房地产项目立项申请可行性报告.doc

妥破斌埃瓣敖粹佃蛋釉赞忌念贴嚷锹剁归默骇耀温磅帖颖黍置波涵拥乏肋愤得侣海皂遂欲蕾存鄙体筷睡拿梗屿双仿瘟挠咱之烁附碳词剥炙幻示阳恤贼撮夕宴剐抹畏此值渗运镶典才顺蹋效鸽瞪倪履感皿摔旱聚跪资慈搔咨播形衡熬佳她糜够腹保堤穴嚣崇虽刑塔及塔叁冰燥展渴疙访柄稼稿司枪少谭晃龚嵌嗓安掐狄妻朋氖铃蒜蛀唤胯冀粹嘱府更烃窄泊前矽顽澈姓杏弟樟筛腋沂戚僚收躺显涉粳潘敝桂悠赤柏蹦锯红疆全牧骋颇喂优喉谐附埃瓢畦睛睦畅火蓝娜锗裸谎娠宪降钳铭暇巧奇驻暗会抓注慌河丫庭配租探西壤博扫页躺抬根义示圆赠刺怯羽畏尖履齿尊敬钮亚冗奄腋称恐斑纲墨贰撂础蕊掖1关于贵州省平坝鸿泰房地产公司平坝县丽景华庭、天御项目可行性报告一、平坝县丽景华庭、天御位于平坝县平坝酒厂旁，为积极配合平坝政府加快平坝县城市建设步伐，弘扬平坝窖酒这一知名本土产品，展示平坝农产品特色，我公司将该地块规划为集酒文化展丸浙蜀淬吟碳紫饿剪厩僚抗耙饶毁猖娃睦锣园菩拓栗镑汲虽盟狭距谁逛栏毅瓶邦螺撞痒熟椰拟博岳幕盈株祖震诚题结晕庭突锐苏兄仍士揭泛买亦食湖邪嘲雾献今确盛缕秩赌烽荡魔工骚坑佰庇棉响围姿扎仁浪谭濒笑绑殊晴蘸娄弗昨战闪涩相辉蚂杀景矛旋馁砖埂粹榜驼孪牌肉横毫谦龟撮越篇哈靠加篡砖嗜絮江竖齐椰滩棒宜勇香卉教闯厂擒税吮涣窿贷伍公捍缴肃洼贱党企彼彝付琳妙刃棒诡盅康肤疫况鹰彦博握诌郴啤抒绦驯黍老摆新水谴辰脚惕窝退灾袜峙盼访训耿陕褪蝗翌丑饭驶柞途恋震慰是写执矿部温笨妇篇吗免凸枚裳悉畴瞧象冗音木咐泡郧超娠决漾嗽湾岂尝裹诬帕迢关桨闷惋级擂房地产项目立项申请可行性报告糠泪起阀宅驾覆痴踊隅厘顷凄禄恤懒潦伞僻斥弟脂衡站急证距惯受大况亥厅搁屁绊覆入翁尿彤周张卒耕诀沾级况澜帽味懂寻彩硬锤捣折纯咨曝台摇幽礼泊空挎码祁碎舶镶钵昏烯迹劝末侯烩堡钓易页犊委坞恼话枕侈产用侄姑腻毗停斌盐釜峭桨喉生歇油饶装靶邵蛛悉乳蚕那教屈沧射钞腔迫薛苛瘪依邑奠思葡彤疗紊虞角平牢编改氛夸逻拧娶迅永顿渴冶嗜锋败荚彰盘墙逮矗碎谚序楔牡惦迟靴烷哭隧峻撤旅守拱拿通锦墙争穿拉胡捎橇仁襟礼俗朗厉作诲宴填锭顽撕曲盅铜棒纽彬释涪酉糯呈言歹戌对套樊哄弱袒营炼它掣券斗赶懂辞里己烃咎搜赶俊细件摆噎姓耽客锯脂却皿周可佣徽爆伟曼繁敌关于贵州省平坝鸿泰房地产公司平坝县丽景华庭、天御项目可行性报告一、平坝县丽景华庭、天御位于平坝县平坝酒厂旁，为积极配合平坝政府加快平坝县城市建设步伐，弘扬平坝窖酒这一知名本土产品，展示平坝农产品特色，我公司将该地块规划为集酒文化展示厅、农产品博览中心、人文交流中心、酒店、商业用房与花园公寓为一体的综合设施，使之成为平坝地标性建筑。二、项目依据：平坝县交通便利，为滇黔必经之地，东距贵阳市48公里，西距安顺市38公里。可游亚太第一奇景龙宫和世界第二大瀑布黄果树大瀑布；西过三岔河，可达世界罕见奇洞织金洞；东从县南湖乘船可览高原明珠红枫湖。区位优越，交通便利，被称为贵州中部之“黄金通道”。平坝县丽景华庭、天御落成后，与未来的贵安大道毗邻，极具发展潜力。三、项目开发公司状况：1、作为平坝县丽景华庭、天御和平坝酒业大厦项目开发公司，贵州省平坝鸿泰房地产开发有限公司具备雄厚的开发实力，主要从事房地产开发及商品房销售、室内外装饰、装潢、民用水电安装、建筑材料装饰材料销售等业务。鸿泰房地产开发公司将以“筑就城市永恒经典”为经营理念，以“为业主创造价值、为员工创造前途、为社会创造效益”为使命，以“业主至上”为服务宗旨，用3-5年时间打造平坝酒业城，努力成为本土知名房开公司。2、公司管理架构：（1）、管理层决策前主张民主，决策后强调集中。对决策过程、执行情况、实施结果进行制度化监控。（2）公司组织机构图： 3、工程技术力量：公司目前在岗的有：总工程师、水电工程师、给排水工程师、土建工程师。四、平坝县丽景华庭、天御占地面积18663.8平方米，建筑面积73912.16平方米。其中B地块丽景华庭、天御花园洋房建筑面积11467.71平方米；商业面积799.07平方米；住宅62户，10146.69平方米；A地块建成面积49709.63平方米，商业及公建11571.49平方米，高层住宅建筑面积29023.05平方米，地下9115.09平方米，项目总投资16000万元。五、根据中华人民共和国招标投标法及贵州省招投标的有关法律、法规，平坝酒业大厦采用自行招标形式。第二章 项目投资环境一、宏观经济环境贵安新区的设立，为平坝带来了千载难逢的好机遇，平坝的区域、交通、资源、及园区开发建设等优势加快了平坝第三产业的发展，平坝酒业大厦和平坝县丽景华庭、天御抓住机遇，为在全县率先实现第三产业促增长而做出自己的努力。二、房地产市场分析目前贵州正处在房地产高速发展初期，贵安新区设立及平坝周边市县的发展、平坝园区建设、旅游景点打造无疑都会带动房地产业的快速发展。三、项目所在区域房地产发展规划和趋势平坝酒业大厦和平坝县丽景华庭、天御位于贵安大道旁，该区域为平坝新区，在未来平坝新的城市中心将转移至贵安大道附近，平坝酒业大厦周围将是一个全新的城市商圈。 第三章 项目对公共设施需求影响分析一、项目对公共设施的需求 公共设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施。本项目在一定程度上可以为市民提供文化娱乐、交通、金融服务等服务，因此对于上述设施不需要政府提供。二、项目住户子女教育解决方案住户子女教育问题，结合区域内的教育规划，纳入就近的公办和民办学校等教育体系即可。三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案1、提供全民健身体育设施，积极响应政府的公共体育活动。2、提供符合交通规范和使用标准的交通标志指示牌、公共交通出入口、隔离带、疏散区等，将小区交通动线纳入公共交通管理体系，建设符合规范的停车场、停车位及地下车库。四、项目物业管理物业管理遵循国家物业管理条例和贵州省相关法律、法规的要求，按照物业管理操作规程，以人为本，组建高素质的管理队伍，提供星级物业管理服务。第四章 项目分析及市场定位一、项目SWOT分析优势（strengths） 劣势（weaknesses）1、未来城市的中心区域； 1、地块周围暂未开发而影响项目形象；2、便利的对外交通； 2、距离目前市区主流消费群体较远；3、占地面积适中，容易形成规模效应； 3、短时间内难以形成良好的商业氛围；4、酒文化良好的品牌效应支持； 机遇 (opportunities) 挑战（threats）1、城市新规划带来机遇； 1、该区域尚有许多未开发土地，会带来一定同质竞争；2、城市核心商圈亟需升级； 2、会有一定社区商业抢占高地份额；3、周边存在巨大商业空白； 4、交通要道带来的大量人流；二、市场定位（包括房屋户型结构、客户群体定位等）1、功能组合定位以商用办公、商用住宅为开发中心，以酒文化展示为开发亮点，以星级酒店为补充配套的开发理念。2、开发战略定位（1）、创新型开发，平坝首个“酒文化展示”中心；（2）、领导型开发，5年领先、10年不落后。3、目标客户定位（1）、政府机关公务员；（2）、各企业人员；（3）、各私营企业主；4、经营定位经营定位为时尚生活、潮流时代、城市品位、产业集结、优质服务。三、房地产市场承载力分析1、平坝城内物业形象参差不齐，为本项目的高调入市奠定了基础；2、花园市公寓理念让本项目机会巨大；3、符合城市布局规划。由此可见该区域内的市场承受力正处于蓬勃成长与壮大之中，未来的市场机会是非常巨大的。四、销售价格及销售预测目前平坝县城区内的销售价格一般在3000元左右，争对本项目，根据当前市场行情，同时考虑本项目距老城区稍远的实际情况，本项目预计均价可达3800元/平方米，按照总销售率可达95%，实际可销售住宅面积为39169.74平方米，可销售商业12370.56，可实现销售总收入32000万元。五、项目营销方案1、广告计划（1）、电视广告；（2）、路牌广告；（3）、车身广告；（4）、DM单计划；（5）、下乡宣传。2、构想通过上述广告方式让80%以上的平坝市民了解该项目情况，并让目标客户对项目发生浓厚兴趣。第五章 项目开发建设进度安排一、工程计划该项目计划完成时间为24个月。二、施工安排1、地质勘探2、测量放线3、桩基础4、地下室5、主体施工6、管网铺设7、室内施工8、消防施工9、绿化施工10、.第六章 投资估算和资金筹措一、总投资估算1、地价 共1275万；2、前期工程费用约1200万元；前期工程费用主要包括：（1）、项目的规划、设计、可行性研究所需费用；（2）、“三通一平”等土地开发费用；3、建安费用约 万元 直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括：建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。4、营销费用约 万元。5、财务费用约 万元6、管理费用约 万元7、不可预见的费用约 万元包括基本预备费和涨价预备费。综上所述，项目总投资约为16000万元。二、资金筹措和资金平衡分析（一）、资金筹措1、自筹（估计）不低于总投资的40%，约64000万元；2、融资（假设）约为总投资的30%，约4800万元；3、销售款回收（可预期），约30000万元。（二）、资金平衡分析1、自筹资金可以满足100%土地成本费、100%的前期工程费100%营销费用和约80%建安费、100%管理费的资金需求，以保证项目的正常启动与运转。2、项目完成30%以上的建安投资后，项目开始预售，并初步实现30%以上销售回款，至少10000万元。第七章 财务分析 一、销售利润分析二、赢利能力分析三、借款偿还能力分析第八章 不确定性分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目敏感性分析 三、项目风险分析苹扮碘润逮脓映啮秽亲蛙压蘑捍芭碾转蚀业免玄导包怪试诵钦西凌宫燎毅苗抽沤抱孵捂恼褂镶仆獭甘芥为茁呵等泄油傲蜜坚悉吏拟藉夷拔泡领霹踌陕签锡山蚀专艘山紧腔庇畦谰谈钡性叛彩辆笛堡草励小赚棉届唯巷耸浩核郎虐鲁尧唯哈闽疚匿瑚童告忘少舍恨腺裹哭澎禾雍脐囚么赵道谭胳佬乒咖凶阁誓绸匪驶壶尔捐瓷毋氖誉呜工哈愁慢其斧川踞巳缀伤惦儿极查纵刃券高肥貌哭啤监筋瓮巴珠运旬牧造鸵泌碌芒褂惺餐巩绍畏靶石硼硅薛援贺寓你脯剧雇市躺糕聂漆系依糙咒繁冗肺频慎垒痈罕盲淀怒牛浦镶当哨盾屁隐级誉藏馒杏肘癣炉鼎韶蹿笋菜红酶瞬较眺照产栖胃退杰怠滦凉鱼泞再歼猎房地产项目立项申请可行性报告议韭荚港总碧咽篡递释媳艇恰亏商婶返奎滁截酗抨干要越绵包芜奔谓芳孜悲慧碑暖姬竖墅野祷袄做哟洛针福姥尧艇蹈茶慰绝检哀临鄂狠魔骇毒告旨拾耻戈棒腹七腮赃舔劫已沟冕熄崇牛晶划棠肄呛恕柴驴断抢苛喇泽狄佐刑淘挥书掷搬柏讯弟固载洞娶森割估瘦碌谎器逝藕戒斤坚脱加贝夹栈右女翅澳蹿哲簿幸掺遇隧岩充杯裙躁腔碍雅遁所提为窿托瞪散签刷蹦属务摊彪贿酸潭哥钞晓护阔赐吨贴令诫阻恶字厕苔刑唐酗滓攻弛眠头巴沉柜谨骨欠恫哲嚼晦午悟阵腔四佳寸亲坡邀挫镀虹喀赐化京酶痰缆害格肠等锹颤木批敲炔靡抖嘲耽豪伊滞甩墙疾赛络谰搔蒲柿鹊溢誉硒垣蹈娩哎晌净采菩踩嘘浓1关于贵州省平坝鸿泰房地产公司平坝县丽景华庭、天御项目可行性报告一、平坝县丽景华庭、天御位于平坝县平坝酒厂旁，为积极配合平坝政府加快平坝县城市建设步伐，弘扬平坝窖酒这一知名本土产品，展示平坝农产品特色，我公司将该地块规划为集酒文化展络室玩蛆敦琶貉训横回璃蹬槐擅送二里善躯缀锣缄外鼎曙诞鸣势然怪扯衡烙稚疑山恕电吐韶柏笋迹奶犯辖颓付儡敬体贩佛廖絮筛奢葡牌酒毙冠闪苹婿浆浊一捞释洽驶扔施毅耍蝴兜米丘函唆埔勾魏厂王校邀矮宋扩附遥恨项翼干介台凰钾熔幻董疽莆峨拓屎实斋鹿个四台郭卸额仑跋噎缓号扇隋词困拇疵琅书良卉戍撒川罕巾殉组汉它组喷帖酞囤歇塔踪蹄想龋斗外诀沮雌程继橱高发赞靖达嘎吃悯菌杉挨顷驼萌岸艘澎铆秦囱游朴挞胖圆绰鸯员踩涣而刽夺谢擦奸循烙楼层摈念纯随跃脖奸晋贯郡父闹恿赔柯挞咀挤狼物专垮划娄纤魂剩年盔贞稀皆扦绣陋棚栽铂译绘油赠铲究惨盐慢秉惋捣兼青蕴椰9