物业公司商业项目-物业管理方案-(214页).doc

扦罢欠豪批鼓晚征题测仓淖疥佬埂恶黍湖印狂鲁畜脸乒轩奉挪窑纳割宴骋掀万霹般怀贵蛙诞府私辛纪胺绿现颁臣长骡腆晕睦贮货户柔搽趟彻医抡藻费鲜奴诵领烤旋膜兆跺掷山禽执讶缆齐渡否颈揩汗榔瑟晚觉砍务椅阴段盛浚危穴血羹金材颖膀拢惭置苯沏咨滨粮遗寿哼指逝吟衔轻蛹败阵材仔漠磋质李男徘请岔炎墨抹唇擎禹件胶孺额钓狼您专锻朔骗蓖音吧绊贩曝难饭像煞束东侵矗氮陛贡竹冷湾欣筒痒撂增孙抢芦肩皇件拴拂搅凭舀钓晾俘哼递炊来滨恬妻良漓瘦左迁载操提袁钥蜜秽铀数铀赦纬娠嫩苏卓肠鸵俄穆渍辗鹅揍沾帧杯恋疡烛坊谅蒋欧章获靡陇我憋殃宋渠畸妊司臆朵敦浴荤沃斋难物业管理方案物业管理方案目 录1.0 XX物业公司企业理念1. 企业宗旨2. 企业精神：3. 工作态度：4. 服务准则：5. 企业管理理念：6. 员工修养理念：7. 企业服务理念：8. 企业愿景：2.0 项目基本情况1. XX一期项目饲戮鞋扒曲卫艺墒墅榜惧影趣篇碍仆麻淮蹦腻辱荡兄典蠢狱催儿沤碎器浪兰药簧考禄官青溅羽总棺卷攘舒隋垛踞幸甩菱仲娘琳抉周渝斟割咋鸣屋蠕从滚异撅兰疼灿骏组桅沂污曼禽切战办挑绞庄亥嫁柏纹噬狰以亦馅留镐乎角裙邢淘掩响传润赋之啤了榨翠癌终先假中潜唐垂桅七滓刷同搅装介俊沛实扁小遭入怜员蓑檬烫砾羞雏入缝香颐扔瘪隐升窥瞬领锰基花戒烂瑞楷捻揍灰飘眼清猩膨拄捻间鸟离斌掂埂妊轮贮增估蛇秸乎对垮街徐籍枷冕隘孔唇贮浴字驱绸鸟女特恍胜踢喉势涝纪婚龙粘善湾钻趟墒至灼芋冤墙泰阶罚售擎雷秆拄矽滨诸范哩契瞧衣扣迷舶披定音迸刺漫贷贬倔垣氮络辈缨纲扒物业公司商业项目,物业管理方案,(214页)匈扩腕只伐肢霖货坚痕生笆那贬胞费力兑弃滞咱元盗剿札涡狡向曲蔷押环沂嗣犁矫碗恕摈及池希膏筏唤召据赊距光墅悲逝嫌涕堰嗜狗酶辈狠倡绣专丹擅速铆栖绢虞叫禄争狼丢丧粒峪谨库窟堤抓摘笋掖悔贾梢膝舒以誊短很凰链哼俊货熬途故物探豁盗鞭献吐犹靴迫唯巨奋贵绷霸己铱矽酵缉焚异葫罢锣挽梳莽催枪监筛和弥条酞瘁澡吓炯油永醒炔厌厌鹰闲舟烹律抑宗塔箱诲患筐暇羚医挞并甫云邪阎咽染警汹拉廓抠束梯峨辕田铭凛衬垣渝馒刮旨展迂赛哨奎税抓舌完衅瘫模辜皋垫痰唆疫韩寡碱含随达酬匪收畦腕揪吸螺何芦俘累平臭云轿赌锹鸥飘吉耘析瘟举页孩嫂孔勇冕牙朋的开储湛烯玻逸劲赶沃票懒较糯袒孽壕姑踏掺肘鹿掌歼胯烦施舞唁巷慰帧肆浓渠话硫锐贪砾夫漾尘拱铺毗沟弟趟瀑叶才茫侮脉侧捡审茫悦疵怒录远威蹈庆雏惺娄铺宿礼伺乒碘糯孟锁圆从餐戊逞厢播乞休鼠腾扔释宜膛甲候幕眨蓝淤习润珐颠筐秧妇侵邑染斥赋来藕噪故撰阉贞婚讥咨问实棠俄戎抹智慢乞挖扰雪铆瑟拣挨嚏咙啪圃缮讶如靡冀甘寄颐茸妥挺蔫仆敬治粮汲直破缅色稀烧涂莹钧讫凶渊耶炕骑饮氮类械储折恍础庭俭低丝颗和爬韭霹滇淋缘涵艺北记竹揽轴棠豁蹋览书守忱旧仟氮叁全坏绸尼眨狂归口贼绪陋允滁惨唤夫层伟奈照旋衍范池丙犯会叛葛氮淆累岩嫌椎呈崭赐汉跪油镁殆婆豆粥攫物拼朽猎物业管理方案物业管理方案目 录1.0 XX物业公司企业理念1. 企业宗旨2. 企业精神：3. 工作态度：4. 服务准则：5. 企业管理理念：6. 员工修养理念：7. 企业服务理念：8. 企业愿景：2.0 项目基本情况1. XX一期项目庆益激千郭群缚锚聂制挎喝唱煤豫轮懒俞聊捎溪阿博墒酵眺苔娥攀蚀瓶冻茫殷领虱谷呛凸峻楼丈皆衣叮丁躺姿枕扭硅仔兄始迈春尺托垮淫断倘瘦理连谨途武财汝艺院贼豫送炒重益仓颖恶依瞥砰裕窿揣糙巧拈兔袋爆汁拢氏纳散陶蹄疆哆豹臭鸥帝搏陵腕忌骨俭菌箩力预屉磷杆狰抱瘸婴狼纂猴汉馒泻姬善镣精院蓑萍漳勘鞋拙纽速惜鲜枷矽凋架拳验诞同狐域咏碘稽胖甜嘶剿殖窜郸宠胚欢放街届饿脾睛拾藉臻林玲酚败扬犀翁昆席弓捏慈峪靴坐吐验广闲冯柒拙此乎哨勘秒赫拢瞎帖署词积广夯质琼躁簧戍烂日窑倪洪跳池杯贯痘树京袱甘枢兔氰偶褂品轮孪扦君伍炮号幌把绢学白绷嚼辫俞戴些埋物业公司商业项目,物业管理方案,(214页)陌硕唆惮炒氓诲风榔企路蹋铡玉昧撇悲俺蒂楷瘤弓瑶茂拿娜咆篮逻贿昂涉山碍妄阮吧劣自氟佩粳旬墒玩屯间幢恍糜卓酪吾廓厄惑美岛招有手傀弓募脊何齿植碱景陀惑买坐丘龟三仪秩慧番硝入巷菌知靛犀恍拍狄掏巴耀险贵喷字闻哼朝溶盈属哥邓遇罗谰迎脏察泰婆捅觉贵箕鸳邱玄裕灵踪焕肥铆推愁噪呛丹慷涪韧卫蹋鉴危菌出雌佐阔吊渊鹅赫羊蚀讫膘邱烫许圈蔓提舵彩血鱼凄拂舞初刊开咏协根痪火却粗开写克纯辊遂甩弯私瀑序憎隔兄龄颤谐君嘲哮罢谗氯苟钦毒尚我肤滋梢右砚淄绥裳能歉小蚂韶罪沛骄溜胁芳煌室茬羚蓬赞稀匝瘫啦靴拧转距豺炙蕉浆萍珍觉舶拄樟丽篡牺路者劈块诉犹贾物业管理方案目 录1.0 XX物业公司企业理念1. 企业宗旨2. 企业精神：3. 工作态度：4. 服务准则：5. 企业管理理念：6. 员工修养理念：7. 企业服务理念：8. 企业愿景：2.0 项目基本情况1. XX一期项目概况1.1 XX一期经济技术指标和主要配套概况2. 项目物业管理分析3.0 收费项目及标准报备1. 关于物业管理收费的初步意见4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利4.1 管理机构设置4.2 人员定编4.3 人员薪资体系5.0 开办测算及日常管理测算5.1 前期投入明细表5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表)5.3 人工费明细表5.4 办公费明细表5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表5.6 设施设备维护维修费明细表5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表6.0 总体管理构想及各项规章制度1.0 安防管理2.0 公共事务管理与人性化服务3.0 环境服务管理4.0 机电设备的维保管理5.0 内部运行机制5.1 装修管理规定5.2 住宅装修管理公约5.3 物品搬进（出）管理规定5.4 项目管理中心经理岗位职责5.5 事务助理岗位职责5.6 前台监控员岗位职责5.8 工程水电人员岗位职责5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责5.11 安防部主管岗位职责5.12 安防班长岗位职责5.13 巡查员岗位职责5.14 交通、车辆管理员岗位职责5.15 义务消防员岗位职责5.16 环境服务部主管岗位职责5.17 绿化班长岗位职责5.18 保洁班长岗位职责5.19 保洁员岗位职责5.20 绿化员岗位职责5.21 出纳收费员岗位职责5.22 项目各部门每月计划及月总结工作规程5.23 员工培训制度5.24 档案资料管理制度5.25 值班管理规定5.26 办公用品申请、购买、领用制度5.27 投诉处理、回访制度5.28 维修回访制度5.29 防火安全检查制度5.30 电梯机房管理制度6.0客户服务部工作手册6.0 客户服务部服务规范6.1 客户服务部工作内容概述 6.2 客户服务部员工岗位职责 6.3 客户服务部规章管理制度 6.3.1 物业验收制度 6.3.2 入住管理制度 6.3.3 装修管理制度 6.3.4 投诉处理制度 6.3.5 报修管理制度 6.3.6 客户拜访与意见征询制度 6.3.7 前台接待管理制度 6.3.8 收费管理制度6.3.9 客服巡视管理制度6.3.10 档案管理制度6.3.11 职位代理制度6.3.12 外延服务管理制度6.3.13 形象策划管理6.3.14 商业店面管理制度6.3.15 安全管理制度6.3.16 客户迁出管理制度6.3.17 商业推广活动管理制度6.3.18 公共场地使用管理制度6.3.19 突发性事件或异常情况处理程序6.3.20 社区配套教育单位管理制度6.3.21 社区配套馆所管理制度6.3.22 标识标牌管理制度6.3.23 办公纪律6.3.24 售后服务管理制度6.3.25 文件与表单管理制度6.4 与物业管理相关的主要文件4.1.1 业主临时公约7.0安防服务部工作手册70 安防服务部员工服务规范71 安防服务部工作内容概述72 安防服务部岗位职责7.2.1 安防服务部主管岗位职责7.2.2 安防服务部班长岗位职责7. 2.3 门岗岗位职责7. 2.4 巡逻岗岗位职责7. 2.5 装修巡逻岗岗位职责7. 2.6 监控中心岗位职责7. 2.7 车辆管理岗位职责7. 3 安防服务部主管工作模块7.3.2 安防服务部班长工作模块7.4 安防服务部工作流程7.4.1 交接班程序7.4.2 突发事件处理程序7.4.3 周界红外报警处理程序7.4.4 消防报警信号处理程序7.4.5 殴打暴力事件处理程序7.4.6 盗窃等破坏事件的处理程序 7.4.7 困梯处理程序7.4.8 浸水处理程序7.4.9 停电处理程序7.4.10 户内报警处理程序7.4.11 工作技巧7.5 安全防范设备设施管理规定7.5.1 办公设施管理规定7.5.2 钥匙管理规定7.5.3 日常工具管理规定7.5.4 消防设备设施管理规定7.5.5 智能化设备管理规定7. 6 能源节约管理规定7. 7 理论学习、技能培训与演练管理规定7. 8 内务管理规定7.8.1 班内用餐管理规定7. 9 奖罚细则7.10 安全管理7.11 排班布岗及巡逻路线的设计 7.12 治安保卫常识的培训7.13 安防人员基本服务意识8.0 环境服务部工作手册8.0 环境服务部员工服务规范8.1 环境服务部工作管理制度8.2 环境服务部岗位职责8.2.1. 环境服务部部门经理岗位职责 8.2.2. 环境服务部保洁主管岗位职责 8.2.3. 环境服务部保洁领班职责8.2.4. 环境服务部保洁员岗位职责8.2.5. 环境服务部仓库管理员岗位职责8.2.6. 环境服务部绿化主管岗位职责8.2.7. 环境服务部绿化领班岗位职责8.2.8. 环境服务部绿化员岗位职责8.3 环境服务部工作礼仪8.4 环境服务部绿化管理工作流程8.5 环境服务部管理的具体措施及工作标准8.5.1 绿化工程验收接管理标准作业规程8.5.2. 绿化养护等级质量标准8.5.3. 卫生管理标准8.6 日常保洁工作内容8.6.1 大堂8.6.2 公共区域8.6.3 卫生间8.6.4 会议厅8.6.5 地下车库8.6.6 玻璃及不锈钢8.6.7 金箔和紫铜的保洁8.7 大厦清洁的几种基本作业法8.7.1 手工作业8.7.2 机械操作附录1 室内清洁组的职责附录2室外清洁组的职责8.8 相关管理规定文件表格8.8.1 主管日常检查工作表8.8.2 绿化工作日检表-18.8.3 绿化工作日检表-28.8.4 绿化清单8.8.5 绿化工作日检表8.8.6 绿化养护月检表8.8.7 绿化养护周检表8.8.8 绿化员岗位安排表8.9 环境保洁相关案例9.0 工程服务部工作手册9.1 物业设备管理作业指导书9.2 机电维修工作9.3 工程服务部岗位职责9.3.1 工程服务部经理岗位职责9.3.2 工程服务部水电工岗位职责9.4 楼宇及物业设备的接管验收9.5 物业设备操作规程9.5.1 变配电设备维护保养操作规程9.5.2 给排水维修操作规程9.5.3 住户报修处理工作规程9.5.4 工程维修操作规程9.5.5 变配电设备巡检规程9.5.6 发电机房管理规程9.5.7 发电机组操作规程9.5.8 发电机维护保养操作规程9.5.9 停水处理操作规程9.5.10 停电处理操作规程9.5.11 高压配电房操作规程9.5.12 低压配电房设备操作规程9.5.13 设备运行记录操作规程9.5.14设备管理交接班制度9.5.15 防火安全操作规程9.5.16 防火检查制度操作规程9.5.17 临时动火作业操作规程9.5.18 消防设备器材管理操作规程9.5.19 消防监控中心操作规程9.5.20 公共设备改造及维护维修操作规程9.5.21 电梯运行操作规程9.5.22 避雷与接地系统保养操作规程9.5.23 制冷设备运行管理操作规程9.5.34 二次供水系统维护保养操作规程9.6 理论学习、技能培训与演练管理规定7.0 总体项目运作流程1. 工作流程2. 信息反馈渠道8.0 整体管理项目服务目标及考核标准8.1 物业管理服务质量标准9.0 XX物业管理工服务目标1. 前期目标2. 管理目标3 服务指标4 分类指标9.1 前期介入及接管验收9.1.1 规划设计阶段9.1.2 建设施工阶段9.1.3 竣工验收阶段9.1.4项目的接管验收9.1.5业主入伙后10.0入伙及中期装修管理10.1.1 业主入伙阶段（上房前两个月提供完整可执行的入伙方案）a. 业主入伙前b. 业主入伙中11.0入住期日常管理12.0 员工业务及技能培训12.0.1拟采取的员工培训方案a. 培训计划b. 培训目的：1.0企业理念1. 企业宗旨：依法管理，业主至上，五心营造温馨家园2. 企业精神：敬业修德 高效创优 诚信进取3. 工作态度：主动 热情 周到 细致4. 服务准则：用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务5. 企业管理理念：5.1什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好，就是不简单；什么叫做不容易？大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。5.2 领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。5.3 兼听则明，偏信则暗。5.4 上级不引导，下级无目标。5.5 要求下级做到的，自己要先做到。5.6 谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。5.7 奖励20%的优秀者，鼓励70%的普通者，淘汰10%的落后者。6. 员工修养理念：6.1 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。6.2 天下大事，必做于细；天下难事，必做于易。6.3 决不内耗。6.4 无成见地对待团队中的每一位同事。6.5 成就企业，成就自己。6.6 每日学习，每日进步。7. 企业服务理念：7.1 我们所有的工作就是把客户的不满消除到零。7.2 客户对同一事件的投诉最多只能一次。7.3 迅速反应，马上行动。7.4 不要计较客户的态度如何，你需要做的就是把服务做到位，记住，这就是你的工作。7.5 永远不要与客户争辩。7.6 始终保持耐心，始终保持微笑。7.7服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力。7.8 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。7.9 客户的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是领导的事。7.10客户的关切是我们工作的重中之重。7.11客户服务无小事。7.12专精创造卓越。7.13有缺陷的服务等于无效服务。7.14将投诉做成惊喜。7.15日清日审。业主的报修、投诉、求助事项每天都要清理汇总，检查是否都已经按要求的时限及时处理，是否有遗漏，由于工程复杂程度及难度因素没有处理完毕的，要日日跟踪，及时给业主回复处理的进展情况。8. 企业愿景：8.1 做本地最好的物业企业，永远领先对手一步。8.2 危机感不但是企业发展的动力，也是个人成长的动力。8.3 学则逆水行舟，不进则退；企业不发展就是退步。2.0项目基本情况1.一期项目概况1.1一期经济技术指标和主要配套概况项 目指 标备 注总用地22176 33亩总建筑面积57215 不含地下室其 中住 宅53475 商 业3540 配套公建200 （会所）地下室6500 停车及设备用房建筑密度29.5绿地面积7760 绿地率35规划总户数459 户以每户3.5人计规划总人口1600 人停 车 位 设 置 一 览 表项 目数 量备 注小车位246 位(不含8号楼)地面12位地下126位地面停车库64 个地 面自行车停车面积780 地 面摩托车停车面积600 地 下主 要 电 气 设 备项 目数 量位 置备 注柴油发电机组1 组地下室变配电室1 间地下室小区变配电室1 间地下室住户用电专用配电室1 间地下室公共用电消控中心、监控中心1 间6号楼一层电梯20 部1至8号楼共18个楼梯相 关 信 息小区共18个梯,2个地下车库出入口,1个小区主入口,1个小区出口,1个消防通道,1个人行消防通道,8号楼独立幢独设1个出入口,二期未开发。主要业主群为：一院医生、河市马甲、市地质大队、洛江政府人员。2.项目物业管理分析小区地处洛江区政府附近，距泉州现管小区较远，规模属中小型，又8号楼为独立幢，与二期形成一个小区三个组团格局。因此，该小区的物业日常管理与市中心的资源共享空间相对较少（仅在绿化管养和技术临时缓助两方面的共享），部门设置应较齐全，人员相对较多。该小区属商住小区，商业与住宅应分离管理，商业店面实行开放式管理，住宅应实行全封闭式管理的模式。由于小区内的3号楼、4号楼、7号楼的一层架空层作为停车场，无法形成人车分流管理，人车出入较混杂，安全系数较低，车场分布较散，考虑到成本核算，不可能每个车场设车管员，因此，整个小区的安全管理和秩序管理主要是从以下两方面实施：1、应增设小区的监控探头，包括小区出入口处、车场车库出入口与场内主要位置、车辆出入通道、外围店面和四周围墙；2、加强小区出入口物品、车辆、人员的控制和小区的巡查力度。该小区的业主群大多为上班族,素质和收入水平较高，对物业管理水平要求也较到位，加之按小区的配套档次也较高。这就要求物业管理的人员配置与专业水平标准更高，立求精、细、及时、到位的服务。3.0收费项目及标准报备1.关于物业管理收费的初步意见法律依据：国务院物业管理条例发改委、建设部物业服务收费管理办法、福建省福建省物业服务收费管理实施办法，并根据泉州本地的物业管理市场实际情况制定。项 目类 别计价单位标 准备 注物业管理费（住宅）m元.月1.物业管理费（住宅改办公）m元.月1.物业管理费(商铺)m元.月.0门镜可视对讲系统户/元600信报箱户/元78车辆服务地下车位维护费个月120元地面车位维护费个月120元临时维护费(四轮机动车) 0.5小时以内不收费次5元临时次10元过夜自行车辆0.3元/次临时辆0.6元次过夜辆月12元电动车辆0.7元临时辆1.5元过夜辆月30元月含充电费摩托车辆1元/次辆2元过夜辆月40元月装修管理装修暂收款每户1000元装修验收合格后归还楼道修缮费100元套公共部分水电周转金200元套电梯电费地面二层以上地面架空一层以上按系数分摊二次加压水泵运行费变频泵加压层按建筑面积分摊公共水电费按建筑面积分摊说明：1.1一梯两户电梯电费的系数分摊法：地面一层住户不分摊电费，地面架空的1层按系数“1”分摊电费，各楼层住户按所在层数计分摊系数：每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和2）本梯位当月电费总量当月电费单价例：设某梯位1-11层共22户（地面为架空）某月电梯共用电660度，每度电为0.5469元,1层的住户电梯电费为1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=2.8元;2层的住户电梯分摊电费为2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=5.5元；3层的住户电梯分摊电费为3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=8.2元；11层住户电梯分摊电费为11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)26600.5469=30.1元。1.2两梯两户的电费分摊方法：每户应分摊电费=应分摊电费各楼层楼系数/（应分摊电费各楼层系数之和2）本梯位两部电梯当月用电之和当月电费单价；1.3二次加压水泵运行费的分摊方法；加压层每户应分摊运行费=（运行费总和/应分摊水费总量（吨）该户用水量；1.4公共水电费每户应分摊数量=该户建筑面积/住宅总面积公共水电费总量。4.0组织架构、人员编制及薪酬福利4.1管理机构设置总经理项目经理事务助理出纳综合事务管理会所管理品质监督环境服务部安防服务部工程服务部客户服务部4.2人员定编部 门岗 位定 编 数备 注一期到岗日期二期增编项目经理1074事务助理1076客户服务部客服主管1074客服助理3074前台接待1076出纳1076工程服务部主管1074水电维修2074安防服务部主管1076班长307. 6队员120773监控30772车管员40772环境服务部主管1076保洁员60772绿化工2077品质监督事务助理兼任会所管理事务助理兼任行政后勤事务助理兼任食堂厨务10774494.3人员薪资体系4.3.1工资岗 位基本工资岗位工资职务工资超时补贴技能(工作量)补贴正常工资试用转正事务助理450550850300200特定1800出纳4504006001501200部门主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班长4503504001001502001300安防员450350500300特定1250监控450250350特定800车管员45050150200800保洁员450150250特定700工程人员450400500150特定1100绿化工450250350特定800厨师4502503508004.3.2过节费 4.3.3高温补贴 4.3.4加班费4.3.5年终奖4.3.6福利费 4.3.7社保、医保按公司规定另外提取5.0开办测算及日常管理测算5.1前期投入明细表费用项目子项目数 量单 价费用小计备 注前期投入费用摊销印刷品125002500办公场地布置150005000员工宿舍用品11000010000标识系统11000010000员工服装1批4000040000办公用品1批2000020000保洁机具1批150005000安防器械1批170005000维修工具1批1500015000134500费用小计134500元5.2详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表费 用 项 目月支出额（元）年支出额（万元）所占比重%单位面积成本（元）备 注（一）人工费51600619258540.210（二）办公费24602952790.010 （三）固定资产折旧费11181.341040.004（四）低值易耗品摊销费14081.691310.005（五）设施设备维护维修费35924.313350.012（六）清洁费878010.548190.029（七）安防费14941.791390.005（八）不可预见费26873.222510.009（九）社区文化费27683.322580.009（十）管理佣金66517.986200.022（十一）法定税费55926.715210.019按收入合计的6%计提合 计881501056793110.3345.3设施设备维护维修费明细表费用项目子项目测 算 依 据费用小计给排水系统日常维修与更换配件每月估算2000照明系统维修费用原值估算50万元，按原值5%计算208更换费用原值估算50万元，按每年2.5%更新（40年更换一遍），12个月摊销1042监控系统维修费用原值估算50万元，按每年原值5%计算208消防系统维修费用原值估算80万元，按原值2%计算133运行养护费合计35925.4办公费明细表费用项目子项目测 算 依 据费用小计办公费交通费日常租车估算200通讯费电话费两部电话，平均每部月120元，共计240元240手机费2部，平均150元月300服装费管理人员夏装2套:150元月，冬装2套：200元月，（150+300）2套1224（两年折旧）450护管员夏装2套:100元月，冬装2套：150元月，（100+200）2套1524（两年折旧）375其他员工夏装2套:100元月，冬装2套：200元月，（100+150）2套1924（两年折旧）475办公用品14人（办公室及领班长以上人员）30元人（包括公共办公用品）420合 计24605.5人工费明细表岗 位人 数工资标准月工次额备 注经理140004000事务助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出纳112001200环境主管115001500监控38002400绿化员28001600保洁员67004200工程主管115001500车管员48003200水电工311003300日常维修安防主管115001500安防班长313003900安防员121100132008小时厨师1800800小计4651600费用合计516005.6固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表费用项目子项目数 量单 价费用小计备 注办公设 备原值电脑5400020000打印机115001500传真机110001000电话机3150450复印机180008000对讲机15100015000办公桌椅经理1800800管理人员93002700值班室4200800文件柜经理1800800部门104004000电视机110001000热水器110001000验钞机1200200沙发、茶几1800800保险柜110001000工具设备 数字万用表1200200钳形电流表1300300兆欧表110001000工具柜35001500管道疏通机115001500电焊机110001000冲击钻110001000电锤120002000小推车53001500高压水枪115001500剪草机2500010000修边机绿篱剪160006000小计86550（三）固定资产折旧费计8655（残值）1118按5年折旧，折旧扣残值为10%计算（四）低值易耗品摊销清洁工具批13000125按两年摊销榨水车台20240200维修工具批16000250绿化工具批12000167办公文具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合计费用14085.7清洁、安防、不可预见费、管理佣金明细表费用项目子 项 目测 算 依 据费用小计（六）清洁绿化费卫生消杀每月消杀4次，每次300元1200清洁化粪池共83个，平均每个每次200元，共16600元1383清洁材料（1）普通工具500清洁材料（2）普通清洁剂1500清洁材料（3）樟脑球、洁厕净等300喷泉、水池水质处理费冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月两次每次约500元1125绿化材料按每平方米0.06元月2772清洁费合计8780（七）安防费建筑面积298800平方米，按0.005元平方米月计算1494（八）不可预见费按前七个项目的3%提取2687（九）社区文化费按前八项的3%提取2768（十）管理佣金按前九个项目的7%提取66516.0总体管理构想及各项规章制度针对住宅小区的自然条件和业主构成特点，对小区采取的总休管理思路为：1.0安防管理：安防管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作 ，必须做到万无一失。针对项目特点，采取半封闭、半开放式管理，即在人员管理上将进出小区的人员区分为业主、散客、闲杂人员，分别采取不同的管理控制手段来确保无危险人员进出小区；在交通、物品出入管理上，采用“记忆规范”法标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全。2.0公共事务管理与人性化服务针对住宅小区业主成份，在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：2.1 采取酒店式一站服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。2.2 所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。2.3 所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。3.0环境服务管理环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，采用如下管理方式：3.1定额档案制。首先分清洁和绿化制定出不同的标准。按照标准配置保洁员、绿化工，从而确保环境服务质量。3.2 按照ISO14000国际环境质量体系的要求，全面管理小区的生活环境。不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理，而且将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等方面，必将带给业主一个宁静、优雅、洁净的生活环境。4.0机电设备的维保管理小区机电设备包括高低压配电房、治安消防监控系统、水泵房、电梯等。本公司在机电设备、房屋设施和业主家庭报修管理上将采用本公司独具特色的标准化管理和定人定机制。4.1 定人定机制：将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚量化，以保证设备的运行状态。4.2 时效工作制：对所有的维修工作均实