大连市城市综合大厦物业管理标准.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-大连市城市综合大厦物业管理标准（一）综合管理1大厦实行专业化管理，由物业管理企业对大厦建筑、设备、设施、环境容貌、治安、绿化、场地、服务等实施统一的专业化经营性管理。2大厦应按规定成立业主委员会（管理委员会），并有完整的工作制度和会议制度。业主委员会（管理委员会）按规定要求，定期组织召开业主、使用人大会（代表大会）、业主委员会（管理委员会）会议。会议决议、决定和会议记录存档备查。3物业管理企业应与大厦业主委员会（管理委员会）签定物业管理委托合同，合同文本规范，合同双方责、权、利明确。4大厦交付使用时，严格按照国家、省、市标准验收，有完整的验收资料、图纸、档案，交接手续完备。5物业管理企业机构设置、人员配备合理，有企业发展规划和现代企业制度方案、工作标准、岗位责任，考核办法完善。6大厦各项管理制度完善，管理规定、公约编印成册，分发到户。对制度、规定执行情况定期检查，有检查记录。7管理人员经物业管理专业培训，持证上岗，佩带服务标志牌，遵守职业道德，文明用语，服务规范，整体素质较高。8有争创全国城市物业管理优秀示范大厦的规划与具体实施方案，并组织实施。9各种资料管理、财务管理、记录报表均运用微机操作。10对突发性事件有应急措施及应急处理方案。（二）房屋及维修管理1大厦外观整洁、完好、美观。无违章广告和防碍市容观瞻现象。2大厦大厅制作统一的驻楼单位标志牌，并有明显的引路标志或示意图。大厅通道、走廊等公共部位管理有序，无乱贴、乱挂、乱堆放现象。3大厦房屋完好率在98%以上。4房屋零修、急修率达98%以上，合格率达100%。险情排除及时率达100%，并有回访记录。5房屋改装修有批准手续和质量检查验收记录。6定期对房屋安全情况进行检查，发现不安全隐患，请主管部门进行鉴定。鉴定意见及时提请业主委员会（管理委员会）研究处理。无重大安全事故。7房屋档案资料齐全。包括：产权清册、租赁清册、业主客户情况表、房屋维修和养护记录等。档案动态及时注记，查询方便，管理完善。（三）设备管理1设备管理综合要求（1）设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，可随时查阅。（2）大厦建立了设备安全运行岗位责任制，并组织落实。（3）设备完好，运行正常，无重大管理责任事故。（4）设备标志明显，设备间清洁卫生，无灰尘和乱堆乱放现象。（5）严格操作规程，对设备定期巡回检查、测试和保养，并有记录。（6）专业技术人员、维修操作人员经过培训，持证上岗。2供电系统（1）24小时正常运行，出现事故能立即排除。（2）限电、停电按规定提前通知用户。（3）双回路供电系统的，应备有应急发动机，可随时启用。（4）有临时用电管理措施并严格执行。3消防系统（1）消防控制中心及消防系统设施齐全、完好，可随时启用。（2）配备专职或兼职消防人员，定期演练。（3）开展消防知识及法规的宣传教育。（4）紧急疏散通道畅通无阻，照明设施、引路标志完好，设有消防示意图。（5）订有突发性火灾等灾害的应急措施方案。（6）无重大火灾责任事故发生。4电梯系统（1）电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其他附属设备完好。（2）电梯准用证、年检证合格有效，保修保养合同完备。（3）轿厢通道清洁卫生。（4）出现运行事故后，维修人员在规定时间内到达现场维修，并有记录。5给排水系统（1）按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生间许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。保持水池、水箱及周围环境清洁卫生，无二次污染及隐患。（2）设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。（3）排水系统畅通，汛期道路、楼内、地下室、车库无积水浸泡现象。（4）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，供水计量及收费严格按有关规定和合同约定执行。（5）限水或停水事先通知用户，并有记录。（6）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、长时间停水事故。6供暖系统（1）锅炉供暖系统完好，运行正常。（2）管道阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患。（3）室内温度冬季不低于16摄氏度。（4）三废排放符合环保规定标准。7空调系统（1）中央空调运行正常，无超标噪音和严重滴水现象。（2）立式和分体式空调的安装位置统一，排列有序。（3）运行出现故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修，并有维修记录。（4）室内温度冬季不低于16摄氏度，夏季 高于25摄氏度。8通讯系统（1）通讯系统设备完好，运行正常，出现故障及时进行排除。（2）礼貌接待，服务规范，信息传递准确率达100%。（3）实行24小时值班制，铃响三声有应声，满意率达100%。（四）公共设施管理1公共配套服务设施完好，无随意改变用途现象。2共用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。3道路畅通，路面平坦无损坏。4车辆管理制度完善，车辆停放有序，停车场整洁卫生。（五）绿化管理1绿地面积符合规划设计要求。2绿化管理及养护措施落实，无损坏、践踏及随意占用现象。（六）环境卫生管理1管理制度完善并组织落实。2设施齐全，设有果皮箱、痰盂、垃圾房等保洁设施，垃圾收集袋装化，并作到随产随清。3实行标准化保洁，有专人负责检查、监督，并有检查监督记录。4大堂、公共通道、楼梯间、地下室等公用部位地面、墙面、窗台、扶手、装饰件、玻璃、外墙面清洁、无尘、明亮。5公共卫生间清洁、无味、无堵漏现象。6公用部位无乱堆乱放现象。7无鼠害和虫害。（七）秩序管理1实行24小时保安制度。2安全防范设备设施齐全，制度完善，管理严密。3保安人员标志明显，工作规范，作风严谨，坚守岗位，严格交接班制度，并有值班记录。4危机用户安全部位设有明显标志和防范措施。5无因管理责任引发的重大刑事案件和交通事故。（八）财务收费管理1财务管理严格按大连市物业管理企业财务管理暂行办法 （大财基字【1996】68号文件）规定执行。2收取物业管理服务费，有收费许可证。3经营性服务收费，经双方协商议定，符合协议约定标准。4收费帐目公开，实行明码标价，查询方便，接受监督，无乱收费行为。5水、电、供暖等费用按政府规定标准收取，电损及水差费按合同约定分摊。6各项非哟内收缴率达90%以上。（九）精神文明建设1大厦有精神文明建设公约。业主、使用人自觉遵守大厦各项管理制度。2大厦设有阅览室、活动室等文化场所和设施，物业管理企业定期组织业主、使用人开展健康有益的文体活动。（十）服务与经营管理1设有专人或兼职人员负责大厦服务工作。2有方便用户服务工作的发展规划和实施方案。3拓宽服务领域，扩大经营范围，开展多方面方便用户的有偿服务活动，全方位搞好服务工作。（十一）投诉管理1大厦建立定期征求业主、使用人意见制度，并有原始记录。2业主、使用人投诉处理率达100%，满意率达98%以上。3业主、使用人对物业管理企业满意率95%以上。（十二）档案管理1设有专职或兼职档案管理人员。2档案资料的收集、整理、归档、管理及使用符合档案管理规定。3档案管理制度健全，归档及管理方法科学、规范，便于查阅和使用。4档案管理设施齐全无损坏，有考核办法及考核记录。-精品 文档-