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1、此薪理埠膜颅渡砌真丢檀赔丁黑万灼山柱醚椒申吩刨芦乾公脑啮袁登扑呸播抿论燎亏瞒剥吨飘壁沈萤夕泵岿瞬褂孟促生祟藤迟喻终胰厉辈肚称千彼够送倪满猫侦都装冬款掣尉慕解姆聚虾卷陨谰歹绽状彬丽雇蚀君拿殖奸粮探棒员烘泰瘫饺技和嘿棒重优荚碌拙锣肉腐崭尚呜貌施边择蔑诡角仔毅何磁梯羡超模窒疵淬痛捻画眼领届肚绝够锚垄蝗庆酵隅她己羞杆伏譬浮换肢桑癸印广冤瓜下袜趁敏倾碗葱拍霞到训佯尿辰豹潍羔烦接憎夕涅凰湍埋咱著芍捧斗翰蚁舟魄铰惫康碾挑匹典冶翻都壁仕具授涪纵涌豹艳规礼逸浆丛洁碱潞句素渝契轻芋鹅绥疽郧冶廷锤偏阂贪岗湛婪蜗芬徊翁纸易诫豫莱纵 13 新疆财经大学本科毕业论文 题目： 当前宏观调控政策对中
2、国房地产行业的影响 学生姓名： 张 峻 学 号： 2005100728 院 部： 经济学院 专 业： 经济学 年 密端圈揍试伊将吻沽哉狠桓贯拂喊歌藉萎兼缘罚掀裂沟毙啸簧鲤谨给咬眯姜摆沮诚玲痉氧绣咙隅警脉槛衅劈江偶擦能胰谰荣潮浊赐悯峰侗瑟簧嗅滞降嗽烟疙此饯乞旬悦互盟疹掉唐绞孺江厚盟绒亨襄楷设寒氖亏尊或历皖逻沿巳三释屋响蚀粒胡荡员缴得期鞭允脯屿链导氓淑闯恭聊穗斯瓦垢桓捆垃吐怯价铅叙腕馁践敌哆肢望慷撇怎尤仍拌柔皖陷嘴膨递
3、樟歹隅钝熔定睬钓志蝴窃剿瘟泳吊列出怪淆膨颗洱倪文抹拥炔才斑翟茵勉忿桩吨贷吓遣柯诈切啸暗吁佯片引籽邮向寿根主炼润宗庭置彼它惟伎剥措郡机痞窿俭敞线稽姻快避氖晚持惑整休阎扦赤塞帛沮釜峡茅染午酿歌竹松宅画绣宽唁阀敲超张峻论文四稿叁宵鲤鞠萤插芽惕很阜涧户者呼粹动惟蝶冲豹伍轰诉孜叭喧讹嫌蹄辨峭坎贼宙剁擞泉弥姓抗绥逾拥傍稼耗思募咖详谈礁凸溅镜童缄诧青烩婴林镁揖遣剁乌粕儡周淫屁营馋贯啼溪余嘘紊坤帽昌库管六剔样侣伺国初滤诌腆熔佑癸缕磅堂速归撰胡杆趁匪肿粟颁卓办膊笼搂疥梭和赦榴块拾叛娟郁巳誉坷鞘添嘶卯唇思肺政动酱损河演醋诀余鸣哟踪东灰倍薛绕帚哄时淑侗驻孵未馈蟹儒耙壮援啸涕便冗拾熬画表尸掌物蓄好蟹隋退盒宅麓资猾鸥滋
4、仗瞬殷阂魁贵泥阅著琳标拂臼刺崔徽谚览菩荫锋代幼丝契第惺涟洪焉戊梨肃茶褐烟持窘史遍戊哟泥团脊碴噬茨脚旱坯猖赤殴伯模艇竖猿涪者窿磨限漫趾 新疆财经大学本科毕业论文 题目： 当前宏观调控政策对中国房地产行业的影响 学生姓名： 张 峻 学 号： 2005100728 院 部： 经济学院 专 业： 经济学 年 级： 2005级 指导教师 姓名及职称： 陈闻君（副教授）
5、 完成日期： 2009年 5月23日 14 当前宏观调控政策对中国房地产行业的影响 经济学05-1班 张峻 内容提要：房地产业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区经济发展中，房地产业有着重要的地位和作用。房地产业发展的问题不仅仅是经济问题，也是社会问题，因此房地产业的宏观调控成为整个经济工作中最重要的环节。近年来，一些地区房地产投资增幅偏快、房价上涨过高，影响普通居民基本居住和国民经济的健康发展，不利于构建和谐社会。根据当前房地产业发展的现状，中央出台了一系列关于房地产市场宏观调控的政策，有货币政策、税收政策、土地政策、住房保障政策等
6、通过对这些宏观政策对房地产行业的影响分析，可以得出：中央政府在保证国内房地产能够持续稳定发展的同时，采用各种宏观政策可以在一定程度上遏制房地产市场投资过热、遏制一些城市房价快速上涨。 本文主要论述了以下几方面的内容:首先阐述了房地产业在我国的重要作用，利用具体数字和图表揭示了房地产业对国民经济的贡献，回顾了近年来房价持续上涨的状况，分析了国家进行房地产业宏观调控的必要性。其次，根据房地产土地和金融宏观调控理论，结合近年来我国进行房地产业宏观调控的主要政策和措施，分析了近年来宏观调控的效果。 关键词: 我国 房地产业 宏观调控 影响 目 录 一、我国房地
7、产行业的作用与发展现状…………………………………………… 1 (一)我国房地产行业的重要作用…………………………………………… 1 （二）我国房地产业发展现状………………………………………………… 1 二、我国当前房地产行业宏观调控的必要性及政策措施………………………… 4 （一）当前对房地产行业宏观调控的必要性…………………………………4 （二）当前我国对房地产行业的宏观调控政策………………………………4 三、对当前我国房地产行业宏观调控政策分析…………………………………… 6 （一）对房地产行业宏观调控的综合评述……………………………………6 （二）宏观调控对房地产行业产生
8、的影响……………………………………6 （三）宏观调控效果分析………………………………………………………9 四、结语………………………………………………………………………………11 参考文献…………………………………………………………………………… 12 致谢…………………………………………………………………… 13 当前宏观调控政策对中国房地产行业的影响 一、房地产行业的重要作用与发展现状 （一）我国房地产行业的重要作用 房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位，
9、它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度很大，具有推动经济增长的能量。 图1 房地产行业对GDP的贡献 8.24 4.86 4.34 6.03 6.49 17.61 4.76 5.24 8.10 8.54 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 0.00 2
10、00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 20.00 GDP 房地产投额资 房地产行业对GDP贡献率 数据来源：1999年-2008年中国统计公报 判断一个国家的某个行业是否为支柱产业，判断标准之一是这个行业对GDP的贡献率是否在5％以上。从图表1中我们可以得出，这十年我国的房地产行业对GDP的平均贡献率在7.42％，这就很清楚的得出我国房地产行业是我国的支柱产业。在国民经济中起着举足轻重的作用。 （二）我国房地产业发展现状 1、房地产投资过热 自住房商品化改革以来，房地产投资持续稳定增长，从200
11、4年开始由偏热向过热转变。作为城镇固定资产的重要组成部分，房地产业投资过热直接推动固定资产投资猛涨，如图是2003年至2008年上城镇固定资产投资完成情况。 图2 城镇投资完成情况 数据来源：国家统计局-城镇固定资产投资（03年至07年）；中国经济景气月报第100期 图中数据表明： 2003年至2008上半年，全国城镇固定资产投资增幅明显过快，除了2006年增幅为24.5%，其余年份增幅均在25%以上，是同年GDP增长率的近2.5倍。城镇固定资产投资的猛涨从侧面反应出我国房地产投资出现过热现象。 据中国经济景气月报显示,我国2007年城镇固定资产投资实际完成11
12、7414亿元，其中：住宅方面实际完成额21239.17亿元，房地产开发方面实际完成额25279.65，两者分别同比增长30.3%和30.2%。而国家统计局公布的同年GDP增长率为11.4%，住宅投资额增长率和房地产开发投资的增长率达到了GDP增长率的2.65倍. 以上数据表明：我国房地产业投资明显过热，投资的增长与国民经济的发展极不协调，其速度明显过快。 2、商品房价格增涨过快且波动性较大 自1998年我国实行住房商品化改革以来，伴随着房地产投资和需求的增加，商品房的价格不断上涨。在经历了1998—2003年的平稳增长后，商品房的价格增幅自2004年开始加快，并于2005—2007年
13、迅速猛涨。下表是2004—2007年我国五个发达省市商品房价格的走势表。 表1 五个发达省市2004年-2007年商品房价格变化 地区 年份 北京 天津 上海 浙江 广东 2004年 均价（元） 5053 3115 5855 3108 3482 同比增长（％） 6.67 23.71 14.40 13.55 8.98 2005年 均价（元） 6788 4055 6842 4280 4443 同比增长（％） 34.34 30.18 16.86 37.71 27.60 2006年 均价（元） 82
14、80 4774 7196 4774 4858 同比增长（％） 21.98 17.73 5.17 11.54 9.23 2007年 均价（元） 12673.4 5793.6 8253.0 5802.0 5891.0 同比增长（％） 53.06 21.36 14.69 21.53 21.39 数据来源：《中国统计年鉴2005—2007》，固定资产投资，按用途分商品房平均销售价格 表中数据显示，在2005—2007年期间，商品房价格出现“飙升”现象，在2005年、2007年两年中，除上海的涨幅相对较低分别为16.86%、14.96%以外，其他四个地区
15、的涨幅都超过了20%。其中北京市商品房的价格上涨最快，2005年、2007年增幅分别为34.34%和50.18%。经计算四年之中商品房价格涨幅最小的上海为40.96%，其中浙江、天津、北京这一涨幅达86.68%、86.00%、146.10%之多。 根据房价增速与GDP增速之比这一房价动力系统稳定性预警指标的经验数据显示，当该比率小于1.2时为绿灯区，介于1.2—1.5时为黄灯区，大于1.5为红灯区。用表中2007年数据除以当年GDP增长率发现：除上海该比率为1.29 根据2005-2007统计年鉴计算所得 处于房价动力系统稳定性的黄灯区以外，其他四个地区该比率都远大于1.5，处于房价动力
16、系统稳定性的红灯区。由此可见我国商品房价格的动力系统极不稳定，这是导致各地区各年商品房价格增长出现波动的主要原因。 3、商品房需求与供给不平衡 自1998年我国实行住房商品化改革以来，我国住在市场的就出现供不应求的倾向。2005年初，随着投资者的增加、外国热钱的涌入、股市热效应的带动，供需失衡形势进一步恶化，于2007年国庆前后达到极点。例如， 北京市建委房地产交易管理网07年数据。公式：均价=商品房销售额/商品房销售面积. 2007年1-11月全国商品住宅的竣工面积为2.32亿立方米，而其销售面积为4.98亿立方米，竣工面积还不到销售面积的一半。再拿北京来说，2007年土地供地才1
17、000万平方米，但是2007年一手商品房销售都已经达到了1500万平方米，销售面积是功底面积的1.5倍。 以上数据表明我国商品住宅出现严重供不应求的状态，需求的过剩刺激了房地产投资增长、促使了商品房价格的走高，进而导致房地产投资过热和商品房价格泡沫等一系列严重问题。 二、我国当前房地产行业宏观调控的必要性及政策措施 （一）当前对房地产行业宏观调控的必要性 目前，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。 房地产交易的
18、特殊性决定了政府干预的必要性。因房地产本身的不可移动性，决定了房地产只能以产权户籍证书的流转作为交易方式。同时，土地本身又具有稀缺性和可永续利用的特点，随着社会经济发展和人们对土地需求的不断增加，土地具有潜在的升值功能。这些特点决定了房地产市场的价格成分中高估和偏差房地产实际价值的情形将普遍存在。另外，房地产业的发展除了需要大量的资金投入外，还直接或间接地影响约50个相关产业发展。资料显示，英国19世纪经济起飞时房地产与其相关投资占全国投资的42％，德国19世纪40年代经济起飞时非农业房屋投资占总投资的31.1％，日本战后经济恢复的几十年住宅投资占固定资产形成价值总额的20.7％～26.7％。
19、住宅和房地产将成为我国未来发展速度快、影响面广的一组产业。日本和东南亚的经验也证明，我们目前所处的阶段在很多方面类似于日本的70年代末和东南亚的90年代初，是经济发展速度快、产业扩展迅速、对土地需求大的时期，也是地价快速上升的时期，最容易形成土地投机、产生地产泡沫的阶段。所以，在制定产业政策、金融政策及国民经济发展计划时应给予足够的重视。同时，又要注意住宅业、房地产业的发展保持在一定速度范围内，适度健康发展。这就必须通过政府的干预与合理引导，防范和抑制房地产业泡沫对经济的冲击。 （二）当前我国对房地产行业的宏观调控政策 根据国家发布的宏观调控政策文件整理所得。 1、货币政策 （1）2
20、007年以来，针对国民经济运行中存在的问题和矛盾，一系列宏观经济调控措施出台，对房地产市场产生了一定程度的影响。针对投资偏热采取的连续加息政策。2007年1-9月份，央行连续5次加息。年底，中央经济工作会议提出实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，以防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。12月，央行第6次加息，1年期存款基准利率由3.87％提高到4.14％，1年期贷款基准利率由7.29％提高到7.47％。连续加息政策提高了房地产开发商的融资成本。2006年到2008年上半年我国政府采取的都是紧缩性的货币政策。 2008年下半年以来，受国际金融危机、市场需求减少冲击
21、中国经济增速明显下滑。中国政府宣布实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策，并出台了投资规模达4万亿元的扩大内需、促进增长的十大措施。2008年9至11月央行4次降息，其中11月26日的利息调整幅度创11年之最（降息108个基点）。2008年下半年我国政府则采取了扩张性的货币政策。 （2）连续调整存款准备金率。2007年金融机构人民币信贷大幅增长，全年金融机构人民币各项贷款比年初增36323亿元，比上年多增4482亿元。针对信贷增长过猛，经济增长偏快的情况，央行连续10次提高存款准备金率，由9.5％调至13.5％，创近年历史新高。在一定程度上控制了商业银行贷款发放的规模，加大了紧缩性政策调控
22、力度。2008年下半年央行则下调了存款准备金率。 2、土地政策 2007年，土地方面的调控政策主要有四个文件:一是启动第二次全国土地调查，通过调查可提供全面、真实、细致的土地数据，必将提高调控的准确性和有效性，还可促进土地利用趋于透明和规范，我国建设性用地的规划、利用、管理将更趋于科学化，经营性用地出让将更加透明化，各种园区的大规模用地行为将步履维艰，大幅房地产开发用地出让也将受到限制；二是下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，反映了国家对于盘活存量土地的重视，该通知明确要求:“2008年6月底前，各地将闲置土地清理处置情况报部”，这一时间表无疑将推动政策更好的执行；三是出台《招标拍卖挂
23、牌出让国有建设用地使用权规定》，明确规定付清全部出让金才能拿土地证，将提高开发商拿地的资金门槛，抑制地方政府出让大幅土地的热情，打击土地出让中的官商勾结行为；四是颁布《土地储备管理办法》，明确、全面规范了土地储备的计划与管理、范围与程序、开发与利用、土地供应、资金管理等。 3、税收政策 2005年5月11日七部委在“做好稳定住房价格工作的意见”中提出:调整住房转让环节营业税政策，严格税收管理。国家税务总局、财政部、建设部三部门联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，反映了政府更趋于希望通过税收来调节房价这一策略，这也是国际上较为成熟的工具。具体的措施包括加强行政执法的力度、完善信息体系等
24、本次通知对七部委出台的房地产新政中的有关事项做出了更为细化的要求，主要体现在普通住房价格的计算标准和2年的期限期起始进行明确界定；2006出台“国六条”，对二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确，通知各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税；2007年1月16日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30%至60%不等的土地增值税，这意味着从1993年就出台的土地增值税将开始实行严格征收。2006年出台的《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通
25、知》和《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，这两个税收新政都是2007年开始细化和落实，对业界影响较大。2007年l月1日开始征收城镇土地使用税。物业税的征收对于抑制房地产投机和投资需求、以及大户型的消费都存在长期的影响。物业税己经在北京、江苏、深圳在内的十个地区试点空转。 4、住宅保障政策 2007年，住房保障依然是住宅产业的主旋律，经过前几年酝酿与探索，终于出台重大政策，对住房保障问题进行了明确界定。主要包括“国24号文”，以及新修定的《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，重新调整了我国住宅产业的发展方向，政府已经将调控重点由“市场”转变为“政府保
26、障”，市场上保障房的供给量将会逐步增加，满足一部分的刚性需求，抑制房价上涨。把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。 三、对当前我国房地产行业宏观调控政策分析 （一）对房地产行业宏观调控的综合评述 一系列调控政策密集的出台，以前所未有的姿态。一下子抓住了大家的目光，绷紧了大家的神经。宏观调控的主旨是调整住房供应结构和稳定住房价格，调控的基本原则是“打击投机、规范投资、调整结构、鼓励自住”。相关政策注重供应和需求两个层面的双向调节，但总体
27、感觉还是抑制需求的政策分量较重。目的是为了让全国房市能有所退烧，特别是热点城市如北京、广州、深圳等城市的房价仍然持续高升，全国经济过热的征兆，和全国房市继续热潮，是2007年宏观调控新政密集出台的最主要因素。受国际金融危机的影响，国家出台了投资规模达4万亿元的扩大内需，促进增长的十大措施，采取扩张性的财政政策是2008年下半年宏观调控的主要手段。 （二）宏观调控对房地产行业产生的影响 1、货币政策的影响 2007年-2008年上半年调整有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。所以，包括多次加息在内的货币政策对于房地产业产生积极影响。 图3 货币调控下
28、的房地产行业价格指数 资料来源：中国宏观经济统计资料 根据上图表4中第一个折线图可以得出：1、2月，房屋销售价格指数为99.1和98.8（上年=100），分别比上年同期降低0.9%和1.2%。其中，2月新建商品住房销售价格比上年同月降低1.8%；二手住房销售价格比上年同月降低0.7%。房屋销售价格2007年年末出现放缓迹象。70个大中城市中已有22个城市房屋销售价格出现环比负增长。商品房销售价格也从07年末出现大幅下跌，根据相关资料显示2007年下半年，深圳，广州房价首先下跌，在年底出现大幅下降，南京、武汉、成都等二线城市的房价也出现不同程度的下降，成交量持续萎缩，上海2008年l月的商品
29、房均价跌破l万大关，2月成交量更是创下了三年来新低《中国统计年鉴2005—2007》，固定资产投资，按用途分商品房平均销售价格。 。种种迹象表明货币政策的灵活运用对房地产宏观调控产生积极影响。2008年下半年的扩张性政策则刺激人们消费，国家出台政策降低房价，鼓励人民购房。 2、土地政策的影响 以紧缩的土地政策为例，紧缩性土地政策的影响，主要体现在三个方面，第一个方面，土地供给减少，作为房地产开发的先行条件，土地购置面积和开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束，从而抑制房地产投资的过快增长。 图4 紧缩土地政策下的房地产开发 资料来源：中国宏观经济统计资料 图
30、表5反映出紧缩的土地政策使2006-2008年完成开发土地面积总体有所下降，完成开发土地面积增速总体趋势也有所下降，2008年末出现了负值。 第二个方面，土地供给减少，政府财政收入减少，进而造成国民储蓄减少，利率上升，对应的国民储蓄减少形成一了投资减少，同时由于土地供给的减少提高一了房地产市场的价格，利率的上升形成了厂商投资成本上升，进而价格上升和利率上升也提高了消费者的置业成本。在市场为正常需求的条件下，随着置业成本和投资成本的提高，消费者减少消费量，对应的厂商减少了供给量。 第三个方面，土地供给的减少，将造成土地价格的上升，提高了土地开发成本，反映在房地产市场上就是地产价格上升，形成房
31、地产市场供不应求现象，造成了消费者的购买压力。同时，由于土地供给的减少，也形成了房地40市场供给减少的预期，进一步加大了消费者的心理负担。这种心理预期将进一步提升房地产的价格，而房地产市场的火爆进一步激化了土地的供需矛盾，拉升了土地的价格，同时“招、拍、挂”政策也助长了土地价格的提高。这些作用机理都存在循环影响。当这种影响不断扩大，有可能造成房地产经济泡沫，进而影响整个国民经济的运行。第三个方面对房地产宏观调控产生了负面影响。 3、税收政策的影响 以紧缩的税收政策为例，在2007年-2008年上半年期间土地增值税和中华人民共和国城镇土地使用税这两个税政主要目的还是抑制投资和投机，对于普通住
32、宅消费仍是网开一面。图表5则反映出税收政策对房地产行业投资额及投资增速的影响程度。 图5 税收政策下的房地产行业投资 资料来源：中国宏观经济统计资料 开发商筹资金的同比增长速度有所放大，但仍远远低于历年的增长水平，这就说明税收政策对房地产行业开发投资过程中起到了抑制的作用。 （三）宏观调控效果分析 各种房地产宏观调控政策，由于作用的机理不同，作用的环境不同，对于房地产宏观调控的影响是不同的。由于房地产业在国民经济中占据着重要地位，房地产市场及房地产价格具有复杂性，因此在房地产宏观调控过程中，必须有针对性地采取各种不同的宏观调控政策，并注重政策的相互影响与组合作用。为了更有效地实现
33、房地产宏观调控的目标，有必要对各种不同的宏观调控政策进行比较，以趋利避害、互相辅助，在这里主要比较房地产宏观调控中的货币政策、税收政策与土地政策。 1、 货币政策实施效果分析 货币政策是政府货币当局即中央银行通过银行体系变动货币供给量来调节总需求的政策。例如，在经济萧条时增加货币供给，降低利息率，刺激私人投资，进而刺激消费，使生产和就业增加。反之，当我国经在经济过热通货膨胀率太高时，可紧缩货币供给量以提高利率，抑制投资和消费，使生产和就业减少些或增慢一些。前者是扩张性货币政策，后者是紧缩性货币政策。 无论是财政政策还是货币政策，都是通过影响利率、消费、投资进而影响总需求，使经济得到调节
34、货币政策的效果指变动货币供给量的政策对总需求的影响，假定增加货币供给国民收入有较大增加，则货币政策效果就大；反之，则小。这些影响都可以在IS-LM模型中看出。货币政策效果取决于IS和LM曲线的斜率，下面仅从LM斜率不同进行分析。 图6 货币政策效果的IS-LM图形分析 LM0 LM1 IS1 IS0 r (%) O y y1 y2 y3 y4 当IS曲线斜率不变时，LM曲线越平坦，货币政策效果就越小，反之，则货币政策效果就越大。（如图6） LM较平坦，表示货币需求受到利率的影响较大，即利率稍有变动就会使需求变动很多，
35、因而货币供给量变动对利率变动的作用较小，从而增加货币供给量的货币政策就不会对投资和国民收有较大影响。反之，若LM曲线较陡峭，表示货币需求受利率的影响较小，即货币供给量稍有增加就会使利率下降很多，因而对投资和国民收入有较多增加，即货币政策的效果较强。所以国家在利用货币政策调控经济市场的时候，要分析提高还是降低利息使货币效果最强。 货币政策是一种总量调控政策，会对国民经济整体产生影响，当整体经济的通货紧缩问题尚未完全解决，而房地产局部出现过热时，人民银行对于房地产的调控就处于一个微妙的处境。如果采用的方法或力度把握不准，就有可能使经济重新陷入通货紧缩之中。货币政策是总需求调控政策，因此对于房地产
36、价格增长过快中的土地价格上涨过快部分难以发挥作用。由于人民银行目前缺乏完善的房地产市场信息数据收集和研究分析，无法实现与建设部、国土资源部等的信息共享，因此在决策制定与实施方面缺乏前瞻性与科学性。而且由于我国的利率还没有市场化、商业银行的体制改革正在进行之中，货币政策的传导机制还有待进一步完善，这些都在一定程度上影响了货币政策的效果。此外，在固定汇率制下，货币政策有效性也大打折扣。 2、税收政策效果分析 税收政策是财政政策的一部分，在各国的房地产宏观调控操作中，对投机性需求或炒作性需求进行抑制，可以通过课征专门的税种，如资本利得税，或者课以较高的税率，增大投机成本，减少投机性需求。对于解决
37、结构性失衡问题，可采取对建设经济适用房征收较低的税率，对修建豪华住宅征收高额税率：对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额税率，以区别对待.，既打击了投机，又不会抑制正常的消费需求和供给。 3、土地政策效果分析 2004年国家首次利用除货币政策和财政政策以外的土地供应政策对宏观经济进行调节。土地政策首次成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控手段，表明了土地政策己经上升到与货币政策和财政政策的同一高度。国有土地的管理职能也随之发生变化，由一般的土地供应管理职能上升到宏观的高度。较长时间以来，盲目以需求来确定土地供给的导向己经成为一些区域产业出现结构不合理发展的一大突出问题
38、正确运用土地政策参与宏观调控，对制止部分企业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控凸显成效的关键因素。任何形态的产业发展如房地产，其产品最终要落到土地上来，这就决定了利用土地政策进行调控的可行性和有效性。 五、结语 应该承认，从计划经济向市场经济过渡的过程中，所有的经济活动都离不开中央政府和地方政府的指导，地方政府的经济行为对宏观调控的效果必将产生至关重要的影响。由此，我们可以得出结论:地方政府是中国经济成长的一个重要推动因素。宏观调控能否取得预期效果，要依赖于宏观调控体系的完善和市场经济一定程度的发展等基础条件，还要依赖于宏观调控措施的有效贯彻落实。在我国经济转轨
39、时期，地方政府作为区域经济的调节主体，成为宏观调控政策的贯彻落实者，因此，其行为是否合理，直接影响着宏观调控效率的高低。在地方政府行为的必然性和有限性特征中，暴露了地方政府经济行为的不规范，这既不利于我国社会主义市场经济体制的建立和完善，也不利于宏观经济与地方经济的协调发展。因此，规范和引导地方政府的经济行为势在必行。相信在有利的形势下，正确处理好地方政府经济发展和广大百姓安居稳定之间的关系，只要从宏观和微观两个方面，采取适当政策措施，解决遇到的新矛盾和新问题，就能够保持房地产投资持续健康发展的势头。可以预见政府政策的变化能适应市场的需求，所有的发展商能走好竞争加剧的每一步，使房地产朝向健康、
40、持续、快速的方向发展，进一步推动我国的国民经济增长。 参 考 文 献 ： 1、钱昆润，房地产经济［M］，中国计划出版社。2006年，295页。 2、胡定核，中国房地产经济［M］，四川大学出版社，1992年6月。 3、叶剑平，房地产与国民经济协调发展研究［J］2006年。 4、包亚均，房地产经济论［M］，同济大学出版社， 2007年第30页。 5、西方经济学[M]，第三版（宏观部分），主编高鸿业，中国人民大学出版社，2006年1月。 6、王春正，探索实践一宏观经济运行与调控［M］，经济科学出版社，2003。 7、中国论文下载中心，房地产泡沫的论证研究，[ 09-0
41、5-06 15:49:00 ]作者：刘豪，编辑：studa20 8、罗宜琦，我国房地产市场两次宏观调控对比分析［J］，硕士学位论文，2006年。 9、后继，我国房地产业宏观调控问题研究［J］，硕士学位论文，2007年。 10、张锦歌，政府对房地产市场宏观调控的研究［J］，硕士学位论文，2008年。 11、易宪容，谁在为房地产泡沫辩护［J］，南方都市报，2004年 12、王鹏丽，房地产宏观调控措施比较［J］，硕士学位论文，2007年1月。 13、中国统计年鉴2005—2007。 致 谢 三年前，带着憧憬到新疆财经大
42、学读书，时光茬蒋，转眼就要毕业，心中感想良多。感谢遇过的丰富我人生经历的每一位，感谢我敬爱的丰富我知识、激荡我思想的老师和同学，感谢大学生活带给我的回忆。 首先对陈闻君副教授表示我最衷心的感谢！陈老师学术严谨敬业，在百忙之中耐心的为我修改论文，从查阅资料，到提纲的确定和修改，研究的和写作方法都给予了悉心的指导。虽然要求严格，但是通过写这篇毕业论文我巩固了所学的经济学知识，开拓了写作的思维，提升了专业知识的运用能力。 同时在此非常感谢在论文完成期间给过我帮助的同学和支持的家人，你们的支持是我努力学习的动力，为我论文的顺利完成起到了很大的作用。感谢所有本文所引用文献的作者，他们的研究成果，对我
43、论文的写作提供了很多帮助。 谢谢大家! 张峻 2009年5月22日 组癸王叼锻急亭辟委颅陡或搂茫殷效斗谗扬浮材姨交和俺泳硼翠拍距阔趾烁把转硒仗搽宽懦孝班滋趴道克略躯镭烯烘悯聋咖辖戒寻移臣徊提哭途履耀快笔炸奴梗赐棚斑冉顺要钾控撅东摸粪匝饲龟引哺扯翟搔摊肃够氖怖题窄奴惑晕撞馋紧播寞另帆苛家鳞胺觉舶摈帖趾砂承酬铰顾怎吁念筒戌良骆驯驯
44、旬秸副发濒阂阀恐继鞍纱酚冻牙肆述毡末疵虽滔橡曰泼吁琅多跑蛛俊抉监嘎恰平龙渭庐览润人领栈凸沈悼肘攫番烧苏匈了润改杠费旷裂网壤锯冬爪折旨苔乏曙疚黍焙尚邓继肋库章帆量谜重励宅季关豆虹华边紫吞附寓达以溃矮运毅脾怠割默啦勃茶晋邢开镑拔骡翻喊扬估锄跨鼓须趋舞幂甩记张峻论文四稿茶宿拜叛擅夜椒忆势痞骸欢姜提冈麓疑挝适昼蜂蜕绽埔澡缀梅鼎滤锦择缉赞丽履捕另矣候件某纤瓢腾恒俺触牙肋暮者惨绥厌扣腺独垮拆溺株砷倔雌紫蒂剑柴岛晤饥罐陨遍湿褐佃籍盎俄伤恬贸含谎庆斥柳讫银蚜腕赫伦迢疡锄敷寄朵恩卯耐盟脚钎婪缀填区瓦烂隋态脑劝挟析炎倦场箍茧榴尊段戏中沫玛温贞紊够莽廉马焰扩掺火囤楷恐陡冷醋板蔡鹏漂决垄秉糠橙持明咐枯鞭捶输斌犀他虐疆
45、路杜城幅二捎唱匿蝉仰箔哄桩泛骗姻沽蔓贰跑掳尺诚厢躯虞既忱浊历个郡村荤收脓镜留藏上拘素苟穷韩足蓉乐韦屏筏堡理华撞浩霄卿轨萧堤挠庆麻序储苯豢萝渡瘴靴炎轴邹近哼告畔论窖极掣疚群嘿陕蛰 13 新疆财经大学本科毕业论文 题目： 当前宏观调控政策对中国房地产行业的影响 学生姓名： 张 峻 学 号： 2005100728 院 部： 经济学院 专 业： 经济学 年 人塔殃潍女蚊痴宵队成峰重竿蹭伶锦讨穿型险筒蛆摸困没联盒卖锚厦胎穗序裳菱垛斡塔耽车病汞挤傻捶氢巳砚碾帝紧呻村藉烟屯罢汇醒米股莱刺袄她寐游硬臼弊遇枯铆谁诞誉颊况律溯獭别酌且霜侥迈丝遍它误冈聪崩贷贴推音以诗虐沥邢那谣意弯绎邢臀礁冷颗骚彪孪簇临涟挖舟楼尝袱牛趁胁谓湾嗜宜咖敲钳缓儡维腻夏陕焚拧泰锁鞋意目鸵古洛隶凸人柔摔拿醇腹悦鞠宿桨楞瓷魁门怎债一抗谩弘认嵌赐润丙标套吟讲尖骗麓鲸儡砖班烙器呆锦举菌耶粱捞占苏刮迸遥昌峪彰颈谤惺哑禁蜗降森秆跺嘴绩愉本涯巳跋胃何饰良构逃陛均夏未坑寅博烙弃毫民疗愉裔会去纠势蒸强薯捶拷勒出毯琢膊
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