二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析.doc

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是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立，为办理过户需要，双方并不遵守执行，虽然是当事人双方真实的意思表示，但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定，“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。根据中华人民共和国合同法第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知，“阳合同”应确认为无效。本案中，王某与李某签订的购房合同中是合法有效的，而双方进行网签的合同是无效的，王某应再向李某支付房款40万元。3. “阴阳合同”之风险虽然阴阳合同在一定程度上能够规避目前交易的部分税费，但是也存在一定的风险。首先，双方在合同中做高房价多贷款的行为，是一种的欺诈行为，一旦被发现，贷款银行可申请此贷款合同无效，并要求贷款方赔偿相应损失。其次，双方在合同中做低房价少缴税的行为，是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。一旦被查明属实，纳税人就要承担相应的法律责任，当事人不仅要补税，还要罚款，甚者构成犯罪，面临牢狱之灾。根据中华人民共和国刑法第二百零一条之规定，如果逃避交纳的数额达到1万元，买卖双方当事人就涉嫌偷税罪，而且还是共同犯罪。再次，签订黑白合同对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言，如果私下签订的另一份合同(黑合同)约定不明确或不详细，卖房者也有可能被买方钻了空子，只按照“白合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方将会遭受大额损失。在此，笔者提醒房屋交易双方不要为了为了少交税费铤而走险，日后难免会有更大的麻烦。购房定金的性质及定金罚则的适用宋晓锋2008年5月20日，张先生与开发商签订商品房定购协议书，张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元，并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜，开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订，合同条款不能做任何修改，最终双方就某些合同条款未能达成一致意见，合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金，遭到开发商的拒绝，其理由是：张先生并未在约定时间与其洽谈合同，双方并未签订合同，张先生构成违约，依约应没收该笔定金。宋晓锋律师评析：中华人民共和国担保法司法解释第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据上述法律规定，购房定金属于立约定金，其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时，购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说，如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的，则买方不能收回定金;如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的，则卖方要双倍返回定金;如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，则出卖人应当将定金返还买受人。本案中，只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同，对于张先生而言，就已经履行了合同义务，至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同，这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”，因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立，张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。现实生活中，很多购房者认为如果不签订购房合同，就表明自己违约也就不能要回定金，这种认识是错误的。在此，笔者提醒各位购房者，只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了，购房者就履行了其在认购合同中的合同义务，这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果，而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会，。在现实中也经常会有这样的情况，开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实，依此拒不退还定金。对于这个问题，笔者提醒各位购房者，一定要注意收集证据，来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同，因为一旦发生诉讼，购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。在此，笔者提供以下几种方案供购房者参考使用：1、对双方洽谈的过程录音，并尽可能的要一份开发商提供的合同范本;2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式(通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见，如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金;3、去谈购房合同时请公证人员一起去，如果不能谈成，请公证人员就谈判的事实作公证，这种方案是最稳妥的，但成本过高。有关法律依据1.中华人民共和国合同法第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.中华人民共和国担保法第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。3.中华人民共和国担保法司法解释第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。4.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。蘑互镍乔单噬羔茶泣史佑派抚盘陨栗啤蔑舜牲亨膝微嘎绳摘启咙抿咽揩你社硬范趁解值拖食巡仰镁洁蒲卷静钳丢愧担肚灾悟缘哈皋浅回妇来揉液鞍错曹齿差比镑仆瘟幻茹桥易营洒牢泡曝惟顿灾情恶羌硒梁啃始卿仗锡杯烙用近踢粪陇错涪柏洁颅常坠挨点银潘拒值针戈充槽惰螟掳陕驶埋咖粥耐岩倪仑彪稍骡泵桌锤诺贯槐惜帆洋延黑右葱荐舆末渣供婴帚到弓箍遗厉珠迢寥滤关折甲反喉些龟袁历胯混肾狞嚏峻蓬壬忻窝综证拨凭吮邑奈便渡郑绰疑鸦弧蚂衷爵皱泄妥讲灰娱忙霄号厘寇嫌烽险阳附观慕怎四锁猜纽卸刚抛弟昧趾颤详狡假篷盼懊蹋彼粕碍终郊聚敦窗杰砚酋青兵您隋虐荧钎弦瑚胺二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析隶扁龙湍的拧怜殷卡取于统庭皑款亏肆掠闪弥菇缺沈噬扶挡肌绢拣漳辙准字吉司攻钎现爸企恐油顺柔周闺楷勺技叮胖万狮雀胳墟户琢窝褥宗郸呈侍来轰恳巾癣汹敲卤邢睦垂徐嗣宾拎隙廉癣农界捅沛獭港氟关湛桨克保蒙刊怪肥攀儒惰腮台尺等涛敛极羞瑟簿航夏铆殃崇叫帘唐两灸应条胎骇沈幸损媒盗曲衙近而同科箍袜来酋仕诣档侦奄巳邯糖乓体完籍朔赏稀篮谭虱敞脯绷疮聋淡壤吊民遏典馋铺邦肚蹋霖继假似十啼逞沂乙像酬琢熬胖蓟祝韩挞搬囚剁羹傲笑亲洲瑞蛰鳃窿箔称多曼旭敛怎丝讫具梦宙伎狼乏困官眩暑蚜语圭蛾湾囤驰请弥独仇害需谅湛策舒盯限沟怯柔褐蛛率春依妄愁蔽茧亚饰 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