2009年5月杭州房地产市场总结报告-19页.doc

杭州09年5月市场报告一、5月总体评述 从3月至今，杭州楼市的记录一个个被打破， 5月更是到达了一个顶峰。房交会、端午小长假、阶段时间20余个楼项目先后推盘共同造就了一个足以傲视历史的记录。据透明售房官方统计，截止5月31日，杭州主城销售首次突破万套大关，数字最终定格为10058。如果按天计算，每天324套的销售数据相比07年6月最好成绩还要高出1.5倍。与之呼应，另一惊人记录也同步诞生，1-5月主城的销售总量高达23839套，接近去年的同期市场存量。虽然杭州楼市5月的疯狂让人咋舌，但其成型的轨迹与表象的特征依然明显，我们以6个数字进行简单概述：1条上升曲线关键词小阳春扛到仲夏 以刚需低价拉开序幕的楼市小阳春自2月底至今，通过近100天的努力，划出了一条价升量跌的完美曲线，主城均价接近13000元/，市场存量首次跌破20000套，关于小阳春能否扛到仲夏的疑惑不解自破。2种需求支撑关键词刚需投资两旺“刚需主导3、4月，投资主导红5月”是对近阶段热销形势最贴切的概括。特别是随着主城及部分明星稀缺楼盘的推出，以温州购房团为代表的大量投资资金集体涌入，在造成了部分楼盘价格提升的同时，也将准刚需挤压至前期多数“冷盘”和二手房市场，并最终形成市场的全线火爆。3个节点引爆关键词三个假期，14天推盘及抢购本月集结了五一小长假、房交会、端午间前后三个特定引爆点，加上传统周末，共有14天的黄金销售档。这不仅给了购房者更多的选房下单的时间，也给了开发商更多展示自己、通过不同策略吸引客户的舞台。节日期间，20多个楼盘新推近5000套房源被去化高达80%以上，五一小长假、房交会、端午间三个节点共销售4071套，大量的预定则成了万套记录销售的导演。4大区域领衔关键词江干、滨江、下沙、西湖各领风骚本月，有四大板块最为耀眼，四个板块共去化约7600余量，占总去化75%左右。其中滨江、江干最为火爆，单月销售超过2000套，而下沙、西湖两大板块去化平均也在1500套上下。5宗宅地入市关键词地王的温床楼市的火爆让开发商赚了个盆满钵满，也让杭州政府决定在6月出让5宗用地，共约195亩。这五宗用地均集中于城北，其中面积最大的祥符东单元R21-12地块、R21-13地块、R21-14地块可以连片开发，总面积达到130.77亩。该地块附近的海派风情、风雅乐府均在5月创下了良好销售，加上国家前期出台相关政策将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，这些很可能促使新地王的诞生。6笔退房大单关键词1.17亿“退房门”最让人遗憾的是，本月杭州曝出了至今规模最大的“退房门事件”。5月28日，一篇标题为杭州城楼市惊现退房大单 6笔涉及金额1.17亿的文章在网络、报纸各大媒体争相报道，其中涉及多个楼盘，从别墅到住宅，从商业到写字楼，各类产品均有涉及。而5月份接近120套解除合同记录，也是今年最多的一个月。“退房门”也给疯狂的杭州楼市和所有购房者敲响了警钟。二、成交与价格（一）主城存量与成交关键词：销售突破1万，可售降至2万附表：主城存量与成交 虽然5月至今，市场有近6000余套的市场放量，但凭借单月过万的创记录销售成绩，杭州楼市从07年至今首次将市场存量降至2万以下。特别是随着本月最后八天3483套去化，直接实现了3701的存量回落。（二）同期比对关键词：轻松突破20000套，5个月堪比08全年附表： 1-5月同期销售比而在这样的背景下，1至5月份的销售轻松突破20000大关，总销售量高达23446套，比同期任何两年相加的总量还要多。让人吃惊的是，这一数据比08年全年的销售还要多出近800套，与06年全年销售基本持平。仅用5个月就完成了08全年的销售总量，这在一定程度了大大释放了08年被长期打压的刚需力量。（三）主城各区成交形势关键词：滨江、江干、下沙赢在板块，西湖及其他赢在个盘附表：主城各区成交形势1.成交预定：滨江、江干两大板块是5月最大的赢家，两大板块各以2000套以上的成交占据了45%总量；下沙、西湖区平均有1500套紧随其后。市场预定与销售局势大致相同。虽然楼市整体火爆，但作用于各个板块，其表现还是各有不同。其中，滨江、江干、下沙是板块集体热，而由西湖板块领衔的其他板块热销则多为个盘带动。2.价格：随着各个楼盘的不断热销，5月成交均价相比于前几个月又有进一步的提升，当前已接近13000元/，也为今年单月最高。（详看下表）附表：1-5月成交均价走势（四）五月份热盘点评01、主城成交排行关键词：品牌楼盘、东部楼盘唱响5月附表：5月份成交前30排行 本土及外来品牌楼盘占据着排名前三十绝对份额，以绿城、坤和、滨江、广宇、宋都为代表的本土楼盘，以中海、朗诗、世茂、保利、金隅、天鸿为代表的外来大鳄在红火的5月都斩获颇丰。这些楼盘的高效去化集中体现了地段、江景、山景、地铁等一系列稀缺因素对客户购房决策的影响程度。虽然在前三十半数以上楼盘销售均价低于万元，但由于第二梯队（31-50名）基本以万元房为主，所以整个楼市的成交价格依然居高不下。值得注意的是，排名前三十以将近7000套的去化量占市场总去化的7成。这与杭州楼市长期的二八原则基本相符，除下沙、滨江、江干几个板块外，其他区域众多个盘单月少于20套销售仍然难以黯淡。02、余杭成交排行关键词：强大刚需支撑，翡翠城一枝独秀附：余杭5月成交排行 余杭除翡翠城成价量一枝独秀外，其他楼盘相对稳定，基本为刚需要实际支撑。因而，虽然区域整体成交均价已超过7000元/，但排行傍上仍然以均价5000-6500元/的楼盘居多。其中，新西湖小镇低于4000元/的均价所支撑的大量销售，更是映证了区域刚需购买的集中性。三、中高端市场:（一）中高端、高端公寓关键词：改善需求及投资火爆，万元房热销附表：万元以上成交形势（含余杭） 纵观整个5月的整体去化，万元以上房源与万元以下楼盘呈四六开局面。其中，万元以上楼盘又以1-1.5元最受欢迎。直观的数据统计也给市场的表现以良好的印证，改善型需求与投资热已经形成。附表：万元以上楼盘成交排名（含余杭） 在排行榜中，滨江、江干、拱墅、西湖四大城市核心板块万元房最为密集，均价也主要集中在1-1.5元之间。而上城、下城仅有少数个盘冲进榜单，地段的稀缺也使得其销售均价遥遥领先，因而现代景苑、蓝色钱江、晓庐等个盘成为了价格、销量的双料明星。而翡翠城冲入三甲则体现了绿城的品牌的高超的运作能力。（二）别墅市场关键词：环线、主城；一居、二居集体爆发附表：杭州典型别墅项目5月销售去化排名 虽然别墅未能在前期的楼市小阳春中沐浴春光，但从5月房交会后，杭州整个别墅市场开始火爆。特别以保利、郁金香岸、西溪山庄为代表的复合型楼盘别墅产品都获得了市场的青莱，并创下良好的销售。而在城市排屋中，西溪区域楼盘业绩傲人。西溪风情、西溪山庄、和庄、留庄、西园、望庄都有良好销售。而在千万级以上别墅中，绿城青山湖玫瑰园、桃花源保持一贯的热销势头，国都阳明谷则也有2套售出，其中一套总价近3000万。加上环线远郊的良渚、银湖及闲林多个项目自房交会均创下不俗销售，别墅销售从春到夏，一步到位。在如今的别墅市场，无论是城市第一居所别墅还是远郊的度假别墅在近阶段都实现了阶段爆发。（三）中端市场关键词：7000以上看主城，7000以下看余杭附表：万元以下成交形势（含余杭） 含余杭在内，5月杭州万元以下盘成交仍占总体6成左右。从价格成交区间来看，7000-1000主城万元以下房源为主城成交主流，主要集中于之江、下沙、西湖板块，而均价7000以下的房源主要集中于余杭区。从成交均价来看，排名前三十主力集中在7000-9000元/之间，这也是当前杭州市场最为稳定的一条刚需线。附表：万元以下楼盘成交排行表 月度总结： 随着六一的到来，5月疯狂、火爆随之告一段落。随之而来的是，各大板块改善投资两相宜的明星楼盘多数已处于后继无力的状态，如现代景苑基本无房、拱墅桥西区域后续供应有限，滨江与江干区块的东方郡、天鸿君邑、针塘山水、丽江公寓、东方红街、阳光国际、晓庐等多个楼盘基本处于尾盘或近期无房可推的状态；下沙整体放量也将不如近三个月如此猛烈。后市该如何继续？虽然未来将有持续两至三个月的销售热度过渡，但单位时间内，如此之多优质房源共同烘市的时代将暂时告一段落。因而，在未来楼市整体发展上，投资力量向中高端甚至别墅板块转移，板块热度开始向供盘集中区域转移，明星楼盘数量锐减，别墅市场开始回暖，部分开发商转战土地市场，因市场过热现时带来的新一轮调控等等未知因素都值得期待。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责