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海外物业管理发展的启示
（朱彦楠 08级工程管理 280701120 5号）
摘要：改革开放以来我国的物业管理从无到有，发展迅速，已经形成了自己的特色，但是不能回避的是我国的物业管理水平与发达国家相比还有很大差距，海外的物业管理经验有很多值得我国去借鉴。本文就荷兰和美国两个国家的物业管理特色进行简要介绍，并提出对中国物业管理发展方向的启示。
关键词： 物业管理 早期介入 准入制度

物业管理始于19世纪60年代的英国，当时英国工业大发展，大量农民进入城市，出现了房屋租赁。为维护租用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自此，物业管理的模式传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。20世纪上半叶，美国等发达国家大力推进住宅与住宅环境建设，使物业管理得到了发展、完善并转入现代化管理的轨道。1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立。它的成立，标志着我国大陆物业管理迈出了第一步。从此以后的二十多年来，物业管理发展相当迅速，从南到北，从沿海到内陆，从大城市到中小城市都逐步探索建立了物业管理企业。随着全国各大城市的住宅建设不断加快，新区、小区、别墅、公寓如雨后春笋，拔地而起，物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已经越来越显示出它的重要作用。物业的管理职能将向社会化发展，未来势必走向市场参与竞争，而境外物业管理企业涌入国内市场，致使物业管理市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的规律将进一步凸显。这一切都要求我们急速提高我国的物业管理水平，普遍提高我国物业管理从业人员的素质，以便在同境外物业管理企业的竞争中取胜。为此，我们必须借鉴国外优秀的物业管理经验。

一、值得我们借鉴的海外物业管理方式
（一）美国物业管理值得我们借鉴的地方：
1、物业管理人员职业准入制度：美国拥有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行了职业经理人制度。全美国物业管理人员协会对从事物业管理的专业人员颁发两种资格证书：居住物业管理经理和注册物业管理经理。美国物业管理人员协会还设立了30年奖励、40年奖励，鼓励从业人员以物业管理为终身职业。居住物业管理经理主要负责管理出租公寓、出租活动住宅、共管住宅、独栋家庭住宅及单身公寓等。注册物业管理经理是物业管理行业的最高资格，需通过一系列考试，内容包括物业维护运营、人力资源管理、营销与出租、金融操作、资产管理、风险管理等。尤为严格的是注册物业管理经理不是终身制的，一旦违反了全美国物业管理人员协会制定的职业道德条款，注册物业管理经理资格即被取消。
2、物业管理企业市场准入制度：美国企业申办经营执照的手续比较简便，但是除了取得执照外，取得相关行业协会颁发的各种资质证书也是必须的。全美国物业管理人员协会颁发的可信任管理机构证书是物业管理企业资质的最好证明，全美国物业管理人员协会颁发可信任机构证书要求非常严格，因此，美国的物业管理企业能拥有这个证书不仅能证明资质，更是一种荣誉的象征。
（二）荷兰物业管理值得我们借鉴的地方：
荷兰人注重生活质量，对住房的要求很高，以法律的形式规定物业管理企业的早期介入。荷兰每个社区都有一个或几个物业管理机构，荷兰的法律明确规定，物业管理单位必须全方位投入居住区开发建设工作的每一次议程讨论，出席人员都必须签到。如因缺席，在某一环节的工程质量上出了问题，政府必须区分情况追究法律责任。物业管理的提前介入，有利于督促开发商一项项落实配套设施，确保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中还可以弥补，倘若等到工程完工后，则难以弥补有了物业管理人员的参与，可以起到监督和检查作用，可以严把工程质量关。

二、海外物业管理对我国物业管理房展的启示
（一）继续深化和规范我国的注册物业管理师制度：2003年6月，国务院颁布的《物业管理条例》明确规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”2005年1月，人事部和建设部颁布了《关于印发〈物业管理师制度暂行规定〉、〈物业管理师资格考试实施办法〉和〈物业管理师资格认定考试办法〉的通知》，正式将物业管理师纳入国家专业技术人员职业资格证书制度统一规划，同时规定由建设部、人事部共同负责全国物业管理职业准入制度的实施工作。但此之后，由于国家对行政收费进行清理，2008和2009年度的物业管理师资格考试都没有能如期进行。在处理完原劳动和社会保障部前几年自行实行的物业管理师资格问题后，2010年度物业管理师考试才恢复正常。可以看出我国的物业管理师考试变动性大，需要以法律法规的形式确定下来，而且可以尝试以企业或者从业者协会主办考试和注册，减少行政干预，以减小注册工作的不可预期性。
（二）提高物业管理企业的准入门槛：物业管理企业市场准入制度是对进入物业管理市场的企业的资格认定，包括进入该市场物业管理企业所应具备的实体条件和程序条件，通过行政审批和登记的程序执行。迄今为止全国的物业管理企业已发展到十万多家，这些物业管理企业参与市场竞争的目的都是为追求利润的最大化，但有些企业的经营理念却不同，他们不是靠合法、诚信经营，而是通过非法的方式获利。市场准入制度是政府监管的一种比较重要和常用的手段，是政府监管的起点，有力的促进生产、服务过程的政府监管。物业管理行业设置市场准入有利于提高从业人员的素质，控制进入该行业的企业规模，有利于整顿该行业的竞争秩序。设置市场准入制度应该坚持的原则有：1、公开、公平原则。2、经济原则。3、适度原则。4、动态性和符合国际惯例原则。
（三）以法律的形式确定物业管理早期介入：如果物业管理在规划设计阶段就介入，从物业建成后物业管理正常运行的角度考虑问题，及时向房地产开发商提出有利于业主使用、有利于今后物业管理的规划建议，和房地产开发商一起监督工程的施工，参与工程的竣工验收等工作，可以完善物业的使用功能，提高物业质量，为以后的物业管理打下基础。由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识不足，重视不够，造成物业建成后的长期管理服务中出现诸多问题。如果把物业管理的早期介入纳入法规，从法律的高度规定所有的物业项目必须有专业物业管理单位早期介入，那么，将对物业建设质量、功能和物业管理的服务质量产生极大的促进作用。为了实现以人为本的服务宗旨，切实搞好物业管理工作，尽快从法律的高度规定物业管理提前介入的强制性，其意义非常重大。

参考文献：
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[2] 张年 美国物业管理概况及其借鉴启示 境外视窗 2006 12
[3] 陶婷芳 白竹岚 徐和峰 国际物业管理透视与借鉴 城市管理 2002 4
[4] 谭善勇 郭立 物业管理理论与实务 机械工业出版社 2010
[5] 田在玮 应尽快建立物业管理职业准入制度 人民政协报 2010 9 13
[6] 赵可 论物业管理企业市场准入制度 当代经理人 2006 11
[7] 罗丽 物业管理早期介入应尽快法制化 新管家 2007 62010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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