宝鸡市乐家物业管理有限公司物业管理制度.doc

宝鸡市乐家物业管理有限公司管理制度为了增强物业的管理效益，明确工作程序，划清责任范围，使责任和效益与人挂勾，物业管理水平不断提高，同时受万丰房地产开发有限责任公司的全权委托管理其物业。特制订如下制度：一、 组织领导1. 设董事长一名，制定工作计划，主抓重大业务及人员的调配。2. 设总经理一名，主持全公司的日常工作，向董事长负责。主动与财务、工程及相关部门保持日常联系。3. 根据小区物业管理的需要，设立负责人及物业管理员数名。二、 费用的收取与支出1. 现有房产及设施的出租，依据总经理与租赁方签订的协议，由专人按月、季收取费用。2. 电、水、垃圾、物业管理费、采暖费等各项费用，必须依据行业、及相关部门变化或根据公司运营成本制定收费标准。3. 物业所用低值易耗品：扫帚、拖把、水电工具等，由物业管理员向总经理申报，批准后由总经理指定人员实行采购。对各种低值易耗品的管理，必须明确持有人，应认真妥善保管和爱护，不得人为损坏，并由总经理规定使用时限。4. 费用的收缴：各种费用的收缴必须开具财务发放的据有编码的发票，任何人不得私自收缴。原则上当天上缴公司财务或由指定专人管理，专管人员未经总经理同意不得随意更换。5. 对每幢楼的收支，每月核算一次，每季度汇总一次，每年总核一次，并将核算结果及时上报总经理。三、 房屋的出租与管理1. 总经理必须清楚应租房屋的位置，面积，房屋设施，出租行情并将详情造册登记。2. 出租合同的条款应根据双方租期内存在的各种问题进行不断更新完善，并根据市场的变化由总经理确定租价。3. 对公司所属房产，物管人员必须定期巡视，防止设施损坏，漏水，私自乱拉电线，火灾，侵权等使公司财产遭受损失的行为发生。4. 租费的收缴应严格执行合同约定，对不按约定缴付费用的租户，必须及时清理，不得拖延，防止损失的扩大。四、 纪律要求1. 总经理应严格履行职责，因自身失职给公司造成一切经济损失由总经理负全责。损失一旦形成由董事长视情节给予经济处罚或辞退处理。2. 费用的收缴应由专人负责，不得随意换人乱管，否则总经理应给予处罚或辞退。3. 电表的清零必须经总经理批准由两人以上操作，并做详细登记，认真存档。不得随意清零，一旦发现违规操作，总经理要严厉给予处罚。4. 输卡收款必须由公司专设的记帐员，收款员操作，要给缴款人开具据有编码的一式三联的发票，一旦发现输卡后未给缴款人开据发票，除给予经济处罚以外，情节严重者要给予辞退。5. 作为每个物管人员，要严格遵守纪律，认真履行职责，忠实于企业利益，对假公济私及利用职务之便谋取个人利益者，一旦发现除给予处罚外立即辞退。6. 每个物管人员应认真勤劳，主动积极的履行职责，每月进行一次回顾和核算，对发现问题应及时上报，在工作过程中造成损失的，由总经理追责，并给予相应的处罚。7. 到岗守责，每个物管人员必须到岗到人，有事应及时请假，随意脱岗迟到造成的损失及影响，由总经理及负责人批评并予以处罚。8. 对物管使用的电脑，帐本发票，电表记录，应严格保管，以程操作，不得毁档，否则总经理要给予责任人严厉处罚。五、 注重素质培养，提高物业管理水平1. 对物业相关法律，法规，如：物权法，合同法，民法，物管条例，业主委员会组织法，土地法，房地产管理法，建设工程质量管理条例等相关法规，定期要发放资料组织学习。2. 我们不单要靠制度管人，更要靠素质管人。物管人员必须具备高中以上文化程度，同时必须有爱学习，求上进的热情，否则应逐步予以清退，或暂缓物管员资格的授权。3. 对物业管理工作中涉及到的有关法律法规及相关知识，每年要进行一次考核，以便对物管人员素质的提高进行检查。4. 物业管理员从业必备条件：a. 人品端正，为人诚实。b. 身体健康，勤劳肯干。c. 必须具备同行业两年以上工作经历。d. 高中以上文化程度。e. 有与业主接触的亲和力。f. 持有建设部颁发的物业管理员上岗证书或公司认可的物业管理员资格。六、 本制度的修改与越权本制度的建立是在不违背相关法律、法规的情况下建立的，同时遵循了日常物业管理中存在的问题及社会习惯，但这一系列前提，不断随社会的发展在变化，因此本制度应在一年后在董事长主持下进行一次小的修订，三年一次大修订。本制度也不是万能的，不可能把本企业所有管理中的问题都纳入在内，势必要出现制度以外的许多决策问题，一旦遇到本制度以外的管理问题，一切权力由董事长决策，本制度所制订的内容一旦正式生效应严格执行。宝鸡市乐家物业管理有限公司 2012年3月8日2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报：