商贸经营管理部总体职责.doc

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商贸中心经营管理部工作开展思路
商贸中心组织架构

根据以上商贸中心组织架构的规划，对商贸经营管理部组织架构设置及其管理具体工作职能与范畴做出如下定位和分析：

商贸经营管理部岗位设置

基
本
信
息
部门名称
商贸经营管理部
部门编号
HY-SM-SG
部门直接上级岗位名称
商贸中心总监
所属单位
商贸中心

架构组
织
设
置
内业
商贸经营管理部经理

物业经理
营运经理
策划经理
招商经理

招商主管

注:为保证该部门有效的发挥职能并形成战斗力,团队建设和人员配备是首要工作,虚线内岗位根据项目进度配置，近期暂不考虑配置，预计在15年上半年到岗，招商和策划主管应第一时间配置；请领导权益。

工作职能(范畴)

l 经营定位：为集团各商业项目后期运营提供完备的商业服务，辅以商业咨询及商业管理，促进、保障集团各商业项目的持续运营和稳步开发；
l 经营战略：长期战略上，通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为集团商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内探索出一套符合集团地产发展战略的商业营业模式；短期目标上，根据集团现经营的商业地产项目及未来项目的开发战略部署，将其依据项目经营进度开展工作，积极配合和支持项目销售、实现商业项目运营成功；
l 经营范围：商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作及发布等；
l 主要职能：统筹来讲其部门主要职能涵盖：市场、招商、销售、管理。各项具体职能参照部门总体职责履行；

主要职责:
1. 根据集团有关经营发展战略，制订自持商业板块的年度、季

度、月度工作计划和推广方案,依据时间节点进行有效分解与执 行；
2.负责制定商贸中心招商、营运类的相关管理办法和流程，审批后贯彻执行；根据集团有关推广工作的重点要求，设立纠偏机制，适时对各项推广方案及措施进行总结与调整；
3.负责集团自持商业项目对外公共形象的塑造与宣传,提升媒体正面曝光率,以及公关活动的组织、策划、实施工作；
4.负责收集、整理商业动态信息，对已建和未建项目进行专题调查和研究，并进行准确定位，作出综合评估，为集团相关决策提供准确的信息和参考意见；
5.负责考察、遴选和评估相关意向合作单位(项目咨询服务类)，为集团确定协议合作单位提供支持；
6.负责拟草、审核、修订合作协议和租赁合同，及时协调、解决合作过程中出现的各类问题；做好服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度;
7.参与制定商业项目各阶段的市场营销与推广计划；深入了解各项目的业态特色和经营情况，定期收集商业地产相关信息，不断推出各种促销手段和措施；
8.负责从招商及后期商业管理角度提出项目设计、施工、招商、租赁过程中的相关优化完善方案及意见，确保项目商业服务功能的合理性、适用性、前瞻性；
9.负责参与地产营销中心商业项目招租建议方案的制定（含招商招租划分、租金标准、优惠政策等），经集团批准后执行；
10.负责与地产营销中心招商合作、以及招商后对地产营销中心所委托管理的商家业主每月租金的结算与收取。完成集团正常租赁收入；
11.负责招商招租资料的整理、归档管理和移交工作；
12.定期调研市场走势，根据所作市场调查得到的信息资料，进行市场分析和预测，结合实际招商、租务工作进度与问题提出对策，及时准确调整项目策略；
13.与项目相关政府职能部门、目标租户、业内同行、相关合作单位保持良好关系，以利于有效地推进项目进展；
14.做好与地产及营销中心等部门工作的有效对接、招商后的移交和委托管理及招商前内部租赁自主招商等相关工作的计划与实施；
15.负责掌握商家的经营状况，对经营不善的商家进行适当的调整与更新，确保整体商业运营良好。逐步实现集团自有物业的升值；
16.负责本部门及归属分支部门的日常管理工作,完成集团交办 的其它工作任务。

因此，依据现状对商贸经营管理部下辖商业地产项目进行经营战略划分。具体工作开展计划如下：
1、 【华韵金融时代广场与华韵新天地】作为复合型业态配套的商业综合体及城市综合体，目前两个项目均已完成项目前期定位、建筑设计及施工，其硬性建筑条件基本定型。综合体的建筑空间组合一定程度上决定了其整体经营定位和发展趋势。据现状而言，河南聚合营销策划代理公司已接手项目全程营销策划及招商工作，由该公司作出整体定位和执行方案后展开招商销售工作。同时，商业运营管理公司根据项目特性强调对经营环节的控制，也就是根据项目产权与经营权的区别对其业态布局、盈利模式做出关键性分析，并植入专业运管公司通过对商业业态配置的调整，激发商业价值提升，带动商业文化策源的二次革命。
2、 【海韵购物中心】属于已投入使用多年的商业项目，体量较小，所在区域市场拓展性较差，项目整体面临建筑设计陈旧、业态配置老化等现状。对于此项目建议详细市调分析后对其做出定位分析报告，根据报告进行建筑翻新及物业硬件配套设施进行改造，同时在控制资源成本的前提下启用专人定向招商，“短、平、快”的为项目作出合理化改造，使其基本迎合市场未来发展需求。
3、 【华韵商业时代广场】针对商业时代广场项目商贸运管采取的管理模式即统一经营主题、服务管理、招商管理、营销管理、物业管理。对商业项目销售前期招商及运营中期的经营及财务风险，做出可能性分析。而据前一阶段地产营销策划部上报的《关于商业时代广场下阶段营销招商工作开展建议》中建议与贯通公司开展营销招商合作，我部门同意该工作思路，后由运管部对商业运营提报整体方案及执行计划。同时，建议结合该服务公司的业务服务范畴，对农贸项目作出延伸性服务。
4、 【农贸项目】自国家政策明确提出加快了农村城镇化建设步伐的政策后各级政府积极响应，而在农改非的城市化过程中，政府又将改善民生放在城市建设工作首位。这就为农产品市场的繁荣发展提供更加广阔的空间。而目前我市农贸市场已有的基础设施，交易场所小、环境差、污染问题十分突出，缺少安全检测条件，现有条件与建立便捷、安全的农产品流通体系的要求还有很大差距。集团现筹建的农贸项目位于淇滨区城南片区，该区域地理环境优越，周边规划社区及配套资源丰富，随着城南区域常驻人口数量及质量的增加，生活结构大幅度调整。因此加快农贸项目的筹建，于早期介入该类地产开发项目显得尤为必要。
农贸项目筹建开发实质上与商业地产开发有类同又具备其特殊性。项目从筹建前期就需要详细的实地市调，给出项目开发建设可行性报告，建立项目建设动态监管运营体系，为后期运营提供强有力的技术职称和信息保障。在项目建设和运管过程中，逐步明确项目建设的经济效益、社会效益和环境效益。因此，商贸经营管理中心于该项目筹建期的工作开展提出如下建议：考虑到农贸项目建设开发及运营管理层面的专业性，建议与专业公司开展合作。以商业时代广场与贯通合作为基点，延伸至农贸项目服务合作，从而开启战略性合作模式，以点带面使之集团地产开发成功走向转型。
商贸中心经营管理部 刘文军
2014/7/2
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