酒店管理公司资产评估方法.docx

酒店管理公司资产评估方法（一）评估方法的选择 依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。 本次评估目的是股权转让，从国内市场的交易情况看，评估基准日同类型的交易案例较少，因而很难获得可用以比照的数个近期类似的交易案例，市场法评估赖以使用的条件受到限制，故不采用市场法。 被评估单位历史年度经营情况不理想，一直处于亏损，近两年开始盈利，但由于被评估单位经营的海南宝华海景大酒店的成立至今时间较长，近期租赁方和承租方对装修、固定资产进行大规模更新，年租赁费有了大规模上升，为每年 1,680.00 万元，租赁期限从 2012 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日，企业运营成本中最大成本为租赁费用，由于租赁方为承租方股东，且近 3 年租金变化较大，未来租金预测存在较大不确定性，故不适用收益法。资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。 综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。（二）资产基础法介绍 资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。各类资产及负债的评估方法如下：1、流动资产（1）货币资金：包括现金、银行存款。对于币种为人民币的货币资金，以核实后的账面值为评估值，对币种为外币的货币资金按评估基准日中间汇价折算评估。（2）应收类账款 对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收类账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。 经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员认为，对关联方、职工个人、集团内部的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为 0；对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 5%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 50%；3 年以上评估风险损失为 100%。 按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款余额合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。（3）预付账款 对预付账款的评估，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以核实后的账面值作为评估值。（4）存货各类存货具体评估方法如下：1）原材料 原材料账面值由购买价和合理费用构成，由于大部分原材料周转相对较快，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定评估值。2）在库周转材料 在库周转材料系企业生产使用的包装袋与办公家具，均为近期采购，在资产核实的基础上，以核实后的账面值确定评估值。对于其中库龄较长周转材料，按可回收净值确定评估值。（5）其他流动资产 对其他流动资产的评估，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以核实后的账面值确定为评估值。2、非流动资产（1）长期股权投资本次纳入评估范围的全部为长期股权投资。 对长期股权投资，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。 对纳入本次评估范围的被投资企业，根据国家现行法律法规和相关行业标准要求，需对其进行整体评估，然后根据对被投资企业持股比例分别计算各长期投资企业评估值。 评估中所遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评估过程等保持一致，在评估中采用同一标准、同一尺度，以合理公允和充分地反映各被投资单位各项资产的价值。长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产持股比例（2）固定资产1）房屋建筑物 本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质分别采用成本法与市场比较法进行评估。 房屋建筑物的市场比较法 市场比较法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。运用市场比较法按下列基本步骤进行：A、搜集交易实例的有关资料；B、选取有效的可比市场交易实例；C、建立价格可比基础；D、进行交易情况修正；E、进行交易日期修正；F、进行区域因素修正；G、进行个别因素修正；H、求得比准价格，确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。2）设备类资产 根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估。评估值=重臵全价成新率1）机器设备及电子设备A、重臵全价的确定 机器设备重臵全价由设备购臵费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本等部分组成。同时，按最新增值税政策，该企业不满足增值税抵扣要求。重臵全价计算公式：重臵全价设备购臵费运杂费+安装工程费其他费用资金成本 评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，参照现行市场购臵的价格确定。 备购臵价的确定 向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，以市场价确定其购臵价； 不能从市场询到价格的设备，通过查阅2012年机电产品价格信息等资料及网上询价来确定其购臵价；运杂费的确定 设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购臵价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购臵价格中已含此部分价格)，则不计运杂费。安装工程费的确定参考资产评估常用数据与参数手册等资料，按照设备的特点、重量、安装难易程度，以含税设备购臵价为基础，按不同安装费率计取。对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。其他费用 其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算。资金成本项目合理建设期为 1 年，资金成本率为 6.00%。资金成本=(含税购臵价格+含税运费+安装调试费+其他费用)贷款利率建设工期1/2B、成新率的确定 在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）100% 对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。C、评估值的确定 评估值重臵全价成新率 对生产年代久远，已无同类型型号的机器设备和电子设备则参照近期二手市场行情确定评估值。2）运输车辆A、重臵全价的确定重臵全价=现行含税购臵价+车辆购臵税+新车上户牌照手续费等。现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；车辆购臵税分不同排量按国家相关规定计取；新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门规定计取。B、成新率的确定 对于运输车辆，根据国经贸经1997456号文关于发布汽车报废标准的通知及2000年12月18日国经贸资源20001202号关于调整汽车报废标准若干规定的通知的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：使用年限成新率（1已使用年限规定使用年限）100%行驶里程成新率（1已行驶里程规定行驶里程）100%成新率Min（使用年限成新率，行驶里程成新率） 同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。C、评估值的确定 评估值重臵全价成新率 对生产年代久远，已无类似车型的车辆则参照近期二手车市场行情确定评估值。（3）在建工程 评估人员核实过程中通过现场核实设备数量，核对领用记录及付款凭证，取得购臵合同，核实无误。由于以上工程均为近期开工的项目，主要设备、材料市场价值变化不大，其基本反映了评估基准日的购建成本，以核实后账面值作为评估值。因项目工期短，不计取资金成本。（4）其他非流动资产 长期待摊费用 对长期待摊费用的评估，在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。3、负债 检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)