浅谈房地产项目风险管理.doc

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浅谈房地产项目风险管理
摘要：本文借鉴现代项目风险管理理论，以房地产行业为研究对象，分析了房地产项目风险产生的原因及特性、房地产项目风险类型。文重点分析了风险分析风险预防、风险转移、风险管理、风险抑制等五种风险管理与控制的方法。以期最大限度的把握与防范风险，提高收益的可靠性，达到收益最大的目的。

关键词：房地产；风险类型；风险管理
Abstract: This paper uses the theory of modern project risk management, the real estate industry as the research object, analyzes the reasons and characteristics of real estate project, risk of real estate project risk type. This paper focuses on the analysis of the method of risk analysis, risk prevention, risk transfer, risk management, risk control and other five kinds of risk management and control. In order to control and guard against risks to the maximum extent, improve income reliability, achieve maximum profit objective.

摘要：本文借鉴现代项目风险管理理论，以房地产行业为研究对象，分析了房地产项目风险产生的原因及特性、房地产项目风险类型。文重点分析了风险分析、风险预防、风险转移、风险管理、风险抑制等五种风险管理与控制的方法。以期最大限度的把握与防范风险，提高收益的可靠性，达到收益最大的目的。
Keywords: real estate; risk; risk management
项目风险，是指项目在投资过程中能引起损失产生的不确定性，它包括不确定性和损失两个基本因素。项目风险中的不确定性，我们可以认为不利事件发生的可能性，而损失则认为是不利事件发生后果。

房地产项目投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会、经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程。这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业，其不确定性伴随始终。由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此，国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也没有专门从事企业风险管理的咨询机构。所以加大了房地产行业的高风险性。

1房地产项目的主要风险

1.1投资决策阶段的风险
1开发区域风险：房地产的不可转移性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。
2开发物业类型风险：房地产的种类有公寓、高档住宅、普通住宅、别墅、办公写字楼、仓库、商业购物中心、酒店、旅游项目等，不同种类的开发项目具有不同的功能、用途与技术经济特性，因此具有不同的风险，例如：近几年来开发高档住宅的风险比较大。
3开发时机风险：因为经济发展的周期性，导致房地产产品的供求关系随时间发生变化。

1.2土地获取阶段的风险

1土地风险：土地风险主要来自于土地自然属性、社会属性和土地规划部门对土地使用性质和规划设计指示的不确定性。
2征地拆迁风险：购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。
3筹资风险。
1.3项目建设阶段的风险
在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等。

2房地产项目风险管理与控制

2.1风险分析
一般有三个阶段。一是风险辨识阶段找出风险因素，研究风险因素会成造成的后果；二是风险估计阶段，根据已有资料和经验对各风险因素可能发生的概率及对项目的影响程度做出估计；三是风险的评价阶段，采用适当的方法对各种风险因素的影响进行评价，即确定风险的概率分布。

2.2风险预防
在风险发生前，为了消除或则减少可能导致损失的各种风险因素，而采取的各种措施称之为风险预防。风险预防贯穿于房地产开发经营的各个阶段。在投资决策的阶段，房地产开发企业风险预防的主要任务包括：
1建立高水平、多学科的开发人员队伍。
2建立健全风险预警系统。
3贯彻执行风险管理责任制度。在土地获取阶段，开发商应该重视以下几个问题：履行开发商的社会责任，积极主动的与地方政府年、各专业管理部门、金融机构、当地群众、原土地和地上物的所有者搞好关系。妥善处理征地、拆迁和安置补偿工作中遇到的棘手问题。增强合同意识，认真签订各种相关合同，尽量避免合同歧义、漏洞和陷阱。
项目建设阶段风险预防的主要措施有：高度重视项目建设中的安全问题。在现场控制中，减少风险源，防止风险扩散，降低风险扩散速度，限制风险作用时间，增强对保护对象的风险抵抗力。及时协调、妥善处理建设过程中的设计、施工、监理、材料设备供应之间的矛盾，使项目的建设顺利的进行。强化现场质量监控，防止出现质量缺陷和建筑工程质量；缩短工程建设的周期，尽快完成开发项目。

2.3风险转移

工程保险。工程保险是指业主和承包商为工程项目的顺利和实施，向保险人支付保险费，保险人根据合同约定对在工程建设中可能产生的财产和人身伤害承担赔偿保险金责任。
工程担保。工程担保是指担保人（一般为银行、担保公司、保险公司、其他金融机构、商业团体或个人）应工程合同一方（申请人）的要求向另一方（债权人）做出的书面承诺。

2.4风险管理

1合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
2合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。
3编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
4合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。

2.5风险抑制

　　风险抑制是在风险发生时或风险发生后采取的各种降低损失程度或缩小损失发生范围的措施，目的是使风险发生时损失最小，风险发生后有挽救措施。
3案例分析
结合惠州市惠阳区大亚湾某房地产开发项目的投资风险进行分析。该项目规划总建筑面积19.07万平方米，其中住宅17.75万平方米，公建1.32万平方米，工程预算为2.159亿。
3.1可能存在的风险
. 1国家政策调整，由于该项目为经济适用住房，国家可能会对有关的户型、结构、设计等做出新的规定，将影响总投资。
2原材料价格上涨，该工程建设期为三年，建设期内钢材、水泥、木材等总体上会有所变化。.
.3拆迁安置费上涨，该项目动迁住户1547户，任务繁重，一旦遇到“钉字户”将会延误工期和增加费用。3.1.5配套设施费上涨，小区内外供水、排水、供电、供气和锅炉房供热的建设，各个行业的标准是呈逐步提高的趋势，影响总投资。

3.2风险因素对总投资的影响评估
通过上述分析可得到对该项目的总投资影响较大的风险因素依次为：原材料价格的上涨、配套设施费的上涨、拆迁安置费的上涨和国家政策调整。因此，在工程前期和建设期要努力做好这几种风险的防范。

3.3风险防范

1对原材料上涨。在项目预算审定后，即根据工程所需钢材、水泥、木材、砖、瓦、石灰、砂等的数量着手组织货源，尽量早订货，早进货，做好原材料的储备。
2对配套设施费的上涨。由于配套设施费的建设涉及各相关部门，因此，要及时与各相关部门协商解决。同时，建立配套设施准备金，对无法解决的问题由配套设施准备支付金支付。
3对拆迁安置费上涨。遇到拆迁过程中的“钉子户”要做到耐心细致的说服工作。仍解决不了的通过法律渠道解决。
4国家政策调整。对政策性较强的房地产项目，如本项目可建立专项储备金，一旦风险发生时，可以用来弥补造成的损失。

4结论

房地产是一种投资大、周期长、内部结构复杂、涉及因素众多的复杂开发系统，影响该系统的风险因素众多，关系错综复杂。同时，不同风险因素引起后果的严重程度迥异。项目能否取得预期结果具有很大的不确定性。因此，在项目风险管理中，应进行科学的、系统的风险分析，风险预防，风险转移，风险管理，风险抑制。用科学的方法和手段研究风险发生和变化的规律，探求合理的风险控制与管理方法，将风险损失降低到最低程度，确保建设项目取得良好的社会和经济效益。

　　[1] 甄向南．房地产项目风险管理研究与应用：［硕士学位论文］．知网：大连海事大学，2012
[2] 褚志宁．假日花园房地产项目风险管理研究：［硕士学位论文］．知网：中国海洋大学，2012
[3] 陆书亮．房地产项目风险分析及防范：［硕士学位论文］．知网：吉林大学，2013
[4] 王恬．海南XX房地产项目风险管理研究：［硕士学位论文］．知网：西南交通大学，2011
[5] 陈峰．河东花园房地产项目风险管理研究：［硕士学位论文］．知网：西北农林科技大学，20122010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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