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“营改增”条件下房地产企业税务筹划问题分析

冯燕
摘 要 2016年3月18日国务院常务会议通过了“营改增”全面推开实施方案，3月23日，财政部、国家税务总局联合下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。房地产企业“营改增”政策的全面推开，对所有纳税人都将产生深远影响，对房地产企业的财务人员也是新的挑战。房地产企业既要做好增值税相关的会计处理，按照税务征管要求准确核算、及时足额申报增值税，从企业管理角度做好增值税的分析与筹划，避免政策变动应对不利造成的企业税负增加。
关键词 房地产企业 “营改增” 税务筹划
一、房地产企业税务筹划的背景及意义
在“十二五”期间国务院提出完成“营改增”改革规划后，“营改增”政策成为各相关行业研究的热点，至财税〔2016〕36号文正式发布，房地产企业“营改增”就此尘埃落定。
虽然“营改增”作为我国税收制度的减税措施，但由于房地产企业涉及的行业较多、项目建设的周期较长、成本费用构成复杂，其也需要进行合理的税收筹划，并对过渡期的税务政策进行充分的学习。根据房地产企业自有的项目具体开发情况，进行合理的税务预测，选择适应本企业的计税方法，选定符合要求的上下游合作单位，取得可抵扣的增值税专用发票，从而有效地降低企业的整体税负。
二、“营改增”对房地产企业税务筹划的影响
（一）税负水平的影响
根据国家税务总局2016年3月31日发布的《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》，确定了房地产开发企业一般纳税人在2016年4月30日之前开工的房地产老项目，可以选择简易征税和一般计税两种方式进行增值税预缴和申报。2016年4月30日之后开工的新项目必须选择一般计税方式进行增值税预缴和申报，小规模纳税人以简易征税方式进行增值税预缴和申报。
选择简易征税方式的房地产企业，假设其所售房价为100万元，原先缴纳营业税5万元，“营改增”后，房地产业的增值税征收率为5%，则增值税计算为100/（1+5%）*5%=4.76（万元）。且公告中规定在收到预收款时先按照3%的预征率预缴增值税，因而选择简易征税的房地产企业较之前的营业税明显地降低了税负。
选择一般计税方式的房地产企业新项目，增值税实际税负取决于可抵扣进项税额发票的取得情况。因而房地产企业需要对增值税发票的取得进行科学管理，确保房地产项目开发所对应的成本费用可以进项抵扣，从而达到减少税负的目的。
对于可选择简易征收和一般计税两种方式的一般纳税人的房地产老项目，需要根据项目自身的已售部分，及未来可取得的进项抵扣金额进行科学的测算，比较哪一种计税方式的整体税负对企业更为有利。例如，选择一般计税方式，企业需要与原有供应商进行充分的协商沟通，确保未来结算的成本费用均可以取得增值税专用发票，才能计入增值税进项可抵扣税额，从而落实企业整体税负的变化。
（二）盈利水平的变化
增值税作为价外税，相对于营业税减少了中间环节的重复征税问题，对房地产企业整体来说，可以起到减少税负的作用。对于选择简易征收的房地产企业，增值税作为价外税在减少企业实际销售收入的同时也减少了流转税额，在相同的房价下，两种计税方法的毛利相同。对于一般计税的房地产企业，项目整体的税负取决于可抵扣进项税额，即成本费用相应可抵扣增值税发票的获取，可抵扣进项税额发票的取得直接影响企业整体的利润水平。另外“营改增”后土地增值税清算时，将以不含税的收入与成本费用计算，需要对销售定价进行合理的测算，避免土地增值税税率临界点，造成企业净利润的变化。
（三）企业财务管理的变化
首先，增值税专用发票可以作为企业的进项税额抵扣，因而需要房地产企业加大对增值税发票的管理力度，对不可抵扣的或抵扣额度小的项目要充分的学习和掌握。其次，“营改增”对房地产企业的会计核算提出了更高的要求，营业税的会计科目设置相对简单，而“营改增”后企业需要根据不同的业务增加会计核算科目，对不同的涉税业务进行区别核算。因而，房地产企业需要对财务管理人员进行系统的培训，对房地产企业使用的财务核算系统也要进行相应的升级处理。因增值税专用发票在企业取得后180天内需要进行认证才能抵扣，因而需要由专人负责建立详尽的发票台账，及时认证，确保取得的专业发票可按期抵扣。
三、“营改增”政策后房地产企业税务筹划的应对措施
（一）政策过渡期选择合理的计税方式及合理定价
“营改增”政策虽然已正式推开，各项执行细则也在逐步地颁布，但因房地产项目的开发周期较长，涉及的范围广，对一般纳税人在过渡期存在的两种计税方法，如选择了简易征收方式，在36个月内不能更改。因而。房地产企业应根据项目自身的实际情况，进行准确的测算，比较实行不同计税方法给企业带来的税负变化，确定合理的计税方法。对于开发周期较长有可能更改为一般计税方式的项目，在简易征收阶段需要做好变更计税方式的相关准备工作，对于后续可以抵扣的成本费用支出，特别是使用周期较长的权益性资产购入，应尽可能取得增值税专用发票，并及时认证计入进项税额可抵扣金额，便于更改计税方法后可以抵扣进项税额。房地产企业对产品的定价也要进行合理的测算，特别是项目整体的土地增值税的测算，需要规避土地增值税税率的临界点，合理调整价格，不能盲目地向消费者转嫁税负而增加了项目整体的税负，从而降低了房地产项目的整体利润率。
（二）加强成本费用管理、提高进项抵扣金额
“营改增”政策实施后，采用一般计税方法的房地产企业，需要对上下游合作单位合理合规的取得相应增值税专用发票进行增值税进项税额的抵扣。因而，房地产开发企业要加强增值税发票的发票管理、首先在材料供应商的招标采购阶段，就需要财务人员的介入，提前进行税票事宜的沟通，严格要求供应商具备相应的资质，及时开具可进项抵扣的增值税专用发票。其次，对施工单位资质也需进行提前审查，选取具有增值税一般纳税人资格的施工企业，确保及时取得增值税专用发票。最后，应根据合同实际执行情况及付款节点，严格要求供应商及时提供可进项抵扣的增值税专用发票，尽量做到合同签署方、发票提供方及收款单位三者一致，并加强工程合同决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，在项目竣工验收时，及时完成会计核算的要求，做到销项税额与进项税额抵扣相匹配。
（三）加强税票内部控制，提高财务管理水平
针对“营改增”政策对房地产企业所带来的涉税风险问题，首先要对企业的全体员工进行增值税方（下转第页）（上接第页）面的相关培训，使企业的各相关部门，如销售部门、招标采购部门、项目施工相关人员，以及行政管理部门对财务和税务的相关知识都应有所认识。在实际工作中加强增值税票的内部管理，对增值税发票的领购、使用、作废、传递、保管、缴销、认证等过程，按国家有关发票及增值税发票管理的法律法规严格执行。对不可抵扣项目要进行针对性的学习，通过具体的实例充分掌握增值税发票的各项管理要求，避免取得不可抵扣的发票或因管理不善造成发票遗失、损毁等问题。房地产企业应对取得的可抵扣增值税专用发票，实施专人保管，建立详细的登记台账，对财务会计人员进行相应的培训，对财务核算系统进行相应的科目更新和升级，提高财务核算水平，对房地产项目的整体税负进行合理的测算比较，对相应政策的变动及时了解掌握，并积极采取应对措施。提前做好增值税的申报准备，及时准确的进行纳税申报，避免税务风险。
（四）企业发展战略调整，优化产品结构
在目前的宏观调控大背景下，房地产开发企业的税负将很难通过单纯的提高售价来转嫁给消费者，因而房地产开发企业有必要增加多元化的产品组合策略来有效地降低整体税负，如商业地产的定价权较灵活，可以实现税负转嫁。“营改增”政策对新老房地产项目不同征收税率的规定，需要企业根据自身项目的实际开发进度选择适当的计税方法，对同一地块的不同产品，需要进行成本费用的合理分摊，使得收入与成本费用相匹配。房地产企业在“营改增”的背景下，可以考虑自身的战略转型，调整目标客户群体及产品定位，优化企业的产品种类和结构，根据市场需求向多业态发展，实现企业战略转型，从而降低企业税负。
综上所述，增值税的实行在总体上可以对房地产企业起到减税的作用，但由于房地产企业项目建设自身的特点，且无法确保可抵扣进项税额的取得，因而需要房地产企业积极应对“营改增”政策带来的财务管理及税务方面的变化。提高企业财务核算水平，加强增值税发票的管理，科学测算企业的整体税负，合理选择适合本企业的计税方法。努力做到既满足税务征管要求，准确核算、及时足额申报增值税，也能做好增值税的分析与筹划，避免政策变动及管理不利对企业造成税负增加。
（作者单位为上海莉源房地产开发有限公司）
参考文献
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