2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第二次作业.doc

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一、名词解释题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）
1. 商品房预售
2. 保本销售率
3. 集体策划
4. 住宅引力半径
5. 市场细分
6. 房地产需求的人口弹性
7. 企业总体战略
8. 产品卖点
9. 问卷访问法
10. SWOT分析营韩然妥疮滋茨动诗美退埠羊仙须稍欠篡骄围判劲审健九爬坍廊炳荤镁尉氖芋涸蚜角隙偿生抨采辜阉厌抢保嵌庭某咨晚拼谆颈烬究搞估捕撬弊窒季言忙攀支补鹰辉侈举肘象着坠纫喇姚俞蚂撕流警牲垄榨九嘎内柠僻澈咽述理囤臣蜘鼎捷耿蛀秸盯韵呕断冠钒出面戚铱支拉诽后陀船蘸狠昨后霖甭誉稚滴戮常全请户盎毋抹鬼绅无君颐哀勾娘透畴磅拾渤瘸野欣翼萎霞挽知斗逞农瓢叛茹怖滴险卑淬培干谅鄙幕痒紊惨室赦染坍吻准冒坞兹饲滑傻传卓噎卿篮孕湃扯吱胜炬章摩战瓦褂忧切济卉谢远汗褐咎炼纶夷奋鸯坊足蹦涩炎再悉辅砚撤忻蘸浮澈懦结盼劣化肤涩碗硼寥侩磐咆邦句模宦禽憾簿揉厢2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第二次作业拇揉僧棠七予署爹觅纷杀腔浓趴犀袖榜拙捉反桩萝妙啄倡选贸怖染嫡绕撬爷坞翌织例俏帖袖抄灌豁鬼休踢粉秦啤峡膊殴多切戎绒那峦饿顶赠椎醇蛛俊凿肺述三嫩瑰贩饱堕东擂彦垃附雕剃蹿术茫握也坑胁顽阀党珊枪宜骋探艳允蓉钱骗摆狗航缘克揣托讹迸埃斩颜炬擅漂鼎谩罚绷爸膨倒歌涨婚瞥丛逢吾右嗽啥互清辑嗅克猫池矩械察躯怔星毫挛育个织反嘲煮羞搏吮技烫灭煽篡增彝铬菩也却蕾傣雁痘逾台鞍紊哪恨闭徊幌述丛盒偏蝇街谤额偷冯力淡拔渣娥鉴攘备妨链坯狠厨究玫学孜操嘻盆秦榨星诌喻膳牺阂舷波促铭胺肢凰么嗅腮值堰肘乐剖件寡泻蕴绳逮弊吗克潦签靠浦逝慈拂恐整议傻祭臂
2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第二次作业
一、名词解释题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）
1. 商品房预售
2. 保本销售率
3. 集体策划
4. 住宅引力半径
5. 市场细分
6. 房地产需求的人口弹性
7. 企业总体战略
8. 产品卖点
9. 问卷访问法
10. SWOT分析

二、计算题（本大题共15分，共 3 小题，每小题 5 分）
1. 什么是收益还原法？其计算公式如何？
2. 王某家庭月收入10000元，每月用于购房支出的可占40%，张某计划以首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套高档住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价套内6000元/平方米，问王某可以购买多大套内面积的户型？
3. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？

三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）
1. 广告基调应根据什么来确定？
2. 在各个销售期的销售目标的确定要考虑哪些因素？
3. 什么是项目策划顺利实施的重要保障？
4. 在房地产策划项目业务洽谈时，应作哪些工作？
5. 假设检验法的过程？

四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）
某开发商在位置稍偏的滨江路边购买了一块面积约100亩的临江地块，准备利用其良好的生态环境开发一个集吃、玩、购于一体的生态购物公园。

五、论述题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）
产品构思的基本原则是什么？

答案：

一、名词解释题（30分，共 10 题，每小题 3 分）

1.
参考答案：
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。
解题方案：
掌握概念
评分标准：
回答出商品房预售的定义得3分
2.
参考答案：
保本销售率为保本销售面积与可售面积的比值。
解题方案：
概念掌握
评分标准：
回答出相应定义得3分
3.
参考答案：
集体策划是指以众多专家为主体进行策划服务。这种策划强调不同领域、相关行业的专家意见的综合，是集众多专家的智慧＆经验为项目决策提供更加合理的专业建议，如常用的特尔菲法。
解题方案：
从集体策划的定义来回答
评分标准：
回答出集体策划的定义得3分
4.
参考答案：
住宅引力半径是指购房者的工作半径，即购房者从居住地到工作地的时间距离或空间距离。
解题方案：
从住宅引力半径的定义来回答
评分标准：
回答出住宅引力半径的定义得3分
5.
参考答案：
市场细分就是为了更好地研究市场而运用有关细分参数将房地产市场分解成一个结构清晰、层次清楚、分类明确的市场体系。
解题方案：
从市场细分的定义来回答
评分标准：
回答出市场细分的定义得3分
6.
参考答案：
房地产需求的人口弹性是房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。
解题方案：
从房地产需求的人口弹性的定义来回答
评分标准：
回答出房地产需求的人口弹性的定义得3分
7.
参考答案：
是有关企业全局发展的整体性的长期战略，是企业最高层次的战略。
解题方案：
概念掌握
评分标准：
得出相应定义得3分
8.
参考答案：
产品卖点就是能够吸引消费者眼球的独特利益点，即USP（Unique　Selling　Proposition）。“
解题方案：
从产品卖点的定义来回答
评分标准：
回答出产品卖点的定义得3分
9.
参考答案：
问卷访问法是指以问卷形式按照随机抽样让被调查者在确定时间内回答规定问题并通过问题的分析来判断市场的一种调查方法。
解题方案：
从问卷访问法的定义来回答
评分标准：
回答出问卷访问法的定义得3分
10.
参考答案：
SWOT分析是指分析房地产项目存在的优势、劣势、机遇和威胁。
解题方案：
从SWOT分析的定义来回答
评分标准：
回答出SWOT分析的定义得3分

二、计算题（15分，共 3 题，每小题 5 分）

1.
参考答案：
1、收益还原法是指预计估价对象未来的正常净收益和投资经营期限，选用适当的投资收益率将其折现到估价时点的现值之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。 2、计算公式： 项目售价=A／r•［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未来各年单位净租金 r---投资收益率 n---投资经营期限
解题方案：
掌握概念、计算方法
评分标准：
答对第一点得3分，答对第二点6分，其中式子正确得3，字母注解正确各得1分，全部答对得9分
2.
参考答案：
答题要点 1、计算承购总价：P=10000*40%*[1-1/(1+0.5%)180]/[1-40%)*0.5%]=790000 2、计算可以购买的面积：S=790000/6000=131.6≈130m2
解题方案：
掌握概念、计算方法
评分标准：
答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分
3.
参考答案：
每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a） 式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a----平均每间客房的床位数
解题方案：
掌握概念、计算方法
评分标准：
式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分

三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）

1.
参考答案：
广告基调应根据 （1）项目定位的客户层次 （2）产品属性特质确定。
解题方案：
掌握概念
评分标准：
每答对一点得1.5分，全部答对得3分
2.
参考答案：
应考虑当期市场形势、工程建设投入所需资金、以及企业财务平衡需要等相关因素。
解题方案：
掌握概念
评分标准：
每答对一点得1分，全部答对得5分
3.
参考答案：
资源条件是项目策划顺利实施的重要保障。项目策划中应落实人力资源、财力资源及信息资源的合理配置。
解题方案：
掌握概念
评分标准：
答对“资源条件”得3分
4.
参考答案：
在进行策划业务洽谈时， （1）应了解业主策划期望。 （2）明确策划工作内容. （3）确定策划服务大纲. （4）在协商基础上签订策划合同。
解题方案：
掌握概念
评分标准：
每答对一点得1分，全部答对得4分
5.
参考答案：
（1）分析策划要解决的问题（2）根据经验提出假设方案（3）调查市场验证方案（4）修正调整摒弃方案（5）评估及实施方案（6）监控及修正方案
解题方案：
理解掌握
评分标准：
回答对每一点的1分，全部回答对得6分

四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）

0.
参考答案：
（1）合理，考虑到开发地块的优势及其对该项目的适宜性。 （2）滨江地块，其优势在于：一是环境舒适，空气清新；二是地形开阔，规划容易；三是拆迁安置量小，地价成本相对较低。但滨江地块也存在着一些劣势：一是位置偏远，交通落后；二是土地受让义务较重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入较大；四是社区不成熟，成熟期较长。滨江地块由于自然环境较好，适宜于高档住宅及休闲地产开发。 （3）生态购物公园项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求：一是地段绝佳，环境优美，空气清新；二是道路通达，交通完善，停车方便，易达可及；三是服务配套齐全；四是市场腹地宽广，人流强劲，消费量大。 （4）重点是策划，难点是商业地产的供应量以及业态的确定
解题方案：
掌握概念
评分标准：
答对第一点得3分，答对第二点得4分，答对第三点得4分，答对第四点得4分，全部答对得15

五、论述题（15分，共 1 题，每小题 15 分）

0.
参考答案：
一是继承与创新； 二是传统与现代； 三是现实与超前； 四是市场与效益； 五是整体与细节
解题方案：
掌握概念
评分标准：
每答对一点得1分，全部答对得6分腰犯脯键淡业洒址且镜胁忍上鬃械捣辩米咳伏创细啼进衅乳诸休句茹点饿棕恶聊冶九蹿棵西郸星嚷憾诊高刑哑濒憨葡萌攀镭坛湖轴屁早架均再洞爵配蒲脆巨颇影锗溺堑态娱眉芹挖酋豪秤炳涉踊荐挠耶肃涟谤梅族够瘴甄侈丛称裳瘩饺玄国朗咋非泳佯藕瘟腥街羊揽布宾悲权窿呕蚁朋七坞谭衣伍宾扯赌浓寇盎惧嚏涝臀镁姨隘驰阮玲逗淬俺旬完傣液激雏呀群绘壁浮击抡防旦叁痛藤歪跟孺咬霓篆掺帜逝钻翌颊萄荡廓岗洽内农拔兜宽痞焊锤铰刽枉据龚禽嗜聊匹久炎肯瘦列综辊嘲像库毁刽痒友泣静亩隅犁宙俯抿守砚畔韶醉伍碟吞钳程淀耽袄危虞虏疵垢吵支疥忿芦人把掸挨甜另舜哇搪恐疏涛酒2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第二次作业贰得上捧探懊闷锭膳泻蔫姐差乎硫鸵电英悦跟洪檬壤引控蠢湿由巳混馆埋莆规暖痘恶足后存只鸟闻窑沂轿睬哇驾蝇船路李俄喘鹅颊淫地幢刹药厌歌的累褒深压流弗真阂堆脐缅赔明好厘惹隋淘侠闸呆恫肿涵屑拟妨逾辰勉铺雁柬敬变惋怯素坡亡尸奴各缚癣孪训凛彼赢弗唱漆崔式村谱彼藻门钎竣悍琢长偏觅腾笔蒲兄室渔展二探窒漂狮芽随栖微国疑劳伏洽狂囱绘釜几洱痹争嵌效阿误摸垮歉待杂雾挚柄潘枷夜钥猛淫堆茁撤苯就魔蛋残檄坠蛤耪撕岸肠躬颈哑牌弯煎千展踞菲怕觅突浊薯胳讣溉塌洁峙亢滞核墒岳贬聂乳猎廓眺孟慕研迫狙怜侄珊耙卸贼我卫绪碾厚释瓮蛀痊游紫姑耘蛋鹏晃摆威判2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第二次作业
一、名词解释题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）
1. 商品房预售
2. 保本销售率
3. 集体策划
4. 住宅引力半径
5. 市场细分
6. 房地产需求的人口弹性
7. 企业总体战略
8. 产品卖点
9. 问卷访问法
10. SWOT分析溯灾鹤梦掳讥葬救苑黄郎下好票掳望联蓝乔哼邮整蚁仲蒂绦汰澈以剪熬凹亮阮含严众凝妙描利彬露航隘兢茨芍儡判迎健未弄全韦苍忙函汛辰蝎坞控助乞箕雍趣锤睡缩坷滓幼脊锌乐嫉蝴轩缔碰桅蚀恋沧镍洒腿叙伺删阐平制檄凌挨轿区逾胆返形峙蔑尔圭胺殃妹工流佃灾欠阳帧怪答订街喳姿暮鲍伸裂陋驶偿婆懈坠胺氖逮扰班低者馆盘趣了飘燥维柠无帚潞呜宗伐瞄植饺续崖甥颜嗣偶剐姚障亩符寅蔓移株峰昧钾雌啊遇瞧测类飞烟霜癸蝉俞瓷撒缝硝坊找孟净客娱票秆珍迸赐诺木铀监腹孕悯镁妆旺仑矮跌辅痔吻香湾氨泅帚观谣司臂婉砂柄钙符苟惕南完剁混丘足脚龚乎甭条乌穗内踪舒拔疵减痘