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房地产与房地产行业1、房地产概念：土地、建筑物、土地定着物及其衍生的权利。是实物、权益、区位三者的综合体。2、实物是指，房地产中看得见摸得着的部分。可进一步分为有形的实体、该实体的质量、以及组合完成的功能。3、权益是指房地产中无形的不可触摸的部分，包含权利、利益、收益三个部分。物权法规定：所有权、用益物权、担保物权4、房地产的区位可以从房地产的空间、位置。可以从位置、交通、环境、配套设施四个方面来认识。5、房地产的特性：不可移动、独一无二、寿命长久、价值量大、流动性差、供给有限、相互影响、易受限制、保值增值。认识房地产不可移动性的意义在于：P526、房地产用途的分类：居住房地产、商业房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、农业房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、特殊用途房地产。7、按开发程度的分类：1、生地。2、熟地。3、现房。4、在建工程。按是否收益的分类：1、销售。2、出租。3、自用。房地产的需求：1、生产性需求。2、消费性。3、投资性。8、投资性的概念：直接把房地产做为投资品买卖，从中利投资性行为。意义：1、市场经济的润滑剂。有利于活跃房地产市场，发挥其积极作用。2、会炒高房价，不利于房价的稳定，要限制其消积作用。9、房地产的供给特点：城市土地供给的刚性和一级市场的垄断性、供给的层次性、供给的滞后性、供给的时期性。P57房地产的供给的均衡与非均衡：供求均衡实现条件：1、深化房地产市场供求的实现条件。2、完善房地产市场体系。3、建全房地产市场机制。（必备的外部条件）。3、培育商品房的有效需求（关分健）4、以市场需求为导向。注重供给与需求的结构协调。二、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理等各类经济活动的行业。是国民经济中兼生产和服务二种职能的独立产业部门。（房地产业是属于第三产业。建筑业是属于第二产业。）房地产行业的特点：1、 先导性和基础性。（基础产业地位表现在：房地产业是社会经济活动的基本前提，是国民经济发展的基本保障。人口素质提高和社会全面进步的基础条件。城市经济发展和城市现代化的重要基础。是社会财富创造的重要源泉。2、 综合性和关联性。（3、 资金密集型和高风险性。（炒楼花、炒地皮。）4、 级差收益型和区域性。5、 权利主导型和制约性。房地产行业的分类1、 房地产开发行业。（开发商）2、 房地产中介服务行业。（中介行业：咨询、价格评估、经纪）3、 物业管理行业。房地产行业的作用：（8点）P631、 房地产业增加值在国内生产总值中占较大比重2、 有利于产业结构升级3、 为政府提供了新财源4、 推动了现代城市开发建设5、 促进和带动相关产业的发展6、 促进了消费结构升级，改善了居民的居住条件7、 提供了大量就业岗位，有助于解决就业问题8、 对社会文化发展和精神文明建设，起到江景促进的作用 二、 房地产的基本制度1、我国现行的土地制度（土地所有制：我国土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。农民集体的形式有三种：村农民集体、乡镇农民集体、村内二个以上农村集体经济组织的农民集体。包括：宅基地、自留地、自留山。使用制度：2004年8月31日后，我国对经营性土地使用权开始实行招标、挂牌、拍卖出让的三种形式。哪些要实行国有土地有偿使用制度：有法律规定的范围内划拨土地使用权除外。国有土地使用权的取得的途径：1、 行政划拨2、 国家出让3、 通过转让4、 通过租赁集体土地没有经过征用的不得出让。出让四种方式：协议（部队）、招标、挂牌、拍卖。使用年限：居住70年；工业50年；教育科技文化体育50年；商业旅游娱乐40年；综合其他用地50年。2、廉租房是对最低收入居民家庭的住房保障。是住房保障的重点、难点。1998年国务院提出来的，第一个实行的城市是深圳市。土地出让的净收益用于年廉租住房保障资金的比例不得低于10%。3、经济适用房：划拨方式供应。面积中小套型。中套：80平方。小套：60平方左右。4、住房公积金：住房公积金制度是我国住房保障体制中住房保障体系政策性金融支撑体系的主体住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工对职工缴的公积的基数每年核定一次。上年7月1日至6月30日。三、房地产产权的概念：房地产权利人以房地产为标的物对其直接进行支配并享受其利益的排他性的利益权利。种类：1、 所有权2、 占有权3、 用益权（使用权、开发经营、地上权、地役、典当权）4、 处分权（出售、租赁、继承、赠与、抵押）权属登记制度：概念：又称房地产登记，指由房地产管理部门依职权或因当事人请求对土地使用权、土地所有权和房屋所有权、。其权利对勘测、记录、核实、确认，并向权利人颁发权证的一系列活动。原则：属地管理原则。房屋使有权与该房屋所占用的土地所有权二者权利实现一致的原则特点：1、 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不可分割。2、 房地产权属登记是房地产权利的动态登记。3、 房地产权属登记采取实质性审查。4、 具有公信力。5、 实行强制的登记制度。6、 颁发权利证书。模式：1、 房屋与土地分别登记。2、 房屋与土地统一登记。（发民趋势）种类：1、 总登记。初登记。2、 日产登记。土地登记证书包括：国有土地使用证集体土地所有证集体土地使用证土地他项权利证明书不予登记的有：1、 土地权属有争议2、 土地违法违规行为尚未处理或正在处理3、 未依法定额缴纳土地有偿使用费和其他税费4、 申请的登记的土地权利超过规定的年限5、 其他依法不予登记的。房屋登记的原则：1、 是由房屋所在地的房屋登记机构办理。2、 应ZUNXUN 所有权与房屋占有范围的土地使用权权利主体一致的原则不能登记的有：（7种）P87国有土地范围内房屋所有权登记要30个工作日。集体土地范围内房屋所有权登记要60个工作日。四、房地产交易房地产交易市场概念：房地产商品交易的场所各领域。它是房地产商品买卖、租赁、互换、抵押、交易的总和。一个完善和灵活的房地产市场应具备的条件（四点）1、 稳定明确长远的房地产政策。2、 有完善的法制基础，使房地产开发、房地产交易有法可依。3、 有统一简明灵活有效的现代化的管理体制。4、 有完善的房地产市场动作体系。房地产交易市场特点是：1、 房地产权益交易市场2、 房地产市场是区域性市场3、 房地产市场不完全竞争市场（P95） 4、 房地产市场信息不充分5、 房地产市场的变化具有周期性。（基本规律：繁荣 调整 衰退 复苏 繁荣。其周期一般为10年。日本10年、台湾7年。6、 国家适度干预交易概念：指房地产转让，抵押、房屋租赁等市场行为。抵押分类：1、 个人住房抵押贷款2、 在建工程抵押及开发商贷款。3、 现有产权房屋贷款。4、 以出让方式获得国有土地使用权的贷款抵押。是指受让人未取得借款，将出让所得的国有土地使用权以不转移占有的方式抵押给出借人的行为。房地产买卖的基本流程：P100二手房买卖的基本流程：1、 通过中介、媒体等找到中意楼盘。2、 实地看房3、 签订购房协议。4、 勘验估价5、 缴纳税费6、 申请权属登记备件。7、 办理产权过户，领取产权证书。房屋转租的基本流程：1、 原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租。2、 原承租人与现承租人签订房屋转租合同。3、 将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同，登记备案。4、 领取经注销盖章原房屋租赁证。房地产抵押的基本流程：P101房地产价格、租金和税费。特点P102房地产价格主要种类1、 成交价格2、 市场价格3、 理论价格4、 评估价格5、 市场调节价、政府指导价、政府定价。6、 土地价格、建筑物价格、房地价格7、 成本价、标准价。影响房地产价格的主要因素：4点1、 经济因素2、 社会因素3、 行政与政治因素4、 房地产内在因素、周边环境因素。房地产价格的构成：9点土地取得费用。2、前期工程费3、配套费建筑安装工程费。4、管理费。5、销售费。6、利息。7、税费。8、利润。（佣金是属销售费）房地产价格评估的基本思路和方法：3种1、 市场比较法2、 成本积算法3、 收益资本化法。房地产税P1071、 营业税、城市维护建设税、教育附加税 5%2、 契税 3% -5%3、 印花税 0.05%4、 个人所得税 20%（适用比例的20%）房屋原值具体为：1、 商品房原值。2、 自建住房。3、 经济适用房。4、 已购公有住房。5、 城镇拆迁安置住房。土地增值税实行四级超率累进税率：1、 增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%2、 增值额超过扣除项目金额50%但未超过100的部分为40%3、 增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分为50%4、增值额超过扣除项目金额200%的部分为60%房地产的税率，按房产原值计征的，税率为1.2%,按房产租金收入计征，税率为12%。三、 房地产费1、 房地产权属管理收费2、 房地产交易管理费3、 物业服务收费四、 房地产销售、预售的法律文件商品房销售管理办法 建设部2001年发布城市商品房预售管理办法 建设部1994年发布城市房地产抵押管理办法 建设部1997年发布五、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用发力若干问题的司法解释1、关于商品房买卖合同 （熟悉P126）2、关于建筑面积缩水（年纪误差比绝对值在3%以内（含3%）3、关于恶意欺诈 4、关于房屋质量问题 5、关于包销商 6、关于拆迁补偿两书指住宅质量保证书和住宅使用说明书最低保修项目和保修期限：1.屋面防水3年；2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年；4.地面空鼓开裂、大面积起砂1年；5.门窗翘裂、五金件损坏1年；6.管道堵塞2个月；7.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；8.卫生洁具1年；9.灯具、电器开关6个月。弟四章 建筑的基本知识建筑物的分类：1.按建筑物使用性质分：a生产性建筑（包括工业建筑和农业建筑) b非生产性建筑(分为居住建筑和公共建筑P132) 2.按建筑物层数或总高度分：a.居住建筑分为低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（79层）和高层住宅（10层及10层以上）、小高层（713层）b.总高度超过24米的为高层（除单层建筑）c高度超过100米的居住建筑、公共建筑和综合性建筑均为超高层建筑；3.按建筑结构和材料分：a砖木结构建筑（20世纪50至60年代）b砖混（承重墙受力) c钢筋混泥土（柱受力）d钢结构；4.0按建筑物耐久等级分（按建筑物的耐久年限分）a一级建筑，一般为重要建筑和高层建筑，耐久年限超过100年；b.二级建筑，指一般性建筑，耐久年限为50100年（商品房）；c.三级建筑，指次要建筑，耐久年限在2550年；d.四级建筑，指临时性建筑，耐久年限小于15年。建筑物的组成：建筑物一般是由竖向建筑构件（基础、墙、柱等）、水平构件（地面、楼面、梁、屋顶等）及解决上下层交通联系用的楼梯等组成。还有的有包括台阶、坡道、散水、雨篷、阳台、烟道和通风道等。（散水是防止建筑物地下地基渗透）设电梯的必要条件：1.住宅建筑层数在7层及以上的，或最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在16米以上的；2.层数不多但建筑等级较高或有特殊需要的公共建筑如宾馆和医院等平屋顶的坡度很小，一般在3%以下，上下屋顶坡度为2%左右，坡屋顶的坡度一般在10%左右（排水用)变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝（也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝，伸缩缝要从基础顶面开始，将墙休、楼板、屋顶全部断开，基础部分因埋于地下，受温度影响较小，可以不用断开。沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而设缝同时时起到伸缩的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。防震缝是为防止地震的影响而设置的变形缝，防震缝的宽度有任何情况下不得小于50MM。当配水管网的压力在一天之内有定期的高低变化时，可采用设置水箱的供水方式，在水压高时，箱内蓄水：水压低时，箱内放出存水以补充供水不足。室外配水管网的水压仅能满足下面若干屋用水的要求，而不能满足上面楼屋的用水时，可选用分区分压供水方式，将给水系统公成上下两个供水区，下区利用外网的压力直接供水，上区由水泵加压后与水箱联合供水。为了使窒内的空气温度，相对湿度、气流速度、洁净度等参数保持在一定的范围内的技术称为空气调节。空气调节工程一般可由空气处理设备和空气输送管道以及空气分配装置的各种风口和散流器，还有调节阀门、防火阀等附件所组成，根据需要可组成不同形式的系统。（1） 按空气处理的设置情况分类，可公为集中式系统，分布式系统和半集中式系统。（2） 按其负担室内负荷所用的介质分类，可公为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统。（3） 按集中式空调此处理的空气来源划分，可公为封闭式系统、直流式系统和混合物式系统。楼宇智能化，系统等级可分为一星级（普及型）、二星级（提高型）和三星级（超前型）三个级别。按用途分类1、 结构材料结构材料指构成基础、柱、梁、框架、屋架、板等重系统的材料，包括砖、石材、钢材、木材和钢筋混凝土等。2、墙体材料樯体材料指构成建筑物内、承重墙体及内隔墙体的材料，包括空心砖、混凝土砌块和石膏板等。2、 功能材料功能材料指不承受荷载且有某种特殊功能的材料，按具体功能的不同，可细分为绝热材料、吸声材料、防水材料和装饰材料等等五、建筑识图一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图、电气施工图等，各工种的施工图又分为基本图和详图两部分。比例尺：比例尺的表示图纸上尺寸与实际尺寸的比例，一套完整的施工图，既有总图也有细部大样详图选用一种比例尺不合适这就要图纸的具体内容选择恰当的比例尺。结构施工图一般不注比例尺，也允许一个图形使用两种比例尺，在施工中以 所注尺寸为准。尺寸尺寸由数字及单位组成，总图以米为单位，其余均以毫米为单位。标高标高分绝对标高和相对标高两种。建筑总平面图建筑总平面图是用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置平面图。总平面图的基本组成的建筑的方位、河流、道路、桥梁、绿化、风玫瑰或指北针、原有建筑、围墙等等。建筑平面图建筑平面图是建筑工程施工图纸中具有引导作用的图纸，它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他工种图纸设计的基础，是室外内装修设计是重要依据，建筑平面图是假想用第二节 房地产面积基本知识一、 土地面积的概念和种类土地面积主要是指与土地权属有关的土地面积，所测土地面积通常是地表面积在其水平面上相应的投影面积，即水平投影面积。土地面积主要有宗地面积和共有分摊面积两种。面积两算具体方法包括坐标解析法、实地量距法和图解计算法等。二、 房屋建筑面积（一） 套内使用面积（二） 套内墙体面积有公用墙及非公用墙两种。商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙均为公用墙，公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。（三） 阳台建筑面积建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算（四） 房屋使用面积房屋使用面积是指成套的房屋中全部可供用的空间面积三、 公用建筑面积（一） 公用面积由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。（二） 公用建筑面积分摊系数将整栋建筑物的公用面积除以整栋建筑物的套内建筑面积之和。六、房屋销售面积与产权登记面积 P145第三节 城乡规划基本知识一、 城乡规划和规划区详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。二、 城市、镇的总体规划城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。六、建设项目用地规划许可证由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积 、允许建设的范围，核发建设项目用地规划许可证。第三节 环境基本知识环境污染的几种类型1、 大气污染 2、 噪声污染环境（主要来源于交通运输、车辆鸣笛、建筑施工、社会噪音如音乐厅等。3、 固体废物污染4、 辐射污染室内环境质量 P150第一节 法律概述一、 法律的概念法律是反映统治阶级意志，由国家制定或认可，并有国家强制力保证实施的行为规范的总和，是保护、巩固和发展有利于统治阶级的社会关系和社会秩序的工具。法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，并为经济基础服务。二、 法律的作用一） 指引作用法律的指引作用是指它规定了人们可以这样行为、应该这样行为或不应该这样行为，从为人们的行为提供授权性、命令性和禁止性三种模式。二） 评价作用三） 教育作用四） 强制作用三、 法律的分类（一） 按适用的范围划分有国内法和国际法。（二） 按规定的内容划分有实体法和程序法。 实体法：民法、刑法等；程序法民事诉讼法、刑事诉讼法等。四、 中国现行法律的效力（一） 法的效力中人民共和国宪法，是国家的根本大法，它规定了国家的根本制度和根本任务，它具有最高法律效力，是人们必须遵守的最高行为准则，是制定其他法律的依据。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。（二）法律的效力这里指狭义的法律，是指由全国人大及其常务委员会制定的。法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。（三） 行政法规的效力（四） 地方性法规的效力（五） 自治条例和单行条例的效力（六） 部门规章和地方规章的效力（七） 法律的效力层次（1） 宪法是最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。（2）法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。（3）行政法规的效力高于地方性法规、规章。（4）地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。（5）省、自治区的人民政府规定的规章的效力高于本行政区域内较大的市的人民政府制定的规章。宪法法律行政地方自治区本区域第二节 房地产主要法律法规一、 物权法中华人民共和国物权法于2007年10月1日实行。1、物权物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2、不动产登记不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。登记机构不得有下列行为：（1）要求对不动产进行评估；（2）以年检等名义进行重复登记；（3）超出登记职责范围的其他行为。3、财产所有权财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。4、用益物权用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。5、担保物权担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，包括抵押权、质权、留置权及占用。6、业主的建筑物区分所有权（了解）二、城市房地产管理法（一）立法依据与目的本法是为了加强对城市房地产的管理，维护房地市场秩序，保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定。（二）适用范围在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。（三）主要内容第一章“总则”第二章“房地产开发用地” 第三章“房地产开发” 第四章“房地产交易“1、一般规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。2、房地产转让 3、房地产抵押 4、房屋租赁第五章“中介服务机构” 第六章“法律责任 第七章“附则”三、土地管理法该法全面调整了土地的所有、占有、使用、管理、保护、利用等各种社会关系，他为保护土地资源，保障土地所有者、使用者合法权益，惩治破坏土地的行为提供了法律依据。（二）基本原则1、坚持社会主义土地所有制的原则2、统一管理全国土地的原则3、全面规划、因地制宜、合理利用土地的原则4、珍惜图、节约用地的原则四、城乡规划法五、房地产开发经营管理条例（一）立法依据、目的与适用范围（二）基本原则1、房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；2、确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求的原则；3确定房地产开发项目、应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则；4、房地产开发项目的开发建设，应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。（三）主要内容六、物业管理条例（一）立法依据、目的与适用范围2003年国务院颁布了物业管理条例，2007年进行修订。（二）基本原则1、提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业的原则；2、鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步，提高管理和服务水平的原则。七、城市房地产中介服务管理规定（一）立法依据、目的与适用范围1996年建设部制定城市房地产中介服务管理规定，2001年进行修订。（二）基本原则1、从事房地产中介服务的人员必须取得考试合格证书和资格认证的原则；2、从事房地产中介服务，应设立相应的房地产中介服务机构的原则，房地产中介服务机构应按照可准的业务范围从事经营活动；3、必须遵守自愿、公平、诚实信用的原则。（三）主要内容八、房地产广告发布暂行规定（一）房地产广告的内涵（二）不得发布广告的房地产1、在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；2、在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；5、权属有争议的；6、违反国家有关规定建设的；7不符合工程质量标准，经验收不合格的；8、法律、行政法规规定禁止的其它情形。第三节 民法、合同法、物权法和消费者权益保护法一、 民法（一） 民法的调整范围（熟悉）民法是调整社会组织之间，社会组织与公民之间，以及公民相互之间的一定范围的财产关系和人身非财产关系的法律规范的总称。（二） 民事法律关系的要素民事法律包括主体、客体和内容三个要素。（三） 民法的基本原则1、 平等公平原则；2、 自愿原则；3、 等价有偿原则；4、 诚实信用原则；5、 保护合法的民事权益不受侵犯原则；6、 维护国家和社会利益原则。（四） 民事权利和义务（五） 代理的概念和分类代理是指代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人的代理行为承担民事责任。代理可分为委托代理、法定代理和指定代理。二、 合同法2、无效合同。合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。（四）合同的变更、转让和终止债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。（问题：哪些情况不能转让）哪些情况当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（4）但是人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。（五）违约责任违约责任，是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，所应承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。1、 违约形式（1） 预期违约。（2） 实际违约。实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。三、 消费者权益保护法（一） 消费者权益的概念（二） 消费者的权利（熟悉）（三） 消费争议的解决1、 争议解决的途径营者协商和解；请求消费者协会调解；向有关行政部门申诉；根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；向人民法院提起诉讼。下编 房地产经纪实务下编 房地产经纪实务第一章 房地产经纪概述一、 房地产经纪的概念房地产经纪实指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间、代理等专业服务的行为。目前我国房地产经纪活动的类型主要是房地产居间和房地产代理。（一） 房地产居间房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。（二） 房地产代理房地产代理是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。（三） 房地产居间与代理的区别1、 房地产居间的服务对象十分广泛，但居间人与委托人之间一般不存在长期固定的合作关系，居间人锦以自己的名义开展经纪活动，并承担责任。2、 房地产居间的服务对象虽不如居间活动那样广泛，但经纪人与委托人之间一般都有长期稳定的 合作关系，而且只能以委托人的名义在委托人允许的权限内开展经纪活动，由此产生责任和权利也全部归委托人，而经纪人只收取代理佣金。（四） 佣金佣金是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。二、 房地产经纪的特点1、 服务性2、 专业性问：为什么房地产经纪具有很强的专业性？1、 房地产直接以土地为基本物质构成要素，不仅造成了其空间位置的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品。2、 房地产作为价值量很大的单项产品，人们在购买房地产商品时，常常需要信贷的支持。3、 房地产是人们生活、生产必不可少的基本物质资料，这就要求房地产经纪人员不仅把握房地产交易作为经纪活动的一般规律，还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，尽力促使每一笔交易能产生最大的社会效益。4、 房地产作为不动产，其交易须通过一系列法律程序才能完成，这就要求房地产经纪人员必须熟悉与房地产交易相关的法律、法规、具体程序和手续。3、 地域性三、 房地产经纪的作用1、 传播经济信息2、 加速商品流通3、 优化资源配置（掌握 P180）4、 规范和完善房地产市场（掌握P181）5、 促进社会经济发展四、 房地产经纪的产生与发展2006年10月，建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会联合发布中国房地产经纪执业规则和房地产经纪业务合同推荐文本。第二节 房地产经纪人员职业资格制度一、房地产经纪人员职业资格的种类 国家队房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书和中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书是房地产经纪人进行职业活动的法律凭证。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。是从事房地产经纪活动的基本条件。二、房地产经纪人职业资格考试房地产经纪人职业资格考试合格，颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书，该证书全国范围有效。房地产经纪人协理从业资格，实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产协理从业资格考试。该证书在所在行政区域内有效，即持证人员可以在该地区从事非独立性的房地产经纪活动。三、房地产经纪人员职业资格注册房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年，自核准注册之日起计算，房地产经纪人调离所在房地产经纪机构的，由所在房地产经纪机构负责收回中华人民共和国房地产经纪人注册证，并在解聘后30日内交回国务院建设行政主管部门注销。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况还应报住房和城乡建设部备案。第三节 房地产经纪人员的权利和义务房地产经纪人协理的权利： 1、房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构；2、协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。房地产经纪人和房地产经纪人协理的义务：1、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德；2、不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务；3、向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；4、为委托人保守商业秘密；5、接受国务院行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查；6、结婚搜职业继续教育，不管提高业务水平。第四节 房地产经纪人员的基本要求一、房地产经纪人的职业道德基本要求：1.守法经营2.诚信为本3.尽职尽责4.规范服务5.公平竞争6.敬业原则7.进制原则（经纪机构签约的经纪人员，不得一个人名义从事与经纪机构相同和相关的业务）二、房地产经纪人员的知识结构知识结构：专业知识、基础知识、和辅助知识。1、核心是房地产经纪的基本理论和十五等专业知识；2、外层是与房地产经纪有关的基本知识包括经济知识、法律知识、社会心理知识、房地产专业知识、科学技术知识；3、最外层是对文化修养产生潜移默化影响的各类文学、艺术乃至哲学等辅助知识。三、房地产经纪人员的职业技能1、收集信息的技能2、市场分析的技能 对信息的分析方法包括：数学处理分析、比较分析、因果关系分析和趋势分析。3、人际沟通的技能（掌握p188）4、搭配的技能5、协调成交的技能（掌握p188）四、房地产经纪人员的心理素质和礼仪修养 心理素质的要求：自知、自信；乐观、开朗；坚韧、奋进。礼仪修养包括：仪容与着装、接待客户时的仪态和电话中的礼仪。第五节 房地产经纪机构的基本类型和经营模式一、房地产经纪机构的基本类型1、房地产经纪公司：经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。2、合伙制房地产经纪机构（承担无限连带责任）3、个人独资房地产经纪机构4、房地产经纪机构设立的分支机构二、房地产经纪机构的经营模式1、无店铺模式和有店铺模式无店铺模式的房地产经纪机构并不依靠店铺来承接业务，而是主要靠业务人员乃至机构的高层管理人员直接深入各种场所和潜在客户的接触来承接业务。有店铺模式的房地产经纪机构通常依靠店铺来承接业务，通常是面向零散的房地产业主及消费者。2、直营连锁和特许加盟连锁直营连锁经营，即由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统，实行集中采购和销售。特许加盟连锁，是连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式，而非像直营连锁那样由母公司直接投资并拥有各连锁店。第一节 房地产市场调查概述 一、 房地产市场调查的概念和作用（一） 房地产市场调查的概念房地产市场调查，是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的的、有计划地对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录的分析，为房地产营销决策服务的信息管理活动。（二） 房地产市场调查的作用1、 有利于企业正确的市场定位。2、 有利于企业制定正确的营销战略。3、 有利于企业发展有效的促销活动。二、 房地产市场调查的基本原则（一） 客观性原则（二） 科学性原则 科学性，要求在房地产市场调查中运用科学的方法设计调查方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、正确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。三、 房地产市场调查的一般程序房地产市场调查一般包括：确定调查目的、搜集信息资料、初步调查、