新疆大众房地产开发有限责任公司等与顾丽燕商品房销售合同纠纷上诉案.doc

法律侠客在线lawbingo 新疆大众房地产开发有限责任公司等与顾丽燕商品房销售合同纠纷上诉案新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书(2014)乌中民四终字第479号上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆大众房地产开发有限责任公司法定代表人：张克亮，该公司经理。委托代理人：向红玲，该公司职员上诉人（原审第三人）：李建文委托代理人：姚丁香，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托代理人：张晶，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾丽燕委托代理人：林安娜，广东正大元律师事务所律师。上诉人新疆大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众公司）、上诉人李建文因商品房销售合同纠纷一案，均不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2013）天民三初字第1017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭进行审理了本案。上诉人大众公司的委托代理人向红玲，上诉人李建文的委托代理人姚丁香、张晶，被上诉人顾丽燕的委托代理人林安娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2006年7月10日，顾丽燕与大众公司签订商品房买卖合同一份，约定：顾丽燕购买大众公司开发的位于乌鲁木齐市天山区光明路19号金碧华府1-A-2701号房屋，建筑面积320.05平方米；单价4670元平方米，总价1494634元；买受人2006年7月底支付房款100000元，2006年9月底支付房款50000元，2007年3月支付597634元，剩余房款747000元办理银行按揭；买受人付清房屋购买合同全部款项办理入住，所发生费用按房屋交付使用日起计算，按揭、公积金贷款、贷款到期日办理入住，所发生费用按房屋交付使用日计算；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，顾丽燕依约于2006年7月24日缴纳房款100000元，于2006年9月20日缴纳房款50000元，于2007年3月10日缴纳房款597634元。因涉案房屋所在的金碧华府小区系在建工程整体抵押于中国银行乌鲁木齐市温泉西路支行，该银行在乌鲁木齐市房产交易管理中心办理了房地产抵押登记并对上述抵押物设定限制登记，故因涉案房屋存在行政限制，顾丽燕未能就剩余房款747000元办理银行按揭贷款。2008年9月，涉案房屋被预售登记备案于案外人李伟泉名下。2009年4月9日，大众公司将涉案房屋交付顾丽燕，由顾丽燕作为其公司营业住所地使用至今。另查，2006年9月29日，大众公司与案外人李伟泉签订商品房买卖合同一份，约定由李伟泉购买包括涉案房屋在内的五套房屋。后因大众公司未依约履行交房义务，本院作出（2007）乌中民四初字第57号民事判决书，判决大众公司于判决书生效后三十日内向李伟泉交付包括涉案房屋在内的五套房屋，并偿付违约金661770元。判决书生效后，大众公司向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称高院）申请再审，高院审理后于2010年11月22日作出（2010）新审一民提字第58号民事判决书，判决维持中院（2007）乌中民四初字第57号民事判决。在该再审案件中，大众公司向高院提交了其与顾丽燕签订的商品房买卖合同以及其与第三人李建文签订的商品房买卖合同作为证据，用以证明案件中争议房产在其与李伟泉签订商品房买卖合同之前已经出售他人，合同已无法实际履行。其中，大众公司提交的其与顾丽燕的合同中约定的标的物即为本案涉案房屋，其与第三人李建文的合同中约定的标的物为金碧华府1-A-28层房屋。另，因大众公司与李伟泉在案件执行过程中达成和解协议，故2013年9月11日，经李伟泉申请在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心就涉案房屋办理了预售合同注销登记备案。随后，大众公司于2013年9月13日将涉案房屋登记备案于第三人李建文名下。庭审中，第三人李建文提交其与大众公司于2006年6月15日签订的商品房买卖合同五份，约定：其向大众公司购买包括涉案房屋在内的金碧华府1-A-2701、2702、2703、2704、2705号房屋，以上房款合计1443489.2元，均应于2006年6月15日一次性支付。另，李建文还提交其与大众公司于2013年9月2日签订的补充协议一份，约定：买受人（李建文）于本合同签订三十日内补缴房款1406511元，出卖人（大众公司）于本合同签订三十日内将上述房产备案登记于买受人名下，并于买受人付清房款后十日内交付上述房产。2013年9月30日，大众公司向李建文出具收据一张，载明收到李建文金碧华府A座27-1、27-2、27-3、27-4、27-5号房款2850000元。另，针对上述李建文与大众公司签订的商品房买卖合同及补充协议的付款情况，大众公司向法庭提交2009年6月25日收据两张（金额为200000元、50000元，摘要：借款）、2008年10月31日收据一张（金额950000元，摘要：借款）、2013年9月30日中国工商银行现金存款凭证两张（金额为400000元、1250000元，系李建文代大众房产向高院账户交李伟泉案款），以上合计2850000元。原审法院认为，顾丽燕与大众公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格依约履行。该合同签订后，顾丽燕依约向大众公司缴纳了房款747634元，剩余房款因行政限制未能办理银行按揭贷款，大众公司于2009年4月9日向顾丽燕交付了涉案房屋，并由顾丽燕占有、使用至今。顾丽燕未向大众公司缴纳剩余房款，系由于大众公司的原因导致银行贷款无法办理。双方签订的合同中明确约定贷款到期日办理入住，在按揭贷款未能办理的情形下，大众公司依然为顾丽燕办理了入住，应视为大众公司认可并同意与顾丽燕继续履行合同。并且，大众公司在与顾丽燕签订商品房买卖合同后，又将涉案房屋出卖给案外人李伟泉，从2007年起，大众公司就与案外人李伟泉处于诉讼中，从中院的一审判决到2012年11月的高院再审判决均认定李伟泉系涉案房屋的权利人。顾丽燕虽占有、使用涉案房屋，但涉案房屋一直登记备案于李伟泉名下。故原审法院认为，顾丽燕并非恶意欠缴剩余房款，大众公司过错在前，顾丽燕依法履行不安抗辩权并无不妥。并且，顾丽燕于2013年12月12日向大众公司交纳房款受拒后已于当日将剩余房款740000元提存至乌鲁木齐市第二公证处，应视为其已履行完毕交款义务。对于第三人李建文与大众公司之间的商品房买卖合同，虽合同中载明的签订时间早于顾丽燕与大众公司签订的合同，但在高院再审案件中，大众公司并未提及其与李建文就涉案房屋存在买卖合同，相反其提供的系与顾丽燕签订的买卖合同，并当庭认可其与顾丽燕的买卖合同已实际履行。另，第三人李建文对涉案房屋如此重大的财产利益，并未尽到相应的注意义务，其当庭无法陈述具体的付款时间及数额，从2006年至今未去涉案房屋查看过房屋状况，亦未向大众公司主张过交付房屋，以上均不符合交易习惯，有悖常理。并且，根据大众公司的举证，李建文针对涉案房屋支付的房款，不论是数额还是时间均与合同约定不符，且付款票据上载明的交款内容系借款、法院案款而非房款。综上，大众公司应继续履行其与顾丽燕的商品房买卖合同，协助顾丽燕办理涉案房屋的房地产手续。对于李建文要求继续履行合同、办理房屋产权手续的诉讼请求，不予支持。因涉案房屋现备案于李建文名下，故对于顾丽燕要求撤销李建文就涉案房屋备案登记的诉讼请求予以支持。对于大众公司以顾丽燕未变更付款方式交纳剩余购房款为由主张解除商品房买卖合同的反诉请求，因大众公司未能在解除权发生之日起一年内行使，解除权已消灭，对该项反诉请求不予支持。对于大众公司主张顾丽燕返还涉案房屋的诉讼请求，亦不予支持。据此，原审法院判决：一、新疆大众房地产开发有限责任公司继续履行与顾丽燕签订的商品房买卖合同，于本判决生效后十五日内协助顾丽燕办理位于乌鲁木齐市天山区光明路19号金碧华府1-A-2701号房屋的所有权证及土地使用权证；二、李建文于本判决生效后十日内协助新疆大众房地产开发有限责任公司办理位于乌鲁木齐市天山区光明路19号金碧华府1-A-2701号房屋的备案撤销手续；三、驳回新疆大众房地产开发有限责任公司的反诉请求；四、驳回李建文的诉讼请求。上诉人大众公司不服原审判决上诉称，我公司与被上诉人顾丽燕签订购房合同后，被上诉人仅支付了50%的购房款，因为涉案房屋不能办理按揭手续，我公司以通知函的方式告知被上诉人顾丽燕变更付款方式，但顾丽燕回函拒绝协商，拒绝支付剩余尾款，存在根本性违约，合同应当予以解除。我公司认为涉案房屋已被法院裁决给李伟泉，且备案在李伟泉名下，我公司无权处分涉案房屋。后李建文以多付款的方式协助我公司从李伟泉处收回了涉案房屋，我公司将涉案房屋备案在李建文名下。此时，被上诉人顾丽燕仍然拒绝支付尾款，占有涉案房屋。目前，我公司与与被上诉人顾丽燕的商品房买卖合同已实际履行不能。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三、四项，改判解除房屋买卖合同，返还房屋，并判令被上诉人顾丽燕承担本案上诉费。被上诉人顾丽燕答辩称，我虽负有支付房款的义务，但在有确切证据证明上诉人大众公司有丧失或可能丧失履行合同能力的情形时，我依法享有行使中止缴纳剩余50%房款的不安抗辩权。大众公司虽按合同约定向我交付了涉案房屋，但因存在生效判决确认李伟泉系权利人并已强制执行的法律障碍，我才中止向大众公司缴纳剩余50%房款，2013年9月11日李伟泉申请注销预售合同登记备案后，我和大众公司的合同才能继续履行。大众公司提出我拒绝支付剩余房款长达七年，存在根本性违约的上诉理由缺乏事实及法律依据。大众公司与李建文恶意串通，采用签订虚假合同、办理房屋预售登记备案等手段逃避债务，损害我的合法财产权益应属无效。李建文与大众公司签订的合同时间虽先于我与大众公司签订的购房合同，但李建文并没有履行合同约定的付款义务，大众公司也将房屋交付给了我，且自2007年起至2010年我主张所有权并提出案外异议期间，大众公司和李建文均未提出异议。综上，原审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原审判决。上诉人李建文上诉并答辩称，我与大众公司于2006年6月15日签订5份商品房买卖合同，约定购买包括涉案房屋在内的房屋，我履行了合同约定的付款义务，大众公司理应将房屋交付给我。原审判决以大众公司未在另案再审期间出示与我签订的合同，我未在购房后及时查看所购房产状况，所交房款数额、时间与合同约定不符等事由认定不存在我先于被上诉人顾丽燕购房的事实，此认定属错误认定。我与大众公司的房屋买卖合同合法有效，并已取得了备案登记，被上诉人顾丽燕应当将涉案房屋归还大众公司，大众公司应将房屋过户并交付给我。我同意上诉人大众公司的上诉意见。请求二审法院撤销原审判决第一、二、三、四项，支持我要求大众公司履行合同交付房屋的诉讼请求。上诉人大众公司针对上诉人李建文的上诉答辩称，我公司认可上诉人李建文的上诉请求，我公司与李建文签订了房屋买卖合同，也收取了购房款，后期是李建文帮助我公司偿还了李伟泉的案款，我公司才拿回了27楼的5间房屋。被上诉人顾丽燕针对上诉人李建文上诉的答辩意见与其针对大众公司上诉的答辩意见相一致。经本院审理查明的事实与原审法院认定事实相一致。本院认为，被上诉人顾丽燕与上诉人大众公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。上诉人大众公司与被上诉人顾丽燕签订合同后，又将涉案房屋出售给案外人李伟泉，且就涉案房屋的所有权纠纷自2007年一直持续至2012年11月，被上诉人顾丽燕在此期间虽占有、使用涉案房屋，但其未向上诉人大众公司交纳剩余购房款的行为系行使其不安抗辩权，并不属于恶意欠缴房款的行为，且在案外人李伟泉注销对涉案房屋的备案登记后，被上诉人顾丽燕于2013年12月12日向大众公司交纳剩余购房款，并于受拒后的当日即通过公证形式将房款交至公证处提存。结合上述事实，本院认为上诉人大众公司关于被上诉人顾丽燕存在恶意欠缴房款，拖欠时间长达7年，房屋买卖合同应予解除的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。上诉人李建文与上诉人大众公司签订购房合同时间虽在先，但上诉人李建文在此前数年中从未就涉案房屋的所有权及交付等事宜提出异议，亦不能证明其在购房时尽到了善良的注意义务，故本院对其主张涉案房屋的所有权亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费140元（上诉人新疆大众房地产开发有限责任公司、李建文各预交70元），由上诉人新疆大众房地产开发有限责任公司、李建文各自负担。本判决为终审判决。审判长兰莉审判员陈映红代理审判员柳燕二一四年六月十二日书记员白杨