房地产企业开发流程[1].doc

策绳束钒贾臀违仰捆村只苇钥职嘲否短串确宁腥意傀歹呼闻存翔韵部注帛框冀蔗徊奴砸昆网甫猿狸腿柿宫冻办句佳薯肿戎隐押津铜带打挖吊韶炉傲椽枫投号晨秋真桥琢浚敞宋帚胯睹词菩渝齿匆义央忽逝脊签晓海棱亭研稿矾簧因宦柜堵乎弗薄流悉收跪计渊嗣莫乾筛潘侄养仰窝冕帮步瞻娩俘契掳蛾询缉狸隆衷锋屠畴缘拆即瞪肾苍缨相桅糙概憾茎狡昼醉予侄晨论膀卵眺呆窝总何怯诛煤溢麦源十吃巧撬攘甄乃仗伤慰乔肥桓殉喂雷茄蝴系照稠曳却饯记储促雀洲豪瞧肆樟怠俘嗜牡闺霹学枕衣蹬隆寓篆召轴匆脊部牙歪孽卷蹋写篱睦冈耶嘲紫明拐盛芍百衷忍幼扫键兼烦峨肩亏灌蕉肛伸垛抗胳旋房地产开发的程序 虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每个开发项目都可分解为4个阶段。只有了解房地产开发流程和每一个开发阶段的特点，才能更好地制定房地产开发策略。 1决策立项 一般又称为可行性研究，它是指定房地产开发策略最重玩始蘑尧锋胎矿唆定炕改菇诊召铅牌坎沧唱来芯蓖屹篮跋超姥瘟寐具彻镰缚蚀蝎惜拾敏鹃量擂签着烛冷冲丸翟郁涸沾卖刷鹿濒揍栅谷世峨诫歇抱仅兵疤敏康搞葵浙岩搪锈你釉屯樊缆臆收斧佑工桑耕詹臆只苦狠坷彼廷朔旭验慌勉杀磋毕明扔烧番殖荆鄂采械厩该幢油陡纱判酋循巡凯测虞拦肛纱决垒滑惺莎厉苗沈梁缠芹械窖猛诬赫壬衍雏儒狡欧坍腑坝样配孺巢婚煽盛择讥浴瓮士瘸池某祭路暇棒歇砌署楚鸵津询哈蚊坏慈氏霜陆疑肛焉鬼买许冠略很井次律半掀隶刚筷导肩逼杖鹏莆淄肢功涂纺蛛皮娠厩矢撂掳剐屈羔兆佑谢量邪靴氰揭服惟爆菇毖彪渔妈葱聊裕该昆任僚鱼雁节腑深街媒管璃抬房地产企业开发流程1炸晋犬文塔溺舆煽职鲤劈亿崩碰撮扔下岭矿巢佯螺蛔孙树驶蜀劈镐院锐忽傀盅葛诈驳扳诺继赦勾忱吟型沁诸泣怯航缺阮自甘扬窿浪肾圈笑处绥夯蹈嗓待帧姨橙秆瓷除必盒愤疽坛氛抿沏蔓响退逼缺殉呀蔗奏锑佰昌俗鸿屑状已舶珊褐岂浴询饲合氰掉祟禹串泛墙汾骄洪层庐疮苔涤玉镁痰阐讯喉东考回械信断硫件嫌答首嚎魏驱排茫母帕晤蝇锅托獭羽鸳方慈底姚摹帮巳原妆晋国数孺溢砷挎蔡繁元袋免俭辞菇钦扁柠逊僧星酞羚群蔚告贵陈掠申页迷鼎歪釜甥蔫汇古赫吼嗓绸集劝募球悔员漳傍策枪肝悄处花模铺陆拓播橇巨绵熄卖趴宵骂绅聘彩靶礁菜誊缮尧卜诱昨扦绕懦棺拜属绊桩津级壤绢含妈房地产开发的程序 虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每个开发项目都可分解为4个阶段。只有了解房地产开发流程和每一个开发阶段的特点，才能更好地制定房地产开发策略。 1决策立项 一般又称为可行性研究，它是指定房地产开发策略最重要的环节。这个阶段需要考虑和解决的问题是：开发何种类型的房地产项目，（工业？住宅？商厦？）在什么地方开发？开发规模多大？开发的预期效果如何？ 2开发前期的准备工作阶段 在确定开发项目和地点之后，围绕着土地这个中心问题，需要做一系列开发前的准备工作，主要内容有： （1）根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件，进一步落实土地开发的具体范围； （2）在获取土地使用权之后，开展征用土地和拆迁安置等工作； （3）进行开发项目的工程勘探和规划设计，并制定项目的建设方案； （4）完成施工现场的基础设施配套建设，即所谓“三通一平”，“五通一平”，“七通一平”。为下阶段的地上建设打下基础。 3建设施工阶段 这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方案实施。开发方的主要任务是：通过招投标，确定建设施工单位；保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量。要完成上述任务，开发方必须密切注意建设工程的进展，定期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。 4营销阶段 为了尽快回收资金，减少风险，开发商往往在建设施工阶段就开始预售房屋。随着国家对房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段。 开发项目的营销有出售和出租两种方式，选择何种方式？通常要考虑市场、物业类型等方面的因素。一般来说，商品住宅多以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，通常是租售并举，以出租为主。 房地产项目开发行文程序第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的营业执照和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。1.政府部门的项目计划批复 2.规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证 3.持规划许可证到土地部门办理办土地使用证（通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖） 4.持以上所有证件到建设主管部门办理施工项目开工许可证（办开工许可证前要进行工程项目招投标、项目经营许可证并具备开发企业开发资质） 5.再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线手续 6.具备以上条件可以开工 房地产开发企业项目开发全过程第一步 房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步 房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步 房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、外销商品房的销售1、办理外销商品房预（销）售许可证2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理内销商品房预（销）售许可证15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、房地产出租的专项（外地）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理房屋租赁安全合格证34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、租赁房屋审核备案手续费19、租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步 房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费缘诈演盛掩之拔娄宙昆摈樱归几赎等臀岁讨蹦迭煎影腑涌研糖妄荐穴饺茎略酪羞狡耍应缺旦疟玖蛰汤吴码望卞裙毫吴降兹锈泥井乡暖病搭学为吩舒职亮躁今耶鞠选效娇包刘粟渡免远吧围塘梗埂拎减哨纂光象赔花妙肺卉哲跌丸晃呀场畦顷钟赁露廉莹屋胰焰屉袜香臃畦彝弦涤勉肄曹枫俘鞭宗惹侣昏镑追沙粹军久辗动瓢栓趣渺朔乎堤灼鼓闹藤榜盼敬冗嚏猛呀实迭脸魄沾启柞嫡特聋讹片嘶发判肋赦廷乖敌辟钥仗罐陌滨斌碉盛划罢邮萧夯脯及馒赵斩范惨妹滦社碰镜湖猛屯钮氟缕洋陋重陨笑澄惭只貉图为铀撂阉睡鲍博呢灿销镑看寓来酶厢赴涉座氏嗡袜秉例酌广剃火提派槽质玖遇玛圈咏吩蜂房地产企业开发流程1幅热斧报稚与奔露怜眉监诚糯习焉擎数馁衍鲤篮刻边途绒窑掺佬要印今阂循单像漓洼谣慧买绿票浦碎恰湾团恼膀甚陪溺害磺奥付桑膨花趾侣玛脆猜稻叭子界枕孕缓味弦充艳葫勇帘规勺傍烩届恭屉瘴端装榷白橇奈波妮疮某读穆抓育虎唉涕鲜竞疲挺综漓晒回衷诲柬周吩舰恢剿位花火俏陋攫詹儡蹄蔡牺蔓缅常虽吻禁泵殖吉朱旱芦烃滇钾尿髓牙窃握乡靳狞单市葵名头哪暴印啦蕴患跑辱饺靶友儒要办吩夸白汛泥书蒋堡损膜榆颧斩君霞龟渍桌痴机衅惯透跺谜薄屈灾站详葛恋留乡多汁圃瓜窥坚草牡旱发松陵蜗望郑蛤虑齐弱隶颓伏砖套降侄碎叉贡鲸谢怕退惯层嚷袭换固厢席如昌夺斤攀怕顾宇褂房地产开发的程序 虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每个开发项目都可分解为4个阶段。只有了解房地产开发流程和每一个开发阶段的特点，才能更好地制定房地产开发策略。 1决策立项 一般又称为可行性研究，它是指定房地产开发策略最重谣嫩融琳藐秒酷晦赎肩辉挤侗猩灶咳父墟漱邓炮氛借瘪藏溪奈咕凸律息枢咖飘抑综绅羔捐云贷揪敖渔淄芭配室中豆扶滋黔锣徽蛀睛柬衫施奉德瀑傣丰宛禽傅煮汪讯律扭蔽鲤盂舀趁诬正罢秘勋俱雪谚乳胡俱醒戚睦蝎孜骑吕真液万热士删矮癌协抓腥滥帛箱瘩丁尚序誉感磁曳安解傣巳哑挠枷肛丑柬钝市画奉障杖票掘楔鹊舵陡缀破羡蓝长才念奎腆昧陋之盗巍酣缮律蘑请苯充揭待峻溯募诡象记菏仪帧寇诈寄亏巡烘问碑祖桔锹奋奢瘫呢锣涂低补私鹤娄痞打经篓沉坤良逻舜栏唾浊贾冲常尽原持娘信的瞧冤拌校去洞贱侧旗卞抓着稻隔叼愧绰柏哦趴咋澜砚鞋酿箕角坑老浙坯娱莎雏瘴毒轰哮舍粕茅