都市丽景物业管理接管方案.doc

都市丽景物业管理接管方案第一章 概况项目简介：物业管理公司简介：罗甸县佳诚物业管理有限责任公司成立于2006年，具有三级管理资质，注册资金达50万元，从事专业物业管理、社区服务、旅游开发、家政服务等项目服务的法人公司。公司拥有专业的管理、技术人员队伍，公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以客户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制。确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针。制定了一整套严格的管理制度和操作规程。 公司发展立足市场，以诚实、热情、专业的工作作风，以现代社会生活品味的水准，亲力打造一支具有独特管理、专业化、规范化、人性化的服务团队。通过科学的市场经营管理和优质的服务，营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区环境和氛围，形成了以人为本、和谐共存的独特管理理念。养成真诚、善意、精致、完美的公司理念；公司奉行质量以您满意为准、时间以您安排为准、服务以您认可为准、收费以您认可为准服务宗旨。 公司执行严格管理制度，创新的经营理念,以及佳诚员工的努力踏实工作、优秀团队合作精神，以一流的专业技术和积极进取的心态去迎接每一次机遇和挑战，以高效、及时满意的完成各项服务工作，得到了业主的认可与委托管理方的肯定。佳诚管理公司竭诚为客户献上更专业、更规范、更优质的服务，并立志在物业管理服务行业中树立良好的服务品牌。在都市丽景的物业管理服务中，我们将以真挚热忱与细心周到服务，让都市丽景的业主感觉到物业管理带来的无微不至的关怀，实现真诚服务*创造美好生活的公司服务口号。小区管理构想：针对小区设备种类齐全，建筑标准高档的物特点，我们将以先进的服务理念、明晰的管理思想为依托，通过严密的服务组织和精心的专业策划，让每一个细微处尽在掌握之中。在小区物业管理方案的设计中，我们将小区管理机构与模式的专业化运作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现，塑出又一件新康物业精品，在合同期内，我们的服务将确保顾客满意度达95%以以上，维修及时率达98%以上我们的管理半确保房屋完好率达98%以上，辖区内不发生任何安全事故。并力争使成为罗甸物业精品的典范。在我们的努力下，您的物业将获得最大的收益。小区的接管条件：为达到上述管理和服务目标，并确保管理方案的有效实施，小区在管理费标准和办公物资配备方面也应与之相符合。1、管理费结合政府的大厦管理费标准（？）及增城的实际情况，我们初步估算大厦的管理费应当在？元-元之间，在此基础上我司将按管理收每年10%的管理者酬金。2、主要办公物资装备需求主要办公场地及物资装备一栏名称 数量 备注 名称 数量 备注经理室 20平方米 保险柜 1个财务室 20平方米 沙发 1套会议室 50平方米 文件柜 9个办公区 60平方米 培训器材 1套 协商再定办公室 30平方米 三轮车 2部高度室 30平方米 人货车 1部办公室 30平方米 电焊机操作室 30平方米 冲击钻仓库 50平方米 切割机档案室 20平方米 手电钻电话机 7部 砂轮机传真机 1部 疏通机第二章总体管理构想在大厦物业管理方案的设计中，我们将大厦管理机构与新康模式的专业化动作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现。同时，我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式，以求在运动过程中不断完善，不断发展，为断进步。大厦物业管理系统总图：物业常规服务体系：包含：清洁绿化，保安，车辆管理，消防等一系列物业管理常规的管理服务项目的运作流程及作业标准。设备设施维保体系：针对大厦的公共设备及设施的维护，保养反规定的动作流程和作业要求。质量管理运行体系：为确保大厦牧业管理的质量，实现即定的质量目标而制定一系列管理服务规范，主要依据我们所实施的ISO9001质量管理标准。资源供给保障体系：公司动作所需的重要资源的管理体系，包括人力资源的招聘，培训和管理，也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购，保管和检验等。网络信息支持体系：利用数码网络技术为手段，通过建立相应的程序应用软件，实现信息交流和相应的物业管理服务功能。主要包括：内部办公自动化系统。第三章 机构及人员配备大厦管理处以经理为管理核心，下设四部，扁平状的机构，最大限度满足精简，高效的设置原则：大厦管理处机构设置图各部门的职能分工及列表及人员编制（注：人员编制系据经验推测，操作时应按大厦实际情况调整）大厦财务部与职能分配大厦事务处职能人员配置第四章 大厦物业管理动作体系第一物业管理动作体系概述大厦系高档写字楼，大厦业主及用户的素质较高，对牧业管理也必然提出更高的要求，鉴于此，在物业管理日常动作上，我们将对大厦实施高起点，主标准的物业管理与服务。通过科学的管理，优质和服务，全面提升大厦物业管理水平，营造一个高的自然环境及和谐的人文环境，短期内在济南建立一座物业管理的优秀示范大厦。从而提升大厦知名度，同时也提升大厦办公的企业的整体形象。为此，我们在大厦管理处的运作中将建立一套系统的，严密的，科学规范的日常运行体系和管理流程，并配以严格的，全面的质量监督保证体系，使物业保值增值，从而大厦物业管理总体目标的实现提供可靠保障。主要中心思想有如下几点：1贯彻“以人为本”的管理理念物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人，对物业的良好管理，也是为了对人的良好服务。可以说物业管理一切断了人，或者说首先是为了人。为了人的生活，工作和享受，为了人的健康，交往和成长。这是物业管理服务的基本出发点和归宿。因此，在我们即将实施的物业管理方案中，首先将引入的是“以人为本”的管理思想，把对人（也即业主）的服务管理作为物业管理工作的核心。即在大厦范围内，从实际出发，根据用户需求提供专业化管理和个性化服务，紧紧围绕人的客观实际与需求为大厦及用户创造一个舒适，宁静，高雅，快捷的办公环境，在物业管理与服务上最大限度满足用户需求，并在此基础上为用户创造一个从物质到精神，既具有现代风貘，以具有个性特征的生活工作方式。2全面导入ISO9001（2000版）质量体系我们认为，引进标准化管理手段是物业管理自身发展和提高的需要，它将为物业管理的整体运作提供一个强有力的质量管理系统，从而在制度上保证质量目标的实现，是优质，高效，稳定，到位的物业管理实现的基础。因此，我们将在大厦牧业管理的全过程中导入最新的2000版ISO9001质量体系，将管理服务的每个程序都纳入质量体系，并进行细化量化，形成科学统一的管理服务规范，使物业管理的每一个作业环节均处在严密细致的质量监控之下，以保证服务质量，规范服务体系；在实行全面标准化的同时，我们还将根据用户需求的变化，及时调整相应的程序规范，以实现一种持续改进的动态标准化物业管理。3建立准确迅速的管理水平自监自测系统随时关注管理服务实施效果，进行实时测，通过定期或不定期的业主意见调查，经常性的业主走访，24小时服务电话，管理处参与的信息收集及通畅的内部联络体系等，建立全面快捷的信息反馈机制，将业主的需要是否得到最大限度满足作为衡量物业管理水平和检验 物业管理质量的主要标准，形成一个对自身管理水平进行准确评价的自我监测系统。通过完善自我监测系统这面“镜子”随时校正工作中的不足，不断提高管理质量和服务水平，真正实现高水平的物业管理，达到：管理制度-热情，设施设备-完好，服务项目-齐全，服务程序-规范，服务技能-娴熟，服务效率-快捷，服务方式-灵活，服务态度-热情，服务收费-合理。我们的方向：在于通过高水平物业管理的实施，为大厦业主（用户）创造一种“天时，地利，人和”三“人”合一的发展氛围，充分体现物业管理管理创造美好新生活的时代概念。在具体服务程序上，将充分考虑并贯彻“以人为本”，“持续的质量改进”和“实时监测系统”的管理思想，使大厦物业管理形成一个良性向上的运行体系。二 厦物业常规服务运作体系物业接管验收是开发单位将已建成的物业向管理单位移交的过程，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节，物业部会同工程部对大厦的土建部份，水电，消防，空调，暖气等设施设备进行检查验收。大厦的本体维护保养目标：实现大厦房屋完好率98%以上，房屋维修及时率99%以上，维修质量合格证达100%，延长物业使用寿命，使物业常住常新，维持大楼价值，创造增值潜力实施方法：物业部制定严格的日常巡视检查制度，责任到人，分工明确，全面掌握房屋的基本情况，对大楼的的楼面、楼道等房屋要进行经常的及时的维修，养护和管理，使建筑物保持完好，整洁和美观，主要做好以下工作：大厦标识系统的完善及合理化建议发行项目的实施；承重部位的维修保养结构部位的维修保养外围道路、公共配套设施及公共志的维护保养制订年度房屋本体修缮计划大厦其他日常维修养护。涉及到的质量文件：大厦日常巡视记录大厦物业维修记录大厦建筑物维修养护管理制度保安服务及车辆管理大厦保安服务和车辆管理衽一体化作业。制定完善的保安工作程序、管理办法、训练制度、动作流程和停车场管理制度，加强保安工作，规范停车场管理，向业主提供生活和办公的安全保障。确保无物业管理责任发生的重大刑事案件，增强业主安全感。主要有以下几方面：保安服务方面：加强对保安人员的的培训，保安人员掌握大厦各单位的基本情况，掌握楼内重点部位，熟悉大厦及周边情况，认真负责、文明执勤、言行规范；合理编制固定保安岗位和流动巡逻岗，明确岗位责任；建立24小时全天候保安站岗巡逻制度；智能化监控系统的应用；如可视对讲、闭路监控、防盗防灾报警的有效控制及运作，监控系统保证24小时值班监控可能危及用户安全处有明显标志和防范措施实施对外业人员完善、妥当、有效的控制措施；终止任何影响使用人身心健康的行为，对违法坭行为要及时处理，维护政党的生活秩序与工作秩序；加强区域内的精神文明建设，和睦邻里关系突发事件，如台风、暴雨、地震、突发刑事案件等的应急措施大厦停车场管理：管理处对用户以及外业人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全，防止车辆丢失，损坏或酿成事故。衽机动车与非机动车分开管理，定点停放，出入凭卡登记、车位有偿使用等管理制度。做到：标志规范，交通标志与城市交通标志相统一，进出环绕单行道标志醒目；指挥规范，指挥手势、引导动作要舒展、大方、一致；语言规范，疏导车辆时注意礼貌、文明用语，防止发生争执；管理规范，规定统一的车辆安置方向，包括前、后、左、右的间隔距离和车关的位置；保安服务与车辆管理质量控制文件；保安工作管理程序保安员管理办法保安岗位作业指导书治安巡逻记录保安交接班记录停车场管理办法停车场岗位作业指导书停车场值班记录消防管理目的：预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，为业主提供安全的环境大厦消防主要内容：消防队伍的建设。建立义务消防队，定期开展集训演练，使之熟悉大厦消防设备设施的部位和性能消防制度的订立及落实执行。建立各级防火责任制，落实防火负责人，加强检查督促，保证紧急疏散通道畅通无阻，其相关指示照明灯具、疏散路线图及标志等配置齐全，功能完好，杜绝各类火灾隐患，实现火灾年发生率低于0.1%消防设备的管理。对各种消防用具及报警系统按设备维修保养作定期保养，定期试验，确保消防总控及消防系统完好，保证灭火器材，设施配置齐全、完好率达98%消防应急处理程序。订有严密周详的灭火作战方案，消防总控中心配专职值班员，内外通讯联络方式和工具齐备、有效、值班人员熟悉业务、义务消防队能在火警时及时到位组织开展消防法规及知识宣传教育。消防质量控制文件：政府在关法规消防工作管理程序大厦防火责任书消防巡视检查记录消防安全整改通知书大厦清洁消杀服务清洁卫生实行一体化管理，组成专门的清洁卫生队伍，管理制度落实，环卫设施设备完好，保洁人员全面负责大厦公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位干净整洁，垃圾日产日清，为用户提供一个整洁舒适的办公环境，保证纸屑等在一般公共地面仪时间不超过1小时，大堂等重要公共地面时时保持干净整洁大厦清洁服务内容一栏表清洁服务项目 清洁作业要求 清洁标准清扫、拖净各层公共走廊地面 每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共楼梯一次、清抹扶手一次每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共走廊地面一次 保持干净、无垃圾、污渍清洁电梯轿箱及电梯门 每天用全能清洁剂清抹电梯轿箱及六各二次并打进口钢油二次 保持无手印、灰尘清洁公共卫生间、茶水间及墙身、地面瓷砖 每天用清洁剂清洗各层卫生间六次以上，清倒垃圾篓二次，每次清洁后喷空气清新剂；每天用全能清洁消毒剂清洗茶水间二，清倒垃圾茶渣二次每天清倒各层公共垃圾桶、烟灰盅垃圾二次，并运至指定的垃圾点； 保持无污渍、黄渍、灰尘，抽风正常下卫生间无臭味；保持外表干净、无污渍、锈渍；清倒各层垃圾桶及烟灰盅垃圾清洁各层大门地面及墙身打蜡清扫各层天花、墙身蜘蛛网清抹各层公共冷气风口及灯饰清扫冲洗天面平台 每天清扫天面平台二次 保持无垃圾清洁设备房、管理房及其它公共用房地面、墙身及天花 每天用高速机喷蜡磨光公共云石地面二次 保持干净光亮清抹各层公共部位间隔玻璃、柱表面及大门玻璃 每天用全能清洁消毒剂清抹各层公共地方的贺柱表面、不锈钢镜及玻璃间断、大门一次 保持无手印、灰尘大厦外墙、玻璃幕墙的清洁 整栋大厦的外墙玻璃高空作业有全能清洁剂清抹每年四次，外墙每年二次 保持无垃圾、纸屑大厦广场地面清洁 每天清扫广场、停车场二次，并进行及时保洁；每天清扫、并用清洁剂拖抹设备房、管理房等公共用房地面一次 保持外观整洁如新大厦摆放植物花卉计划：1 摆放位置：塔楼、商场、广场、大门口、写字楼、车道两侧、首层电梯厅、首层停车场出口、大堂等2 植物花卉品种规格及及数量预计一栏表规格 单位 数量1米高植物 盆 7640-50CM高植物 盆 432M高大盆 盆 67-9时花 盆 29015M高大盆 盆 5160CM高植物 盆 43 管理处将定期灭鼠，开展白蚁防治4 涉及的质量控制表格“清洁工作管理程序清洁员岗位及作息安排清洁岗位作业指导书大厦日常巡视记录绿化工作管理程序绿化岗位作业指导书消杀合同合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责