独家代理销售合同文本.doc

XXXXX项目销售代理
合作合同

委托方(甲方)： 

受托方(乙方）：

签 约 地 点：

签订日期：2013年 月 日

13
上海XXXXX项目销售代理合同

甲方： （以下简称甲方）
乙方： （以下简称乙方）
甲、乙双方在平等、互惠、互利的基础上，就XXXXX项目（以下简称“本项目”，本项目推广名和实际名称的改变不影响本合同的履行）的全程营销代理合作事宜达成一致，特订立本合同，以资甲、乙双方共同信守。
一、合同有关的重要概念定义：
1. 甲方：系指__________________公司，为本项目的合法发展商，依法具有本项目开发\销售、招商的全权。
2. 乙方：系指上XXXXX咨询有限公司，在合同期间为本项目提供全程营销代理服务的公司，并依法具有与服务内容相应的资质。
3. XXXXX项目：系指甲方开发并委托乙方进行全程营销代理的房地产项目。本项目位于： ，土地用途：商业。项目规划总占地面积_______ 平方米，总建筑面积约________平方米，其中一层面积________平方米，二层面积 平方米。若本项目实际销售、招商面积发生变更，不改变本合同对本项目的实质描述。
4. 宣传中对外称谓：
开 发 商：______________________________
全程营销：XXXXX咨询有限公司
5. 销售底均价：系指本项目商品房的可销售平均底价。
6. 销售一房一价底价表：在销售底均价的基础上由乙方制定综合推进表和销售一房一价底价表，经甲方签字确认后即为确定的销售一房一价底价表。
7. 实际成交均价：实际实现的预（销）售合同总金额与实际售出的商品房总面积之商。
8. 可出售户数：指甲方委托乙方代理销售的本项目商品房中的可售户数之和。
9. 预售或销售户数：买方签订预（销）售合同并支付购房款的售出商品房户数之和。
10. 销售率：乙方在代理期内成功销售房屋的销售面积占甲方委托乙方项目可销售面积的比例。销售面积及其相关技术指标以政府主管部门核定为准。
11. 招租户数：承租方签订租赁合同并支付相应租金的商品房户数之和。
12. 独家代理：在代理期限内，乙方对于代理的本项目商品房享有独家代理销售的权利，甲方不再自行或委托第三方对本项目进行销售招商工作。
13. 销售代理费（佣金）：按销售总价乘以双方约定的代理费率计算的应由甲方向乙方支付的代理销售费用。
14. 销售奖励：指销售代理商品房实际销售价格超出甲乙双方事先约定销售底均价的部分。
15. 销售成功：乙方在代理期内，凡是购房者签署预（销）售合同并支付首付款，预（销）售合同在房地产交易中心办理了登记备案手续后，视为销售成功。
16. 销售支持条件：指为了合理保证乙方有效完成销售考核指标，甲方在工程进度、销售招商现场、营销费用等方面对乙方提供的必备的支持条件。
二、全程营销内容
甲方聘请乙方作为本项目的全程营销代理商，进行本项目的本项目的营销代理工作，销售招商本项目的全部商品房。
三、 合作期限
本项目的合作期限自本合同生效日起至 年 月 日止。
四、甲方的权利及义务
1. 甲方负责向乙方提供与本项目地形图、规划指标及销售物业的相关材料，便于乙方充分了解本项目情况，有利于乙方更好地开展工作，甲方保证所提供资料的真实性和合法性。
2. 甲方负责制定、提供预（销）售合同文本、补充协议及其他相关资料。
3. 甲方负责本项目的工程进度及施工质量。
4. 甲方负责办理合同备案登记、客户按揭送审、车位租赁、售房款的收取等案场行政工作, 完成签订预（销）售合同的审批、收取房款（定金）、开具发票（凭证）等须以甲方名义办理的各项手续。
5. 项目销售期间，甲方将派驻一名人员负责合同审定，费用由甲方承担。
6. 甲方负责提供位于项目现场售楼处、样板房的内外装修和家具配置，以及合同签约所需的硬件及耗材。
7. 甲方承担售楼处之硬件，以及经营办公费用（包括水、电、电话、安保、礼仪、清洁等费用），乙方承担乙方的人员工资及乙方的经营办公费用。
8. 甲方负责对乙方编制的各类计划及销售、广告的方案及价格进行审核、决策，并监督乙方有效地执行。
9. 甲方按合同规定，根据乙方实际的销售业绩支付给乙方相应的销售佣金以及相应的销售溢价奖励。
10. 甲方承担本项目广告及推广所需费用，乙方拟定的广告推广计划须经甲方审批后执行。
11. 在本合同期间，甲方允许乙方或乙方陪同购买本案物业单位的客户于合理时间视察该物业或样板房。
12. 甲方为乙方有效地实现代理工作提供必要的帮助。
13. 甲方负责按照本合同内容的规定，按时向乙方支付费用。
14. 甲方具有对乙方完成相关工作的时间、质量、数量等提出要求并监督及提出改进意见的权利。
五、乙方的权利及义务
1. 乙方应按合同约定的内容完成项目的全程营销代理工作（具体工作内容见附件）。
2. 甲方如提供乙方完成全程营销工作所需的资料时发生延误而造成乙方无法按时完成相关工作的，不视作乙方违约；如甲方提供的资料内容不真实、不合法，由此造成的后果乙方不承担责任。
3. 乙方负责本项目全盘营销策划，拟订推广计划并设计各阶段广告宣传提交甲方审核，甲方有权根据实际需求进行修改，所有计划包括相关预算必须得到甲方书面确认方可执行。
4. 项目销售期间，乙方负责拟定销售一房一价底价表和付款方式，并向甲方提供折扣率方案等促进销售的建议，报请甲方批准后实施。
5. 乙方负责提供最新的市场变化动态及销售建议，并适时调整销售策略。
6. 乙方指派专业销售人员常驻本项目销售现场和外接待中心，负责项目的销售接待工作。
7. 在乙方正式进场销售之前，乙方负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度。
8. 乙方应指派专业销售人员常驻本项目销售现场或其它将建立的销售地点负责现场的接待工作。
9. 客户信息管理：乙方负责收集来电来访客户信息，录入销售管理系统，建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。
10. 前期客户积累：项目正式开盘前，乙方代表甲方进行项目推广及客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作。
11. 乙方负责编制整个楼盘的销售控制表，并使销售工作与甲方制定的销售进度计划保持一致。乙方工作人员应详细记录广告效果及销售情况，并向甲方提交销售进度报告及客户资料、客户问题等，供双方根据销售实际情况及时调整销售策略。
12. 乙方有义务及时反馈现场客户对本项目的观点和看法，并且乙方有义务按照甲方的要求每日向甲方如实报送来访、来电及签约客户的信息资料。
13. 乙方有义务协助甲方办理预（销）售合同的交易登记、公证、银行按揭贷款手续及其他相关手续。
14. 乙方有权按合同规定，根据实际的销售业绩按时获取相应的销售佣金收益和销售奖励。
15. 乙方自行承担本方驻场业务人员的工资、奖金等人员费用。
16. 乙方人员陪同购买本项目物业单位的客户视察该物业或样板房时，负有安全提醒、充分注意义务。
六、销售底均价
1. 本项目一层商铺 平方米的销售底均价为 元/平方米，四层商铺 平方米的销售底均价为 元/平方米（项目正式开盘前两个月由甲乙双方根据市场实际情况协商制定销售价格备忘录），在销售底均价的基础上，由双方共同研究制定销售一房一价底价表。在甲方签字同意后由乙方予以执行。
2. 买方的付款方式由甲乙双方共同商定，并由乙方严格执行。
3. 预（销）售合同文本由甲方确定，未经甲方书面同意，乙方不得更改合同内容；因乙方擅自变更合同文本而造成的损失、不利后果由乙方承担。
七、合同的签定
本项目下的预定单、预（销）售合同等，均由乙方与客户当面签订，并在甲方指定人员的认可及加盖甲方公章（合同章）后方能生效。
八、售房款项之收取
1. 销售代理期间，客户交付的定金及购房款由甲方收取，并出具收据。
2. 甲方在办妥房款结算后开具正式发票。
九、 本合同费用计算方式
1. 销售代理佣金
所有销售成功的商铺按照所约定的实际总销售金额2%作为销售佣金，且不包含项目推广预算费用。
2. 销售溢价奖励
在实际销售中，实际销售均价超过双方合同约定的销售底均价时时开始计算销售奖励，实际超出部分金额按比例由甲乙双方进行分配，甲方提取40%，乙方提取60%。
十二、费用支付节点及方式
1. 销售代理佣金及销售溢价奖励按照月结的方式，在每月的第一天由乙方报给甲方，甲方在三个工作日内签字确认并回复，在确认之后的五个工作日内将佣金付给乙方。
2. 销售代理佣金及销售奖励的提取条件为：销售金额全额到账，即符合提佣条件。
付款方式：银行转账
开户银行：中国建设银行XXXXX支行
银行帐号：00000000000000000000
开户单位：XXXXXXXX询有限公司
十三、保密责任
甲乙双方承诺，对其因签订和履行本合同而取得的所有任何有关的资料，任何一方均有义务保证其员工严格保守秘密，因一方未尽此义务而使另一方受到损失的，应赔偿另一方因此受到的损失。
十四、销售成功的界定和销售中的配合事项
1. 预（销）售合同范本由甲方提供，乙方应按确认的预（销）售合同样本与购房者签订合同，与合同有出入的条款需经甲方委托人员（以书面授权委托书为准）确认并加盖公章。
2. 销售成功界定
1) 房屋的销售以套为出售单位，购房者签署预（销）售合同并支付首付款，该合同在房地产交易中心办理了登记备案手续后，视为成功销售。本界定视为乙方达成销售指标标准，不作为甲方对乙方结算佣金之标准。
2) 购房者支付定金后未能按约定正式签订预（销）售合同，依法获取的定金由双方按照甲方70%，乙方30%的比例分配。甲方在获取该定金后的10个工作日内，将定金的30%支付给乙方。
3. 销售中的配合事项
1) 代理房屋的推广宣传工作由乙方负责策划，需提前一周以书面形式报甲方确认，由乙方实施。
2) 乙方负责现场售楼处、外接待中心（若有）的管理、现场销售工作和做好售价制定等具体工作。甲方开设专门的销售账户并在现场设专人负责收款、开具收据或发票，乙方协助办理上述事项。
3) 甲方原则上于开盘前指定购房者房屋抵押贷款的银行（不少于两家）。
十五、合同终止和违约责任
1. 经双方协商一致，可以解除本合同。
2. 乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同：
1) 乙方在销售工作有违规或违反本合同约定的行为，经甲方指正后拒不改正或类似情况又重复出现的；
2) 擅自收取客户缴纳的购房款、税费或其他款项的；
3) 法律规定或本合同的约定可以解除合同的其他情形。
3. 甲乙双方承诺遵守合同所有条款，共同执行。甲、乙双方任何一方未履行本合同之条款时均构成违约，违约一方应当承担违约责任并赔偿守约方因此所受的损失。
4. 甲方违反本合同的约定，延迟向乙方支付佣金超过10天的，自逾期第11天起每天向乙方支付应付而未付佣金的万分之三作为违约金；因甲方拖欠费用造成乙方无法按时完成甲方要求的工作的，乙方行为不视为违约。
5. 如本项目遭遇不可抗拒因素（包含但不限于战争、自然灾害及政府部门调整项目整体规划等）造成之项目相关调整影响本合同约定之事项，则双方不视为违约。
6. 如出现其他违约责任，甲乙双方可按《中华人民共和国合同法》向违约方追究法律责任，并追讨由此所造成的经济损失。
7. 合同期满或终止，甲、乙双方皆应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜。
十六、争端的解决
本合同签订生效后，双方如发生争议，应尽量通过协商解决，经协商不能解决的，任何一方均有权向本项目所在地的人民法院提起诉讼。
十七、补充协议
本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商订立补充条款，补充条款自签订之日起与本合同具有同等法律效力。
十八、合同生效
1. 本合同附件与合同文本正文具有同等法律效力。
2. 本合同经双方法人代表或授权委托人签字盖章后生效。
3. 本合同一式陆份，甲方执肆份，乙方执贰份。
甲方： 乙方：XXXXXX资咨询有限公司
（签章） （签章）
法定代表人（签章）： 法定代表人（签章）：
公司地址： 公司地址：
联系电话： 联系电话：
签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日

附件：
独家销售代理服务内容
1、销售准备阶段
1.1 项目销售定位分析
将产品定位深化至客户层次，定义出有效客户群体的构成、特征及购买偏好，并拟定出产品与客户之间的定位对应关系。
1.1.1目标购买者市场分析
1.1.2产品销售目标定向
1.1.3产品竞争优劣势分析
1.1.4竞争对手策略分析
1.2 总体行销方案
1.2.1销售必备条件
1.2.2开售时机建议
1.2.3销售模式建议
1.2.3销售节奏建议
1.2.4销售阶段控制及推售单位策略
1.2.5促销策略制定
1.2.6价格策略
价格制定的原则走势、控制尺度、降低价格敏感性
1.2.7 销售阶段设计建议
1.2.8总销收入分析
1.3 客户分析

1.3.1到访客户分析
对到访客户资料总结分析，推广效果阐述
1.3.2成交客户分析
成交比率分析，客户关注点分析
1.3.3推广计划调整建议
媒体组合调整，宣传卖点调整，广告投放频率调整等提出建议。
1.4 案场计划
根据销售模式、样品方案与场地条件，向甲方提出一个有效的销售环境。
1.4.1建筑主体包装
1.4.2案场装修风格及细部建议
1.4.3主入口设置及包装建议
1.4.4参观路线包装
1.4.5售楼处功能布局建议
1.4.6售楼处室外装修建议
1.4.7售楼处室内装修建议
1.4.8展板设计建议（项目简介、付款方式、投资分析、物业管理、配套设施等）
1.5 销售准备建议
建立销售资料系统，提高销售团队整体业务水平。
1.5.1销售合同
1.5.2销售手册
1.5.3销售讲义
1.5.4销售培训
1.6 销售道具准备建议
为开发商提供建议，以模型、效果图、看板及其他需要道具建立起一个项目展示系统
1.6.1模型建议
1.6.2销售效果图建议
1.6.3案场看板建议
1.7 项目推广计划建议
1.7.1 宣传策略制定
1.7.1 卖点宣传组合推广策略
1.7.1 媒体组合策略
1.7.1 各阶段广告媒体投放频率及规模建议
1.7.1 推广活动组合策略
1.8 宣传工具配合建议
根据不同之市场情况和既定之宣传形象，建议贵司采用有效之宣传工具和广告推出之时间等工作。同时，本行将针对广告公司相关提案给予意见、建议，并制定以下之宣传工具：
1.8.1项目标记
1.8.2楼书
1.8.3宣传单张
1.8.4横幅和广告板
1.8.5围板设计
1.8.6电视、报章和杂志广告
1.8.7纪念品
1.8.8旗海
1.8.9展销板
1.8.10模型
1.8.11电脑网络广告
1.8.12户外推广活动
除以上建议外，根据实际市场状况，及时作出合适的宣传建议。
1.9 项目宣传推广费用估算
为协助贵司有效控制成本，我司按上述之宣传工具类别向广告公司查询各项目工具之制作、印刷和刊登等费用，从而拟定一套详细和完整的广告和宣传工具预算，以供贵司参考。
1.9.1 总支出预算
1.9.2 销售资料及现场包装费用预算
1.9.3 广告媒体投放费用预算
1.9.4 公关活动费用预算
1.9.5 各阶段推广费用预算
2、销售代理阶段

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销售客户先期蓄水

销售现场前期准备工作

蓄水客户电话寻访，了解需求

开盘前期媒体推广炒作

项目宣传资料设计制作

开盘活动准备阶段

第一次市场试水销售

媒体宣传推广阶段

强销阶段

销售阶段性总结

第二次市场试水销售

尾盘媒体炒作

尾盘销售

2.1 组织和成立租售专案小组
根据项目实际情况，组成项目专案小组，合理选择各类专业人才（如媒体推广、市场调查、销售控制等），优秀的团队组合将会高效率高质量地管理及运营项目销售，力求收益最大化。
2.2 客户选定及开发
依靠我司多年以来所累积的自身资源及客户网络，寻找最为合适的投资者或购买者，合理选择出售对象，并且开发符合项目定位的潜在客户，优化项目投资构成比率，提升物业后期运营价值。
2.3市场反馈
专案团队每季度将会根据市场情况及周边现有竞争对手动态，整理出市场信息及时同开发商沟通以调整符合当前市场趋势的销售策略，以保证项目销售平稳有序的推进。
2.4 销售执行
在实际销售过程中，不但要合理制定销售策略，安排好各方面的工作开展计划，高效率的执行所制定的诸多策略并及时针对其中出现的问题修改策略内容，才能够更好的推动项目发展，发现问题并及时解决问题，将会对项目有着巨大的帮助。
2.5 销售价格确定
针对项目销售的开展，需按双方共同确定的每期销控计划对该项目进行销售。如因市场变化需调整价格，我司专案小组会根据当时情况制定细致的市场分析，以给出具有参考意义的调整幅度，以确保销售价格合理变动，项目阶段性销售总额利润最大化。