太平半岛休闲度假村项目建议书.pdf

,太平半岛休闲度假村项目建议书 太平半岛休闲度假村 项目建议书 ,太平半岛休闲度假村项目建议书 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排 第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划 第十一章、结论 ,太平半岛休闲度假村项目建议书 第一章 项目概述 一、项目背景 由于以前的道路闭塞，使得龙门乡成为游客望尘莫及的仙境，随着 S322 省道的开通，黄山区龙门乡成为了一个交通便利，旅游资源丰富的乡镇，为加快龙门乡的旅游资源的开发，带动龙门乡经济的增长，由龙门乡政府牵头，招商引资，把龙门乡打造成一个旅游度假，观光游玩的风景区。凭借着龙门乡得天独厚地理位置和优美的环境，开发项目定会商机无限。由某置业有限责任公司承担太平半岛休闲度假村的开发项目。二项目历史条件 1 宗地简介 宗地位于黄山市黄山区轮渡村，规划用地性质为商业服务用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积 15367.66m2。宗地与 322 省道接壤，三面环湖（太平湖），一面临山，交通便捷，风景秀美。,太平半岛休闲度假村项目建议书 2 项目概况 宗地由黄上市黄山区龙门乡政府与某置业有限责任公司与 2012 年签订合作协议，某置业有限责任公司随后取得国有土地使用证。三、项目建设单位 1 项目公司名称：某置业有限责任公司。2 公司经营范围：规划范围内从事旅游开发房地产销售。3 项目建设规模和建设内容：,太平半岛休闲度假村项目建议书 该项目开发建设总建筑面积约 8536.78 平方米。建设内容为旅游度假别墅和配套设施。该项目由某置业有限责任公司投入全部建设资金。第二章 项目名称和选址,太平半岛休闲度假村项目建议书 一、项目名称：太平半岛休闲度假村项目。二、地理位置：该项目位于黄山区轮渡村。三、项目占地面积：占地面积约 22 亩（14430.18 平方米）。四、项目用地现状：项目用地范围内为森林。第三章 项目规划建设方案,太平半岛休闲度假村项目建议书 一、项目建设内容：该项目建设内容为旅游度假别墅和配套设施等。二、项目初步规划设计方案 1 规划建设用地面积：14430.18 平方米。2 总建筑面积：8536.78 平方米。3 居住建筑面积：5742.72 平方米。4 配套公建建筑面积：678.56 平方米。5 非配套公建建筑面积：2115.5 平方米。6 建筑高度：高度控制在 12 米以内。7 居住总人口：约 50 人。8 居住总户数：约 17 户。9 建筑层数：2-3 层。10 绿化率：36.36。三、项目规划设计特色。1 规划设计：规划设计上拟聘请安徽省建设工程勘察设计院参与“太平半岛休闲度假村项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。该项目力求吸收当今国际,太平半岛休闲度假村项目建议书 先进的建筑艺术，体现太平湖风景区风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合黄山市黄山区总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。2 设施、设备、材料：该项目建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。3 绿化：该项目力求在项目周围建设生态景观设施，为入住别墅各级客户提供天然、优雅、舒适、安逸的居住氛围。第四章 项目建设条件,太平半岛休闲度假村项目建议书 一、地理条件：太平半岛休闲度假村项目太平湖位于黄山北大门仅需 20 分钟时间，到合肥由合铜黄高速 3 个小时，而从杭州到太平湖也只要 4 个半小时，黄山则与太平湖相接。随着 S322 线的建设开通，太平湖必将迎来一个旅游的大好时机，龙门乡是太平湖旅游资源最多、生态环境最好的乡镇。太平半岛度假村正位于太平湖畔的龙门乡，项目西侧紧邻 S322 省道东临太平湖，交通便捷环境优美，未来是人们休闲度假、健身养生的绝佳场所。二、市政条件 该项目毗邻 S322 省道道路条件已满足，但是由于该项目远离城市，饮水及排水设施等没有供应，将会在本项目中建立独立的饮水与排水系统，所以市政条件将会同期得到改善。第五章 物料消耗与供应,太平半岛休闲度假村项目建议书 一、建筑材料 该项目建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，该项目 所需的主要建筑材料估算为：钢材：600 吨 水泥：1700 吨 木材：50 立方米 二、主要设备 该项目设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：供水系统、排污系统、消防灭火设备、排风、送风系统、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。三、水、电、气、热供应 根据初步计算，该项目”水、电、气、热等用量为：1 用电量：60 瓦/平方米，则预测项目用电量为 480 千瓦。2 用水量：按 2 升/平方米 日，用水量为 16 立方米日。3 热力量：按 80 大卡小时 平方米计算，则预测用热量为 64 万大卡小时。,太平半岛休闲度假村项目建议书 第六章 环境保护,太平半岛休闲度假村项目建议书 按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”，建设项目要采取严格的环境保护措施。该项目对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和黄山市的环境保护法规。环境保护措施如下：1 污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，几种输送到项目的独立的污水处理设备处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和黄山市的有关规定和标准。2 生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。3 噪声：噪声污染源主要是污水处理设备和取水设备等，拟优先选择低噪声的设备。4 汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车位保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和黄山市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。第七章 项目建设周期与日程安排,太平半岛休闲度假村项目建议书 一、建设方式 该项目建设按照安徽省黄山市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的监理单位进行监理，确保施工质量为优良。二、建设进度安排 该项目总建筑面积约为 8536.78 平方米，预计建设周期为 2 年，即从 2013 年到 2015 年为建设期，项目建设实施进度为：1、2013 年 8 月之前完成前期准备工作。主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。2、2013 年 8 月至 2015 年 8 月为施工工期，竣工验收。第八章 经营管理方式,太平半岛休闲度假村项目建议书 一、经营设想 1 该项目拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。2 该项目建成后将吸收国内的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。第九章 投资估算,太平半岛休闲度假村项目建议书 一、成本构成 宗地占地 22 亩，为商业服务用地，成本由以下几块构成：1 土地费用 小城镇建设费用：1 万/亩 22=22 万元 农民与乡镇补偿费用：2 万元/亩22=44 万元 总计：投入土地成本 66 万元 2 土地出让金 土地出让金：10.5 万/亩22=231 万元 3 其它投入 二、项目设计 方案 A 以 0.45 容积率做中高档旅游度假项目预计，计容建筑面积为：14430.180.45=6493.58 m2 销售按 1 万元/m2 计，5742.721 万元=6493.58 万元 方案 B 以 0.8 容积率做中低档旅游度假项目预计 14430.180.8=11544.14 m2 销售按 5500 元/m2 计，11544.145500=6350 万元 三、成本测算：,太平半岛休闲度假村项目建议书 A 以方案 A 设计 1 固定成本 项目总额（万元）标准 1）土地费用 66 万元 2）土地出让金 231 万元 3）建安费用 6493.584000=2600 万元，按建安平米造价 4000 元/m2 4）勘测费 5）设计费 6）可研方案咨询 7）执照费 8）规划方案咨询等预计为 100 万元。9）基础设施及室外园林绿化 1200 万元 10）其他费用 100 万元 固定成本合计 4300 万元 2 经营成本 项目 总额（万元）标准 经营成本暂按销售额2%=6493.582%=130 万元 合计 130 万元 3 毛利：销售额-固定成本-经营成本 =6439.58-4300-130=2100 万元 ,太平半岛休闲度假村项目建议书 B 以方案 B 设计 1 固定成本 项目总额（万元）标准 1）土地费用 66 万元 2）土地出让金 231 万元 3）建安费用 11544.142500=2886 万元，按建安平米造价 2500 元/m2 4）勘测费 5）设计费 6）可研方案咨询 7）执照费 8）规划方案咨询等预计为 100 万元。9）基础设施及室外园林绿化 1200 万元 10）其他费用 100 万元 固定成本合计 4583 万元 2 经营成本 项目 总额（万元）标准 经营成本暂按销售额2%=63502%=127 万元 合计 127 万元 3 毛利：销售额-固定成本-经营成本 =6350-4583-127=1640 万元 ,太平半岛休闲度假村项目建议书 第十章 项目经营策划,太平半岛休闲度假村项目建议书 一、调查区域 本区域内在售旅游度假项目主要分布在太平湖码头、太平湖大桥附近，分布不均匀。二、旅游度假市场需求分析 随着经济的发展，我们的生活环境不断的被破坏，近几年来的雾霾、沙尘暴、水污染等威胁到我们的健康，所以风景区的旅游度假别墅已成为我们的首选，本项目与经济发展比较快的浙江、上海、苏州、南京等城市比较近，并且交通方便，市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次：1 国内购买群体 1.1 中资企业家、高级经理人及 IT 业、金融业精英 这些行业的精英，积累了大量的财富，追求生活的品位和质量，改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式别墅。1.2 私营企业业主 国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档别墅的购买者。三、项目优势 目前影响别墅项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从 本项目本身因素看，影响项,太平半岛休闲度假村项目建议书 目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而本项目地理位置完全具备上述条件。从近期别墅项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。1 周边环境 黄山区是镶嵌在安徽省南部腹地的一颗璀璨明珠，全区面积 1775 平方公里，人口 16.2 万。境内南揽雄奇险峻的黄山，北卧碧波荡漾的太平湖，西临佛教圣地九华山，丽瀑幽谷随处可寻，茂林修竹葱茏全区，是一座融山水风光之精华，集自然景物之大成的天然乐园。独特的区位优势、悠久的历史文化、绝佳的生态环境、丰富的旅游资源、富饶的物产资源，孕育出这一方钟灵毓秀、人杰地灵的神奇土地。黄山区是“两山一湖”区域的门户客厅。205 国道、103、218、322省道、合铜黄高速公路穿境而过，与沿江高速和芜宁高速相连，乘汽车直达合肥、上海、南京、杭州、苏州、无锡、武汉等大中城市。2 交通的便利 本项目位于黄山区龙门乡，交通十分便利。公路：与 S322 省道相连，与国道 205 线、省道 103 线相邻，合铜黄、徽杭高速公路黄山区入口处直接黄山北大门旅游公路。距沿江高速 110 公里，距芜宁高速 150 公里。,太平半岛休闲度假村项目建议书 航空：距黄山机场 120 公里，可通往全国各大城市。铁路：距黄山站 120 公里。水路：距长江、贵池码头 110 公里，距千岛湖深渡码头 150 公里。便捷的交通，有利于东近长江三角洲的经济辐射，西接西部大开发的浪潮。3 旅游资源丰富 黄山区地处南方诸省入皖的要冲位置，是华东“四名”（上海名城、杭州名湖、苏州名园、黄山名山）国际旅游线的重要一极，是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）黄金旅游区的集散地和休闲度假中心，距离屯溪、芜湖、安庆等空港，京九、皖赣、沪铜等交通动脉，均不到 150 公里。黄山区旅游资源丰富，国内罕见。世界自然和文化双遗产地黄山就在境内，黄山脚下有太平湖、翡翠谷、黄帝源、神仙洞、翠微寺、飞龙瀑等自然人文景点 30 余处，国家森林公园、省级风景名胜区、自然保护区 4 处，是集名山、胜水、茂林、幽谷、奇洞、飞瀑于一体的旅游资源大区。国家级水利风景名胜区、省级风景名胜区太平湖，水域辽阔，水体清澈，湖光山色得天独厚，以轻柔、妩媚、静逸、幽远见长，人称“黄山情侣”、“江南翡翠”。立足区位、资源、生态优势，太平湖正在全面加快旅游度假区开发建设，积极申报国家级风景名胜区，到 2008 年将初步建成具有国际水准，集风景观光、休闲健身、商务会议、餐饮文化于一体的旅游度假基地。黄山区周边方圆百里之内，密布着世界文化遗产西递宏,太平半岛休闲度假村项目建议书 村、江泽民同志亲自命名并题名的花山谜窟、历史文化名城歙县、“活动着的清明上河图”屯溪老街、佛道教圣地九华山和齐云山等众多名胜。黄山区生态环境完好，物产丰饶。是首批国家级生态示范区、全国水土保持示范区，空气和水质常年达到国家一级、一类标准，森林覆盖率达75.6，太平湖风景区达到 95以上。全区物产资源极为丰富，是全省重点林业区县和三大毛竹生产基地之一，中国十大名茶太平猴魁的唯一产地和黄山毛峰的主产地，并且盛产香榧、干菇、瓜果、蔬菜、宣纸等 50 多种土特物产和 40 多种淡水鱼类，均为天然的绿色产品。而龙门乡在黄山区境内，位于世界自然与文化遗产地黄山北麓，距黄山太平索道 25 公里，与黄山区新城区紧紧相临，是黄山北大门。距佛教圣地九华山 120 公里，距黄山情侣太平湖 25 公里，安徽省两山一湖发展规划的重要组成部分。境内四周低山环抱，其间田畴平展，可利用的建设用地 16 平方公里，具有巨大的旅游接待空间。4 建筑设计 由于本项目坐落于风景区，为了与周围的风景相协调，拟将项目建筑设计成现代的风格。5 绝佳的环境 本项目建筑设计安徽省建设工程勘查设计院设计，本项目设 1 个车行出入口与外围道路相连，别墅区内主干道独立设置，保证人的安全，并在北侧设有一个统一的管理用房，方便管理，建筑单体的布置均充分利用地,太平半岛休闲度假村项目建议书 形的高差，为减少土方量，采用自由式的布局方式，实现山体、水体与建筑的互融，因地形的高差原因设计的建筑呈阶梯的布局方式。建筑采用外向型、道路设在组团中心，保证建筑与湖水的零距离，充分体现度假村的优美风景。6 户型设计 户型设计为阳台朝向湖面，客厅朝向湖面，主卧朝向湖面。户内设置影音室及健身房等。7 室内设施及功能 7.1 充分引入智能化概念。综合布结入户，预 IDD 电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，周界报警系统，密码防盗门，集中报警等 7.2 分户集中供冷（暖）便于自主控制温度。7.3 高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。8 物业管理 聘请黄山区知名物业公司进行管理。第十一章 结论,太平半岛休闲度假村项目建议书 某置业有限责任公司开发的太平半岛休闲度假村项目，既加快了黄山区建设的发展，又满足了黄山区日益增长的物质文化生活需要，同时也为美丽的黄山增加了一道风景。