酒店管理合同--酒店管理合同的分析说明2015.docx

酒店管理合同 酒店管理合同的分析说明酒店管理合同的相关概念酒店管理合同作为一种管理模式的出现，有效地平衡了酒店业主和酒店管理公司双方的利益，使酒店管理公司的管理经验能够以较低的成本和风险被复制到更多的酒店 。酒店管理合同的概念 酒店管理合同是非股权式的一种酒店 营运方式，属于委托代理关系的企业制度安排。通过酒店业主与酒店管理公司签署管理合约来约定双方的权利、义务和责任。酒店业主雇用酒店管理公司作为自己的代理人，承担酒店经营管理职责。作为代理人，酒店管理公司以酒店业主的名义，拥有酒店的经营自主权，负责酒店日常经营管理，定期向酒店业主上交财务报表和酒店经营现金流，并根据合同约定获得管理酬金。酒店业主为酒店提供土地使用权、建筑、家具、设备设施、运营资本等，并根据合同约定承担相应法律与财务责任。酒店管理合同的核心为酒店业主与酒店管理公司签订的管理合约，它是双方权力与义务得以实现的保证。 酒店管理公司的概念 酒店管理公司是出现在酒店管理合同经营模式中的一种企业制度安排，是以其公开注册并拥有知识产权的酒店系列品牌、管理体系、营销体系为主要依托，向受托管理的酒店进行管理输出和品牌输出，从而获得经济价值和品牌价值的经济组织。酒店管理公司是管理要素演进与专业化分工的产物，它使委托代理关系由企业对个人转向企业 对企业，促进酒店所有权与经营权的进一步分离，并使酒店业主与酒店经营者的委托代理关系进一步深化，它的出现是酒店市场发育成熟的重要标志。 酒店管理合同的特点 酒店管理合同这种经营模式实现了酒店所有权和酒店经营权的分离，从而为那些资本雄厚但缺乏酒店管理团队和技能的酒店业主投资新建酒店提供了机会。同时，也为酒店管理公司创造了一个低成本拓展其资源网络和市场份额的良好模式，其在运作中亦形成了一些与众不同的特点。 酒店管理合同特有的风险分布 在其它的酒店经营模式中，酒店运营商也承担酒店运营的部分风险，而酒店管理合同则完全不同：在酒店管理合同中所有的经营风险由酒店业主承担，而酒店运营商只承担酒店日常经营管理职责。近年来酒店债权人介入酒店管理合同的情况日益增多，酒店债权人为了确保贷款投入效益，以至对于某些酒店而言，获得著名酒店管理公司的酒店管理合同已经成为取得贷款的必要条件之一，有些酒店管理合同也对酒店借贷方的利益做出了安排。 酒店管理合同隐含双方利益冲突的风险 在此不平衡的风险分担安排之外，酒店管理合同的独特之处在于，其隐含了酒店业主和酒店管理公司之间的利益冲突，因为双方利益的着眼点是完全不同的：酒店业主的主要目标是酒店长期的经济收益、酒店物业的升值和酒店竞争能力的提升。酒店业主的直接利益在于，酒店必须盈利，因为酒店业主将独自承担酒店亏损的风险。从财务角度来说，酒店业主的首要之务就是从酒店产生足够的经营现金流用来支付酒店贷款和经营成本，从而提升其投资回报率。另一方面，酒店管理公司的主要目标是酒店产品的市场份额、管理酬金和最大的酒店管理权限。其作为酒店运营商的首要之务是产生尽可能多的管理酬金，提升酒店连锁品牌的声誉和利益，从而提升其品牌价值。 酒店管理合同是双方利益相对平衡的结果 酒店管理合同为酒店业主和酒店管理公司双方创造了一种长期的合作关系。从其平衡双方利益的特点出发，任何一方都不可能从偏向单方利益的合同中长期获利。酒店管理合同过于偏重一方的利益将不可避免地导致冲突，经常会升级到成本高昂的法律诉讼，或在合同期结束前就提前中止。因而，就长期而言，只有一个平衡的、兼顾各方利益的酒店管理合同才能更好地服务于酒店业主和酒店管理公司的利益。 酒店管理合同具有独特性和唯一性 酒店管理合同的特殊之处还在于，没有一个能够完美平衡酒店管理公司和酒店业主利益的、标准的酒店管理合同范本，从而使每一个酒店管理合同的个案都能恰如其分地体现酒店业主和酒店管理公司的需要。因为在每一例个案中，都有众多的不同因素需要考虑：酒店的类型和规模、所处地段、总投资成本、融资结构、酒店产品的市场细分情况、酒店管理公司的规模、酒店管理公司提供的服务，等等。除此之外，管理合同的每一个单独的条款都应放到整个管理合同的范围来考察：如果一方在其所关心的一个特定的条款上处于劣势，则另一方在另外一个关键条款将为此做出让步，以求得双方利益的相对平衡。 酒店管理合同有其特殊的策略组合 要想致力于达成一个平衡各方利益的管理合同，最好的途径就是双方都要试图理解另外一方的主要利益所在。只有当酒店业主和酒店管理公司都清楚对方在哪些方面不可能做出让步或妥协，双方才有可能达成一个双赢的管理合同。更进一步说，双方都应确信，所有对方关注的特定事宜已经在合同谈判过程中得到了体现并最终包含在协议中。酒店管理合同基本条款作为运营协议的酒店管理合同，19世纪60年代晚期出现在美国酒店业，由酒店管理公司引入，此种经营方式可以快速增加其所管理的房间数量，并由此增加其收入。对于缺乏酒店运营经验和技能的业主来说，这种经营方式是很有吸引力的，因为这使得他们能够抓住投资酒店物业所带来的高回报机会。 整个行业很快就接受了酒店管理合同这种经营方式。酒店管理合同是酒店业主和酒店管理公司之间签订的书面协议，根据此协议，酒店管理公司被授权以酒店业主的名义代表酒店业主运营、管理酒店，并为酒店业主负责。作为业主代理人，运营商从产自该物业的现金流中以业主的名义支付营运费用，保留管理酬金，将剩余的现金流移交给业主。业主提供该接待物业，包括土地、建筑物、家具、固定资产、设备和营运资金，并承担所有的法律和财务责任。 酒店管理合同的基本概念由以下三部分组成：第一，酒店管理公司有独家经营管理酒店的全权，而不受业主的干扰；第二，业主支付一切经营费用和财务费用，并承担所有权风险；第三，除重大疏忽或欺诈行为之外，酒店管理公司的行为受业主保护。 根据上述的基本概念，酒店管理公司承担酒店经营管理的全部责任，业主承担全部财务责任。因此，业主往往认为自己处于极为不利的地位，他们将自己酒店的全部经营管理权交给了酒店管理公司，却没有足够的权力影响酒店管理公司的行为。另一方面，酒店管理公司则宣称他们受业主的雇用，为业主服务。业主的干扰会削弱他们为业主提供有效服务的能力。他们代替业主经营管理酒店，是他们在创造经济价值，而不是业主在创造经济价值，而最终受惠者是业主。 在一个典型的合同中，酒店管理公司和业主职责通常如下： 酒店管理公司职责 1. 选择、雇用、解雇、监督、指导、培训及委任业主的所有从事酒店经营管理工作的员工。 2. 制订所有价格和房价细目表，负责酒店所有服务项目营业收入或任何形式的其他收入的收款工作。 3. 制订适当的会计制度，保存簿记记录，以业主的名义支付酒店经营中产生的一切费用。 4. 经业主批准，谈判并签订酒店内店铺、办公室或大厅场地的租赁合同，获得并授予特许权。 5. 用业主的名义申请、获得并保持所有必需的许可证和执照，由业主支付费用。 6. 经业主同意，谈判所有服务合同。 7. 代表业主购买酒店经营活动所需的物料、物资和设备。 8. 计划、准备并实施酒店的广告和促销方案。 9. 编制酒店年度预算(营业预算、重置预算、资本支出预算等)，并报业主审批。 10. 进行或促使业主进行所有必要的修理、重置和改造。 11. 合法经商，全面遵守法令和法规。 12. 如果是连锁酒店管理公司，要提供酒店联号的商号，准许业主的酒店使用预订体系。 业主职责 1. 提供酒店物业、设备、家具、固定装置、存货、流动资金、重置准备资金。如果适用，还需提供连环式销售协议或特许经营协议。 2. 如果流动资金降至规定数额之下，要补足流动资金。 3. 授予酒店管理公司代表业主，以业主的名义，为了业主的利益而从事监督、指导、控制酒店经营管理工作的独家全权。 4. 不干扰酒店管理公司监督、指导、控制酒店经营管理工作而进行的一切活动，也不对酒店雇用的人员发号施令。 5. 承认酒店所有员工包括总经理，是业主独家雇用的。员工工资、薪金和酒店运营费用由酒店管理公司确定，但由业主支付。如果酒店管理公司从自己的工薪表发放员工工资，可得到业主的补偿。 6. 承担最低限度火灾保险、一般责任保险、员工恤养保险、雇主责任保险、财产保险等，无论酒店管理公司有何疏忽，不论酒店遭受任何损失，都不应使酒店管理公司利益受到损害。 7. 用基本管理费和奖励管理费酬报酒店管理公司。 8. 按比率支付酒店管理公司的中央服务系统费用，包括广告、区域办公室费用、集中预订系统费用、财务和信息系统、采购系统、教育和培训系统费用，支付酒店管理公司派往业主酒店工作的职工差旅费和生活费。 9. 如果业主在合同期内出售酒店物业，应给予酒店管理公司购买酒店物业的优先取舍权或优先报价权。 在不同的管理合同中，合同期限因业主和酒店管理公司的讨价还价能力不同而有所差别。连锁酒店管理公司通常要求15至20年的合同期限；独立酒店管理公司的合同期限从1年到10年不等。在对方未履行某一实质性条款时，业主和酒店管理公司均有权终止合同。在业主不能偿还债务，登记破产或出售酒店物业时，酒店管理公司可以中止合同。在酒店管理公司登记破产、证实有重大过错、疏忽或欺诈，或不能达到合同中约定的营运绩效水平时，业主可行使合同终止权。当然，如果双方一致同意，也可以在任何时候终止合同。 在美国，业主付给酒店管理公司的管理费可以是基本管理费、基本管理费加奖励管理费、或基本管理费与奖励管理费两种管理费中数额较高的一种。基本管理费通常为营业收入总额的某一百分比；奖励管理费通常按照营运毛利或还本付息后现金流量的某一百分比计算。除管理费之外，业主还需支付包括酒店总经理和职工工资在内的各种经营费用和酒店债务，并按比率支付酒店管理公司集中服务费用。酒店管理的经营模式分析一 受托管理型（一） 定义是指酒店的建设开发由酒店所有权人完成后，酒店所有权人委托酒店管理方植入其酒店品牌管理，包括酒店的装修、经营以及管理，一般涉及两大阶段，第一个阶段是酒店开业前的技术咨询，第二阶段则是酒店开业后的经营管理，酒店所有权人在第一阶段支付咨询费，第二阶段一般支付管理费，管理费一般包括基本管理费和效益管理费。（二） 特点分析1. 酒店所有权人和酒店管理方之间的法律关系为委托关系；2. 酒店所有权人享有酒店的所有权、收益权和经营监督权，一般仅关注酒店的经营业绩，不轻易干涉酒店管理方的管理经营，需要按阶段或者按年度支付酒店管理方费用；3. 酒店管理方按阶段或者年度收取费用，酒店管理方享有酒店的经营管理权，财务上会受到酒店所有权人的一定监控；酒店管理方按照自身的品牌管理理念、酒店管理系统、品牌标准对酒店进行全权管理，对于酒店管理人员、财务人员、服务人员有权进行推荐、委派或者培训。酒店的无形资产包括酒店的商标、管理模式以及酒店系统的所有权均归酒店管理方所有。（三） 各阶段分析1. 第一阶段 酒店开业前的技术咨询酒店开业前的技术咨询，酒店所有权人与管理方一般签订技术咨询服务合同。技术咨询服务的内容，包括但不限于酒店项目的市场、财务及设计的可行性报告、酒店的各设计阶段、建造施工阶段、精装修阶段的技术支持服务。技术咨询的合同内容一般是按照不同的服务阶段的服务内容进行罗列式约定，条款方面重点关注的是各阶段服务的事项、收费的方式及进度、知识产权的归属、责任的区分，由于本质上属于委托管理合同，因而有期限的约定，一般是以签订合同支付合同相应的价款，如第一笔进度款之后开始自酒店装修竣工验收为止。2. 第二阶段 酒店开业后的经营管理酒店开业后，管理方正式对酒店进行运营管理，酒店所有权人与管理方一般签订酒店经营的全权委托合同，全权委托合同的内容，包括但不限于对于酒店所有权人和管理方的权利义务约定、酒店范围的确定、管理费收取的计算、劳动人事的管理、酒店资产的管理和更新改造、财务预算、服务商标的归属等。（四） 涉及可能签署的合同类型该经营模式由于酒店的土建方面已由酒店所有权人完成，所以，签署的合同主要是涉及从管理方介入酒店的装修以及品牌的植入等方面的类型，主要有：1. 酒店技术咨询与顾问服务合同；2. 招标代理合同；3. 造价咨询合同；4. 监理合同；5. 装修总包合同；6. 装修分包合同；7. 样板房施工合同；8. 机电供货合同；9. 弱电供货合同；10. 弱电施工合同；11. 后勤区域装修合同；12. 灯光设计合同；13. 其他合同。二 自我经营型自我经营型可分为两种，一种是酒店管理方关联的企业包括同属一个集团的地产开发公司或者其下属的地产开发子公司投资开发完酒店项目后，由酒店管理方进行前期的技术咨询以及后期的全权委托管理；这种实际上类似于受托管理型；另一种则是酒店管理方本身具有房地产开发资质，由酒店管理方自行开发并自行管理。下面分析后一种情形的酒店经营模式。(一) 涉及的各阶段分析该模式可以分为几个阶段，即土地前期开发阶段、施工建设阶段（土建及装修阶段）以及酒店项目运营阶段，各阶段涉及的法律服务如下：A. 土地前期开发期间法律服务在此阶段提供的法律服务主要有：1. 就土地使用权或在建工程或实物抵押融资等的法律可行性出具法律意见书；2. 协助办理建设工程建设项目规划、立项审批及其他各种政府批准手续；3. 协助拟定建设工程项目开发方案；4. 参与起草和完善联建、参建或合资合作合同文件，选择合适的投资形式和保险方式，进行建设项目转让和产权交易，起草、审核建设工程项目转让、收购合同；5. 对投资方的企业资信情况进行调查；6. 对融资过程所涉及的公司决议文件、会议记录文件等起草、修订、监督提供7. 法律服务。B. 施工建设期间法律服务在该阶段提供的法律服务包括但不限于以下内容：1. 参与编制勘探、设计、施工、监理等的招标文件，对其合法性进行审查，提供招标文件的法律咨询；2. 对建设工程项目招标投标程序、及各种招投标文件的合法性进行审查，为评标、决标提供法律意见；3. 代为起草或审查建设工程勘探、设计、施工、监理、设备安装、设备、材料采购、代建项目管理合同、建设工程施工合同的总承包、专业分包，劳务分包的合同等合同文本和相关补充文件，审查相关单位的专业资质，参与或代理合同谈判；4. 协助工程施工中建立规范的操作程序和议事规程；5. 为酒店管理方的项目管理人员进行法律实务培训，完善项目治理结构，帮助建立健全项目管理制度和统计工程档案资料管理制度；6. 起草、审查工程造价合同，协助处理因工程造价引起的争议；协调工程建设各方因工程结算而产生的争议并提出处理意见；代理对争议价款的工程造价审核、鉴定以及诉讼、仲裁工作；7. 围绕工程项目，协助酒店管理方建立和完善工程质量监督制度；协调处理因工程质量问题而产生的争议，参与工程质量事故的调查和分析，为事故处理提出法律意见。协助酒店管理方与政府工程质量监督部门建立联系；代理开展工程质量的评定、鉴定及诉讼、仲裁工作；8. 参与文明与安全施工管理，协助建立各方安全生产责任制度，参与安全事故的分析与处理；9. 协助酒店管理方对工程竣工的验收工作，对验收工作提出法律意见；10. 参与、协助工程结算工作，协助委托人协调工程结算纠纷；11. 因项目缓建、停建，逾期交工，设计变更、工程质量、安全生产、工程索赔等发生纠纷的协调处理；12. 协助办理建设工程施工合同的主体纠纷、招投标纠纷、工程款纠纷、工程质量纠纷、分包及转包纠纷、造价审计纠纷、相邻纠纷而引发的仲裁及各类诉讼法律服务；13. 参与建设工程中召开的各方的工作会议，及时了解工程建设中出现的各种问题，有效及时的提出解决方案；14. 其他。C. 酒店运营阶段该阶段涉及的法律服务，主要是酒店的劳动人事管理制度、合同管理制度、法律培训制度、涉诉风险防控制度、诉讼管理制度的建立以及完善等。(二) 涉及合同类型该模式下，酒店管理方的身份具有双重性，即酒店所有权人与酒店管理方，该模式下涉及的合同由于包括酒店的土建部分，因此涉及的合同类型较受托管理型稍微多了一些，主要有：1. 工程招标代理合同；2. 工程施工总包合同；3. 工程施工分包合同；4. 工程施工监理合同；5. 工程施工造价咨询合同；6. 工程施工劳务分包合同；7. 装修工程招标代理合同；8. 装修工程造价咨询合同；9. 装修工程总包合同；10. 装修工程分包合同；11. 样板房施工合同；12. 机电供货合同；13. 弱电供货合同；14. 弱电施工合同；15. 后勤区域装修合同；16. 灯光设计合同；17. 其他。三 租赁经营型(一) 定义租赁经营型是指酒店已建成，酒店所有权人将该酒店租赁给管理方由管理方进行自我经营，管理方按照合同约定支付给酒店所有权人租金的模式，其具体还可以细分为单纯的租赁经营模式、产权租赁经营模式以及合作租赁经营模式。(二) 特点分析1. 酒店所有权人与管理方之间的法律关系是租赁法律关系，其约定主要适用法律、法规有关租赁的相关规定；2. 酒店所有权人获得的收益是租金，且租金有可能递增；而管理方拥有完全的自主权，财务上不受酒店所有权人的监控，但如果是合作租赁模式的，则有关酒店前期财务投入方面尚会受到酒店所有权人的监控；3. 酒店有可能因为租赁后发生重新装修，这期间的成本投入可能要高于受托管理型以及自我经营性的模式；(三) 涉及的合同类型由于该模式下，通常是土建部分已经完成，涉及较多的是酒店的二次装修，因为合同类型基本跟受托经营性较为相似，大体如下：1. 租赁合同；2. 装修工程招标代理合同；3. 装修工程造价咨询合同；4. 装修工程总包合同；5. 装修工程分包合同；6. 样板房施工合同；7. 机电供货合同；8. 弱电供货合同；9. 弱电施工合同；10. 后勤区域装修合同；11. 灯光设计合同；其他。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)12.19叶予舜 二一四年十一月二十九日星期六