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1、新金山项目投资估算及资金筹措计划 第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案 一、 新金山项目概述 1、 项目概况：该项目位于唐家湾情侣北路（南段）南侧、金山总部基地东侧，经珠海市规划国土局批准，用地功能为住宅（二类），实际建设用地面积20230平方米，计容积率建筑面积率为50000平方米。出让年限为住宅70年。该地块最终以楼面地价5,000元/平方米，总地价250,000,000元。 （表1） 【项目重要技术经济指标】 内容 指标 内容 指标 建设地点 唐家湾情侣北路（南段）南侧、金山总部基地东侧 规划总用地面积 20230m2 总建筑面积 5900
2、0m2 计容积率面积 50000m2 建筑密度 18% 建筑容积率 2.5 住宅面积 50000m2 绿地率 40% 地下室面积 9000m2 居住总户数 600户 根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积50000m2，此外不计容积率之地下室建筑面积6000m2，共 530个车位，项目总建筑面积56000m2，拟建15栋10层住宅（二类）。 二、 项目投资方案 （一）投资组合方式 在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为 40737.44万元，整个建设经营期为2年，是一个建设周期长、资金
3、投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对减少开发商的风险，使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金所有用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入 5733.43万元 计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计 40737.44 万元，自有资金25000万元，占总投资的61.37%，销售收入再投入用于投资合计 5733.43万元，另需贷款额合计 10000万元。
4、 （二）资金动作方式 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完毕了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完毕。 1、自有资金 整个项目的自有资金为25000万元，占总投资的 61.37 % ，分2年投入。详见表2 （表2 ） 自有资金年度投入表 (单位:万元) 第一年 次年 15800.505 9199.495 2、银行贷款 银行长期贷款共有二笔，
5、共计10000万元，占总投资 24.55% ；从第一年起到次年止每年借一笔。 (表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元) 第一年 次年 0 10000 3、销售收入再投入。 销售收入再投入按销售收入的 5.9% 计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的0 ,下半年为整个销售收入的5.9%,总销售收入再投入为5733.43万元，占总投资的14.07%。 (表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元) 第三年 上半年
6、 下半年 0 5733.43 第二节 项目投资估算及资金筹措计划 一、 新金山项目投资与成本费用估算 （一）开发成本估算 （1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安顿补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金25000万元人民币。 （2）前期工程费：408.38万元，详见本项目前期工程费估算表（见表6）。 （表6） 前期工程费估算表 (单位:万元) 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 规划设计费 建安工程费×3% 211.233 2 可行性研究费 建安工程费×0.
7、15% 10.56 3 水文、地质、勘察费 建安工程费×0.15% 10.56 4 筹建开办费 建安工程费×2.5% 176.03 合计 408.38 (3)建安工程费：7041.1万元。（见表7） （表7） 小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元) 工 结构： 框架结构 墙体： 蒸压加气混凝土砌块 外墙装饰： 纸皮砖 程 层数（地下/裙楼/塔楼）： 11F 屋面： 无机保温砂浆保温 土方运距： 特 地下室层高/裙楼层高/标准层高： 3.1m 门窗： 铝合金门窗 桩、基
8、础： 征 建筑面积： 楼地面： 水泥砂浆找平 经 工程造价（元） 单方造价（元/m²） 1408.22 主体工程直接费（元） 采用计价依据 2023定额计价 济 分部分项工程 地基与基础工程 主体工程 装饰工程 给排水工程 强弱电工程 通风空调工程 其它 指 分项造价（元） 2746932.86 1225403.57 83069.41 251150.42 标 单方造价（元/m²） 898.23 400.70 27.16 82.13
9、 占总造价比例（%） 63.78 28.45 1.93 5.83 主材消耗量 人工（工日） 钢筋（T） 枋板材（m³） 混凝土（m³） 模板（m²） 水泥（T） 砂（m³） 15025.74 177.11 38.62 1180.03 11529.75 196.13 480.59 价格（元） 84.00 5526.00 1207.00 539.00 57.63 480.00 95.00 单位消耗量 4.91 0.06 0.01 0.39 3.77 0.06 0.
10、16 工程开工日期： 工程竣工日期： 材料采用时间： 附注 ★小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价1408.22元/平方米 建安工程费： ① 小高层建安工程费=1408.22×50000=7041.1万元 （4）基础设施费（红线内外工程费）：858.26万元，（详见表7）。 （表：6-3-3） 基础设施费估算表 (单位:万元) 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 供电工程 65万元/公项×20230=130 130 2 供水工程 15万元/公
11、项×20230=30 30 3 电信工程 7万元/公项×20230=14 14 4 煤气工程 7万元/公项×20230=14 14 5 绿化工程 5.4万元/公项×20230=10.8 10.8 6 道路工程 42.13万元/公项×20230=84.26 84.26 7 排水工程 37.6万元/公项×20230=75.2 75.2 合计 500+358.26=858.26 858.26 注：本项目是一个高绿化花园社区，在本来的绿化成本内再增长500万建设中心花园 （5）公建配套设施费：1310万元,详见表:6-3-4 （表8）
12、 公建配套设施费估算表 (单位:万元) 序号 项目 建筑面积（平方米） 单价（元/平方米） 金额（万元） 1 幼儿园 1000 1500 150 2 卫生院 1000 1400 140 3 文化活动中心 1500 1700 255 4 物业管理处 200 1300 26 5 会所 3000 1700 210 6 公厕 100 1500 510 7 垃圾压缩站 200 1300 26 8 变电站 1200 1500 180 9 煤气调压站 50 1600 8 合计
13、 1310 （6）开发期间税费：890.67万元,详见表9。 （表9） 开发期间税费一览表 (单位:万元) 序号 类别 计算依据 交纳税额（万元） 1 配套设施建设费 建安工程费×6% 422.47 2 建筑工程质量安全监督费 建安工程费×0.4% 28.16 3 供水管网补偿费 住宅：0.3T/人,600元/T 住宅:43.2 4 供电用电负荷费 住宅:4KVA/户,480/KVA 住宅:115.2 5 其他 建安工程费×2% 140.82 6 物业管理基金 建安工程费×2% 140
14、82 合计 890.67 (7)不可预见费。288.53万元,取上面1-5项之和的3% 不可预见费=（0+408.38+7041.1+858.26+1310）×3%=288.53万元 （注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性） （8）开发成本。35656.27万元,以上1-7项小计: 开发成本=25000+408.38+7041.1+858.26+1310+890.67+288.53=35796.94万元 二、开发费用估算 1、管理费用：1038.53万元,取上面1-5项之和的3% (25000+408.38+7041.
15、1+858.26+1310) ×3%=1038.53万元 2、销售费用：2893.95万元,详见表10。 （表10） 销售费用估算表 (单位:万元) 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 广告宣传及市场推广费 (96465)销售收入×1% 964.65 2 销售代理费 (96465)销售收入×1% 964.65 3 其他销售费用 (96465)销售收入×1% 964.65 合计 2893.95 3、财务费用：1004.01万元,详见贷款还本付息表 4、开发费用：4936.49万元,前面1-3项之和
16、 三、总成本费用汇总及分摊表 本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7） （表： 6-3-7） 投资成本费用估算汇总表 (单位:万元) 成本项目 总额 （万元） 1．开发成本 35796.94 （1）土地成本 25000 （2）前期工程费 408.38 （3）建安工程费 7041.1 （4）基础设施费 858.26 （5）公建配套设施 1310 （6）开发期间税费 890.67 （7）不可预见费 288.53 2．开发费用 4938.49 （1）管理费用 1038.53 （2）销售费
17、用 2893.95 （3）财务费用 1004.01 3．合计 40733.43 注：投资分摊的原则： 总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。 细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊 （2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊 （3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊 （4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊 （5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊 四、资金筹措、投资计划及借款利息 （1）资金筹
18、措与投资计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是公司自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金25000万元作为启动资金，另需向银行贷款 10000万元用于投资，剩余部分5733.43万元由销售房收入补充，总投资为40733.43万元，具体投资见计划与资金筹措表（表：6-3-8） （表：6-3-8 ） 投资计划与资金筹措表 (单位:万元) 序 号 项 目 合计 建设经营期 2023 2023 1 投资总额 40733.43 15310.505 25422.925 1．1 建设
19、投资 39729.42 14820.505 24908.915 1．1．1 土地成本 25000 12500 12500 1．1．2 前期工程费 408.38 300 108.38 1．1．3 建安工程费 7041.1 0 7041.1 1．1．4 基础设施费 858.26 0 858.26 1．1．5 公建配套设施费 1310 0 1310 1．1．6 开发期间税费 890.67 400 490.67 1．1．7 不可预见费 288.53 144.265 144.265 1．1．8 管理费 1038.53
20、519.265 519.265 1．1．9 销售费用 2893.95 1446.975 1446.975 1．2 贷款利息 1004.01 0 1004.01 1．3 流动资金 0 0 0 2 资金筹措 40733.43 15800.505 24932.925 2．1 自有资金 25000 15800.505 9199.495 2．2 借款 10000 0 10000 2．3 销售收入再投入 5733.43 0 5733.43 （2）贷款本金的偿还及利息支付 长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，
21、从建设经营期第三年开始计算。详见贷款还本付息表。（央行2023年9月起执行的贷款利率：4.9%） （表：6-3-9） 贷款还本付息结算表 (单位:万元) 序号 项目名称 合计 建设经营期 ------ 第一年 次年 1 借款还本付息 1.1 年初借款累计 ------- ------- -------- 第一笔借款 本年借款 10000 10000 10490 本年应计利息 1004.01 490 514.01 年终还本付息 1100
22、4.01 ---- 11004.01 年末借款累计 10490 0 1．3 借款汇总 年初借款累计 ----- 0 ----- 本年借款 10000 10000 ----- 本年应计利息 1004.01 490 514.01 年终还本付息 11004.01 0 11004.01 年末借款累计 ----- ----- ------ 2 借款还本付息的资金来源 2.1 投资回收 ------ 11004.01 注：1、贷款利率为4.9%; 2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×年利率
23、 第三节 项目销售和租赁收入测算 一、住宅销售单价的拟定 （一）用房地产市场比较法拟定销 售价格上限（平均价格） 具体见本项目价格定位与策略部分：由上次测算可知道本项目房地产价格为：9700元/平方米 （二）建议销售测算单价 为了方便计算本项目的销售总额，我们取9700元/平方米为计算单价 （三）总销售收入的拟定 根据估算出来的结果，拟定住宅部分从建设经营期的次年中开始出售，整个销售过程大约分四批进行，住宅部分分别为10%、20%、30%、40%，价格分别为：9700、9900、10100、10300，销售率100%；商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行
24、车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：50%、20%，价格分别为：15万/个，销售率70%。按照上述拟定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。（具体见表：6-4-5） （表：6-4-1） 住宅销售总收入预测 (单位:万元) 项目 可销售面积 建议销售单价（元/平方米） 销售收入（万元） 第一批 10% 9000 9700 8730 第二批 20% 18000 9900 17820 第三批 30% 27000 10100 27
25、270 第四批 40% 36000 10300 37080 合计 90900 （表：6-4-3） 车位销售总收入预测 (单位:万元) 项目 可销售个数 建议销售单价（万/个） 销售收入（万元） 第一批 50%比例 265 15 3975 第二批 20%比例 106 15 1590 合计 5565 （表：6-4-5） 所有销售收入分批比例预测 (单位:万元) 销售计划 建设经营期年收入(万元) 合计 批数 比例 面积 2023 2023
26、 2023 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10% 9000 8730 8730 2 20% 18000 17820 17820 3 30% 27000 27270 27270 4 40% 36000 37080 37080 7 50%车位 265 3975 3975 8 20%车位 106 1590 1590 合计 8730 17820 31245 38670 96465 注：1、
27、项目销售计划 1.1销售的政策限定 1.1.1根据国家现行的商品房销售政策《商品房销售管理办法》（2023年6月1日执行）中规定,房地产项目须投资达成总投资的百分之二十五后方后预销售,南宁市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发给《商品房预售许可证》。 1.1.2 按现行的中国中行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。 1.1.3 根据项目建设计划安排,每一流水片达成预售条件时,应在该流水片开工后的第二季,达成银行按揭款支付的条件是,应是该流水片动工后的第三季。 1.2销售计划设计 1.2.1 按
28、珠海市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。 1.2.2 根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受限度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完毕销售。 1.2.3 根据项目的开发和销售进程，车库在销售的项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片的最后一个季度中销售。 二、车库租赁单价的拟定 （一）采用市场比较法拟定租赁价格（平均价格） 根据市场价格定位策略部分，我们可知本项目的车
29、位月租赁单价为：250元/个 售时的单价：15万元/个。（见表：6-4-7） （注：假设车位出租在第五年开始，在24年末转售，转售价格为15万元/个） （表：6-4-7） 车位出租计划和出租收入估算表 （单位：千元） 序号 项目 名称 建设期 经 营 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租个数 0 0 0 159 2 单位租金(元/个.月) 0 0 0 200 200 200
30、200 200 200 250 250 250 250 250 300 300 300 300 300 350 35 0 35 0 35 0 3 也许的毛租金收入(万元) 0 0 0 38 38 38 38 38 38 48 48 48 48 48 72 72 72 72 72 84 84 84 84 4 出租率(%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100
31、 5 有效毛租金(万元) 0 0 0 25 27 29 30 32 34 43 43 43 43 43 68 68 68 68 68 84 84 84 84 6 转售单价(元/个) 15000 7 转售收入(万元) 239 8 合计 1307万元 第五节 建设项目的财务评价 一、 税金计算 1、住宅销售税金及附加估算：详见住
32、宅销售税金及附加估算表 （表：6-5-1） 住宅部分销售税金及附加表 (单位:万元) 序 号 项目 名称 建 设 经 营 期 合计 2023 2023 2023 1 销售收入 0 26550 69915 96465 2 销售税金及附加(17.55%) 0 4659.525 12270.08 16929.61 2.1 营业税(5%) 0 1327.5 3495.75 4823.25 2.2 城市维护建设税(0.35%) 0 92.925 244.7 337.63 2.3
33、教育附加税(0.15%) 0 39.825 104.87 144.7 2.4 房地产税(12%) 0 3186 8389.8 11575.8 2.5 交易印花税（0.05%） 0 13.275 34.96 48.23 2、车位租赁税金及附加估算：详见车位租赁税金及附加估算表（表：6-5-3） （表：6-5-3） 车位租赁税金及附加 (单位:万元) 序号 项目 名称 建设期 经 营 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
34、19 20 21 22 23 转售 1 租赁(转售)收入 0 0 0 25 27 29 30 32 34 43 43 43 43 43 68 68 68 68 68 84 84 84 84 239万元 2 租赁税金及附加(17.55%) 0 0 0 4.4 4.7 5.1 5.3 5.6 6.0 7.5 7.5 7.5 7.5 7.5 11.9 11.9 11.9 11.9 11.9 14.7 14.7 14.7 14.7 42 2.1 营业税(5%) 0 0 0 1.
35、3 1.4 1.5 1.5 1.6 1.7 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 4.2 4.2 4.2 4.2 12 2.2 城市维护建设税(0.35%) 0 0 0 0.09 0.09 0.10 0.10 0.11 0.12 0.15 0.15 0.15 0.15 0.15 0.24 0.24 0.24 0.24 0.24 0.29 0.29 0.29 0.29 0.84 2.3 教育附加(0.15%) 0 0 0 0.04 0.04 0.0
36、4 0.05 0.05 0.05 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.13 0.13 0.13 0.13 0.36 2.4 交易印花税（0.05%） 0 0 0 0.01 0.01 0.01 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.03 0.03 0.03 0.03 0.03 0.04 0.04 0.04 0.04 0.12 2.5 房地产税（12%） 0 0 0 3 3.2 3.5 3.
37、6 3.8 4.1 5.2 5.2 5.2 5.2 5.2 8.2 8.2 8.2 8.2 8.2 10.1 10.1 10.1 10.1 28.7 二、 损益表与静态赚钱分析 1、住宅部分损益表。 （表：6-5-4） 住宅部分损益表 (单位:万元) 序号 项目 合计 建 设 经 营 期 2023 2023 2023 1 销售收入 96465 0 26550 69915 2 总成本费用 40733.43 0
38、15800.505 24932.925 4 销售税金及附加 16929.61 0 4659.525 12270.08 5 利润总额 38801.965 0 6089.97 32711.995 6 所得税(33%) 12804.65 0 2023.69 10794.96 7 税后利润 25997.315 0 4080.28 21917.035 8 盈余公积金(1%) 36.2122 0 408.028 2191.7035 9 可分派利润 23397.5835 0 3672.252 19725.3315 投资利润率
39、95.26% ----- ----- ----- 投资利税率 23.88% ----- ----- ----- 资金本利润率 155.2% ----- ----- ----- 评价指标： （1）住宅部分投资的投资利润率=（利润总额/总投资额）×100% = (38801.965/40733.43) ×100%=95.26% （2）住宅部分投资的投资利税率=（利税总额/总投资额）×100% =(5404.8+498.38+3104.93)/ 37725.35×100%=23.88% （3）住宅部分资金的投资利润率=（利润总额/住宅部分自有资金）×10
40、0% =(38801.965/25000) ×100%=155.2% 本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。 三、 钞票流量表与动态赚钱分析 对本项目进行经济效益分析评价的重要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算所有投资和自有资金的经济效益。由于本项目为租售并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，重要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅所有投资钞票流量表（表：6-5-5）、住宅部分
41、自有资金钞票流量表（表：6-5-7） 注：①财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净钞票流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的赚钱率，即反映出项目的赚钱能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其赚钱能力已满足最低规定。 ②财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净钞票流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内赚钱能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为4.9% . 1、 住宅所有投资钞票流量表 （表：6-5-5）
42、 住宅部分所有投资钞票流量表 (单位:万元) 序 号 项目 名称 建 设 经 营 期 2023 2023 2023 1 钞票流入 0 26550 69915 1．1 销售收入 0 26550 69915 1．2 其他钞票流入 0 0 0 2 钞票流出 0 15310.505 25422.925 2．1 建设投资 0 14820.505 24908.915 2．2 土地增值税 0 0 0 2．3 销售税金及附加 0 4659.525 12270.08 2．4 所得税
43、0 2023.69 10794.96 3 净钞票流(入-出） 0 11239.495 44492.075 4 累计净钞票流 0 11729.495 45006.085 5 折现净钞票流 0 -11757.75 19909.56 6 累计折现净钞票流 -4910.61 -16668.36 3241.2 7 税前净钞票流 -5234 -13928.63 29504.7 8 税前累计净钞票流 -5307.28 -18807.12 10697.58 9 税前折现净钞票流 -4842.81 -11941.56 21828.52
44、10 税前累计折现净钞票流 --4910.61 -16852.167 4976.353 评价指标 税前 税后 ---- ---- 财务净现值（I=8%） 4976.353 3241.2 ---- ---- 财务内部收益率 38.33% 38.23% ---- ---- 投资回收期（静态） 2.637 2.706 ---- ---- 投资回收期（动态） 2.755 2.837 ---- ---- （表：6-5-7） 住宅部分自有资金钞票流量表 (单位:万元) 序 号 项目
45、名称 建设经营期 2023 2023 2023 1 钞票流入 0 26550 69915 1．1 销售收入 0 26550 69915 1．2 其他钞票流入 0 0 0 2 钞票流出 0 22469.72 49001.675 2．1 自有资金 0 15800.505 9199.195 2．2 销售收入再投入 0 0 5733.43 2．3 偿还贷款本金 0 0 10000 2．4 偿还贷款利息 0 0 1004.01 2．5 销售税金及附加 0 4659.525 12270.08 2．6 土地
46、增值税 0 0 0 2．7 所得税 0 2023.69 10794.96 3 净钞票流 0 10749.495 44982.075 4 累计净钞票流 0 -1064.825 3440.965 5 折现净钞票流 0 -912.916 3333.5276 6 累计折现净钞票流 0 -912.916 2420.6116 评价指标 税后 备注 财务净现值（I=8%） 2420.6116 由于本项目的内部收益率大于8%,所以项目可行性! 财务内部收益率 38.48% 投资回收期（静态）（年） 2.
47、41 投资回收期（动态）（年） 2.27 整理上表（表：6-5-5）得评价指标: （详见表：6-5-8） （表：6-5-8） 评价指标 (单位:万元) 评价指标 税前 税后 财务净现值(I=8%) 4976.353 3241.2 财务内部收益率 38.33% 38.23% 投资回收期(静态) 2.637 2.706 投资回收期(动态) 2.755 2.837 由上述指标可以看出,本项目住宅所有投资的财务净现值均为一较大的正值,税前税后的财务内部收益率均大于贴现率8%,投资回收期也满足项目投资经营期限的规定,
48、故本项目住宅部分投资可行 2、住宅自有资金投资钞票流量表 评价指标 税后 财务净现值(I=8%) 2420.6116 财务内部收益率 38.48% 投资回收期(静态) 2.41 投资回收期(动态) 2.27 税后静态、动态投资回收期都在项目投资的次年和第三年之间，回收投资资金的速度还是比较快的。由上述的指标可以看出，本项目住宅自有资金投资可行。 四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表（表：6-5-10）本项目住宅销售和商铺与车位租
49、赁每年都有盈余的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。故本项目两方案可行。详见资金来源与运用表。 （表：6-5-10） 住宅部分资金来源与运用表 (单位:万元) 序 号 项目 名称 经 营 期 2023 2023 2023 1 资金来源 0 42350.505 89114.495 1.1 销售收入 0 26550 69915 1.2 自有资金 0 15800.505 9199.495 1.3 银行借款 0 0 10000 1.4 其他收入 0
50、 0 0 2 资金运用 0 21979.72 58487.965 2.1 建设投资 0 15310.505 24418.915 2.2 借款还本付息 0 0 11004.01 2.3 销售税金及附加 0 4659.525 12270.08 2.4 土地增值税 0 0 0 2.5 所得税 0 2023.69 10794.96 3 盈余资金 1766 1285.765 12650.32 4 累计盈余资金 1766 3051.765 15702.085 第六节 福满花园项目不拟定性分析 本项目的不拟定因素重要来自
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