二手房交易流程.doc

武汉市二手房个人交易流程
一、交易流程及风险提醒
简约流程如下：
买方征询选定房源——买卖双方达成意向签订房屋买卖协议——买方与银行签订按揭贷款——网上签约（登陆，点击二手房个人网上协议登记备案，填写相关信息，点击保存，系统生成的协议编号）——办理过户(提交协议编号、房屋所有权证、买卖双方身份信息、婚姻状况证明、户口本（这些资料是核对原件收取复印件）)——缴纳税费——取得权利证书后办理产权转移过户手续 ——打余款完毕交易  （银行发放按揭贷款）

(1)买方征询选定房源
 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，规定卖方提供合法的证件，涉及房屋所有权证书、身份证件及其它证件。保证房源可出售性和真实性，从源头上保障买方的交易安全。 
风险提醒：买方在交易前一定要查看房产证等原件，避免“假房东”诈骗。 
 (2)签协议  
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖协议(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖协议。
假如委托中介，买方与居间方(中介方)的书面委托协议，应明确相应的权利和义务，居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。
风险提醒：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐患。如出售方尚未还清贷款，首付款应在中介公司的陪同下用于还贷。
(3)银行贷款
对贷款的买方来说在与卖方签订完房屋买卖协议后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以拟定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完毕产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
风险提醒：签定贷款协议时选择的还款方式一定要符合自身，避免此后不能准时还款影响资信。银行在交易中心过户后见他项权证后放款，放款应为出售方的专用帐号，警惕放款在中介公司或者其它帐号上的违规行为。 
申请还款。提前还贷是需要预约的，申请还款要准备好还款所需材料。   
风险提醒：银行对于还贷预约时间的限制有所不同，还贷完毕后取出他项权证，方能去交易中心注销抵押。出售方还清贷款后，去交易中心抵押登记注销后7个工作日内，方能进行权利转移(过户)。 
风险提醒：抵押注销后应及时去交易中心过户，尽快的收回房款，以免节外生枝，例如实行新的税费政策而导致更多税费支出。
(4)办理过户 
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面批准的情况拒绝申请，严禁上市交易
风险提醒：要确认出售方的抵押是否注销，否则无法过户。
(5)缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。
附个人购买或转让住房交易税费一览表

(6)办理产权转移过户手续 
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证告知单到发证部门申领新的产权证。自送件之日起最快7个工作日后领取新产权证以及抵押凭证他项权利证明，此证交付银行后方能放贷。
风险提醒：收件收据是领取产权证的合法凭据，此时房屋已过户给买方，但尾款尚未收回，风险无疑在卖方，因此收件收据最佳交由中介公司或者银行代为保管。收件收据保管人代为领取新产权证，待买方支付尾款办理好交房手续后交付给买方，保障卖方顺利回收尾款。 
(7)打余款完毕交易   
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖协议所有履行完毕。
买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割，涉及维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。
风险提醒：房屋内如有户口，应以书面的形式约定在具体时间内迁出，并制定违约罚则。
二、二手房交易如何才干把好关 
其实，二手房收房更应严把关。由于，二手房交易的对象都是散在的个体，稍有不慎更易引发纠纷和后遗症。二手房收房，如何才算把好关?
1、设施设备细清点 
假如购买的二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖协议时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标记清楚。交房时，买家可严格按照协议约定的清单一一核查。
2、费用要结清   
买家在收房时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，涉及水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，双方才可办理相关的过户手续。否则，买家将有承担不必要费用的风险。
3、户口须迁出
 假如前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，在二手房交易中并不少见。其实，想防止此类问题很简朴。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖协议的约定追究卖家责任。
4、质量问题细排查
由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损;天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等;水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。假如所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明因素，拟定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。 
5、收楼证明备齐全
对于一些数年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清楚地知道业主是否曾缴交过，以免导致自己的损失。