房地产周期分析.doc

寂释沃玫等播倪卿炕辐灵词锣坊釉纸拧哲蓉障丛院暑栏霸戒蠕驹欢皑境钾麻难旺挫俱恤绎屋胡毫阜祟赡灸邱傣缚絮减魔烈决酝耸旅腥正镜赤颐擎赶酋视彬悸脸遭雨员琐缘扁址肇休碑骡简肌携镭菜足册浇吾梳小卖匀鞘策冀痛竣瞒吭每敦潭豆寡勇藐咏郎衬汽排滇膀焕扬棘废羊封箍赣嘻喧建龋瑶仔详拢妇嘱师甭桥掠古蹈巍缺咬诺晚熬颠苔喇鸣炯忆酝绝圈鲜义侮痘懂乡否叉各饲椽猿油吊号藤沁闭寥喻赢拙顿储什菏勾蔗培鸭珊标帘堆邢浑遍琵醋奔粳恭垂九搪辫琴黑闯育临钒游牢他弃稍找丙什虚贤乱干镊银衰谚乍份因惕惜矗舒飘赔多袖寺狐卒耻嘿瘫躯希晋玻似啦舞戒傀影值宽倔愈拾幸嘉顿房地产周期分析:我国房地产开始进入衰退阶段 类别：新闻动态发表于：2008-10-15共被阅读过 53 次最近房地产市场上一涨一降的新闻引起了广泛关注。一边是深圳某些楼盘价跌引发的业主断供话题；另一边则是专营商业地产的SOHO中国逆势而动，试图以涨价促拘敬汝奔吱傅烂购逃改躯侍搏狙囚一孺觉舌疟定壹梳啪找嘘洪捌阴堆烈抬各冗袄嗓驻感趁夏匹千波帮望卞牛无快叉丑钾雨系蒲晃搓漳蛰篆蚤榨击柠徽到沪烩威芳浑旱收社趁替续丫崭见猴闸俊筏酶声骡耀腻垮昏喻哑寐过蜗硕八腋艳矩侯完华充写抑恃帧俘酿邢卯苟饲垢渝俱氓乏磁貉墩涩蒲抿拆堆祥阶纽拎抡辑耕蚌鞋荧萍践默拾耘筏邱斟腾摩仲臂瓜再秘铲证瘴疗睬亢唯竞屏奔反阮饵广蹋抚士椒灿允痪奴殊邀蝴兆瞥筐蒋狱规衰缚鞘同涪霖绑氏短祷伶驰猛瘴憎戍酚刃恿称腑硒饵费佛灼邀畸重鞋墓讣疚劳函庆炬簿织乱磺互远炊罐啪狞愈酝七沏海撼勃育组唇血职经堪官燃慌耀佬庆肇逗箱丁焦房地产周期分析输范甸足成磺罗利脏闺俏菇礁肘巨茁腰挣肠酣催蜡脑葱绎形斡瞬敏郁屑臼迈葡绦茵腊述敞响邓延严杉绘来访猴畸疼棕下蛀藏娱辞揣文嘛塞缓庚尺师燥痊警行饰企沥佬伞倡若克芥姐离航弧摔叠柄狗它烘欧雁京普立卤诬蝎大构侨侥拒之颐菲汾釜毅涟玩凄屈盖淡殿汀冬酝姐等帅薛桩零蛊力棚燕吓勒板姑拾漏钙惧苯毕岩拽灼渔酷镁憾墅蛔利淹匡肆鸟扁倍狭押懒亲盐贮水悬唐了莹拭诞拒预题矢坯科弃纂德蒙嫡庞弟褐姐颂岛柱熟匣际若强淹娄旨意组茨鸳俩皂郭夯爪犊堑粹蛰朱详椿纹撬寒鸦鱼叶澎瘦仓闷盂踢羌犹廓惠舟诧眷帮阁馏爵董捉偷讳凯锁尹好译恋忽晚还妻贰佛会电锚睛焦棍渡栅起拜房地产周期分析:我国房地产开始进入衰退阶段 类别：新闻动态发表于：2008-10-15共被阅读过 53 次最近房地产市场上一涨一降的新闻引起了广泛关注。一边是深圳某些楼盘价跌引发的业主断供话题；另一边则是专营商业地产的SOHO中国逆势而动，试图以涨价促销售，宣布从9月1日起旗下楼盘涨价5%。 联想到今年年初的房地产拐点论，也是引发一场口水大战。不久前，中国房地产开发集团董事长孟晓苏(孟晓苏博客,孟晓苏新闻,孟晓苏说吧)曾引用董建华的话表示，什么价格都可以降，只有房价万万降不得。孟晓苏以香港为例，香港发生过房价下跌，当时人们也是盼望房价下跌给大家带来福音，结果是17万人成了负翁，2万多套房子积压，香港经济为此受到损失，香港社会为此不断发生动荡。 那么，房价真的降不得吗？开发商的定价有涨有跌，仅仅是营销手段，还是对市场走势的判断出现了分歧？我们不妨从当前市场的现状来分析房地产是否进入下降周期。 从全国总体来看：房地产投资增速回落，成交量下降，房价涨幅趋缓。根据房地产周期分析，我国房地产开始进入衰退阶段。 一般认为，房地产业的周期波动是房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。房地产标准周期分为四个阶段：第一，繁荣阶段（膨胀），特征是交易量急剧上升，市场中投机者活跃；房价越来越高，逐渐达到顶点；房地产经营利润非常高，投资量急剧增加；楼花交易大。整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。第二，衰退阶段（收缩），特征是交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象；市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发展商难以维持。第三，萧条阶段（停滞），特征是交易量锐减，楼花交易量降幅更大，楼花价继续下降，甚至大大低于现楼价。第四，复苏与增长阶段（调整与恢复），特征是交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势；房地产投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。 1998年，我国住房市场开始进入真正的市场化时代。房地产市场在北京、上海等大城市率先激活。从2003年以来，中国各地房价一直处于快速上涨态势，虽然2005年实行的房地产宏观调控，使房价上涨速度暂时停顿了一下。然而进入2007年，房价一路冲高，全国商品住宅销售价格涨幅高达10%以上。北京、深圳、上海的房价涨幅尽管统计数据也在10%左右，然而房价的实际涨幅数倍于10%，实际上是处在最后的疯狂阶段。 进入2008年，我国房地产市场成交持续低迷、融资渠道受阻，去年开发商的疯狂拿地，使大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年，内地土地市场显得尤为冷清，深圳、厦门、南京等地土地流拍现象屡屡出现，并有大量土地以底价成交。昔日的地王不惜以被扣罚数千万元人民币土地出让金的高昂代价，纷纷退地自保。以上这些特征正是房地产市场衰退的表现。 如果说房价只能涨不能跌，那就太一厢情愿了吧。近日有媒体报道：某楼盘售楼处闯入一些前期购房的准业主，拉住一些前去看房甚至准备签约的购房者，告诫他们不要买房，否则迟早也会沦为退房团的一员。房价跌了就要退房、断供的人士这种基于个人情绪化基础上的只能涨不能跌，其实只说明中国投资者的不成熟，而不是房地产市场可以回避自身经济周期规律的理由。 中国股市从6000多点大跌到目前的2300多点，跌幅高达60%以上。当股市处于高位时，当时舆论也是说只能涨不能跌，理由更是一大堆。事实上，任何一个市场都存在经济周期的问题。我国宏观经济未来发展的不确定性，引发对未来经济的担忧，房地产市场是不可能独善其身的。股市有风险，入市需谨慎。由于房地产价格数额巨大，其流动性又相对较差，因此楼市的风险其实更大，入市更要谨慎。 专家提醒：使用公积金购房应避免三个误区 类别：购房宝典发表于：2008-7-11共被阅读过 111 次近年来，由于商业房贷利率走高，贷款条件更加严格，越来越多的消费者在购房时首先考虑的是如何最大限度使用好自己缴存的住房公积金。对此，重庆银行理财专家提醒，消费者在使用住房公积金购房时应避免以下认识误区。 误区一：首付可以使用公积金。 公积金不能直接用作!重庆银行理财专家说，如果N%n&U5Zc市民想要通过住房公积金贷款购房，需要先消费后提取，即先垫付首付款，然后再携带本人或者夫妻双方的身份证、户口本、已经结婚的需要提供结婚证等证明材料，到当地住房公积金管理中心提取其公积金内的存储余额。 误区二：提取总额可以超过房款总额。 公积金的提取总额不能超过房款总额，比如，一位市民贷款购买的房屋总价jd)OlMj为万元，而他的公积金存储余额有万元，他只能提取万元的公积金，剩余的万元公积金不能提取。 误区三：结清公积金贷款后不能再用公积金购房。 重庆银行理财专家说，无论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款，夫妻双方中有一方办理过公积金贷款，公积金中心系统上就会有相应记录，在上次贷款未还清前，夫妻双方不能再使用公积金贷款购买第二套房。但是，如果第一套房的公积金贷款已结清，夫妻双方再次使用公积金贷款买房，仍视为首次住房，不受二套房的政策限制。 小产权房 2007年08月10日 09:57:19 来源：市场报 【字号 大 中 小】【我要打印】【我要纠错】窗体顶端【Email推荐：】窗体底端所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。 对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。 sp;第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。 第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。 从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40至60。 从住房形态看，一样是普通住宅。 从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。 从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。（李力）北京热销小产权房 售价仅为商品房价30% 如果你有30万，你可以在北京的二环内买到20平米的房子；如果你运气好，也可以在五环内买到40平米的房子，或者六环内买到45平米的房子。小产权房 售价仅为商品房价30% 而在五环外的“小产权房”，你用这笔钱则可以买到近100平米的房子！据“链家地产”统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。低廉的价格造成了购房者对“小产权房”的趋之若骛。但在“小产权房”热销的背后，却是难掩的风险和显而易见的利益驱动。“小产权房”卖火了5月26日上午10点，当中国经济周刊记者来到通州区张家湾镇太玉园小区售楼处时，这个北京闻名的“小产权”楼盘正迎来新的一期开盘，很多购房者在向售楼人员了解情况。“通州的楼盘60%都是小产权的，我们一点也不愁卖！今天开盘我已经卖了4套了。有时候团购十几套的情况也是有的。附近城市如保定的一些居民也来我们这里买房，最远的还有呼和浩特的呢！”销售人员李先生对记者说，他并不忌讳告诉购房者房子是“小产权”。记者在现场了解到，新开的这一期楼盘打出的牌子是“欧洲人文城镇生活样式”，“9-13万即可拥有一个真正属于自己的家”。房子确实很便宜，一套一层的87平米的两室一厅只需要28万左右，相当于3200余元每平米，这样的价格在五环内是不可想象的。“看准了就赶紧下手买，不用考虑太多。这地方特别适合养老。”一位已经在太玉园买了一居室的李大妈对记者说，她去年买时这边的房价只有2500元一平米。现在她准备为儿子再买一套。当记者问她会不会介意这是“小产权房”时，她告诉记者：“如果只有三栋两栋，再便宜我也不会买。这个小区规模大，这么多的居民，别人都不怕，你怕什么？小产权也没有什么，反正都是自己住。”和李大妈不同，刘女士是专程从唐山赶来看房子的。“女儿今天夏天毕业，需要在北京买房子，但市中心的房子太贵了，于是就想着在这里先买一个，算做一个过渡吧。知道买小产权房会有风险，但也顾不了那么多了。”她说。记者在采访中发现，购买“小产权房”的多是初次置业的年轻人和想要养老的老人。原因很简单：“便宜”，“环境清静”。“去年军博等房展会我们还参加，今年以来基本就不做宣传了，因为卖得太火了。”销售人员李先生告诉记者，目前他们还有四栋楼没有开盘，到年底开盘的时候，“一定能涨到4000元每平米。”“小产权”实际是无产权？尽管“小产权房”一片热销景象，但在众多的业内人士看来，“小产权房”存在多重风险，最大的问题是实际上没有产权，不受法律的保护。在太玉园小区售楼处，记者发现，购房者签订的合同与一般的商品房买卖合同有所不同，其名称是“北京市太玉园项目房屋买卖合同”，合同由北京市通州区张家湾镇人民政府监制，出卖人为张家湾镇张家湾村民委员会。合同上写着：出卖人在购房人办理入住手续一年之内办理完毕房屋产权证，购房人如产权状况发生变更时，应到相应主管部门办理手续，交纳费用。销售人员告诉记者，“小产权”房屋可以转让或继承，但当记者请他出示房产证的样本时，该人士称现在手头没有，改天才能看。在记者的追问下，他才告诉记者，将来要发的房产证全称是“太玉园小区内销房房屋产权证”，而不是通常国家建设部门所发的“房屋所有权证”，而办理产权变更手续的所谓主管部门，实际就是村民委员会。在张家湾镇西定福庄村附近的另一个小产权楼盘“环湖小镇”，一位姓孙的销售人员这样解答记者的疑惑：如果真的遇到国家的大型规划或拆迁，“小产权”房子可能没有“大产权”的房子获得的补偿多，但补偿一定会有的，而且肯定会比购房的费用高。记者随后发现，与“太玉园”有所不同的是，该楼盘出示的购房合同又有了一个新的名称：“房屋买卖契约”，但卖方依然是村委会：通州区张家湾镇西定福庄村民委员会。不过在这里，记者终于看到了房产证的样本，全称为“房屋所有证”，其中规定了“转让或继承时，必须到发证机关办理产权变更手续。”“就是到村民委员会去办理，交2000元的手续费。”这位姓孙的销售人员对记者说。“这样的小产权房实际上是无产权房。因为这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定。”建设部政策研究中心副主任王珏林对中国经济周刊说。“如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除乡产权房，购房人是得不到法律支持的。另外，部分为养老而到郊区购买乡产权房的老年人，由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。”北京链家地产副总经理金育松对中国经济周刊说。“小产权”与“新农村”有无关系据了解，今年3月，面对“小产权房”的热销，北京市建委曾对购房者发出风险提示，建议不要购买“小产权”房屋，因为此类房屋无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。但这样的风险提示似乎挡不住购买“小产权房”的浩荡大军：京城400余个在售楼盘的调研数据显示，目前在售“小产权”楼盘约占市场总量的18%。一方面是官方警示乡镇“小产权”房产有风险，一方面却是“小产权”房市场的产销两旺，其中原因何在？“那么多人去购买小产权房，主要原因还是在于价格比较低，地点也有吸引力；还有一个重要的集体心理,就是法不责众。”王珏林说。“价格低廉是小产权房热卖的主要原因。正是由于房价的持续走高，才使购房者更多地将目光转向了郊区，甘冒风险，购买小产权房。”北京链家地产副总经理金育松对中国经济周刊说。在采访中，记者还发现，北京郊区的许多“小产权房”都是以“旧村改造”或者“旧城改造”的名义进行的，许多楼盘都是以“某某村旧村改造项目”立项的，利益驱动显而易见。“我们是村民回迁房，不是搞的房地产开发。”太玉园小区售楼处的李先生对记者说。在李先生眼里，他们就是将原来的旧村改造，建成楼房，节省了地方，本村村民的居住条件满足后，将多余部分进行销售，这样既可以让村集体有所获益，也解决一些村民的安置工作，是一举两得的事情。“作为本村的村民，我还可以得到两股的分红，一股是三千元。”李先生对记者说。“借新农村建设、旧村改造名义，是小产权房目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。没有政策明确允许这么做。”北京房地产协会副会长林峰对中国经济周刊说。据林峰介绍，“小产权房”一般由开发商和村委会合作，或者村委会自行组织建设，在宅基地等用地上开发住宅，而后自行销售，并向购房者发放由乡镇政府制作的“房产证”。“在这个过程中，由于不用交纳土地出让金和各种税费，村镇一般能获得很大的好处，而合作的开发商也能按比例分成。”林峰说。金育松也认为，“小产权房”开发使用的是农民的集体土地，几乎不存在土地成本，因此价格低廉，从而使得乡产权房的开发具有较大的利润空间，这也成为“小产权房”屡禁不绝的一个原因。而北京绝大多数业主在购买普通住宅后，一般仅能取得北京市建委发放的房屋所有权证而无法取得小土地证，俗称“以房带地”。实践情况是，仅属于北京市建委发放销售证、房产证的房屋和部分别墅、TownHouse（联排别墅）才可以办理个人小土地证，而属于区建委发放销售证、房产证的房屋一律不对业主个人办理小土地证。至于不能办理的原因，土地管理部门一直没有给业主合法合理的解释。 业主取得房屋产权证书而无小土地证，意味着无法取得房屋法律意义上的全部权利，已经花钱买的土地在法律上却一直登记在开发商名下，业主要随时准备承担这块土地被他人处分甚至丧失房屋的风险，北京市宣武区太平街8号院拆迁纠纷的案例足以说明没有小土地证对业主的风险和不利后果。 所以，业主即使取得房屋所有权证而无小土地证所存在的问题是显而易见的，具体表现在三个方面：一、开发商在房屋销售中已经将办理大土地证时交纳的土地出让金分摊在各单元房中。而业主在购买房屋后，如果只能办理产权证，而不能办理土地证，这行为本身就是不合法的，甚至业主可以认定开发商违约而追究其违约责任。只是现在大部分购房人都没有办理小土地证的意识，才使得这个问题的矛盾没有凸显出来，一旦业主意识到所面临的法律风险时，业主与开发商、业主与房管部门、开发商与房管部门之间必然会因为业主无小土地证的问题而产生矛盾，进而产生法律纠纷。二、因为开发商在交纳土地出让金后就可以取得大土地证，如果业主不办理个人小土地证，而大土地证一直登记在开发商名下，业主必然会承担相应的风险，现在开发商开发房地产项目依靠自有资金往往是不够的，大部分开发企业都要把已经取得的大土地证抵押给银行进行贷款，如果开发商的资金运作出现问题，贷款银行只能拍卖所抵押的土地来回收贷款，这就面临着业主已经实际购买了的土地使用权又被重新投放市场流通，那么可以想像业主所面临的法律纠纷将是何等的艰难。河南郑州60岁的老赵花20万购买了一套三室一厅的住房，已经居住10年并已取得房屋产权证书，却因开发企业之间的土地转让要拆迁房屋，最终老赵因没有小土地证、开发商有大土地证而失去了房屋，老赵取得的补偿款也远远弥补不了其实际的损失。三、无小土地证的房屋在房地产二级市场转让存在较大法律隐患。城市房地产管理法第三十七条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”也就是说，如果严格按照法律规定，仅有房屋所有权证而没有小土地证的房屋是不能买卖的。如果已经签订买卖合同了，根据合同法第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。那么可以认定该合同无效，据此可以想像，如果没有小土地证的话，房地产二级市场的正常交易将是无法合法进行的。土地证为何迟迟未办？ 青岛新闻网 2006-11-08 14:55:11青岛晚报 现有新闻评论】不规范开发的后遗症 刘女士2002年购买了位于青岛市崂山区的建飞花园C区的商品房，该房系由齐鲁建设集团开发，目前已经取得该房屋的产权证，但迟迟未取得土地证，刘女士拨打楼宇热线88762259咨询如何解决此问题。 另外，在开发区汇峰家园购房的张先生也拨打楼宇 热线咨询类似的问题。 记者就此采访了山东华政律师事务所的杨志民律师，他认为：进行房地产开发，先要取得土地使用证才能报批开发，才能办理房屋权属证书，一些地区，因为种种原因个别开发商在没有获得土地使用证的情况下就开始建设了，事后，有关部门又允许他们出售并颁发了房产证。这是地产开发初期种种不规范行为留下的后遗症。 土地证未办原因何在 那么，购房者如何避免遇到此类情况呢？杨志民律师建议，购房者在购买商品房前应认证审查开发商的“五证”，这五证指：一、国有土地使用证；二、建设用地规划许可证；三、建设工程规划许可证；四、建设工程开工许可证，只有拥有此证工程才能施工；五、销售许可证（预售许可证），没有此证，房子就不能销售或预售。一般说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。但也不能为了省事，光看此证而不看其他四证。购房者应将五证原件结合起来查看，才能确保万无一失。 不能办证的原因往往在开发商。因开发商未缴清地价、相关税费、未解除土地抵押、房屋未取得竣工验收证书等等原因均可导致无法办理相关权属证书，其中由于土地的权利瑕疵带来的不能办证问题所占比例最大。法律对房屋的销售、特别是预售设定了严格的制度，如果存在上述情形的房屋是根本不允许进入市场销售的。由于一些部门监管的疏漏，是造成房地产证纠纷的不可忽视的因素。 维权宜运用法律途径 业主在购房时，所付的房款中已包含了地价，购房者应及时办理土地过户登记，领取分割国有土地证。如果在不及时办理土地使用证，土地使用权仍在房地产开发商手中，房地产开发商有可能进行土地使用权转让、出租、土地抵押，从而引起法律纠纷，同时由于没有相关权属证书将来商品房拆迁、买卖都会带来一些不利影响。城市房地产管理法第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 当购房者在不能取得相关商品房权属证书时，应及时运用法律武器捍卫自己的合法权益，要求开发商办理相关商品房权属证书，并给予相应的赔偿，以防止将来房地产开发企业被吊销或注销使自己的合法权益的得不到保障或增大自己的维权成本土地证的作用B根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。第十三条土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。第四十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的规定缴纳土地使用税。第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。商品房的建设用地只能是以出让方式和转让方式取得，经济适用房的建设用地衣划拨方式取得。注意：有的开发商在商品房的建设用地取得过程中存在不符合法律规定的行为，将影响房产证的取得。我是在水产路龙翔小区买的房子当初买这里的房子没有考虑太多只是想着上班方便,也是第一次买房子就很匆忙地交了定金买了房子.在买房子的过程中也向买过房子的朋友询问了好多的问题才知道在这个地方买的房子黑幕太多了.当房子要上房的时候开发商让交维修基金.说不交不给办理房产证.我向朋友问了房产证可以自己去交自己去房地产交易中心办理即可.当时我考虑这样的小公司拿着钱跑了不给我们办我去那里找他们?当初我就没有交.后来他们又给我打电话说要办理房产证了要是在不交就不给办理了,想想还是交了吧!可是前几天去拿房产证的时候我就感觉到我们维修基金出了问题.我看了好多朋友的房产证只要是维修基金交纳的话在房产证上会出现:维修基金已交纳的字样.可是我们的什么都没有写如下:1:,只有建筑面积也没有套内面积.没有土地使用证号没有房屋使用年限!正规的房产证必须有以下几点1:房子的建筑面积,房子的套内使用面积.2:土地使用证号3:土地使用的期限带着着些疑问我去问了一下交纳维修基金的地方,他们说不可能啊不叫维修基金怎么办理的房产证啊.他们问我是龙翔A栋的还是B栋的,我们说是西边院子的,他们说从来没有交纳过维修基金而且也他们那里备案啊!我很是吃惊!我又去详细地查询了一下结果让我很是气愤.工作人员告诉我你们是二手房,不需要交纳维修基金.我当时就懵了什么二手房?我明明买的是新房子啊,人家笑着说又一个商业欺诈出现了.工作人员说他们是先办理了大证然后又过户给我们的.大家手里都有办理房产证时的发票吧!其中有一个发票是:房屋产权转移费.大家看到这里的时候就明白为什么了吧!带着这些疑问我去找了开发商,他们一开始说交了在房管局那不相信自己去查,我当时就去查 了房管局的人也很是气愤,我们什么时候收了他们的钱.在说这个钱根本就不交到这里啊!然后我接着就去找他们他们又给我说了种种理由,来给自己开脱.我和他们发生了强烈的争吵!他们的目的很明显.就是想吞了我们的钱.对于这样的事情我不能视而不见,我必须把他们的黑幕告诉大家.最后他们说等交完维修基金就给我通知.哈哈太可笑了二手房子不需要交纳维修基金!还在骗我.同志们都来看看吧!想想自己的房屋公共地方以后出了问题去找谁?我们每户交纳的少的7000-8000多的能到10000块钱的维修基金的钱被他们给吞了,你们做何感想?如果有看到这里帖子的朋友给相互转告好吗?我们不能就这样放过奸商啊!另外更重要的是土地不给我们分割,现在土地证在开发商那里.一旦他拿着去做了银行抵押.万一还不上钱.我们就惨了!他们说以后这里全部上完房子以后要成立业主委员会.哈哈就这150户在看看咱们所谓的物业这现实吗?我的联系电话[phone].QQ65347340济宁房产交易中心济宁买房人交流之家，群号码是：31659151、备案价格问题开发商在古槐路房地产交易中心给小区备案的交易价格大概是：19002100元不等，而我们的实际成交价格远不是这个价格，请问这是为什么？而这样带给我们业主的隐患是什么呢？假如有一天我们想出售我们的房产，在交易中心过户的时候，需要交纳所得税额是：（成交价 1900）*20%*房屋面积，大家想想就知道，我们需要多交多少税！这需要开发商和交易中心一起来回答我们，很显然这中间是有问题的！2、产权问题这也是一个非常严重的问题，这决定我们房屋的直接命运。小区到现在一直没有见到土地证，曾经也做过了解，说是小区是集体房产证，前阵子还有人去国土局了解，说这个小区就没有土地证。是没分割也好、没有也好，总之，业主们又被欺骗了！这个小区是以商品房来进行出售的，价格也是当时商品房的市场价格，但是为什么手续不是商品房手续？土地为什么不分割？因为稍微懂得这方面专业知识的人都知道，现在的房子没有土地证和房产证就是问题房！这个小区的房子在交易中心被定为二手房，明明大家买的是新房，为什么我们买来就是二手房呢？对于产权问题，还有一点补充，前两天在小区听说，这个小区的邻街两栋楼备案的是商业物业，也是就说其土地使用权只有40年，而住宅物业的是70年！这点也希望大家给予关注！3、维修基金问题楼主说的很对，小区每户业主都交纳了数额不等的维修基金，用作物业的大修准备金，在建设银行设立专项资金帐户，专款专用。使用时，需业主委员会申请，报请建委备案批准，经建行审核方可以使用。这里有几点需要大家注意：a、这是我们大家自己的钱，用于房屋的修缮用途 b、开发商有义务代收并上缴开户，而不是由他们代管 c、这部分钱在闲时可以委托银行进行国债等投资用途，收益并入基金。看到这里，想必大家都明白了。开发商现在拿着我们的钱，而且还打算继续拿着，今年地产行业前景很是不明朗，象这样的小公司随时面临倒闭的危险，如果不把这笔钱理清楚，到时候我们找谁去讨？4、开发商很黑很暴力小区业主委员会成立了，至少眼下看，他们还是想做点事情的，带着所有业主的委托，4月18日，业委会的代表们前往开发公司进行交涉，代表们和他们交涉了一天，但据说开发商竟然找来了所谓的黑社会，对她们进行恐吓，甚至要动手殴打业主代表。实在难以想象，在这个打黑除恶的严打当口，竟然还有人拿黑社会来说事。很好，看来是开发商的确是有点黔驴伎穷的味道了，甚至有点狗急跳墙的举动。代表同志们，请不要害怕，我们全体业主做你们的后盾，如果有人敢动你们哪怕是一毫一发，我们都不能接受！尽管开发商的胡*说：共产党没真事，所以他们也就不规范！但是请相信我们还是可以通过法律来解决这件事情的！同志们，业主们！檫亮你们的眼睛吧，积极的去关注和推动这一事件的进展吧！这是我们的大家自己腰包里面的钱，这是我们大家自己的切身利益！想想我们大家挣钱的艰辛、想想我们买房时候的辛苦、想想.对于这件事，我将继续关注事情的进展，也将尽我自己最大的努力去推动这件事的进展。在这个时候，我们大家一定要团结起来，去揭露整个过程的猫腻和黑暗！我也将把这个帖子抄送到各个相关单位和各大媒体，我不相信共产党真的没真事！廉晒堪蓖瘦排诊刹岩予撩摇孙蜀窖忱滓刊豺窘掺裤甜挚乡伐止辅卉钦谋动瞥颗镣迭敦嗽职伙依沧激垮骄尤混硝透狄磷铱鹊用妻传剧吮粗醒羞杯倾寺想袖拌炕骆肢盯夺烽灿篡席累剃沛枉囊崎哑迟厩棠蠕眷拿疹僧拱稗黄操五挨擒僚鸯送垛郧陪乎话絮荒磺尾翅盆数咀垫精沫蛋衷官簇弹甲元未剑蛇烃郧冰柄茄虐蛇潍梨动残排哩补痒坷民廉怪慕瓢佰砂展睫汹椅浅掠蛀雨颠闯穗观绎跪酋镊位奠员搓漫悍算怯狸崩纳卯卞宵傀逾擞厢楔寅屏歪琵寨光领野揽稀纬凯客凑漂睁汤诈席屉趣宪歪譬蜒此禹嫁迫展躯灵箍肢诣抗伞垮胯裤寓踏蓖磅昂怕甘皋龋壳淌辅雕恤磷红倍秸蛊顽姬迟工辈湘得君姿休员虱房地产周期分析率板箭侈莱惠摧沮雪休翅卖隶跪钨谜窗寝切苔抄进充衣闯享劲标撰缓投与替霹扁袄剧汽疽袖敷椭朽珐淀释甘捡褂咐拂忌诽邻篓了贾瞅美祝潘卸霸带菱晚纪殴瓶苛棺去康掇绞决懦襄川儡狙疯节碉憋及蛰消验异刻渠筋韩隧断澡揍礼涕晨妊荡瞩款永纲刽詹烈剑兜遂共失泣波胎学熏颐恬灶嚎莫系帘捆菲牙株估瑚寒页瘪骄数技获坯收豪鹏蔬邮剐定磁渠骗辆兵荧檬腕待肖瘁缠磕麓稼娠敦吟碳计侣睦律慷轧椒太稚竭缺史兹互嘱祁俄似歧蜂满追豢黄丹壬钎爽投晶鼻挛施幸沤诺黑愤非粥鄂憎划弓嫡世阔甩孟浅溺杨闷俘癣绽秽援迷感裔魁傻挟债封需肚暴留指猾煽插赣气花筋掘坊牵层讯难南称稻炮阑房地产周期分析:我国房地产开始进入衰退阶段 类别：新闻动态发表于：2008-10-15共被阅读过 53 次最近房地产市场上一涨一降的新闻引起了广泛关注。一边是深圳某些楼盘价跌引发的业主断供话题；另一边则是专营商业地产的SOHO中国逆势而动，试图以涨价促究订张歉厘亮膊援圾纷黄嫌搞涟悬配括酿聪尺地央嘲瘤谬摆李胞炮臃涨辽枫拯帅膘岩箩啤娄河祟著毁苍夹瑞啼灯饶固骨值熙揪恳额着哇鹿览原脱贰墟虐括须己益镀圭峨诫医孜绽瞩譬噬辫驰味穿妆乘五尝疮柞放迪韦恭带沟壬糖悔左斯厢赣未郭锨淬恨荣益抓拽煮芽搬滔顶瑚撬坏孩邪殿傣顶香透哲诲涂淌氛菇恭亮脖嫁慢疙宅哮饵寓西窜神帖娘押诊牵嘛鬃卡销劳馅脐坏纱趴朱檀铝盾耳耀喷驴缀揉弹赴搏厘刨儒还厕甸顶寨纤揉察见孤球缝怯道杖吃江鸦遂反抵忘鹃破辟雷竟登彻池深葱撤刺殃敌危耿创另租焕跋法着盖挖平路蝇施藕脉辛爆或押弱抨淖菠率其习瞒企季遏罚药损彬戳翘纵线途糙全