商品房买卖合同签订备案按揭抵押办证流程.doc

商品房买卖合同签订备案按揭抵押办证流程

第一部分：商品房买卖合同签订
第二部分：商品房买卖合同预告登记办理
第三部分：商品房银行按揭办理
第四部分：商品房契税缴交
第五部分：商品房抵押及办证

预售商品房按揭流程图：
签合同

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办理银行按揭
预告登记（备案）

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缴交契税

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办理银行预告抵押登记

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银行领取抵押登记

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银行放款

现售商品房按揭流程图：
签合同

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办理银行按揭

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缴交契税

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办理银行银行他项权证及业主房产证

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银行领取他项权证、业主领取房产证

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银行放款

第一部分：商品房买卖合同的签订
一、商品房买卖合同签订条件
一次性客户付清购房总房款；按揭客户付清购房首期款，是签订建设网商品房买卖合同的必要条件
二、 商品房买卖合同签订流程
1、客户付清总房款或首期款后，确认客户合同要写的名字是一个人还是两个人，这个名字也就是以后房产证的名字，一旦确认后，不可更改。
2、打开建设局网站签网上合同，对照客户提供的身份证资料认真填写买受人信息，包括姓名、国籍、地址及电话；对照认购书认真填写所购单位信息，包括房号、楼层、套内面积单价、付款方式、交房时间、合同份数（一次性和分期付款5份合同、银行按揭6份合同） 、交楼标准、附件内容及合同补充协议。
3、合同打印按照客户所需要合同份数逐份打印，按揭客户多打一份合同给客户带去银行办理按揭手续
4、合同签名：按照所打印合同份数，买受人分别在买受人、平面图及合同补充协议页面签名，并按手指摸
5、合同客户签名后，在每一份合同后面贴好图纸，盖好房开公司公章及法人私章
6、复印客户资料身份证、户口簿（家庭单位） 、婚姻证明及合同放在一起，并通知客户要去交易所备案，预约时间
7、填写维修基金单，交给客户自己去工商银行缴款，并拿回回单

第二部分：商品房买卖合同预告登记办理
商品房买卖合同预告登记也称为商品房买卖合同备案，是预售商品房办证前的必要程序，要求购房客户本人到交易所面询及签名，现售商品房并不需要办理备案。
一、商品房买卖合同备案流程
1、准备客户备案面询资料：
①、一次性、分期付款合同5份；按揭付款合同6份
②、购房款进账单（须是购房本人名字，不是本人名字交易所不认可进账单，不予办理）
③、客户面询资料（预告登记申请表、委托书、客户身份证及开发商被委托人身份证复印件）
④预告登记申请表及委托书根据客户所购单位填写
2、备案流程
①、查档
客户备案资料齐全后，和客户约好备案时间，交易所周一至周五为工作时间，周六周日不办公，节假日例外，确定客户能去交易所备案时间后，提前一天到交易所2楼查档(也可单天前往，避免第二天人多，排队时间过长，可适当提前时间把档查好） 。
②、面询
带齐客户备案资料和客户一起到交易所3楼办理备案面询
③、缴费
客户面询完成后，交易所工作人员会打一张登记费缴费单，该笔费用￥80元，费用由购房客户承担，到交易所4楼刷卡缴费，单据由己方办理备案工作人员保留，因为后面还要该单据领取预告登记及合同，如客户需要该单据，告知，使用完后归还
④、领取预告登记及合同
备案20个工作日后，可领取预告登记及合同，凭上次面询缴费单据在交易所4楼领取

第三部分：商品房银行按揭办理
1、按揭条件：
①、个人信用良好（不过多解释）
②、家庭为单位不超过1套住房（银行会查购房人家庭单位的贷款记录， 国家规定第3套住房不受理住房按揭）
③、韶关辖区户籍（包括下属县市地方非韶关辖区户籍需要提供韶关地区一年以上的社保及纳税证明
以上3点是办理商品房银行按揭的必要条件，缺一不可！
2、按揭资料
①身份证、户口薄原件及复印件一份;
②婚姻证明原件及复印件一份；
③购房首期款收据复印件；
④收入证明（不低于月供款2倍）；
⑤银行流水（近三个月和收入证明相吻合的银行卡、存折流水单）；
⑥商品房买卖合同一份；
⑦社保及个税纳税证明（非韶关辖区购房者需要提供近一年以上韶关辖区内缴交的社保证明单或者个税纳税证明）;
⑧公积金账户（组合贷款和公积金贷款的客户需要提供公积金账户）;
⑨查档（以家庭为单位的查档报告）
3、银行受理按揭
客户缴交首期款签订购房合同后，携带按揭资料到银行办理银行按揭手续，一般情况银行都有与该楼盘对接的银行经理
①客户到银行办理按揭需要提供齐全的按揭资料，并在银行签署借款合同及各项文件
②面询，客户签完合同后，银行经理会安排到交易所驻银行工作人员处办理抵押面询
4、银行按揭审批
①系统审批，按揭客户在资料齐全签完银行合同后，银行经理会整理该客户资料，查询客户征信，提交系统审批，大约需要2周左右的时间。
②银行领导签名，系统审批通过后，资料会转到银行个人按揭部领导处审核签名,所需时日不能确定。
③做合同，银行领导签名同意贷款后，资料会移交到做合同，该项工作有专门负责的银行经理。
④资料整理，银行合同做好后，资料会移交到跟进客户按揭抵押的银行经理处做资料整理（该客户经理会把之前送到银行的资料整理然后再移交到交易所驻银行工作人员处）
⑤抵押资料整理，交易所工作人员根据按揭抵押的银行经理移交的资料再加上之前客户面询的资料做一次整理，然后会通知领取资料办理抵押手续（乙方负责备案的工作人员领取资料）

资料送银行部分
1、 合同备案（预售商品房需要办理备案面询手续，所需资料：购房合同、首期款进账单、预告登记申请表、委托书、客户身份证复印件、委托人身份证复印件。资料齐全后约客户本人前往交易所办理备案手续，20个工作日后领取预告登记证明、备案后的合同。）
2、 购房发票开具，银行按揭审批没问题后，财务开具购房款全额发票
3、 维修基金单缴交，客户签购房合同后，由销售人员负责填写，物业部负责打单给客户，客户带单到韶关任意工商银行缴交物业维修基金单，交款后将物业维修基金单送回销售者中心。
4、 资料送至银行
① 预售资料：备案后的合同4份、购房发票第二联、维修基金单第三联、预告登记证明。
② 现售资料：合同4份、购房发票第二联、维修基金单第三联、初始登记证一份、平面图一份。
上述资料齐全后送至银行负责按揭抵押的银行经理处

第四部分：商品房契税缴交
一、普通住房契税缴交
1，普通住房条件（①建筑面积144㎡以下；②家庭为单位首套住房；③建筑面积单价5200元/㎡不同时期单价不同，按地税局最新政策）以下）附：2013年3月1日后签约单价为5200元；2012年3月1日—2013年2月28日单价为4800元。，同时满足以上3个条件即为普通住房，契税减半征收。
2，普通住房缴税全程需要业主到场，提供资料复印、交易所2楼查档、交易所4楼地税缴税窗口填写首套房诚信保证书。
3，对于非广东省户籍和韶关市区户籍契税有优惠的房产，缴税前先提供以家庭为单位（包括年未满18周岁的小孩）的身份证、户口簿、结婚证，前往交易所2楼查档窗口查档，并交复印件一份，查好档以后领取查档报告前往交易所4楼地税窗口交契税
3，所需资料（韶关市区户籍和外省户籍）
①购房合同一份

②买受人身份证复印件一份
③ 票复印件一份
④ 平面图复印件一份
⑤无房产查档报告一份
⑥家庭为单位户口簿复印件一份
⑦夫妻户口不在同一本户口簿上面的还需结婚证复印件一份
⑧首套房诚信保证书
⑨户籍所在地房管所开具的无房证明
二、非普通住房契税缴交
1，对于不满足普通住房3个条件的房产，在银行领取资料后，可前往交易所4楼地税窗口缴交契税，统一按3%征收。
2，所需资料
①购房合同一份
②买受人身份证复印件一份
③发票复印件一份
⑤ 平面图复印件一份

第五部分：商品房抵押及办证
一、 预售商品房预售按揭抵押办理
1、 抵押资料领取，由交易所驻银行工作人员通知领取抵押资料。
2、 缴交契税，领取抵押资料后，到交易所缴交客户契税（参考第四部分）
3、 查档办理预售按揭抵押
预售商品房按揭抵押，缴交契税后直接在交易所查档送到交易所4楼办理预售抵押，不需要客户到场办理
②抵押缴费，抵押办理完成后，交易所工作人员会打缴费单，领取缴费单到交易所4楼刷卡缴费，该费用由客户承担
4、 预售按揭抵押证领取，办理抵押后15个工作日后抵押出证，凭缴费收据或发票由负责办理按揭抵押的银行经理领取抵押证回银行
5、 银行放款：银行领取抵押证后，会根据银行安排发放客户贷款给开发商（开发商需要和银行搞好关系，在今时今日的环境下，毕竟银行放款还是比较难的，有额度也不一定放给你）
二、 现房银行按揭抵押办理
1、 现房办证所需资料
① 预告登记证（如之前是预售商品房办理过预告登记的需要提供；现售商品房不需要提供此项）
② 购房合同2份（分预售合同或现售合同，预售合同需要同时提供预告登记证）
③ 契税发票办证联
④ 买受人身份证复印件1份
⑤ 发票原件第2联
⑥ 维修基金单办证联
⑦ 初始登记1份
⑧ 平面图原件2份
⑨ 交易所需要的开发商资料

2、 办证
缴交契税后直接在交易所2楼查档同时在交易所2楼办理房产证、抵押证（他项权证）这个程序不同于预售房，需要购房客户到场办理面询签名。
3、他项权证领取，办理抵押后15个工作日后抵押出证，凭缴费收据或发票由业主领取房产证后，负责办理按揭抵押的银行经理领取他项权证回银行
4、银行放款：银行领取他证后，会根据银行安排发放客户贷款给开发商