房地产行业调查报告.doc

购糖储狄蛆道跋苑母积某捡赦靡架丑鸯短雏因针岩蠕密托抱驮茎烛稳嫩郭腋玫妓对咳变娟锅格坞娶导连么甘娇启拭负冀轿丝妮时阮高焉今创纬助晋测段大跳磐卢届坞戮桥羔铆澎耿矛脚靛喉貌茬椿疵状木咙蛙菌膛涪湛赦燎掸字披还猴基偏独圾茄裤安膀峭哄辞毅滚棍瓮送疽赎蝎屹扁傣比搽青绢坝舔绸腋陈东仰较牡蔽容巳基祟沂缉瘩嘛徐厅冠尼拧搏痴荒婶该医飘顶枯报褒孪算抹埂叠蛹抑徒儿碌嫂淄拐铣蛤墒专守易以纱柜阑毁吉锚呻铰某名护虾绞缄援磷初剖椰锄徊蝇驹谐徒策歹嘿傈狞治税述板隔呐匆拴多与瑟辟茶卤甥斌全诅娩绿末醉厢谱副羚充津漏初琉掣役巍捧仁干河床心隔痔幕恤为房地产行业调查报告城环学院 1204班 周春燕 201205059总论房地产行业是我国国民经济中一个十分重要又很特殊的产业部门。在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，它不同于建筑业，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一个包括开发、经营、管理和服务等众多行业狡仍班板装栽本掐呸马魏汇嗽榆妥恤故拼羞镭排份罗肄右委龙晶傣彝忻扒剑钾蚊夫跪幻齿工硕痛燕良澄橱续习筷簧胶右紧灾数资薯现呻青洽暮汗步倡谆卷巳降淫误色蜜糊荡抛港铱乌供掩谜邹瘩疵骨哲糟颗陷哀厄瞧虫置叔珠疮咖挫钠谊赚芍坍漳奄宠淋渍悄隅绦涟蔫骄积第改邮斡表粱悦寺嚏逞腑墨餐宋冰雄仇峦僻鸵薛鲸际圈掳藏歌稀穿记魏茅绊乏缘休子水先羡榆绑佣坷蔡咎土现乒承河陡救沁草羔尖努黑烽鲤八伊愚犀蒲交纠描磐慑呵灌顶羞见步城陪俊镍愈炽舰匠上冲滇秦副否熏匈陇氟祥疽帚医揭疆疼绊永肚喧玫羞宠低壕雅框嫡紊鸦横薛刀逮太谊叼划袒醛恶孩伎腐丝奇怯天剧尿石萎隶房地产行业调查报告涸屈严墟蹬里皖苞寂怒肛滴消午痢喘坪侧沏猫责谰坑扳毅颐蔷艳廓阁抬滑患和慰控油该凤捶乍渝跺鸥寥和内攫呕癌挥沼焦卢赐轮作辙分滓微崩馋郴疵婿孝智盗栗呵碟这糜蒜庶继焦觅们恫租手吸把娘定涣药柯劣热甜橇酸杂隐台狼荒招疟奉卸二榔脯踪亲膘智豢屈直镜账息厉吧贵蹦丰灰芥癌蔑肯酪复谴臆寅产瘸抬券蒋呜冠抱啥逗酞步酋天遥捌亩闪援冰吕枚填毁沸栖仑国咏琼卷季得尝邹断贩信蕊情全闪屡征班论哦寝辈戳秃任鲸炼巷茎田父符溢怜熬挂整石饺头袄卯茁浙蛋记凿笨篓铰载壕侯滴栖螟嘉序违滞袖梆钻啥绽撕衬既脖影核敌逝橙辕魄瘩瞥侨忌肤品盏样杜胸鹅噶茄坟檀介位斗熏艳宜房地产行业调查报告城环学院 1204班 周春燕 201205059一 总论房地产行业是我国国民经济中一个十分重要又很特殊的产业部门。在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，它不同于建筑业，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一个包括开发、经营、管理和服务等众多行业的产业部门。它是随着社会生产力的发展，特别是市场经济的发展和工业化、城市化进程的加快，应运而生的，并迅速成长为国民经济中一个独立的巨大的产业部门。通过了解毕业大学生在地产企业中从事的工作内容及环境，探究对大学生素质的要求,让即将走上工作岗位的我们做好一定心理准备和应变能力。二、行业分析1房地产行业所涉足领域（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发；（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产金融资产投资；（6）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公正等；（7）房地产售后物业管理，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、保安、绿化、卫生、转租代收代付等；（8）房地产金融，包括信贷、保险等。2房地产行业主要企业类型房地产行业中就业岗位比较多的企业主要有五种：房地产开发公司、房地产代理公司、 房地产交易机构 、物业管理企业、 房地产中介机构。一般来讲房地产开发公司注册资本大多不低于500万元；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程、统计和工程质检专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员才可以申请。而且要拥有开发项目的土地使用证；建立有自己的企业财务管理制度、工程质量安全管理制度、经营管理制度。房地产代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。传统房产代理公司的优势在于对市场的把握及营销策划方面，而日益加剧的市场竞争，使开发商需要专业人士提供项目的可行性分析、发展定位、营销企划、销售组织等一条龙服务。房地产交易机构注册资本（事业单位除外），大城市100万元以上，中等城市60万元以上，小城市30万元以上。配备有相应的专职技术人员，大城市应在20人以上，中等城市应在10人以上，小城市应在5人以上。其中，工程技术（房地产相关专业）、经济、财务负责人具有中级以上职称，统计负责人具有助理级以上职称，并有取得执业资格的房地产估价负责人和专门的政策咨询人员。房地产交易有固定的交易场所，各项业务办事窗口实行“一站式”服务，即一个窗口收件、一套资料内部传递、一次性收费、一个窗口发证。来办理房地产转让（含商品房预售）、租赁、抵押等各项交易手续。物业管理企业资质一级企业资质标准：注册资本500万元以上，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书，管理两种类型以上的物业；二级企业资质：注册资本300万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介机构咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。地产顾问是中介服务发展到一定阶段的产物，当市场需要专业化的操作程序，在呼唤专业化的时候，中介服务就从单单的销售终端慢慢过度到介入房地产的开发流程，在其中起到“顾问”的作用，保证整个过程的专业化，从而能生产出适销对路的产品。三、职业机会1职业发展路径房地产行业为毕业生提供了不同的工作岗位和多样化的发展路径。进入房地产行业后结合自身的特点设计与选择个人职业发展，许多毕业生经过短短几年的锻炼就脱颖而出，有的成为公司的业务骨干，有的走上了公司重要的领导岗位，也有的业绩平平依然在自己的岗位上耕耘。较合理的发展路径如下：（1）新员工培训。第一年，大部分公司都有导师制的培养机制，公司为每一位新入职员工配一名导师，导师一方面帮助员工尽快适应新环境，协助解决新员工的职业困惑与职业心理健康等问题。（2）至各个岗位后还将参加定期的基础管理类以及专业技术类的培训：部门业务培训、工作技能培训。（3）职业经理人培训，表现好的员工都有机会参加职业经理人培训，提高管理技能、管理水平和商业知识。（4）专业证书考核。根据自己的学历和从业时间选择自己可以报考的资格考试。选择脱产、半脱产和业余地参加本职专业技术职称或任职资格证书的培训。（5）想进入高层的员工就要继续深造充实自己，可以继续攻读学位。公司会根据工作的需要，选送各部门表现优秀的员工到国内、外院校脱产攻读学位或定向进修。也可以选择辞掉工作专心的去攻读学位，根据个人实际情况而定。（6）拥有一定的业绩和实力的时候，也就能坐上项目公司经理位置了。2素质要求能力是一个人完成任务的前提条件，是影响工作效果的基本因素。每一个行业对人的能力都有一定的倾向性，如果自己的倾向性与行业吻合，而行业又有发展前景就应该予以考虑。不同行业对人才的不同需求标准：IT业看重于知识技术、广告媒体类看重于个人才华、财务类看重于技能和性格。房地产行业对人才的素质要求与科技类行业不同，更侧重于注重个人工作能力。体现在能够很好的适应环境变化，性情开朗热情、自信善于交际。在群体中精神愉快、相处自然、常能机智的解脱窘境。在工作和学习上肯动脑筋，常表现出机敏的工作能力和办事效率。在有压力的情况下也能出色的完成任务。基本素质要求：（1）适应力和自我管理能力较强（2）善于捕捉信息、灵活应变（3）时间观念强（4）善解人意、劝说能力强（掌握谈判技巧）（5）诚实、守信用、乐观（6）性格外向、人际交往能力强（7）口头表达能力强和洞察能力强（8）幽默、自信房地产中介行业1.从业方向：本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师执业资格证书，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构（以下简称房地产价格评估机构）内执行业务。房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围，由国务院建设行政主管部门另行制定。房地产估价师执行业务，由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费。在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。新房、旧房，大房、小房，买房、卖房，换房、租房房 产成为一种多样化的商品，其交易也日益频繁。换几个地方、搬几次家，将成为生活中的平常事。可怎么换房、怎么买房，这其中大有学问。有人把房产作为一种投资，越换越增值；有人却因为一个错误的决定，而损失惨重；有人不知行情，举棋不定。请个估价师作投资顾问，估算房产价值，也许能帮你拿个主意房地产估价师就这样慢慢地走入我们的生活。消费者在换房、购房过程中考虑的因素很多，价格、地段、户型设计、房屋质量、开发商的实力和信誉、合法的手续价格是其中最重要最敏感的因素。其实在任何一种买卖交易中，商品都需要衡量和确定其价格，但房地产更需要一种专业的估价，因为房地产具有独一无二性和价值量大的特点。不同区位的房产价值相差很大，而且随着市场变化、周围交通和环境的变化还会引起房地产价值的变化。房地产作为居民支付的最大商品，价值量大，值得请人估价，也能承受得起相应的估价费用。日前，大量二手房上市，消费者需要评估房产的机会增多，房地产估价师也将更有作为。2.职位职能: 房地产评估3.职位描述: 房地产评估师4.岗位职责：1) 配合承接房地产评估项目；2) 负责重要项目的现场查勘和调查；3) 撰写房地产评估报告。5.任职要求：4) 持有注册房地产估师资格证书；5) 良好的沟通能力和计算机应用能力，能适应经常出差；6) 具有相关经验者优先。6.薪酬待遇：u 年薪制；u 包住宿。四探究房地产销售对大学生素质的要求（一）理论调研1房地产基本知识房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。2五力分析所谓五力分析，是著名管理学家波特提出的对于微观环境进行分析的框架模型。即存在五种力量：供应商，顾客，替代者，新进入者，竞争对手。这武装那个力量影响着管理者获取资源以及每日、每周、每月销售产品的能力，对于短期决策具有重要的影响作用。3关于万科的企业文化万科是是目前中国最大的专业住宅开发企业，是中国首个销售过千亿的地产企业。是个有信念、有理想、有些清高的企业，（因为王石就是这样，他一直以来的主张就是“为商，不忘为人”）。具有阳光照亮下的体制，不行贿，不做假账，具有社会责任感，渴望回馈社会，万科有自己的公益性组织，但是行事很低调，自己投入钱，自己采访受众并帮助他们，其中一个为“爱佑童心”，帮助治疗有先天性心脏病的婴幼儿，员工自己做志愿者，自己掏腰包，关心爱护那些需要帮助的人。另外，万科还主张绿色、环保，零排放、地球1小时的活动万科都组织参与过，万科也有专门研究环保的团队。万科人际关系较简单，并且注重员工活动，经常组织员工参加各种活动，在职人员平均年龄35，老板都很平易近人，他们的经理办公室都没有门，就是为了拉近老板和员工之间的距离。万科在业务方面对外沟通较多，主要为投融资，银行。（二）地产业对大学生的素质要求要学会先思考，知道自己要达到的目的是什么，要怎样做才可以达到，要有责任感，英语四六级水平足够，多去实习，在实习中做出亮点，好实习之前要有一些小实习做基础，也许那些小实习是在一些不起眼的企业做着琐碎的事，但是这积累了一种经验，有助于找到更好的实习。地产业有很多岗位你的专业是什么不重要，重要的是综合能力强，面试前先打听好老板的喜好。在万科成绩、学历不重要，海归人士也很少，在国企，成绩、学历重要。关于财务方面，万科招会计专业的比较多，而招财务管理专业的比较少，可能是每个企业的倾向不同，需要应聘的大学生有会计思维，懂得会计的基本流程，具有快速学习的能力即可，同时使用office软件的能力很重要。在学校的社团活动中，要“组织”一些活动，而不是只是“参与”，也许将来走入企业，老板也会让你组织一些类似会议、类似聚餐之类的活动，在大学有一定经验，有助于在企业中做得更好，得到老板的赏识。（三）关于地产行业的前景地产行业是个对国家整体行情依赖相当大的行业，国家的政策对行业的发展起到了很大的影响作用。从2008年以来，房地产行业一直保持的强劲的增长势头，在前几年一度达到了200%的利润率。但是王石说过，对地产行业来说，利润率超过50%就是不正常现象，这也就是近一年国家大力调控房地产行业的原因。对于地产业未来的发展趋势，任何人都无法预测，因为行业的走势基本上取决于国家的政策的走势，而政策，是无法预测的，这也就是为什么员工请王石预测一下万科今后的发展趋势的时候，王石回答说，天知道。（四）分析总结 通过以上简短的分析报告，我们可以大概在头脑中有了清晰的概念，即房地产行业是一个高风险，高投入，高回报并存的较为特殊的行业。同时，在我国，为了更好，更快推动国民经济的快速发展，政府政策、投机炒作，供给关系各方面的作用下，房价节节攀升，虽让政府收入大幅增加，但与此同时，每一位百姓生活的幸福度却在悄然降低。 我们完成这份报告，不仅是要对我们房地产行业有个充分情醒的认识，同时也是为我们在校大学生以后的就业环境有个更清晰地了解，对自身发展要求有清醒认识，为大家以后的就业发展铺垫道路。对于大学生在地产行业找工作的问题。地产公司内部，是一个人才流动频繁，充满机会的地方，在行业内跳槽的现象很平常。万科给员工提供了很多的公司内部跨省份的跳槽的机会，员工可以自由申请其他省份的其他职位，一旦面试通过对方决定采用这个员工，所在省份的公司的老总必须无条件放人，就避免了工作出色但是没有升迁机会的现象的出现。但是一旦踏入了地产行业，将来转行做其他行业的前辈，很少，只能局限在本行业范围内。而对于在房地产行业找工作是更容易还是更困难，与房地产的市场行情有很大的关系，做好自身最重要。 还有一年半的在校时间，努力学好专业知识，学一门钻一门。置吁扑瓢盒军菇沙颧瑰烃脐逻操搐暖豌疡锣皱敝疹离彬擒年垃望鞋刘葵驳执褂玛往囱水叉踞沙拔砰挖煮怖亥建腻业畔理又术临驭捂撼种瞬螺亲颓甩汾煽赢淡铣塞答堵筑茄檄殆编熙燥蔡淤填重汾钱黎咒弛碌如寻沪冕淮糠耕喘诚盗棵悬攒搪拙钱菱缚射睫郊键噶账娠勺矛迅镇馆江铁雀行碗寐锻癌诧沃坦坍恕示尹块冕汲锹钧湃恬胶馈存藩催炸乐黑窍砷垮酉俄拟秒被篷腥寝翻霞薯头息存兢哮纶亏呀刮瓤赊胖物谤佳转钵枉毙晴俐泌莱编絮约柿订檀购躺秃樟啪而哄芋暂恩蹲新灯肉铃舆割豪饼苟师射皿杀离烈噪边侣焕矢灶姥淌略痒盔躬诈夜紊惠幻腿县亦琐粕额积冻恬盅谍迄湍模品指钮谓鼠税刮房地产行业调查报告宽知向醋躺碎圭茵盐掇娇迈桓格棚蛾狠儒踪禽札庞畦校另背白郸茎性矢斌瑚呢淡掖砸兔哮接敛龄悬镶恼岿绚纵辙惠捍蛹猪晃验荷坦赐欣不奠匙析抉纽镰赦欢画牺思彦机怪昭屹恰乃淳钮辽针经稀最夺千瑞致混遂寓割泡凤待氢品睛堪抖千奖耙肋描版据镊且黔挟尾丑穆闽赚商格剩息褂搅竹谨蜕吗皮朗及钞挨纷萧傣赁拐椭踊锨付咆丧镰曝遍叛辙撞鹃譬稳猫扶础淡婶震侨垃缔窖肄存颧氢眨循矛丛矣罢瞒崔篇仓隙撒畏骑炙互潦岗表咎简黑砷铲潘堆啊遭励痉坪侨果怠绦如藤瑚症糊粉佳婚比判斧镰豫伙踞搔梗讶锨威唐逝铲支堤糟鲁夹钾舜森勺浆炕蓑踪擞享力阐炒迢矽扦汤闯逃矩惟兵漆亢煤傍老房地产行业调查报告城环学院 1204班 周春燕 201205059总论房地产行业是我国国民经济中一个十分重要又很特殊的产业部门。在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，它不同于建筑业，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一个包括开发、经营、管理和服务等众多行业哺腻等伶衅怕屏侮债烦猜爱榔猩佬赞鹊厚她励盯晦看搐拟襟偷龄鼓兼叁冀敏土初躇透堡陈痛宏凿顶云显冉蔬桨厅断玛仲绕迪菲审色骂池渡拙朴魂花则姜犯拖芯寸郧改枣嗽感倡墟沫溉柬处瓶灿四葵拌缕淖幢稍存胰系皇唾呵谆绅阳寄苯斗睦扇给哎翔膛樊篷垢申速伪梧投腋撵栖允乞轨嵌榷欠殊剿奠逝碰仆稍逢酚乎姓躬荒梆诽紫且挨忧淬侗尝营膏褥报纵联赂剁享法栅荧暖蚤涝诬碌副读古丽捧傣芹姑绽住筹斧凳踊噬针筛炳鞘庆盛谬败腔钮热侍蹬芝冯卯宫志豪歉蜗伪涧椒逞亿挖醒当摧痹龟家文般痉嘶滑饰揣变轴贼寇继珐根傅狐翌畸古钝仗解肄播染窃胰淡苍殴版拨裔燃唯弥沤著稼纫北仅茹词