2012年度工作总结及述职报告(大纲).docx

2012年度招商部工作总结及述职报告2012年对于福瑞泰公司来讲是商业起步之年，光谷青年城项目的启动预示着公司正式进入商业地产开发的新轨道，在以刘永华教授为首的招商团队于2月16日进入光谷青年城正式招商。在公司领导的关心下，在全体员工的共同努力下，招商方面都取得了良好的进展。招商部工作主要围绕“主力店先行、次主力店其后、品牌店集中”的招商原则，不断储水目标商家为项目的成功招商打下了良好的基础。以下是招商部2012年的工作总结以及2013的工作计划：一、 2012年度工作总结1、 完成了前期市场调查及团队组建。青年城招商部开始招商前，针对光谷现有的商圈进行了市场调查，如:光谷世界城步行街、光谷国际广场、光谷新天地、时间广场、华罗利、南湖城市广场、街道口商圈群光百货、乐天百货、未来城购物中心及司门口、户布巷、ATM潮流百货、大学周边商业进行系统的市场调查，并对其武汉主要商圈如：汉口万达广场、新佳丽广场、江汉路步行街、新世界百货、大洋百货等做了详细的市调，深入分析了上述商场和商圈各自的特点、优势及不足，对光谷青年城项目可能遇到的一些问题做了前期预估，做好与本商圈地的差异化经营。团队组建方面，在刘老师的的按排下以经理负责制为管理准绳。划分购物组、餐饮组、休闲娱乐组进行明确分工，由于大部分招商专员为公司新进员工没有工作经验，为确保招商工作顺利进行，招商部在前期进行了团队人员的招聘和培训。具体分工如下：购物组：主要负责化妆品、珠宝、男女服饰、皮鞋皮具、家居等购物类招商。经理：戚明文组员：王壮、张艺君、赵家曼餐饮组：主要负责中餐、西餐、美食广场、特色餐饮等招商经理：姚刚组员：周斌、钱亭羽、赵臣休闲娱乐组：主要负责电玩、KTV、健身及配套项目的招商。经理：余金权组员：王元旦、卢继昌2、 项目商业定位及功能布局已初步定案。通过前期所做的大量的市场调查，招商部发现，光谷商圈的商业主要集中在五个板块：世界城步行街板块，代表性商场有世界城一期、二期、以及即将开业的世界城购物中心、三期、五期，光谷国际广场一期及即将开业的二期，重新开业的鲁巷购物中心，鲁磨路的餐饮集中街区；光谷新天地板块，代表商场沃尔玛，新天地步行街及未来的普提金商业；时间广场板块，代表性商业有时间广场、添美广场、中商平价、雄楚金地一号；华罗利板块，鲁巷超市、及未来项目我司的光谷青年城、旺谷购物中心、新世界K11购物中心、；时乐汇板块，新一佳超市、时乐汇广场、虎泉购物中心、虎泉商业街，可见未来光谷商业的竞争也非常激烈。如下图:结合上图所示及项目本身的实际情况出发，我们提出建议，把光谷青年城项目打造成一个多业态，集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的年轻态综合性商业，扩大餐饮、娱乐、特色项目业态的布局，走差异化路线，来添补光谷市场的空缺。由此，招商部做了具体的业态分布规划（详细见业态分布图）、（招商执行方案）。3、 项目铺位分割及租金收益完成在刘老师的按排下，青年城市铺位分割及CAD制度已完成，明确了主力店及次主力店的分布，各业态的布局，各业种之间的关联和目标品牌的落位。同时对项目的租售面积进行系统汇总，根据项目周边环境初步评估我项目在培育期的预期收益，及收回成本的期限时间，为项目的预售提供参考依据。详见青年城业态规划及租金收益汇总表4、 主力店及武汉本地商家的收集与联络完成预期目标通过一年来对商家的收集与商圈的走访，共储水商户2000家，意向商家 500家，初步确定目标主力店的意向度。影院：中影超市：中百、苏果百货：坤业百货KTV：星光欢乐迪、金库世界、呼啦啦KTV、歌迷电玩：汤姆熊、快乐玩家购物:三福百货、班尼路、美特斯邦威、以纯、猫人、娇兰佳人、屈臣氏、百丽、餐饮：肯德基、仟佶、85度蛋糕、皇冠蛋糕、廖记棒棒鸡、朝天门火锅、户布巷美食广场、伍仟锅、配套：老百姓药房、发源地、名发世家详见商家储水汇总表5、 第一梯队目标商家的评估与筛选完成。根据项目的定位与规划，对储水客户进行筛选，目前完成第一梯队的客户储备，下一步将针对品牌店铺进行有选择性的跟进与沟通。6、 主力店的招商进入实质谈判期，目标品牌店已完成初步储水。五大目标主力店已确定：其中中影影院已签约。影院：中影国际（已签约）百货：坤业百货（商务条款已确定，就在保证金方面有争议）超市：中百仓储（就差董事会确定）KTV：星光欢乐迪（商务条款已确定，就在保证金方面有争议）电玩：汤姆熊电玩、快乐玩家（意向很大，需超市进驻后进一步洽谈）品牌店的招商往往是根据主力店的进度情况来确定，太早会出现租金收益与市场口碑的问题，因此，在主力店没有确定的情况下我们积极的完成前期沟通与储水工作。有以下品牌表示意向较大：购物：三福百货、以纯、猫人、百丽、美特斯邦威、佐丹奴、阿依莲、雅黛丽、CCDD、一伍一拾、班尼路、ES集团、凌致集团、达芙妮、鞋柜、红谷、意尔康、餐饮：肯德基、永和大王、华莱仕、豪客莱、仟佶、85度蛋糕、皇冠蛋糕、廖记棒棒鸡、朝天门火锅、户布巷美食广场、伍仟锅、COCO茶饮、休闲娱乐：名仕台球生活配套：7、 招商团队的管理与培训有序开展。2012年通过团队的组建与磨合，招商部现有员工11人，其中有招商经验的三人，其它均没有招商经验，给招商工作带来很大的压力，一切都要从头开始学起，但在老师的指导下在三位经理的带领下，通过前期市场调查实地学习，商家实地走访，与理论加化培训，新员工的招商能力大大加强。团队实行经理责任制，有分工有监督有考勤，定期召开总结会议，有序开展各项工作。全年培训达50多次课程，有商圈市场调查、团队管理、招商基础知识、招商谈判技巧、商家运营管理、团队执行力、项目招商解析、常见招商60问答、自我时间管理、表格与文档制作、现代商务礼仪、目标商家寻找与筛选、网络招商与项目推广、于丹论语、常见商家拓展物业标准、电话沟通技巧、知名品牌简介、商业地产常见术语、商业地产招商流程等课程，通过传、帮、带让新员工掌握与领悟招商基础知识为正式招商做好准备。8、 招商中心建成，办公物料采买完成，筹备启动中。 招商营销中心已建成，办公物料已到位，可以随时启动中，但是招商中心位置较偏，周边环境较差，交通不便，需要改善。二、 在工作中主要存在的问题 1、招商机制还需健全。由其公司职能部门在服务招商方面做的还不到位，需要行成良好的支持体系，因为“招商的成败决定项目的成败，同时也影响公司的整体收益”如：商铺的销售、后期的经营、公司的声誉等。为此，要树立，“职能服务招商，上级服务下级，全员服务一线”的经营管理理念，上下一心，不要各自为政，共同做好项目的开发。2、项目周边的招商环境还需改善，项目宣传与推广要引导。 目前项目临新竹路楼体已出框架，可以进行现场氛围造势，以便引导商家对项目的认知度。对项目周边主入人流车流集中地进行平面广告宣传，与导视系统的引导。3、 招商队伍经验仍然匮乏，招商力量仍然薄弱，部门整体业务水平仍然偏低。 招商团队的整体战斗力还需加强，职业化良好的工作习惯还没有形成，需要加强在制度化方面进行规范与引导。4、 周边新商业项目层出不穷，市场竞争日益激烈，加上目前光谷商圈生活配套不完善，本项目所出地段与主干道较深，周边商业层次较低，仍然是制约招商的主要瓶颈，招商难度突出。5、 年度招商，从引进的企业数量上看已超额完成，但从招商质量上，离目标要求还存在一定的差距。6、 招商体系仍未形成，招商制度与流程有待优化、服务形式也有待创新，管理有待进一步规范。7、 项目宣传推广工作有所滞后。解决上述问题和难题将是我们2011年度工作的重点。三、 2013年工作规划及展望1、 继续做好主力商家的跟进，争取在3月份前完成所有主力店的签阅。2、 2月中旬启动招商中心，对外招商全面开始。计划于2月份正式启动招商中心，利用良好的招商办公环境来增加团队的凝聚力与商户的信任度。对招商中心的外围与内部进行氛围装饰，预约目标客户看场。3、 4月前完成招商体系构架的建立。完成组织成员，4、 6月中旬完成次主力商家及品牌店的确定及跟进。5、6、 9月中旬完成配套商家的跟进、洽谈及确定 7、 10月完成商业经理管理公司的成立与筹建8、 招商团队人员素质提高与培训9、 招商发布会的准备及召开四、 工作措施1、