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城市小区停车位权属的法律问题研究

许丽娟
[摘要]城市小区停车位权属及其收益归属问题日益成为小区矛盾的焦点。从法律法规层面对小区停车位存在的问题及成因进行科学分析，完善相关制度性立法，对解决小区车位权属纠纷具有重要的意义。
[关键词]停车位；性质；权属
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.177
目前，城市小区停车位权属及其收益归属问题日益成为小区矛盾的焦点。从法律层面探寻小区停车位的权属规定问题，有助于明确城市小区的车位权属，塑造和谐健康的小区环境。
1城市小区停车位权属存在的问题
小区停车位权属问题不明，就无法准确区划小区车位的性质，并明确其归属权限。明确城市小区停车位权属的问题，是解决城市小区车位矛盾的关键点和切入点。
1.1专有、共有和约定之争
城市小区停车位主要有地下停车位、地下车库、地面停车位、地面车库、架空层车位、人防工程车位、楼顶层车位、机械车位等形式。对于这些停车位的权属问题，在实际操作层面，因停车位的性质不一样，按照《物权法》第74条规定，造成了车位的权属划分存在较大的争议：一是小区的停车位均属于小区整个建筑本身，车位应当归开发商所有，开发商通过售卖实现小区业主对于车位的所有权；二是为了确保小区业主的优先使用，防止“天价车位”的出现，将小区车位全部定性为业主共有，开发商售卖时有明确权属的情况下，可以通过权属购买实现业主共有；三是超越小区停车位的专有和共有之争，便于实际操作，提出来可以由当事人（主要是开发商和业主）进行约定来界定小区车位的归属问题。
1.2停车位性质：民用和国防之争
依据《人民防空法》第5条“谁投资、谁受益”的相关规定，车位是开发商投资建造的，权属应归开发商所有，开发商可通过售卖、租赁实现小区业主的所有和使用；但是人防工程又具有公共的性质，应归国家所有。可见，小区内任何车位都存在战时作为国家战争军需资源被无偿征用的可能。因此，小区停车位就兼具双重属性，既是民用又是军用的。参照《人民防空法》对地下人防工程战时归国家所有，平时为经济建设和人民生活服务军、民两用的原则，小区不仅是地下停车位，甚至是所有停车位应确保国家战时优先使用，其所有权应归国家所有，开发商和业主只能取得车位的使用权。
1.3新型停车位归属界定之争
小区新型停车位，主要是指新开发的楼房顶层车位和机械车位。对于新型停车位的性质，既是物权法规定范围内的，又是物权界定比较模糊的部分。楼房顶层停车位是充分利用小区建筑的空间开发的停车位，作为整个建筑物的公共组成部分而存在归业主共有；但是顶楼空间一般在开发商售卖时就把楼顶的使用权（因公共活动需要的部分除外）作为业主专有让渡给顶楼业主使用，造成了架空层车位的性质之争。同时，机械车位因其具有流动性，无法进行不动产确权登记。因此，在权属不明的情况下开发商和业主均不愿意冒风险采用该种车位。
2小区停车位权属问题的成因
围绕小区停车位权属的问题，由于现行法律规范的缺失或不甚明确，导致了各地法院判决案例五花八门。
2.1停车位权属的适用法规理解多元化
《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”一方面，立法取向的明确化，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，意味着保护业主的权益优先。另一方面，对开发商权益的一定限制，开发商无权自主决定用于停放汽车的车位、车库的权益分配。而且，本条对开发商有一定的强制性。意味着只要小区业主未以明示的方式放弃权利，开发商就无权将建筑区划内规划用于停放汽车。另外，《物权法》第42条规定因公共利益需要，可以依照法律程序征收个人的房屋及其他不动产，《中国人民防空法》对地下人防工程在战时的使用方面，也作出可无偿征用的规定。这造成了小车位的权利的归属理解分歧。
2.2停车位的上位法和地方法规衔接错位
关于小区停车位的权属的规定主要集中在《物权法》第74条，其关键点在于规定建筑区划内的停车位首先满足业主需要，归属问题可约定，小区公共部分的停车位属业主共有。作为上位法的《物权法》，并没有明确小区车位的权属问题，只是在确保业主需要的前提下，仅仅明确了小区建筑的公共部分停车位为业主共有，强调权属问题的解决方式可以通过约定实现，并未对权属问题有明确的规定。这造成了地方性法规按照小区停车位的自己定性，出台约定的指导性意见，形成了约定的多元向度，法院判决也是各有千秋。例如，《深圳市房地产开发项目停车建设及处分管理办法》（草案）中，就将配建停车位的权属划归全体业主，而增设停车位的权属则为开发商所有。
2.3法律法规滞后于小区停车位发展需要
小区新型停车位的出现，缺少立法的定性和指导性法规保护。因新事物的出现尚需研判，《物权法》尚未对新型停车位的物权、产权进行明确的定性，导致了地方性法规立法因不能无上位法依据，又不能擅自定性，导致了地方性法规暂时无法对新型停车位及时作出立法。这造成了城市小区停车位的立法滞后、法规内容多样、法院判案结果有可能大相径庭。
3小区停车位归属權问题的完善立法建议
停车位的产权归属，可谓众说纷纭。这一涉及社会、法律两个层面的问题，引起了政府、学界和民众的广泛关注。小区停车位所有纠纷的重点在于小区车位归属权与使用权不明确，实现小区停车位的权属问题科学划分，笔者认为可从以下3个方面入手进行立法。
3.1增强小区停车位定性的可操作性
城市小区停车位的性质和权属问题紧密相关，车位性质在某种程度上决定了车位的权属。小区停车位的性质多元化、复杂化倾向越来越明显，小区新型停车位的出现，更加强化了这一趋势。如何确保业主在正常使用车位的原则下，化繁为简、清晰明确、精准到位对小区停车位进行性质划分，进而明确其权属约定，可考虑将小区停车位定性为建筑区划内和建筑区划外两类，建筑区划内的由开发商负责投资管理，业主通过不高于成本价50%，通过约定合同购买实现权属；建筑区划外的停车位，由全体业主共有，委托物业公司或者业主委员会负责管理其成本和收益。
3.2立法确保业主全面掌握停车位信息
城市小区业主和开发商之间对于小区停车位信息存在不对称，为便于业主对于车位权属情况的科学决策，可通过立法建立小区停车位信息公开制度，确保业主在全面掌握小区停车位基本信息的情况下，作出科学的判断和理性的选择。通过对业主公开小区建筑规划附图，定时公布小区车位售卖、租赁的使用情况，使开发商和业主之间实现对小区停车位的信息共有，实现小区停车位权属的让渡和分割。
3.3明确将小区停车位纳入政府不动产登记
城市小区停车位种类较多，且在不断拓展停车的范围，创造新型停车平台，在客观上要求必须明确界定车位的产权、物权、物役权。将城市小区所有类型的停车位均纳入不动产登记中来，对其产权归属进行不动产登记，特别是对机械性停车位等新型车位建立灵活的可申请撤销的不动产登记制度，能够促进城市小区停车位的健康良性发展，优先满足小区居民的停车使用，缓解车位矛盾之争。
参考文献：
[1]王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社，1997.
[2]戴丽霞，陶玮玮.关于我国商品住宅小区停车位权属问题的法律思考[J].法制与社会，2013（15）：68-69.
[3]徐福山.商品房小区的停车位权利归属问题研究[J].经济研究导刊，2016（26）：148-150.

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