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车位归属法律问题研究

【摘要】小区车位、车库的归属是现代建筑物区分所有权制度中的重要问题，它不仅仅关系到小区居民的切身利益,也是城市化进程中必须面对的一个关键问题。在我国物权法制定过程中以及物权法颁布后，这也是热点问题之一。在商品房小区中，随着车辆的剧增，加之停车位、车库的资源有限，使商品房小区的车位、车库成为一种稀缺的资源，开发商、物业公司、业主为之产生很多的矛盾。《物权法》对车位和车库的产权归属作了规定，但是《物权法》的规定过于原则，对建筑区划内的车位、车库产权归属并没有完全彻底明确，使得开发商和业主的利益仍处于一个不明确、不确定的状态，在司法实践中也给法官判案带来一定困扰。关于商品房小区车位、车库产权归属，学者们有不同看法。业主、物业公司与开发商又站在各自立场上对小区车库归属有着不同的想法。这样既不利于房地产市场的健康发展，也不利于和谐社会的构建。科学合理的界定车位、车库产权归属，既要保证业主的利益不受侵犯，又要保证开发商在小区内修建足够的车位、车库，以适应汽车数量的激增，从制度上根本性的加以规[来自wWW]范是当前一个重要的任务。
【关键词】车位；所有权；法律性质；完善
一、小区车位、车库的界定和法律性质
1、小区车库的分类及界定
小区车库，又称之为小区停车位，其权属的确定直接关系到业主、开发商之间的利益以及小区内业主生活和工作的便利及安全。要明确小区车库的权属，前提条件必须先明确小区车库的性质。从我国当前的现状来看，小区车库主要有三种形式：第一种形式为独立车库。这是在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，四周范围明确，具有独立的入口，已成为与住房相区别的、独立的特定物。第二种形式为地面停车位，这是在小区的空地上由小区的物业公司划出的专门的停车位。第三种形式为架空层停车位，这是在小区每幢楼房下的地下一层修建的停车位。
2、小区车库的法律性质
关于小区车位、车库的法律性质，很多法学家各执一词，提出了各种不同的学说，但是细究这些观点他们都只是从某个侧面分析界定车位库的权利归属, 但都没有很全面的涵盖车位库的所有形式。理论的纷争和实践的争议都表明, 车位库的权利性质和权利归属涉及到房地产开发商、全体小区业主、小区物业管理单位等的切身利益, 必须明确具体的规则。只有明确小区车库、车位的权利性质和权利归属，才能够解决存在的冲突。
二、我国小区车库所有权归属争议产生原因
1、我国小区车库归属现状
从目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属使用，有的是业主购买、有的是开发商附赠、有的是业主承租的，一般都有合同约定。故《物权法》基于对已经存在的地方性法规和实践做法，以协调兼顾业主和开发商利益为出发点，最终采纳了约定归属说的观点。其理由有以下几点：第一，遵循私法自治的体现。《物权法》作为财产归属与利用的基本法应遵循这一原则，本条对车位、车库的归属应当根据约定确定的规定正是体现了司法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商，同时也最有利于争议的解决。第二，符合市场经济的内在要求，通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在车位、车库归属上实现各方利益的最大化。第三，有利于对车位、车库有效利用和管理，可有效缓解当前车位、车库紧张与停车难的局面。
2、造成小区居民“停车难”的原因
一是城市居民小区停车位从整体上无法满足居民的停车需要。据有关专家调查天津市目前有七成以上小区存在机动车停车难的问题。二是，有些小区的居民虽然有位停车，但需向开发商或物业管理公司支付高额的停车费。据报载，北京、上海等地的停车位价格最近一个时期也都大幅上涨，部分停车位价格已经远远超过同地段的房价。小区停车越来越难导致了业主、开发商、物业公司之间的纠纷越演越烈。这些纠纷主要集中于小区停车位、车库属于业主共有还是开发商所有，物业管理公司是否有权收取停车费等问题，也就是小区车库的归属问题。
3、居民小区内供业主停车地方的主要方式
一是占用小区道路或占其他场地的地上车位。《物权法》第七十四条第三款明确规定其属于业主共有，故在土地使用权转移给业主时一起转移。这其中应当包括架空层车库。这类车库是为了空气流通和防止潮湿, 在高层建筑物的地上一层建的开放式车库。二是、封闭的独立车库，是开发商在非业主共有的土地上独立兴建的专用停车场所, 具有构造和功能上的独立性, 可以作为独立物出售或出租。三是、属于小区主建筑物的配套设施的地下车库。
三、小区车库归属现状及我国法律规定
我国2007 年10 月1 日实施的《物权法》第七十四条对小区车位、车库归属作了规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
四、我国物权法关于小区车位归属存在的问题及完善建议
1、实践中的小区车库归属适用《物权法》中出现的漏洞
1.1 小区车位、车库归属不清晰
在现实生活中，小区所有业主并不一定都需要车位和车库，将建设小区车位和车库的资金投入全部由所有业主分摊并非符合全体业主的意愿。当开发商不将车位和车库投资分摊在商品房建筑物总面积中，则车位和车库的建造需要额外投资，在这种情况下将车库一律归全体业主所有，也有失公平。但是又会出现另外一种情况，小区车位、车库的投入是否算入商品房出售价格之中，业主根本没有知悉的可能，且很难举出证据证明。当开发商既算入了商品房总价格，又将车位、车库卖于独立的业主，这时的权属如何确定。《物权法》第七十四条没有明确。
1.2 满足业主需要的规定过于原则化，不具有可操作性
在一般情况下，开发商在出售商品房时都会同时将车库出售或者附赠、出租，而业主在购买商品房的同时并非一定具有购买车库的经济能力和现实需要。在多数业主不能同时买房又买车库的情况下，开发商必然会将车库出让，甚至会卖给非业主。在这种现实情况下，首先满足业主的需求是与现实相脱节的。而且首先满足业主的需求如何定量也是一个难题，是要求每户一库还是几户一库，都需要法律明确规定。如可以实行小区车库的预购制度以及业主享有优先购买权等。
1.3 按照约定确定车位、车库归属不利于业主利益的保护
因为实践中开发商与业主的地位不对等。当今的房屋买卖合同大多是格式合同，或者具有格式合同的性质。房屋买受人只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同，而没有多大余地进行协商。同时，在商品房建设、出售中相关的法律文件房屋买受人是不可能获得的，开发商将其作为商业机密并不向买受人出示。在产生纠纷后业主的举证能力十分有限，而开发商占据绝对证据优势。开发商有多种途径证明其对小区车库拥有所有权。《物权法》第七十四条规定车库归属通过约定的方式，虽然是对当事人双方意思自治的尊重，但是在双方当事人地位不对等的情况下，一旦发生纠纷将不利于业主利益的保护。
2、完善我国相关立法的建议
2.1 应规定开发商必须修建适当的停车位
推动规划停车位配比度的提高，争取住宅小区按照1 ：1 配比。房地产开发商在开发修建区分所有建筑物时，如果规定必须按照一定比例修建足够的停车位，并且需要修建一定数量的公共停车位，那么，在我国小区停车难问题势必会得到解决。在规定开发商的此义务时，必须同时规定开发商若违反该义务需要承担的法律责任。规划停车位配比度时，比例不宜过低，要具有前瞻性，从目前看，中[来自www.LW5u.coM]、高档小区至少应按照1：1 的比例配比，因为现在已经出现了一定比例的每户有2 台车的情况，若配比度规定的过低，随着经济的发展，有车族越来越庞大，也许又会陷入新一轮停车难的危机中。
2.2 明确规定小区业主以外的其他任何人拥有小区停车位的所有权和使用权不能超过一定的比例
《物权法》第74 条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”由《物权法》及其司法解释可知，我国法律和司法解释并没有规定小区业主以外的其他任何人拥有小区停车位的所有权和使用权的比例。这样容易产生的弊端是无法避免小区业主以外的其他人对小区内停车位所有权的垄断，进而向业主收取高额垄断费用和获取垄断利润。如果开发商没有按照配建比例将车位、车库处分给业主而是向小区业主以外的其他任何人出售或出租停车位，则侵害了业主的利益，业主大会或者业主委员会应该有权代表全体业主追究开发商的责任。
2.3 明确规定小区停车位分为专用停车位和公共停车位
专用停车位归属于小区全体业主专有使用，公共停车位归属于小区全体业主临时使用和小区业主以外的人来访时使用。专用停车位的取得方式按照现行的《物权法》及其司法解释规定的取得方式取得就可以，而对于公共停车位，则要明确规定，要优先让小区内没有专用停车位的业主停放，但应收取一定的费用，对于临时来客需要在公共停车位停车，收费标准应定的比小区内的业主稍高，所得的利益应当归属于小区的全体业主。
2.4 建立停车位登记制度
目前，我国部分有产权证的车库都是有明确四至的封闭性的空间，并且层高大于2.2 米，而停车位基本上是没有产权证的，并不是停车位不具有拥有产权证的条件，而是因为现实的立法严重滞后。我国现在的房地产登记制度虽然在不断地完善，但不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在小区停车位权利归属上并未发挥太多的作用。因此，在登记制度上，笔者认为：第一，无论是地上停车位还是地下停车位，都可以在业主所取得的土地使用证上面加以注明，因为其权利的来源为土地使用权。这样注明，可以表明地面和地下停车位与土地使用权之间的关系，使得其权属问题更加清晰化；第二，尽快制定不动产登记法，这样能够对车位进行有效管理。“所有权具有物权的一切法律特征，它是最主要的基本的物权。”停车位一旦具有产权证书，则可以行使充分的物权。
2.5 充分利用人防工程修建地下车库，节约地面空间，以解决人地矛盾问题
随着人口不断地增多，人均占有土地面积相对减少，因此，充分利用地下空间修建停车位、车库，能够缓解人地矛盾，而利用已有的人防工程修建车位、车库，又能节约成本，可谓一举两得。即使国家不享有所有权，这也不会影响到国家安全，因为国家在需要时可以基于公共利益对地下人防工程进行征收征用。明确哪些人防工程不归国家所有而归投资者所有，会提高投资者投资的积极性，投资者如果积极、主动地利用人防工程修建地下车库，那么会节约地面空间，能更好地解决车位不足问题。

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