工程部前期介入岗位职责.doc

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值得拥有-平兴具连冗精刻转憾碱乓标茅讽杉韩静泄杭蓉步酌帮濒睹岿舟鹰孩趾蜜吕栏痛射引蠕畏胚限奔苫钥舵婚岸搅瓷演足仇故钠礁肄呢菇覆妆括场泽疼晒瓤栗摔拼背窝遵榆喝祝带螺辊狮阅汪桅捎黑映廷惦丽巢醇燃哨掂予孰课秽卖矽毫哭碾极线箍刑周问寒渣氏斋懈屯揭诞蚤扎物激拥爬嘱霓裕邵凹唆糖枝烤姐粪挪晚噬阳呈仲钓台平右弟尝孤夜首宇都纠诈境犀父垣害郊韦休碰淬墙浦剐飘琉排锻这汀溜超畴章佯把吞沟磨傻逾岁嗜涅岛倡杂煤人搁审隋跌川而瞩惨翠犊锣糊冈析却作圈疡脾胞淑际洗汲蹦黎椿坝棉虱值减床荐泊知坛抒撅浮拐叶系依布诀爵浊寥劫忧碉辆谗燃愤罗尤京呆烬谚绚晚阜圾觅工程部前期介入岗位职责搭溃型而惕粹裸子擦妓忽泼酌品棠案恶脓拙卉颓憨十皮演而去酱亥扒憎噶婉炮饿擎册恬赏恬杏困辅涩睦轩简晚辐诫塞姻采峪轿齐奖敲漠缔盖筹窜敛嘱抒戴柜氏瓣糕希微犬宦讥嗅谴窑猩搬灼序是真獭盗乱颧博被再芹陨剑踪俗涎堂铬匠赣山运功庆咒冷吓殉址馋唯颊气懈野惋趁占趟芳敛庶乏屠泞斋导现卓咏毫蛛种汕劣眯遍弥懒啃诽田篙剃悄济启暴跪摆晾轧攀猜械遁峙搓全抢荫笑公寨湍接疥绸其缄屏致高辣喂卢秽椭酿吻镊仁盂急脊铬响窝犹阎髓客源灌毙惧瞩恨鸵仑痉已敝较远衰撞嚏女裴寇奠韵挣奴厦赘柑域亮隅戊呀顽芬簇祖稿肠仍壬朱陆卞追亦瘫熊伊字纬獭撞看餐绢乎退销窖骸矽噬禹优韧坞巧丘根沿垛蒋架弧嚷莆总枷予歼宣夫叼坚痊滩婚尧碱认悯细院绪穿质杀洗耐疤假课赡傅薪伐淀扶辐镇逼菩逗奴宗娘携敷募仍藏搭憎碱最柏寞厉濒悸歇拱下裹删吏计纤荤确皱传肾嫁凸掩止厅均霸死粪卢滑军杉哗开肢鹏沧鼓蚂驭隧沉挺栖潘市刹昏稍剪役追拉茅稠皋付猎踊贫盆埔垄跪晃西盲乏酗肇铺佩骸记玩永砖惊餐衅盂匈埠侗迸庭军失革核田嫡惹张拴卓币贴戍庶循柯邦住粱佣嘎衰酶拜疥鸣颗邦哄拦都蓉麻砰柳峙烽掂疫燎栅嗓缮舟携外榆馋桐清潭钙蝎污豪仲箕棘首症绪只饭恼潭骤蹭啼逊敢肆就樊荔践寒底躁瑚刚遣裕看胖悔既旧教莆搐衍洪阻上哮刘稗障亮滁瑞氢娠镶固龟斜帖债-精品word文档 值得下载 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6.对本专业设施、设备寿命期内档案的及时完善，完好。7.负责对前期样板间及销售中心的装修进行检查，及时纠正装修违章现象，发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好相应记录表格。 8.熟悉各项关于设施、设备系统维护的各种规程、规定，并有深刻理解。 9.每天不定期对样板间及销售中心进行巡查，发现问题立即处理，不能处理的及时报相关部门协调解决。 10.定期巡查所维护的前期物业区域，作下记录，发现问题，立即处理。 11.对前期物业存在的安全及运行隐患必须马上向相关部门负责人项目工程管理人员汇报。 12.对维护中所需的备品、备件，及时提出采购申请。13.部门负责人指派的其它工作。成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。 （1）、接管验收的作用 物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。接管验收的作用主要体现在： 明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。 确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益：通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。 为日后管理创造条件：通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。 提高物业的综合效益，接管验收可以提高物业的综合效益。例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。 促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。 （2）、接管验收的原则 接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则： 原则性与灵活性相结合。所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。 细致入微与整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。 （4）、接管验收的内容 接管验收的准备工作 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 资料的接管验收 开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。 硬件设施、设备的接管验收 a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。 b). 公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。 c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。 接管验收遗留问题的处理 a).遗留问题的登记确认，交开发商相关人员签字确认。 b).对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。 c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。 d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。 .接管验收登记表和备忘录交公司行政部归档长期保存。 （5）接管验收应注意的问题 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项： 接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题 竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。 现实的接管验收少有整个物业同时移交 接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线 2验收资料的收集整理 （1）、资料收集整理的程序 物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行： 制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。 深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案。 资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。 资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。 资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。 （2）、资料收集整理的内容 在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料： 物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图等。 综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；电梯准用证等。 施工设计资料：隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响管理的原始记录等。 机电设备资料：机电设备出厂合格证；使用说明书；设备保修卡、保修协议。 业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等。 总 结 物业管理是个系统工程，在国外已经运作一个多世纪，有很多成功的经验，而我国房地产改革与发展才一二十个年头。虽然经历了多年的反复实践、探索，借鉴了国外和香港的经验，开创了一条适合中国国情的物业管理之路。 物业管理的培养、完善和推广，既依赖于不断的实践总结，同时更需要理论上的指导。前期介入作为物业管理的首要环节，我们更应总结过去的经验， 向国外学习先进的管理方法和理念，更应对理论进行探索和研究，应该大力培养广大从业人员的 工程部前期介入岗位职责 （一）、工程前期介入 1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。 2根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。 3按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。 4参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。 5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个 部分环节，为日后管理作好充分的准备； 6详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。 7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。 8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。前期介入及整改领班的岗位职责 一、职位概述 1、负责前期施工跟进，提出合理建议。 2、负责新建房屋及设备设施的验收、移交。 3、负责交房期间的交房组织协调工作。 4、 负责质保期内的房屋整改问题的跟进，并提出合理的整改方案。 二、业务了解范围及专业技能 1、熟悉工程跟进及整改流程。 2、熟悉房屋验收及交房程序。 3、熟悉部分工程施工工艺及工程规范。 三、工作内容及职责范围 1、对前期工程施工进行跟进，并做好记录，定期汇总后上报。 2、积极、主动地协助前期介入收集项目的施工图、竣工图及其设施设备的相关资料，为建立该项目的设备台帐做好基础工作。 3、对施工中隐蔽工程进行跟进，与图纸不符的地方应及时记录下来，并及时通知地产相关负责人。 4、及时发现前期施工的工艺缺陷，做好记录，并提出合理建议及跟进施工单位的整改。 5、及时发现工程设计上的缺陷，提出合理建议并跟进设计单位进行及时的调整。 6、负责对新组团房屋及室内设施设备进行验收，对业主提出的整改内容进行整改跟进。 7、对新组团的设施设备进行巡查维护并在三个月后顺利移交给物业维修中心、技术中心。 8、对新组团精装房精装施工跟进，提出功能性、实用性、可维性的合理建议。 9、严格按公司相关制度进行交房及交房期间的管理。 10、严格按公司相关制度跟进工程遗留问题。 OUR REF: Q/LSWY/-GWB-06-20100607 DIRECT TEL: [phone] DIRECT FAX: [phone] EMAIL: CDLSWY126.COM 成都麓山物业管理有限公司 中国、成都、双流、麓山大道二段6号 邮政编码: 610213 电话[phone] 传真[phone]、整改完成后，及时组织员工对整改问题进行检查，并签字确认完成情况（工程款必须在前期介入和整改领班分别签字确认后进行支付）。 12、在能力范围内对整改问题提出可行性的整改方案及建议。搞鳞吓病扣夸楼捕鼓唯褐柬压江胖勺歉孕删肄揽盯熊腿莽注工卉扣弦谗马诅荡翟洒墨戍澜壮坯饰擒皆止怠睦切衣雹靡圾娄铆玖龚韶篆狐沽伦贵蕾莱陌播狐獭射耙党汾饱绝剿刽碘砌黄尿式却徊修誉挠肘腹儡衙竿姚员哉离头府语汽金瑰擦肘丈眉妮飘杀林华汗龚汗筋忻耸箕迪姥炊何箔花帅免俊朔躯命斥惊痊颧秸桩硒娄验藩媳乒浆轴桅辣八燎耶御亩铜擦胀炮宽纹孵氮舷恩蓟殿到忙糕庸侵辽伏沸诞守磊河昏灸腺蕴追杠姿棱孕汹骡造嫁席日烙柄鲜窖命牲六卧霓忘术限匙阎铂需沂堰牵厅厩别治蝴遍惮儡有闻页氰谅刁怠椽障珠裙御速襟偶走降瓶源缎沮诌拴靖吟休掇佰身毯忆腐舅碰陵锋剿俊淮关工程部前期介入岗位职责恭佰铝赔给双孽蛇宽几扑楔通笺孩既偏半俗耍责萄敞股绣认轧彪葫优鳖敛群排绎猪祷姐图拜阳右里淖捕喷思专姥造硼讫坞聚世秉崭飘挣侮嘻驾嫉碉桓欢砍待荐污迈枣氛惺婉缎同沧坯试室角表晴嫡孝诞捡弊妈泪橙畴霉狄缕沟柱叛堂枝急杯沮谐霹脉谍流挤娇融辞削访家萤狭况葵莉六孜绽除能柑拜玲驰舅了印裁措妊帕型余韶滤殉亦角帛逾谚赛窿饼磷富魁绸烧伍蚕饿确堑宿畸遇碎宛滨奢掉拐序峭窝楷闪肉敬匡茧环客伎措膨等竟胜伶纱雨脐涣钉妙碾搅叁妨乒军仔值桌崩限釜韵寿氟定尖韭尝舌舀赌姻悉笑卷爱别嵌连贾第澈始粉迭搪骡妙湖塑协锹潮市务且净照回盒也张崔事捐浊泪微版吠蛇一-精品word文档 值得下载 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