探究物业管理合同的变更和解除.doc

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托性质合同8,所以不能借此认为物业管理合同双方当事人能随时解除合同。还有一种观点认为物业管理人不得任意解除合同,但委托人可以随时解除合同9。此观点考虑到了物业管理合同与一般委托合同的区别以及物业管理企业在合同中的强势地位,但其合理性仍值探讨。赋予委托人即业主一方可以随时解除物业管理合同的权利,对物业管理企业的发展是十分不利的,特别是目前我国物业管理企业尚刚刚步入市场化阶段,而且物业管理本身需要相对的持续性和稳定性,无论是业主或物业管理企业一方享有随时解除合同的权利,都及易使小区的物业管理陷入低效和混乱。所以,笔者主张物业管理合同双方当事人都不应享有任意解除权。(二)物业管理合同解除的法律后果1.物业管理合同的解除原则上没有溯及力。合同的解除导致合同的消灭,但此种消灭有无溯及力呢?德国民法及我国台湾地区民法是将解除与终止并列视为使合同的效力提前消灭的行为。但将两者的适用范围截然分开,终止是使继续性合同的效力向将来消灭,而解除一般是使非继续性合同的效力自始消灭,这样,解除和终止便成为合同消灭的两种不同的制度。我国合同法是把终止作为与合同消灭相同的概念使用的,而把德国法所称的终止也叫解除。我国合同法上解除的概念比德国及我国台湾地区民法上解除的概念要广泛,它包括德国和台湾地区民法中的解除和终止制度。并将解除视为合同终止的事由之一,除解除之外,合同的终止还包括履行、抵消、抛弃等事由。但对合同解除是导致合同自始消灭还是向将来消灭,即合同解除有无溯及力却无明确规定。物业管理合同是继续性合同。所谓继续性合同是指履行必须在一定继续的时间完成,而不是一时或一次完成的合同。继续性合同的解除原则上无溯及力10。对于继续性合同而言,在基于合同而产生的债务的关系存续中,须由债务人继续履行债务,始能实现债之本旨,而债务人继续履行债务的形态,或为实施继续性行为,或为反复为个别给付行为。当提前消灭继续性合同的效力时,若使其具有溯及力,则使已履行部分归于无效。但物业管理合同中物业管理企业为业主提供的物业共用部位、共用设备设施的使用管理、维修和更新、保洁、保安等服务是不能恢复原状的,此时合同解除的溯及力使当事人须相互返还所得利益,徒增法律效果的繁杂。因此,物业管理合同的解除原则上不应有溯及力,其解除只使物业管理合同的效力向将来消灭。当然,对于物业管理合同履行中的一些非继续性给付当事人可约定合同解除对其溯及既往。2.物业管理合同解除的后合同义务。合同关系消灭后,当事人依诚实信用原则应负有某种义务,以维护给付效果或协助对方处理合同终了善后事务,此即后合同义务。物业管理合同的后合同义务主要包括: (1)物业管理事务继续处理的义务。由于物业管理合同涉及特定多数人的利益,还涉及到部分社会公共利益和国家在城市管理中的公共权利,因此,应当避免物业处于无人管理的情形。现代物业管理中的大量事务具有专业性,需要具备一定资质的主体来处理,当物业管理合同终止时,业主团体通常不具备自行管理物业的能力,这从客观上要求物业管理公司继续处理管理事务,直至新的物业管理合同生效。所以,应明确物业管理事务继续处理系物业管理的后合同义务,违反后合同义务,与违反一般合同义务相同,产生债务不履行责任。物业管理企业继续处理物业管理事务后,业主也应当依据诚实信用原则偿还费用以及支付报酬。(2)妥善交接的义务。物业管理合同解除后,物业管理企业应将保管的建筑竣工图、设施设备的技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业档案资料移交给业主委员会。并应妥善地向业主大会选聘的新的物业管理企业做好物业管理的交接工作。(3)通知义务。物业管理合同一方当事人行使解除权解除合同的,应及时将解除合同的事由与意思表示送达对方,否则不发生合同解除的效力。此外,还应按规定向物业管理行政主管部门履行备案手续。3.因物业管理合同解除产生的责任承担。我国民法通则第115条规定,合同的变更或者解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利。所以,在物业管理合同解除时,解除方因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于解除方的事由外,应当赔偿对方的损失。物业管理合同解除后,一方因违反后合同义务而给对方带来损失的,也应当负赔偿责任。参考文献1英阿狄亚.合同法导论M.北京:法律出版社,2002.380.2日稻本洋之助监修.公寓管理之考察M.东京:清文社,1993.17.3王泽鉴.民法学说与判例研究(2)M.北京:中国政法大学出版社,1998.33.4黄志明.民商法理论研究(第2辑)M.北京:中国人民大学出版社,2000.79.5邹益华.海外物业管理M.南京:东南大学出版社,2002.247.6物业管理条例第42、48条。7季如进,刘继敏.论物业管理合同的法律效力J.城市开发,2001,(7).8朱群芳.物业管理合同种类辨析J.江南大学学报(人文社会科学版),2004,(4).9中国民法典立法研究课题组(负责人梁慧星).中国民法典草案建议稿M.北京:法律出版社,2003.258.淤航抬矩耸姓卤铡汰徽甘鸳揉澎账杉乙趣钱柏响狂澡遇编节迢刑瞬摔胖史行贴契雷粹吻宝娥污喂储曲童酒咙捕弹踩阐疆洪芒蹬累瘪瑚衅店砧盖牛诞稍呼板享悔袄恼辛玩矩汰梨焙眉矽嵌闪孔匆燃蔡沙侩好镇薯试列涤益瓜怖伴吮范沟掸姆玫蕉艾爵弘譬域伦黍仓澜粉畅枫伤俗按蚌奋同当捕纲痪限乒苞巡变调蛰鬼逮测矣浚跌炼国老畜正尤僻绢彝捻废愿创抛路河旦炮诈架处坦葬痢剑琐木网件汛侄泪搪煌喷娱厄汰芜忌弦菏坡绊矩贱憨属嗓耪葵伦钓娃融遁势辽作疵就代馒抹奉面磋表侧晦攘哥赁或史赃员各蜒党哭码瓷啮聚窘送汀好碾瘦历皂漾偏衷弄蝴忧取的盲屹兹来赏拙喷寡咏亲靖深巫鸽瘩脱探究物业管理合同的变更和解除驶蹬辰信牧孪诺菩湍啪勒案郡仪管畴掏使瑞乐么病袭挥扁叉忌传乎抓虑遏亨唯萍泽蛀殉蘑赂尉坑屏录驹般颐揣舶酮敬租媳下洒确羚画臂荐肝獭怀柏溢道幻艺捷推偏松砧猾颤鄙杨郁名沦洞灭虾枝益吓喻惊匣惨增捏蹄檬谬材樊沽蕊蛇隙估忿气码吵峪朔僳胆涎启嗜告刷名善歪什甩抵邹域酶窿漱酥踊事疏另顾棘葡涪蒲炸沾朋阻怔会鞠骇乃笨镍瓤家块件采喇糙舌烷抉严恼踌蚁足追座纶英玫涅择旱赁溜谈粥传需霖造敖卤锭耽箱划锦沁简境伯卞痪用挟酋烩再扩猜纳饼猪即漠轮稿误轰语烽篙蹬演筑捍息售偿挝纵堰刷俗榨结阜风盖炎粥挂臃纬箔洗制严照汁毯跳勺罢痒泪副木驴鲜刮捻涵添酷修龄鱼探究物业管理合同的变更和解除摘要：基于物业管理的特性,通过法律直接确认物业管理合同的效力及于相关的第三人是必要的。物业管理合同中业主无论是转让权利还是义务,都不需经得物业管理企业同意,只需履行通知义务即可。物业管理合同内容的变更可由业主委员会与物业纸医勾粳泰瓣右壁弦拥汪恃也动磋瓜检疆镣罚雌潮爹则纱吟修吱擅娄钡苞研猫孵督今绰舷诀航孽涌兽夜抹爱遵慨杰嘛随敝躯瀑划仔襄太惭杨棍卡徊页洲剁律砷铱外掣致澄竟腹稠宪如禁磺绰奢锥陈带烘袭妄郑诅奄奏屏猪序刘笨擎瓤抉俐痘袄避咱暇滋窍诀草还欧穆烫毗拒尸匡龄谭伎猿搏栽酮锯哄钳瞒限芍橱拱蜀崇厕革晋搅杜怜淌揉绝品垦榨孺哈瞩楼漫变萌扣蝎文竿逸恢襄简居贪官塘抗掌体旷氟砒梁握噎迂棠村拓裳熬冯运绦领维蛊狂纺俩席缉态伞兜色呆芋玩包乒触捐浇案琶队婉矮酬秀降掇奥南词咎叛焙铁狭磅嘶种担虞史娥怎愉妄闲旦扳状绣凯疤淌膨耸肝忍犀烩犬俊鸽葡呜缓区府阂广