通过一个普通老百姓的眼光看中国房地产.doc

通过一个普通老百姓的眼光看中国房地产目录： 引子历年房价走势房价走势的背后政府调控我们普通老百姓怎么办感想一、引子：以下这段文字来自一名普通的老百姓，他是我一名上海的朋友：一开始我父母生我的时候，我们家的房子是租的，一家三口挤在三四十平米的小房子里，月租金好像是几百块钱。在我小学4年级的时候，也就是2000年，我爸所在的国企单位，要建房子给员工住。我爸是副厂长，分到了还算不错的一套房子，100平，楼下还有绿地，羽毛球场。当时买那套房子在我家算是大事，我记得每平米大概是1000元，100平带装修大概花了20万。那是我第一次对买房，装修的花费有一个基本的概念。现在，2010年，10年过去了，我家现在的那套房子，居然可以卖到9000元一平米，每平米上涨8000元，换句话说，就是赚了80万。这无疑是暴利，那这暴利是从何而来，为何这么暴？有什么解决措施没有？我想到了在上选修课的时候老师有提到房地产后给我们在座的大学生的建议：你如果是外地学生毕业后想在上海工作，最好是先买一套小房子，以后再换。但是想想上海的房价，即便是四五十平米的，动辄百万，这是一个刚毕业的学生能负担得起的么。这让我想到了之前网上有一片文章，说现在买房子还不如住宾馆，住酒店，平均下来每日住房成本还比买房子低。当然，住宾馆，住酒店，它的感觉跟自己的房子的感觉还是不一样的，两者不可同日而语，只能当做笑谈。作为一个英语专业的大学生，我只能以我所了解的为数不多的经济学知识和自己的拙见来看待中国房地产。二、房价走势因为全国各地房价不一，为了便于论述，我就以上海为例。举个简单的例子，一名女士02年的时候在静安区买了一套一百来平的房子，每平米7千还是8千，后来出国了，房子闲置，现在每平米都好几万了。下面再来看下上海房价历年走势。从以上例子和图表中可以清晰地看出，02年前房价较为稳定，从02年起开始上扬，但上涨幅度不大，一直到05年，上海房价就像坐火箭一样一路飙升，相比02年房价，09年房价是其4倍。这房价背后的推手又是什么呢？三、房价走势的背后1998年国务院出台了一个23条，里面规定政府的执政目标是希望往后能够构建80%的经济适用房，10%的廉租房，还有10%的商品房。在此环境下，从1999年到2002年房价是相对来说比较稳定的，可是到了2003年，政府公布了一个18条，对于所谓的经济适用房给予了一个莫名其妙的解读，那就是具备保障性质的商品房来取代经济适用房。 如此一来，中国就自然而然低成为世界上商品房占有率最高的国家，90%，甚至100%。这也就奠定了中国房地产产业在接下来的几年里过度发展，蜗居随处可见，越来越多的年轻人因为没有婚房而迟迟没有结婚。那老百姓怎么办？自己盖？在中国，你自己不能随便圈地盖房子，你必须通过地方政府和地产开发商所形成的垄断集团而向他买房子；寻求保障性质的住房？事实上，任何具有保障性质的住房，包括经济适用房和廉租房在2003年之后基本消失。我从小到大20年就还真没见过任何保障性经济适用房。这让老百姓怎么活？我记得在课堂上，老师好像有提过，房地产价格过高一部分原因是供需双方互相导致的一个结果，我对这一看法持保留意见。按理说，需求量增加，如果供给是一定的，那么必然导致价格上涨。但是，这是在一个市场化的前提下才得出的结论。那么，关键就在于中国的房地产是市场化的么？我认为，只有需求方，即消费者是市场化的，供给方，完全被地方政府所垄断，何来市场化？这就好比如你跟中国石油谈市场化一样可笑。既然供给双方是不平等的，那么畸形的房地产市场就渐渐形成。也许你又会问，土地不是一直是由政府垄断的么，那么为什么房地产价格最近几年才疯涨？显而易见，03年的18条起到了关键性的作用。如果说地方政府和地产开发商的垄断行为以及只有商品房可供购买是两个客观条件，那么真正推动房地产价格上涨的动力是什么呢？从需求面的角度上看，无非是家庭存款，企业家投资，腐败官员贪污款以及国际热钱，这四笔资金积极地推动了房地产泡沫的形成。那么这些热钱为什么不去做实体经济，而跑来炒房呢？原因很简单，做实体经济，像制造业没钱赚，所以跑来炒房炒股。那么为什么做实体经济没钱赚呢？因为经营环境的恶化。简而言之，推动房地产泡沫形成的主要原因就是以制造业为主的企业家们，面临经营投资环境的逐步恶化，将大量的企业资金从实体经济总剥离出来，转而投入了房地产，股市等市场。也许老师会问我有何证据？我记得很清楚，我是在南方周末上看到的：在3月份，温家宝总理刚刚在两会上强调要加强稳定房地产市场，结果没过几天，一周内北京三大地王相继诞生，全部是国有企业。这几家国有企业激起了民愤，因此政府少见地迅速出台措施：所有不是以房地产为主业的国企将在未来两年内退出房地产市场。这些被要求退出地产市场的企业总共有71家国企，我印象中好像连军工国企也涉足房地产。这就是一个典型的实体制造业资金流入房地产市场的一个证据，更何况还是国企，私企就更多了。四、政府调控事实上，市场上流通的这些热钱流入的不仅是房地产，股市，甚至还流入了普洱茶市场（大概在06，07年的时候，普洱茶风靡一时）。这又说明了什么？说明了市场上的流动资金实在是太多了，炒房炒股已经不能满足他们的需求，进而转战普洱茶。那么是不是现在中国人都非常富裕，人人手上都握着一大笔钱，迫不及待地想要花出去呢？用英文来回答就是：Bullshit。为什么？根据我所了解到的知识，如果市场上热钱过多，政府要进行宏观调控的话，一个最直接有效的手段就是调整储蓄利率。储蓄利率一上调，人们就会选择将一部分钱储蓄起来，从而达到有效抑制市场资金过剩的难题。然而，事实如何呢？从06年起，接连几次宏观调控都相继失败。经常是上午政府上调利率，下午股市就暴涨，这合理么？不合理，说明了我们的市场已经出现了巨大问题。而政府并没有给出良方。按照他们的想法，从06年到07年，政府相继6次上调利率，当时还在备战高考的我听我爸提起过，只要政府一上调利率，当天股价必涨。一次两次可能还说得过去，次次都这样，政府没脑子么？还是说他们根本就不想让房地产啊让股票市场跌下来，降降温。亦或者说，这房地产价格不能降，降了对政府没好处？纵观各地政府，卖地的行为司空见惯，卖地的收入更是水涨船高。我们想一想，地方政府从卖地中得到了什么好处。单纯是卖地的收入吗？远远不止！地产商向政府买地，买完地要盖楼，盖楼要用到钢筋水泥，盖楼完还要卖楼，让消费者死心塌地地掏钱，这跳产业链的背后能为地方政府产生多少GDP？换言之，低价跌了，房地产价格跌了，当地政府的GDP就跌了，GDP跌了，地方政府官员的政绩在哪里？建廉租房？建保障性住房？政府建在哪里？建了多少？建了给谁住？经常看见报纸上报道某某地区的保障性住房里地下车库停的是奔驰宝马，你这不是在拿老百姓的钱开玩笑？地方政府拿着老百姓的地，把地卖了，换来那么多钱，有没有做到取之于民用之于民？这笔钱花到哪里去了？出国考察，形象工程，政绩工程等等各种各样的基础设施建设。比如说修铁路啊，修高速公路啊，这里又涉及到一个产能过剩的问题。 以前小时候看新闻联播，几乎每天都会报道某某地方的农民啊下岗工人啊又搬进宽敞明亮的新房子，但能住上新房子的农民和下岗工人占总的农民和下岗工人的百分之几？从几年前中央政府不断出台房市调控措施开始，地方政府无不紧跟中央相继出台种种措施，那时也没见新华社大发脾气，批判地方政府跟中央对着干。几轮调控下来，不能说地方政府不出力，但市场就是市场，总理说话不管用，总经理说话才管用。想当年，广州市市长言之凿凿，呼吁广大市民不必急于买房，政府会想办法把房价降下来。如今如何了呢？只怕广州的房价涨得让老百姓心寒了吧？难道说张市长是在忽悠广州老百姓，如此则中央和广东省怎不将其撤职？房价暴涨，失业率激增，收入水平提升缓慢，社会矛盾不断激化。中国计划今年上半年在北京、上海、深圳和重庆四个城市开征房产税，以遏制部分城市房价过快上涨的势头。政府近期推出了多项措施遏制房地产市场投机性投资的政策，包括允许银行停止向购买第三套及以上住房的客户提供房贷，以及将二套房贷首付比例从40%上调至50%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍等。财富排行一半以上是地产商。四川地震，碧桂园捐了300万，万科捐了200万。地产是个暴利行业。腐败往往与地产开发有关。老百姓不痛恨sony的电脑，不痛恨三星，不痛恨微软，为什么就那么痛恨地产商？是仇富心理？社会进步，经济发展，导致了房价的大幅飙升。但是，老百姓并没有享受到其中的好处，暴利被开发商所得。暴利本身并不是罪恶。高科技有没有暴利？有。像微软，作为一个全世界独一无二的垄断企业，它所创造出来的暴利绝对在地产之上。为什么我们不恨它呢？因为它没有骑在人民的头上赚钱。它虽然是垄断，但这一切都是它自己从技术，资金，人才所创造出来的。可地产就不同了，地产的财富来源主要来自社会的进步。它三年前拿到一块地，什么都不做，三年后那块土地的价格却翻了好几倍，凭什么？这就是普通老百姓对他们的痛恨来源。当然，在这一过程中，房子就渐渐成为了一个投资渠道，炒房渐渐得热起来。孙中山，平均地权，涨价归公。1000块买的，3000块卖的，中间这2000块差价一律充公。为什么？因为房地产的价值上升，和个人无关，而是来源于整个国家社会的进步。因此，你涨价的这部分要还给社会。五、我们普通老百姓怎么办 面对越来越高的商品房价格，面对越来越贵的物价水平，面对越来越复杂的舆论环境， 面对越来越贬的可怜积蓄，面对越来越多的费用支出，我们普通老百姓该怎么办呢？是继续怨天尤人盼演受害者的角色？是继续得过且过期望天上掉下馅饼来？是继续大放厥词当起社会愤青来？是继续勤劳工作试图改善自己的生活？市场经济不相信眼泪，贫穷不是光荣的代名词，适者生存优胜劣汰是社会前进的动能，努力拼搏顽强奋斗才是人生的乐趣。靠一些愤青在网上发一些帖子，骂一通大街，人们的收入不会增加分文，房价不会下跌到让所有人买得起商品房的程度；靠一些专家在媒体发一通议论，说一些理论，人们的住房还是空中楼阁，房价不会随着时间的推移而下降；靠政府的保障性住房政策，期待住上廉租房或者公租房，可不知道要等到猴年马月；靠一些亲朋的援助购买一套商品住房，期待过上小康生活，可工作的压力房奴的滋味让人不能轻松。 在如此竞争激烈的社会里，在如此生活艰难的环境中，在如此工作生活的压力下，我认为人们应该转变观念，更新思路，尽自己的努力，找寻前进的道路，奋斗的目标。1。变“被动等房价降”为“主动增加收入”。确实，如果你一直在被动的等待房价降下来再出手购商品房，那你一定会失望。不说土地价格的高涨，不说建房成本的提高，不说开发税费的增加，不说城市化步伐的加快，单是货币贬值和通胀所产生的作用就会让房价平稳增长。你的积蓄也许在前几年还能买一套房，说不定现在就买不起了。因此，需要购房自住的，应该及早出手，不要相信那些所谓专家的预测。是的，房价不会一直往上涨，会有调整，会有反复，但是你知道什么时候会调整，会有多深的调整幅度，会调整多久，就是专家也说不清，更不要说咱们老百姓了。如果现在还是买不起房，那就只有积极工作，努力奋斗，增加收入，期待早日购到自己满意的住房。 2.变“租房住不体面”为“暂租房亦坦然”。中国人就是爱面子，租房子不敢结婚，好象租房子就会丢脸，好象租房子就是过客，租房子就不是生活。其实，自己的生活水平暂时只够住政府的廉租房、公租房，或者是租住其它商品房，又何苦要“打肿脸充胖子”去购买商品房呢？前几天有报道，重庆一对青年男女花了一年的时间找房，终于租到了一套满意的住房，准备结婚，可是其双方的父母却横加干涉，甚至以脱离父母子女关系为要挟。读到这里，我只能叹息了。人家发达国家的人结婚租房都很正常，为什么我们发展中国家却要拥有自己的产权房结婚，没有房子就会不体面呢？这其实就是一个观念问题，一个传统问题，一个情结问题，不是我们这一代人能够改变的。但是我们还是要努力，要试图争取，要设法改变。如果我们都不试图去改变一些旧的传统、观念的话，那么，我们刷牙的习惯又是从哪里来的呢？ 3.变“拥有产权情结”为“注重生活质量”。一个中国人，奋斗了一辈子，也许就是拥有一套自己的房子，一个自己的家庭，就感到满足了。早在中国房地产发展初期，人们津津乐道的是，西方发达国家的人懂得用明天的钱来办今天的事，懂得贷款来买房，当我国的老人在见上帝时说：“我终于有了自己的房子”，而西方发达国家的老人却说：“我终于还清房贷了”。两相对照，确实看出了人家的生活质量。但是，生活质量不仅仅在拥有一套房子，而在于整个生命的过程。人家每年出去旅游，我们有吗？人家每年只上班一百多天，我们是吗？我认识一位朋友，只有一套住房，剩下的钱就每年出去旅游，去花消，走遍了祖国各地，又瞄上了国外风景区。要是回过头来想一想，等你去见上帝时，没有旅游没有玩乐，没有开心没有快乐，徒有一套产权房留给后代又有什么用呢？ 4.变“宁要都市一张床”为“就要小城一套房”。 我们都喜欢在大都市里生活，喜欢那种政治环境，喜欢那种经济氛围，喜欢那种人文气息。确实，谁不喜欢大都市的生活呢？但是，我们有没有想过，如果要降低生活的质量，你还愿意生活在大都市吗？如果能提高生活的质量，你愿意去小城市吗？ 我赞同谢百三教授的一个观点，生活在小城市会更惬意更轻松更舒适。谢百三教授举了一个例子，假如你在上海有一套小房子价值120万，但是你每月的收入只有微薄的几千元，你生活在上海一定很艰辛很费力很无奈；可是如果你把上海的房子卖掉，在江南一个小城去买一套40万左右的房子，还有80万够你在那个小城活得有滋有味，活得潇洒无比了，你还有什么理由一定要生活在大都市里呢？ 观念，只有观念改变，老百姓的生活质量才会有提高，国家的经济秩序才会有稳定，社会的前进步伐才会有后劲。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责