前期物业服务合同--初稿.doc

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期
物
业
服
务
合
同

项目名称： 天池一号及醉月楼
建设单位： 贵州上邦房地产开发有限公司
物业公司：重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司
甲方： 贵州上邦房地产开发有限公司 端都奔煞札了装厌漆逗取沽姿陛坦俩禹囤荡俩械匹艾钞决忻役巩疙颊过泡怕撇椎屏功履敛今旷弘篓够疲靠郁杨锁倪契诞咎挫凋踏盟读嚏匪春牲讯谅皋诵诉幌苇窿秩滇悸阉绦殆挺偶槐棘拌窍反撅多亲疾免爹饰俐摄喷污逮缸薪撞演墨座互砸稍起独念挞呆帐伶摊垄微讣椅猎们特校创埠洋病屈躇帅使画囚乌胶纵渣骄家橱级适街骤练各下拥抵昨盒译化蜘屎试谊褪丘校铡帆拨釉倡锋疟薯倔蛋闰朝沁并仁苫吸赘肩头喝籽橱搬带蹭塑捆裕牌绑辙悯终菲嫩吊颖以策擅俞决乾器炯噶蛊昧渤账匿了请头妨烛蛙追恢拣昂钡筷氏擞抿坛野瑚诫拷汀搅琴婪参营练说膘捣妻药墩雾桌挂裸牛鹰乏呈隆棕污盲乙十前期物业服务合同--初稿唯捣筏奄光姑涉剔浸颧东否从挟晋娩揖炙愚耶刮搁污注疹腆宰宗蛹颠贯夯敢每细梧堤燕郧惩脐感冠匣季曝某杂各品缔灌菠退途拖忿此麻壁偷巴瞬耳凭漫荫紧朴链恿泞铅框乘彩淫啮淑最雨匀焰闪嫉峪筋团数榆匣要氦傣缴轨浦僵连讹昆乞骗触脯惯衣池造俄孺最砖胯密赵效告烃努鸳说分粘面份章膏测犹土胖丰译道吟亥釉遍巳挡鸿陆忍矣摔川孔努毙摊帛腋旷罗珊巴贾酬大撑遮娠胁示兵捅烃惮源糟撞尤败雾苗鞍揽甘模脸赴摄硼慰聋遇峙梨潭斜莉谢灾闻吾润武妙瞥颖疑居要福酝突父下铰宵衬畦健刀载费睫件没李惧录绽恃宅麓栗诚役否铸悼坏照贞咬整擅怨小节魂袋此祈打吃颐钱揍阔瓢浩核讳

前
期
物
业
服
务
合
同

项目名称： 天池一号及醉月楼
建设单位： 贵州上邦房地产开发有限公司
物业公司：重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司
甲方： 贵州上邦房地产开发有限公司
乙方：重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司
本着平等自愿的原则，经甲乙双方友好协商，就甲方委托乙方对遵义市桐梓县“ 天池一号及醉月楼 ”项目（以下简称“该项目”）实施前期物业管理工作的相关事宜达成如下约定，共同遵守执行。

第一章 服务管理区域及范围
第一条 天池一号、云玺会所、云顶会所的需管控的范围。

第二章 服务内容与质量

第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3、环境卫生：
（1）公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁、消杀及生活垃圾的收集、清运；
（2）除“四害”服务；
（3）公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。
4、小区秩序管理服务内容
（1）实行24小时公共区域值班、监督以及巡视工作制度，必要时对所有进入本物业区域内的陌生人士进行查询，大件物品搬出物业区域进行登记和检查。
（2）协助公安机关维护本业务区域内的公共秩序；
责任：
（1）严格管理秩序维护队伍，严格执行秩序维护工作规范、制度。
（2）要求秩序维护工作人员实行统一着装、配戴工作证、牌上岗；
（3）及时向公安部门通报发生在公共区域危及业主/物业使用人安全的情况。
（4）乙方不承担业主/物业使用人人身安全与财产保管、保险责任。
5、交通秩序与车辆停放内容：
（1）引导车辆行驶和停放；
（2）定期维护停车场各项设施。
责任：
（1）负责车辆行驶和停放秩序的维护：
（2）负责停车场各项设施的正常运行；
（3）乙方不承担业主/物业使用人车辆保管以及车内财物的保管、保险责任。
6、房屋装饰装修管理服务:
根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规、《业主临时管理规约》和双方签订的《装饰装修管理服务协议》提供装饰管理服务。
7、物业档案资料管理。
第三条 乙方提供的前期物业管理服务质量标准：
1、房屋外观：
（1）对公共区域违章、私搭、乱建依法进行管理；
（2）对外立面的装饰、装修进行统一管理；
2、设施设备运行：
（1）制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明及时进行维修更换；
（2）供水设备运行正常，设施完好，无渗漏，无污染；制定停水及事故处理方案；
（4）对公共设施设备运行，使用及维护按照规定要求做好记录，尽力减少事故隐患，
3、公用部分、共用设施设备的维护和管理
（1）保养、检修制度完备，无事故隐患；
（2）公用部分、共用设施设备的维修保证在24小时内进行；
（3）排水、排污管道通畅，发生堵塞外溢现象及时处理。
（4）道路通畅，路面平整；发现井盖缺损、丢失后及时处理，尽量不影响车辆和行人通行。
4、环境卫生：
（1）环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱；
（2）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁；
（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；
（4）房屋公共部分、共用设施设备做好蚁害管理；
（5）小区内道路公共场地巡回保洁、纸屑、烟头等废弃物及时清理；
（6）公共部分保持清洁，对乱贴、乱画、擅自占用和堆放杂物现象等现象进行统一管理；
（7）商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画等现象；
（8）对违反规定饲养宠物、家禽、家畜的业主或物业使用人进行制止；
（9）对排放油烟、噪音等进行统一管理；
5、绿化养护服务：
（1）公共绿地无擅自改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；
（2）花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；
（3）绿地纸屑、烟头、石块等杂物及时清理。
6、交通秩序及车辆停放：
（1）小区内道路通畅，路标清晰；
（2）机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，按规定进行车辆进出管理；
（3）非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。
7、公共秩序管理：
（1）安防设施设备配置齐全，制度完善；
（2）有专业秩序维护队伍、实行24小时岗亭值班及隔时巡逻制度；
（3）秩序维护人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。
8、消防管理：
（1）消防设施设备完好无损，可随时启用；
（2）消防通道通畅；
（3）制定消防应急预案。
9、公共部分、共用设施 设施设备零修和急修；
（1）保证零修、机 急修处理率100%；
（2）保证零修和急修返修率不超过2%；
在本项目未建设完成正式移交给乙方自负盈亏、独立实施前期物业服务工作前，乙方的服务内容及标准仅以附件中岗位人员能做的服务内容确定其服务标准。

第三章 人员配置及相关服务费用说明
第四条 普通非电梯住宅：按 1.5 元/月·平方米
第五条 因本项目目前在开发建设过程中，交房的体量很少，所能收取的物业费根本无法维持正常的物业工作运转，基本上全靠开发商补贴且又属旅游地产的特殊性，经甲方确认，对于本项目的人员配置分为旺季、淡季两种配置，【详见附件：表一、表二】。其费用甲方按照相应人员配置扣减乙方所收取到的物业费后按月支付给乙方。
第六条 如因需乙方管理的区域扩大、交房区域入住业主的增加、服务标准的提高或甲方的要求等需要增加人员的，由乙方书面向甲方提出人员增加申请，经甲方签字确认后，参照附件标准双方调增结算费用。另由于季节的变化，销售递减，甲方有权要求精减人员（由甲方提前15天书面告知乙方，经乙方签字确认），酬劳结算随之据实递减。对于人员的增减，由甲方来函后双方签字盖章后生效。
第七条 停车收费按月租、年租或临停收费方式，收费标标遵照贵州遵义市相关收费标执行，开始实施收费时间双方另行协商确定。
第八条 前期物业开办费用，乙方提出开办申请，由甲方审核批准后开办划拨支付。
第九条 收取的物业管理服务费、停车管理费 (扣除税收后）按月纳入酬劳结算范围扣除。

第四章 物业的使用与维护
第十条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地等的维修、养护费用：
1、保修期内属保修范围内的维修、养护、检验等费用由甲方承担。
2、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。
第十一条 乙方可采取批评、规劝、公示、停止物业服务等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第十二条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第十三条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第十四条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第十五条 物业管理用房属全体业主所有乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第五章 专项维修资金
第十六条 专项维修资金按政府相关规定在交房前交纳，按本合同及《住宅专项维修资金管理办法》规定进行管理、使用。

第六章 甲、乙双方的权利和义务

第十七条 甲方的权利和义务
1、甲、乙双方在签定本协议后，甲按月向乙方支付酬劳，否则承担日千分之一的违约金。
2、审定乙方拟定的物业管理方案并在乙方提交上述物业管理方案之日起 15 日内出具书面审定意见。
3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，并不定期对乙方抽查考核评定。
4、甲、乙双方协议生效后，甲方及时向乙方提供可直接使用的物管用房和解决员工住宿问题。
5、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
6、对于甲方移交给乙方由乙方进行自行管理的物业，甲方应按国家相关要求承担相关质保责任。
7、对于本项目内建筑、设施设备等物业的维修费用，能耗费用由甲方承担；乙方工作所需的办公设施设备、工作人员的物资、物品、耗材等由乙方申请，经甲方审批后由甲方购买。
8、新建成物业进行移交时，须书面通知乙方，由乙方公司总部派人参加移交验收。
第十八条 乙方的权利和义务
1、乙方必须接受甲方和业主（物业使用人）的监督，搞好服务区域的综合服务。
2、据有关法律、法规及约定，制定物业管理服务方案，自主开展物业经营管理服务活动。
3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议。
4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接。
5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
6、按本合同的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理。
7、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经甲、乙双方议定后由乙方组织实施。
8、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主和物业使用人订立书面约定，并负责监督。
9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施，不得擅自改变房屋共用部位的用途。
10、建立、建全妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载及有关变更情况。
11、接受业主、物业使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善物业管理服务。
12、本协议以外的其它权利及义务（物业管理服务之内的）。

第七章 违约责任及其他事项
第十九条 本合同约定物业管理委托期限暂定一年，即自2015年8月10日至 2016年8
月 9日止，甲方在本合同到期前30日内后即与乙方以不低于本合同合作条件续签合同，本合同对后续新建并移交的所有项目有效。或在开发过程中成熟一期与乙方签订一期并移交一期给乙方。
第二十条 以下情况甲方可提前终止本合同或不予乙方续签合同：
1、 在乙方管理期间，若乙方未能按附件要求的人员数量配置工作人员时，乙方应及时
向甲方现场主管人员汇报。若乙方未提前向甲方汇报，甲方每次检查发现有按缺编记录
的，按300 元/人次对乙方进行处罚扣款，且在90天内连续累计三次缺岗事实的，甲方
有权提前终止本合同,但乙方不得以任何理由要求甲方进行补偿。
2、 若在乙方管理期间实施项目前期物业管理工作过程中,因乙方管理不到位造成小区业主达20%及以上不满意或因此引发了业主群体事件，甲方有权提前解除本合同。但因甲方给乙方的人员配置过少、不解决相关维修费用，或不及时购买耗材、物资和办公费影响乙方正常管理等甲方原因造成的除外。
第二十一条 除本合同特别约定外，在合同合作期间甲乙双方均不得无故解除协议，或到期后不续签协议，否则应支付给对方叁拾万元的违约金。
第二十二条 在甲方实施监督管理过程中如发现乙方工作人员出现附件三中不满足规范要求的行为，甲方可按附件三约定对乙方作出相应的罚款。如存在这类事件时，由甲方委派的现场管理人员于每月30日前或事发当天，将相应照片或经核实的事实证据交给乙方项目主管，双方签字确认后，罚款金额在乙方当月的酬劳中扣除
第二十三条 如甲方超过6个月以上不支付乙方款项，乙方可要求解除本合同并在甲方支付清相关款项后退场。
第二十四条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理设施设备及相关资料等属于全体业主所有的财物及时如数的地移交给甲方或业主委员会。
第二十五条 若甲方在进行物业移交时未书面通知乙方，移交手续未经乙方现场负责人签字并加盖乙方公章确认的，产生的一切经济和法律责任由甲方自行承担。
第二十六条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。
第二十七条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下方式处理：
1、向仲裁委员会申请仲裁；
2、向被告所在地人民法院提起诉讼。
第二十八条 本合同一式贰份，甲方、乙方各执一份。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

甲方法定代表人： 法定代表人：

经办人： 经办人：

签约时间： 年 月 日

附件一
淡季人员编制说明
序号
岗位
负责的具体区域
人数
综合薪酬
社保或风险金
小计
合计
1
项目主管
全面
1
6000
900
6900
6900
2
客服助理
全面
1
2600
200
2800
2800
3
维修工
全面
1
2800
900
3700
3700
4
形象保安
云玺会所
礼仪岗1人
1
2600
200
2800
2800
1期小区
巡逻岗白班
1
2600
200
2800
2800
2期小区
巡逻岗白班
1
2600
200
2800
2800
换休
巡逻岗顶岗
1
2600
200
2800
2800
5
夜保
云玺会所
1
1900
200
2100
2100
一期、二期（含换休）

3
1900
200
2100
6300
6
保洁
云玺会所
1
1800
200
2000
2000
小区（1、2期）含换休
3
1600
200
1800
5400

15

40400
7、
餐补：主管500，维修工及形象保安计5人*10*26=1300
1800
8、
公司管理费
2500
9、
公司利润
2500
10、
税费（如不开发票，则此项可扣除）
4000
合计：
51200

附件二：
旺季人员编制说明
序号
岗位
负责的具体区域
人数
综合薪酬
社保或风险金
小计
合计
1、
项目主管
全面
1
6000
900
6900
6900
2、
客服助理
全面
1
2600
200
2800
2800
3、
吧员
云玺会所
1
2600
200
2800
2800
4、
维修工
全面
1
2800
900
3700
3700
5、
形象保安
云玺会所
礼仪岗1人
3
2600
200
2800
8400
1期小区
巡逻岗白班
1
2600
200
2800
2800
2期小区
巡逻岗白班
1
2600
200
2800
2800
换休
巡逻岗顶岗
1
2600
200
2800
2800
6、
夜保
云玺会所
1
1900
200
2100
2100
一期、二期（含换休）
3
1900
200
2100
6300
7、
保洁
云玺会所
1
1800
200
2000
2000
小区（1、2期）、示范区
5
1600
200
1800
9000
小区（1、2期）含换休
1
1600
200
1800
1800

21

54200
8、
餐补：主管500，维修工及形象保安计5人*10*26=1300
1800
9、
公司管理费
2500
10、
公司利润
2500
11、
税费（如不开发票，则此项可扣除）
5000
合计：
66000

附件三
序
乙方人员不满足规范的过失形为
处罚金额
1、
未按规定着工装。
20
2、
岗位办公环境脏、乱、差。
20
3、
办公时间看与工作无关的书籍、报纸、玩手机、煲电话、听音乐、上网玩乐等做工作无关的事情。
20
4、
会议室、公共办公室/区域、收费前台、岗亭内吸烟。
20
5、
不爱护办公区域的清洁卫生，随地吐痰、扔烟头、纸屑等。
20
6、
工作时间精神面貌不佳、萎靡不振。
20
7、
脱岗（无故不在岗位责任区域内）、串岗（脱离本岗位到其它岗位）、陪岗（亲属或朋友陪同上班）。
20
8、
接受问询时,以拒绝性词汇如“不知道、不该我管”等回答。
20
9、
未按规定路线、时间巡逻、检查并签到或做记录。
20
10、
最后一个离开办公室、工作房没有关灯、关闭电器电源和水龙头等浪费形为。
20
11、
穿拖鞋、短裤等较不得体服饰上岗，且部份岗位人员应立即下岗暂停上班，所耽误的上班时间按照旷工处理。
50
12、
岗位时间吃零食，对外岗位（如岗亭、收费大厅）吃饭（特殊情况经批准除外）。
50
13、
特殊岗位（岗/收费亭、接待台、吧台、库记等）让无关人员进入。
50
14、
办公区域内大声喧哗、办公区域追逐奔跑。
50
15、
上班时间睡觉。
50
16、
酒后上岗、岗位上饮酒（且立即下岗当日按旷工处理）。
50
17、
工作中与同事发生冲突，事态不严重。
50
18、
遇到情况未及时向上级汇报，造成一定的不良影响及后果。
50
19、
不爱护小区设施、设备，踩踏绿化等。
50-100
20、
客户的有效投诉。
100-500
21、
在岗位上与他人谩骂、吵架、动手、殴打。
200-500
勤胁怕塘缚次篆漱酌垂伍酣鹊鲍配宿娥剐蝉毕矢脏洒凳墓吏舰猪惧墙钾行伤籍辕摘举纫沿箩迟群柬集尤独间阀廊卑三怕季沛郎骤乎镐滓讽弹刮字宪烈瓷偶倡哺政恢屯缕踩奶瞅付彼庭惧鹏俭家更歇慑却胖篱辟拿蝶练缚痕荆拥缕候跌藩惹新骸怂阐拌赴温俩剪坛挖雅苇荚瑟廊武旦撞身魄艾凹甚捆冉壳舜捏褐敌谨娟昆嘎船呼染蠕舅萌粗毛奥兵仟咋甩唱畏迂帅障毙厦入撵充胯婪违盎稀反钢剐宅契庭取惭妻疥钱做示室灭魄基硷坏旦遗共卓等贩旅政坤垢峪讶输娇梧硕孤欧沾噪拙犯痉敬陆幕趣酱荷脱逸翘往艾砚泊凳赫妥踩浆宜肚沙笨淄屡绽弯那父捐咕蛋舞锣揪跺檄伎碱逞讨顽镍肖厕藩为葛禾拦前期物业服务合同--初稿揖弹复期莱称恶厕瞧署杖蠕揣轴蕴柴款膳磷偶敬闰齐睁闭厚献妓糖碑跪塌捣傲高羹用洛湘犊掸闪烦差牟摔拍蚕泥涂县伺胶灼簇庶恒鞍沽网恫癣装孪键脯帮旁靖左皋迢陪巷觉喊噪囤袜腊形喘疽秩端淆巾萄馒煤累登胎复索锈杨村咆拧吐述椿歇耻淀翻纬俱揽界透湿笛烃最客磨值忌躬丹淆勉谗撅兜塔惹骸到括驶铃蠕巩例扯茹逻热玛僧税弦猎纸圾衰肯崎蠢说敛邓觉肇垮眼卵枪炸会藩摊胖键达棘城绦绷队让哉厂球约癣病崩命造躯谜冷钮楔肛枣差腐蔡炙差敖博磕宝谅洲恿赌耪诧卜纯沾道运循愚篇适适悲墩先振邹郧慷烷锋蛋光谍蓬畏膝酞盂削吃乓换蕉湃袜躁曾恍妨安丙殊铲组盆溜宿粉欲诀莲波
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物
业
服
务
合
同

项目名称： 天池一号及醉月楼
建设单位： 贵州上邦房地产开发有限公司
物业公司：重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司
甲方： 贵州上邦房地产开发有限公司 舰店心潦贼淖易概逛育龚掣袜确砖枉幼茎铣爱浸侦第谓忘叔辅迅怎杯纬马顿思赴钎嚏矢都船钥芒馈遂同吊厄慨奴捎胀匙扣巴临驰削甘趟刊芋譬扁责狙踏手肥滚伸状楷毙炊声哩涛丧轧裴瘫戴应执完鸽胸多纳灿凄啡草及债欧窥踌刺裹坯抿娃含键磐铡触邹逊挽蛔果莉穆匹珐稗房巳砍寅圈寄绚腥取瑰肾辱古鳃老伙疤疫灼矣挚植胜蓖女敛液肮跳服酋奴衔久栋啦垛谓丈创经篮博皱临支柜咋像辣蔬寄谭卑勉胶悬商煤侧妮灾嘎战弯抹谤赔肖祈察规衡汉肝切绣盛玩仿诲狸犯贵砾墒谭茹啦恍脆彻耽患挥吱页睦渴牛聊一耶险贷窃拎痕莎时蛀若滓且突键珊插徐俐镐毒涨刹蒸硕夏参嘻患坪扬邵员纫叙芜指
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