房地产集团资金管理问题.doc

WH房地产企业集团资金管理存在的问题及对策研究 摘 要面对经济全球化和竞争国际化，企业集团化成为必然趋势，在房地产行业中，通过兼并、收购、重组等资本运行方式组建企业集团的行为不断增多。今天中国房地产已成为中国经济的支柱产业，2012年，中国有125家沪深上市房地产公司和35家大陆在港上市房地产公司。而房地产行业属于资金密集型行业，从批租、开发到销售都占用大量资金，因此，房地产企业的资金链管理关系着整个房地产企业能否正常运转。而目前随着我国房地产企业的不断发展壮大，我国房地产企业集团在资金管理方面也暴露出种种问题，如资金来源渠道单一；多元化融资渠道建立难度较大，资金回款周期长，过于依赖促销力度及市场推广；资金管控模式不完备，不能有效做好资金计划、使用及控制，集团内部资源配置上的重复、浪费造成财务成本居高不下，资金管理方式、手段落后导致资金使用效率低下，资金预算管理“虚”、结算管理“散”、监督考核环节“弱”等问题仍然突出。对房地产集团资金的管理是房地产内部风险控制最为重要的环节。为了实现房地产集团的良性循环发展，制定并实施有效的资金管理方案就成为迫切的问题，也是形成房地产集团核心竞争力的重要途径。本文分为五个部分论述：第一部分引言将介绍房地产企业集团资金管理研究的背景与意义，结合国内外相关文献，陈述本文的研究内容，方法及研究思路；第二部分首先介绍资金管理的相关理论，接着介绍企业集团的资金管理理论，其中重点阐述了企业集团资金管理的五种模式并作出比较，指出现金池模式为企业集团资金管理的趋势，在此基础上引出房地产企业集团的资金管理特点、现状及存在问题；第三部分对WH房地产企业集团做实证分析，指出WH房地产企业集团的财务现状、资金管理存在问题；第四部分找出改善WH房地产企业集团资金管理的对策，包括WH房地产企业集团资金管理的目标与原则、WH房地产企业集团资金管理中现金池模式的引入与优化、WH房地产企业集团资金管理的风险控制；第五部分是本文的结论部分，指出本文的创新与不足。关键词： 房地产集团；资金集中管理中心 ；模式比较 ； 现金池模式ABSTRACTReal estate industry is the important pillar industry of national economyThe healthy and continuous development of real estate industry is important not only of building a harmonious society,but also of developing the national economyHowever,in recent years，the fast-rising price of real estate attracts the focus of government,who places several new policy regulations and controls on this industryIn addition to the influence of the economy depression,the real estate industry has shown the inflexionThe wait-and-See attitude of people affects the chain of the funds which is the most important part in real estate industryWhat is more,as the estate industry is capital intensive,financing becomes another indispensable soures of funding。Which is restricted by domestic limited financing channelsTherefore，it is imperative to put real estate funds management as the core of enterprise financial management and set up a funding mode of scientific and rational centralized management,to ensure the efficient use of funds and to create the own core competitiveness Centralized management of funds is the most widely used mode of large enterprise groups both in China and abroadThis mode,including financial companies，clearing house，and so on,has played positive role in the fund managementIn mid 1 980s，a new model，cash pool management has been rose in foreign countries，which makes use of the cooperation between enterprise groups and commercial banks to deploy internal funds，improve fund use efficiency,and save capital costs effectively In the current circumstances，enlarged scale of real estate industry becomes the development trendThus，based on research results and practical experience of the management of funds，this article mainly discusses the fund model of centralized managementSimultaneously,utilizing comparative analysis，empirical analysis and investigating method，this article brings new ways，which make the advanced management model，cash pool model，to match the funds management of real estate industryThrough combination of comprehensive budget management and control of cash flow,to improve the rigidity of the budget and enforceable；throughbank direct connectoptimizing the relationship between funds of company to reduce overall tax burden；through cash pool to meet the group strategic requirements，to improve the transparency and efficiency in the use of funds，reduce financial risk,maximize the value of funds，and ensure the survival of enterprises and sustainable developmentFinally,through the analysis of wuhan Real Estate Group，the article designs a practical cash pool model for the enterprise development to realize the combination of theory and practiceKeywords：Real Estate；Enterprise Group；Capital；Management目 录第1章 前言11.1研究的背景与意义11.2国内外研究现状21.2.1国外房地产企业集团资金管理的研究21.2.2国内房地产企业集团资金管理的研究31.3论文的研究内容、方法与研究思路41.3.1研究内容41.3.2研究方法41.3.3研究思路51.4论文的创新点5第2章 房地产企业集团资金管理理论概述62.1资金管理理论62.1.1资金管理的概念及内容62.1.2资金管理的基本理论72.2企业集团的资金管理82.2.1企业集团的特征82.2.2房地产企业集团资金管理的特点82.2.3企业集团资金集中管理的趋势92.2.4企业集团资金管理模式102.2.5各种资金管理模式比较13第3章 WH房地产企业集团资金管理现状143.1 WH房地产企业集团情况简介143.1.1WH房地产企业集团简介143.1.2WH房地产企业集团的财务状况163.1.3 WH房地产企业集团的资金管理状况183.2 WH房地产企业集团资金管理存在的问题213.4.1资金管理体制存在的问题213.4.2项目投融资问题223.4.3资金管理方式存在的问题23第4章 改善WH房地产企业集团的资金管理244.1 WH房地产企业集团资金管理的目标与原则244.1.1 WH房地产企业集团资金管理目标244.1.2 WH房地产企业集团资金管理原则254.2 改善WH房地产企业集团资金管理的对策264.2.1改革资金管理体制264.2.2改善项目投融资问题304.2.3改进资金管理方式324.3 WH房地产企业集团资金管理现金池优化预计效果33第5章 结论33参考文献35第1章 前言1.1研究的背景与意义1.1.1理论意义 当前我国房地产业是国民经济的支柱产业，取得了长足的发展，由于房地产业迅猛增长的投资以及持续攀升的房价带来了诸多负面影响，中央及地方政府推出了各种限制性的土地与金融政策以对房地产业进行调控，严厉的调控措施对房地产业的管理发展提出了更高的要求。近几年，随着资产重组、企业联合、收购兼并等企业扩张行为的实现，我国房地产企业集团迅速发展起来。但随着房地产企业集团的逐渐强大，也出现了财务管理和控制方面的问题，资金集中管理的困境尤为突出。 虽然人们对各种资金管理模式都有一定的研究与应用，但对房地产企业集团的资金管理研究却比较少，本文将结合房地产企业的行业特征，以WH房地产企业集团的资金管理为例，展开研究，提出将跨国企业使用较多的现金池的管理模式引入到房地产企业集团的资金管理当中，使得实现现金池资金集中管理的价值最大化，增强集团的核心竞争力。1.1.2现实意义房地产业属于资本密集型产业，资金是否充裕及其管理效率的高低会直接影响到房地产企业的生存与发展，资金管理是财务管理的核心，借助于当今网银技术、金融产品等外界条件的支撑，越来越多的国际大型企业集团已将资金管理从财务管理中分离出来，向网络化、集成化改造，实行更专业的资金管理企业集团资金集中管理。因此，有必要建立一套科学合理的资金管理模式是，运用好集团内部的存量资金，为企业生存发展提供更好的保障。目前我国房地产业仍处于成长阶段，从管理、技术和服务上看都比较落后，虽然数量众多，但有相当一部分企业尚未建立真正的现代企业制度，竞争力还比较弱，达到真正高水平、实力强的企业还是比较少的，因而，房地产企业集团应以资金管理为核心打造属于自己的核心竞争力，资金集中管理是房地产企业提高资金管理水平，发挥资金优势的有效手段，有效地提高资金透明度和使用效率、降低财务风险，使房地产企业实现可持续健康发展。1.2国内外研究现状1.2.1国外房地产企业集团资金管理的研究八十年代中期以前，国外集团公司的财务管理基本上还是采用完全独立的分权模式，集团公司只是对下属公司的工作进行指导和事后审计。随着计算机技术的迅猛发展，国外企业集团在八十年代后期对集团的财务管理模式进行了重新设计，纵观世界500强公司中，百分之八十以上实行财务集中控制。财务管理阶段已经进入了集权式的阶段，而资金管理作为财务管理的核心内容，资金的集中管理也成为一种趋势。国外已经有很多针对于企业集团资金管理的期刊著作，主要由规章制度论、组织与协调论和程序与过程论为主导。而这三项理论相互渗透融合形成的分权制和集权制的资金管控模式已经成为各集团企业把握资金的两大有效手段。规章制度论认为资金的管理控制是为了信息资料的正确和经营活动的安全而制定的管理制度。1970年，日本会计研究学会审计特别委员会认为，资金管理控制主要包括预算控制制度和审计制度，是企业经营者为了保障会计资料的完整性和有效性，保护企业正常资产、全面地计划、领导、组织控制经营活动而制定的规章制度。1986年，智利审计署在最高审计机关国际组织第十二次会议上声明，资金管理控制实质是企业各种制度的有机结合体，目标是实现企业集团利益最大化，作用是降低企业日常生产运营的风险，保证企业正常发展。组织协调论将资金运作与组织协调发展紧密结合起来：澳大利亚的 R.D.怀特和R.J.麦克威认为资金管理控制是指企业管理人员为达到有序管理和组织目标而建立的制度。为了使该制度整合效用最大化，需奥研究各部分之间的联系，通过整合资源达到最终控制的目的。加拿大的R.J.安德逊认为，资金的管理控制包括组织计划和协调系统两部分，可使企业的各项运营相互协同，井井有条。程序与过程论认为，资金的管理控制过程也是企业集团管控过程的监督手段，包含企业的组织计划以及与计划相配合的各种方法措施，以此来保证各项财产的安全，会计信息的准确可靠。资金的管理控制可以对日常经营活动进行监督，提高工作效率，防范舞弊行为。由以上三个理论可以发现，资金管理控制的实质不仅仅是管理方法或制度，而是一个过程及过程中的要素，覆盖了公司上下各层，深入到公司各个职能层面。 1.2.2国内房地产企业集团资金管理的研究目前国内对资金管理的研究主要集中在企业集团的资金管理领域，企业集团通过运用财务控制手段来实施对企业的资金管理。有关这一方面的具体著作与研究内容如下：赵善强（2002）认为要实现对资金的有效控管理，企业集团应完善公司法人治理结构、建立适合自身的管理控制模式和规章制度体系，从信息流通、风险评估、控制体制、实施指导、监督反馈等方面制定资金管理的内部控制体系，建立起适应企业内部控制的资金管理制度。张云亭（2006）企业集团资金管理体制角度来研究，认为在大型企业集团里，所有者与经营者之间由于经营权与所有权的分离而普遍存在信息不对称现象，要保证在信息不对称条件下出资者与经营者目标一致就需要制度的控制。王浩明、张翼（2006）在集团企业资金管理根据网络银行和集团企业资金管理的实践与经验，阐述了资金管理专业组织建设、集团资金管理制度建设、集团资金管控平台的设计与规划、集团风险管理理念与实践、集团融资成本的管控等课题。张延波企业集团财务战略与财务政策将财务管理体制归纳为“分权式”与“集权式”，同时研究了集团企业资金管理策略；袁琳的资金集中控制与结算中心对集权式资金管理做了深入研究。罗薇（2010）从宏微观两方面分析我国房地产资金链管理存在的问题，从资金的来源、使用、回流三个阶段入手，结合我国国情，依据博弈论视角对我国房地产企业资金链管理及其运作进行了剖析，并提出完善我国房地产企业资金链的管理的若干意见。以上的研究为本文提供了良好的理论基础。从上述文献也可以看出，国内外学者对企业集团资金管理有广泛研究，但是针对某一个行业如房地产的资金管理研究则较少。而房地产作为资本密集型行业，开发具有明显周期性，现金流也明显区别于其他行业，因此本文将针对房地产企业集团的资金管理展开深入分析。1.3论文的研究内容、方法与研究思路1.3.1研究内容本文将借鉴国内外有关资金管理方面的理论成果及实践经验，结合房地产行业资金管理的特点，对目前我国使用比较多的资金管理模式进行比较分析，认为现金池模式更适合房地产现金流的特性。并通过对WH房地产企业集团的资金管理情况进行实证分析，提出建立现金池模式来加强企业资金管理。本文将分为五章进行研究：第一章 为本文的前言部分，主要是阐述本文的研究背景意义以及国内外研究现状，并说明了本文的研究内容、方法及研究思路；第二章 分首先介绍资金管理的相关理论，接着介绍企业集团的资金管理理论，其中重点阐述了企业集团资金管理的五种模式并作出比较，指出现金池模式为企业集团资金管理的趋势，在此基础上引出房地产企业集团的资金管理特点、现状及存在问题；第三章 对WH房地产企业集团做实证分析，指出WH房地产企业集团的财务现状、资金管理现状及存在问题；第四章 找出改善WH房地产企业集团资金管理的对策，包括WH房地产企业集团资金管理的目标与原则、WH房地产企业集团资金管理中现金池模式的引入与优化、WH房地产企业集团资金管理的风险控制；第五章 得出结论，并指出本文的创新与不足。1.3.2研究方法本文采用了对比分析法、调查研究法、将理论分析与案例相结合的方法对WH房地产企业集团资金管理进行了研究分析，具体来讲：首先对房地产企业集团资金管理的基本理论做了系统地回顾与总结，然后运用对比分析法，比较了目前我国房地产企业集团通常采用的资金管理模式，从模式的运作特点、主要业务和主要职能等内容展开对比分析，进而得出各种模式的优缺点，指出现金池管理模式是企业集团资金管理的趋势。采取调查研究法对WH房地产企业集团资金管理情况进行调研，掌握其在资金管理方面的现状及存在的问题。运用理论分析与案例相结合的方法，对资金管理方面的理论进行系统梳理，提出利用现金池模型来达到改善WH房地产企业集团资金管理问题，达到了将理论与实践相结合。最后运用规范分析方法分析了我国房地产企业集团资金管理模式的改进，探讨了适用于我国房地产企业集团的资金集中管理方案。1.3.3研究思路提出改善WH房地产企业集团资金管理的对策，引入现金池模型研究背景与现状分析分析WH房地产企业集团在资金管理现状及问题陈述房地产企业集团资金管理的特点及现状回顾“资金管理”与“企业集团”相关理论结论与展望1.4论文的创新点本文试图构建一个符合我国房地产集团特征的、适时、科学、符合成本效益的、与我国房地产企业集团资金管理水平相适应的资金集中管理模式。本文通过对企业集团资金管理理论进行系统梳理并结合房地产行业自有特点，将跨国企业使用较多的现金池的管理模式引入到房地产企业集团的资金管理当中。通过全面预算管理特别是资金预算管理与现金流相结合，提高可执行性和预算刚性；通过“银企直连”方式降低整体税负，优化各项目之间资金往来关系；通过现金池资金集中管理实现资金价值最大化，满足集团战略规划要求，增强集团核心竞争力。并通过对WH房地产企业集团地产企业集团进行实证分析，进而设计一套符合企业发展实际的现金池模型，提出了提高资金管理水平的新方法。第2章 房地产企业集团资金管理理论概述2.1资金管理理论2.1.1资金管理的概念及内容（1）资金管理的概念资金管理（Capital Management）依照国家相关政策法规，根据资金运动的特点，组织企业资金运动，处理相应资金关系的开放性、动态性和综合性的管理。 （2）资金管理的内容资金管理是包括筹资管理（资金的来源管理）、投资管理（资金投向管理）、营运资金管理（存货资金、采购资金、应收账款等的管理）、现金流管理、资金运作与资本运营管理等。筹资管理筹资管理是企业通过资本市场与筹资渠道，运用筹资方式，经济有效地筹集企业所需资本（金）来满足企业生产经营、对外投资和调整资本结构需要的财务行为。目前我国资本市场不够成熟，筹资渠道较单一，相当多的企业严重依赖银行信贷资金。 投资管理 投资管理是从投资者利益出发，通过直接或间接的股票、债券投资，或者购置建造固定资产、购买储备流动资产等经济活动来达到投资目标的全方位工作。 现金流管理现金流管理是对目前或未来一段时期内的现金流的时间和数量方面的安排作出的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析评价。现金流管理是一个内容及其丰富的系统，它以现金流量为管理中心、兼顾收益，围绕企业的筹资活动、投资活动和经营活动构建的管理体系，具体包括与现金预算相关的一系列制度安排及其实施的预测与计划系统和由收付账系统构成的执行与控制系统，又包括报告一定时期内母系统和各子系统运行的最终结果的信息与报告系统，还有现金预算执行情况和现金流量信息本身的分析评价系统。资本运营所谓资本运营是指以价值管理为特征，将本企业的各类资本，不断地与其它企业、部门的资本进行流动与重组，实现生产要素的优化配置和产业结构的动态重组，以达到本企业自有资本不断增加这一最终目的的运作行为。资本运营的目标就是实现资本增值、利润最大化、股东权益最大化，进而实现企业价值最大化。2.1.2资金管理的基本理论（1）委托代理理论委托代理是指委托人委托代理人根据委托人的利益从事某些活动。委托代理关系是现代公司制条件下，由于所有权和经营权分离而产的，信息不对称下代理人存在着道德风险和逆向选择，导致代理成本难以避免。（2）资金风险理论资金风险是企业在资金持有与运用中发生损失的可能性，在市场经济中，任何一个市场主体在客观上都存在着资金风险。资金风险主要有流动性风险、利率风险和信用风险。风险与收益大体呈正比，因此，资金管理总是追求一定收益下风险维持最低水平或者一定风险下收益处于最高水平。（3）资金成本效益理论 资金在运用中必然产生成本与收益。资金成本利息支出和相关费用，一般来说，相关费用是一个固定的值，一般不变，而利息支出在相关费用的基础上会随着资金总量增加而增加，由于供求关系，增长幅度会比资金总量的增长幅度大，因而资金成本属于递增型混合成本。（4）内部控制理论内部控制指的是为实现提供合理保证而由企业董事会、经理阶层以及其他员工实施的过程。现代企业制度下的内控制度贯穿于企业方方面面，具体包括：人职务分离控制、人员素质控制、文件记录控制、授权批准控制、业绩报告控制、财产安全控制、内部审计控制等。 2.2企业集团的资金管理2.2.1企业集团的特征企业集团是多个在资本、资产、技术上有密切联系的法人企业在共同利益基础上，通过产权安排、商务协作、人事控制等纽带形成的以企业雄厚企业为核心的稳定的具有多层次多功能的大型法人企业联合体。企业集团的资金集中管理是财务管理的重要方面，因此有必要从财务管理的角度来分析企业集团的特征： 第一，财务管理主体具有多样化。财务管理主体因为企业集团组织形式和组建模式的不同而多样化，财务管理主体可以是集团公司、集团总部、控股公司、子公司、事业部、超事业部等。第二，财务主体运行的依存性。企业集团主要以产权控制关系为相互联接纽带。集团下的母公司对子公司的控制是通过其实际资本投入为条件的，通常通过行使投票权来影响决定被投资主体的财务决策和生产经营，通过协调集团整体的经济活动来获得规模效益，通过内部关联交易来降低交易成本。第三，财务运行过程的控制性。财务控制是核心企业或母公司对不同层次的非核心企业或子公司进行实质性控制的重要方面。财务控制既包括对结果的控制，又包括对整个经济活动过程的控制，如在控制对象、控制职能、控制层次和控制方法上的控制。2.2.2房地产企业集团资金管理的特点房地产行业是典型的资金密集型行业，资金管理是房地产企业财务管理的核心内容。房地产在资金使用和管理中存在着鲜明的行业特性，项目开发经营涉及面极广，投资周期长，经营风险大，资金回收慢等特征。具体来讲：风险性主要包括经营风险、财务风险和政策风险。房地产企业的高负债经营使得面临高财务风险；房地产企业存货占资产比例很高，有着经营性风险；近年来国家对土地政策日益严格规范，企业在土地的获取，安排使用方面都收到相关政策的约束，政策风险也是企业所面临的主要风险之一。复杂性房地产开发经营是对建筑业、家具制造业、建筑装饰业、机械制造业等行业影响巨大，不仅受到国家政策和城乡规划的制约，而且受经济、社会、文化等因素的影响，房地产开发企业在资金运筹上要比其他行业复杂。特殊性房地产企业的财务关系表现为在项目开发过程中要与相关单位，与上游原材料供应商，与设计施工单位，下游的客户都有着错综复杂的资金往来，尤其是与消费者之间的各种预收预付、应收应付款，与其他行业资金相比具有明显的行业特征。预收房款是房地产企业另外一个重要的资金来源，但是发放的按揭贷款并不能全额使用，除此之外，商业银行对房地产发放的贷款也收到国家法规的严格限制，这些突出表现了房地产行业的特殊性。2.2.3企业集团资金集中管理的趋势随着财务软件和ERP（企业资源管理软件）在企业中的广泛使用，使得财务集中管理的实施成为了可能。大型集团企业财务资金管理高度集中成为发展趋势，企业集团资金管理需要以市场为导向，现代企业制度为前提，资本为纽带，合理配置企业集团的资产，发挥规模优势，提高资本运营效率。企业集团作为众多企业组成的经济联合体，最重要的连接纽带是资金，而企业集团的资金管理水平直接关系到企业效益的高低。企业资金管理组织形式需要适应特定的资本规模需要，大型企业集团为了降低对银行的依赖，往往会进行资金的集中管理，设立财务公司、企业结算中心等内部资金机构，其中的资金集中管理中心就是这种组织形式的创新。2.2.4企业集团资金管理模式 由于不同的房地产企业集团在规模、资产等方面存在着很大的差异，所以各个企业集团在资金管理组织模式上也因选择的不同而有所差异。一般来说，我国房地产企业集团资金集中管理模式主要有资金结算中心、统收统支、财务公司、内部银行以及现金池模式五种。1.结算中心内部结算中心是根据房地产企业集团需要而在企业集团内部设立的，不具有独立法人资格的独立的资金运营结构，通常设立于财务部门内，性质类似于内部银行，负责办理集团内部各成员或分公司现金收付和结算业务，以降低资金成本、提高资金使用效益。结算中心按照银行账户管理办法，在银行统一开设结算账户，各成员企业取消原有银行账户，在内部结算中心开设结算账户，集团的所有往来款项都通过内部结算中心结算；各成员企业收入款项直接汇到内部结算中心在银行开设的结算账户（收入户）；支出款项时，各成员企业向内部结算中心提交付款通知单，通过审批后，从收入户拨付款项到内部结算中心账户，办理转账汇款手续。内部结算中心对集团资金进行统一调度，向金融机构统一申请贷款，各成员企业需要补充资金时需要通过结算中心，按照市场规则有偿使用。各成员企业在结算中心的存款必须遵循用款自愿、自由原则，但是他人不可动用以保证成员单位存款的安全。结算中心按照成员企业支出户与收入户的资金净额依照同期同类存款利率按月或按季支付利息。2.内部银行内部银行主要进行房地产企业集团内部日常的资金调拨、运筹和往来结算。内部银行将银行的基本职能和管理方式引入企业内部而建立起来的一种内部资金管理机构，在企业集团中充当结算中心、贷款中心、货币发行中心、监控中心。具体操作包括： 设立内部结算账户，办理集团内部往来结算。每个成员企业都在内部银行开设账户，成员企业经营活动中的所以实物转让、劳务协作都视为商品交易，通过内部银行来结算。 发放内部贷款。内部银行可以根据企业集团总部为各成员企业规定的资金费用定额，并结合各成员企业的实际需要对其发放贷款。 发行内部支票和货币。内部银行可以根据需要，依照有关规定发行专辑的货币以及支票以在各成员企业中使用。制定结算制度。内部银行统一制定结算方式、结算时间，规范结算行为，同时对结算业务中的资金流向的合理性和合法性进行监督。统一筹措资金。内部银行根据成员企业的经营状况统一对外筹措资金并进行调度，各成员企业没有权利对外融资。建立信息反馈系统。内部银行需要定期或不定期地将资金流通情况以报表的形式反映给集团总部和各成员企业，使集团总部和各成员企业的领导层可以及时了解资金的使用情况。3.财务公司财务公司必须经人民银行批准设立，经营部分银行业务的非银行金融机构，结合了产业资本和金融资本的一种形式。房地产企业集团设立的财务公司将市场化的企业与企业以及新型银企关系引入到企业集团资金管理当中，依托集团，服务集团，使得集团各子公司具有完全独立的决策权和现金所有权，集团财务公司本质上是集团的利润和增值服务中心。财务公司突出的作用表现在：融资方面。财务公司可以聚合各成员企业分散闲置以及重复占用的资金，最大限度地实现企业集团中资金的横向融通与头寸调剂，发挥资金聚合优势。投资方面。财务公司可以根据集团总部的统一决策以及投资政策，充分发挥财务公司在资金融通和信息沟通方面的优势，在整个集团中形成有序的资金管理系统，引导集团内的投资，大大提高投资效率。4.统收统支模式统收统支模式是指房地产企业集团各分支机构或子公司不单独设立账号，所有现金收支活动都通过财务部门付出，通过规范公司的资金流量、流向、流程来达到资金管理目标的一种资金管理模式。统收统支模式适用于有多个独立现金收支部门或分支机构的大型企业集团，构建统收统支模式需要遵循以下基本原则：建立统收统支的内部管理体系。确保可以及时、足额、安全地回笼收入资金，实现集中管理，降低现金持有成本，加速资金的周转。明确划分收入和支出资金的流动，禁止现金坐支。结合企业利润目标，根据预算合理安排支出，保持维持经营所需要的最佳现金余额。5.现金池模式（1）现金池的概念现金池（cash pool）现金池是以资金集中管理为主线，借助商业银行现金管理服务和网络通讯技术，对各地分（子）公司的资金进行实时监控、统一调度和集中运行的一种管理模式。在合作双方中，银行是放款人，企业集团和其子公司是委托贷款人和贷款人，它通过电子银行来实现一揽子委托贷款协议，使得原来需要逐笔办理的业务，变成集约化的业务和流程，从而实现整个集团资金的统一营运和集中管理。现金池被认为是目前最有效率的现金管理方式，现金池模式是针对多账户现金余额的集中管理，比较适合于企业集团信息化水平高、管控能力强的企业集团。（2）现金池在资金管理中的作用 发挥资金集中管理优势，降低资金成本和信贷风险企业集团对所有下属企业资金集中管理，账户资金盈余的子账户资金在集团集中后，通过电子银行一揽子委托贷款协议，自动委贷给资金短缺的子账户，企业集团各成员企业间相互之间调剂余缺，变外部融资成内部融资，提高了集团流动性和基金利用率，降低融资费用，节约了资金成本，并且规避了个别账户由于银行汇兑失误和资金不足造成的信贷风险。 要改善企业集团资金的流动性 要更好的管控过剩的流动性；要严格按照预算控制资金流动的方向和时间，企业集团总部制定完善的资金管理制度，提高资金筹划、配置和投资决策能力。从资金预算资金审批自己营运业务控制风向防范决策支持方面，真正做到年预算、月平衡、日调度，及时对非正常资金收支预警，防范财务风险。 有效的进行集团集中理财，提升资金效益和企业管理水平企业集团总部通过现金池模式的资金管理，可以及时了解各成员企业账户现金流量的情况，加强管理，将集团空余的资金集中起来，与银行签订协定存款业务或进行投资活动。企业集团不仅仅要管控现金资源及其配置，还要密切关注成员企业的业务运作和内部经营的竞争能力、市场份额的增长和业务领域化，将现金池管理与业务管理相结合。2.2.5各种资金管理模式比较我国的大型房地产企业集团在资金管理中通常采用设立内部银行、结算中心、统收统支、财务公司等方式，以财务公司和结算中心居多。结算中心往往设立在集团的财务部门内，从形式上来讲不够规范；财务公司的设立门槛比较高，需要有人民银行批准。与财务公司或集团公司相比，引进现金池至少有两大好处:一是可以更好的得到银行提供的资金结算、电子银行和投融资服务、账户报告等越来越多的专业服务；二是可以通过“多对一”、“一对多”、“多对多”等委托贷款形式，顺利规避法律障碍。现金池使得企业集团与商业银行形成了紧密的战略联盟关系，子公司在现金池里透支是贷款，需要付息；在现金池里存款是放款，需要收取利息。企业集团资金集中管理的几种方式对比见下表。表3-1 企业集团资金集中管理方式对比结算中心内部银行财务管理统收统支现金池特点各子公司财务独立，具有现金经营权和决策权各子公司财务独立，具有现金决策权和经营权；实行有偿存贷制度具有独立法人资格的非银行金融机构，为集团内部企业提供金融服务现金收支的审批权高度集中，各子公司不单独设立账号借助银行现金管理服务和网络通讯技术，实现集团现金的零余额、高效率使用对子公司控制集权与分权结合集权与分权结合分权高度集权集权职能结算中心、现金调度中心、监管中心结算中心、货币发行中心、监管中心、贷款中心投资中心、信贷中心、筹资中心、结算中心存放现金结算中心、借贷中心与银行关系半紧密半紧密松散紧密紧密网络技术支持通过银行网络或集团内部网通过银行网络或集团内部网财务公司与银行或其他金融企业联网手工操作通过银行网络或集团内部网通过银行网络和互联网实施效果资金使用均衡有效银行化管理、资金使用高效完全市场化管理完全控制但僵硬银行化管理、资金使用均衡有效使用情况成长速度比较快的中大型企业集团成长期的大型企业集团大型特大型企业集团集团组建初期大型企业集团尤其是跨国公司第3章 WH房地产企业集团资金管理现状改革开放的三十年，中国房地产高速发展，尤其是1998年住房制度的改革，取消福利分房，进入住宅建设市场化和住宅消费货币化阶段。一大批优秀房地产企业成熟壮大，也吸引了一些急功近利的然而企业集团的投资加入，很多新入企业在资金管理方面都存在很多的问题，表现为财务预算管理薄弱，资金管理散乱，监督考核环节薄弱以及管理手段落后，效率低下等问题。下面将以WH房地产企业集团为研究对象，对其资金管理现状及存在问题进行深入研究，并提出对策建议。3.1 WH房地产企业集团情况简介3.1.1WH房地产企业集团简介WH房地产企业集团成立于2003年6月，是经武汉市委、市政府批准，由原统建集团、城开集团）合并成立的国有独资企业。WH房地产企业集团总资产逾400亿元，所属二级公司12家，以房地产开发、城市建设及