云湖风景区管理方案.docx

连云港市徐圩新区

云湖风景区管理方案

江苏方洋集团资产管理部
2015.7

云湖风景区管理方案
一、云湖风景区概况
云湖风景区由云湖及云湖相连的蒿东河、通云河组成。总面积约1.5平方公里，水域面积836亩，驳岸总长7100米，其中云湖驳岸长3340米，湖心岛驳岸长960米。经过几年的建设，云湖风景区配套设施日益完善，并于2013年10月份获批省级水利风景区。
二、管理内容
1、风景区管理用房的维修，养护管理。
2、风景区公用设施设备的维修，养护，管理和运行服务。
3、风景区规划红线内配套服务设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等）的维修、养护和管理。
4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
5、交通、车辆行驶和停泊管理。
6、配合和协助当地派出所进行安全监控和巡视等护管工作。
7、消防管理。
8、其他特约服务。
9、物业管理档案、资料。
三、管理架构和人员配备、管理及物资的配备
1、管理机构成立的背景
云湖风景区目前存在多头管理，多个养护公司养护的现象，不同的养护公司交叉养护，经常出现互相干扰和互相推诿现象，养护效率低下。为统筹云湖风景区的管理，有必要成立一个统一的机构，进行统筹管理。
2、管理机构设置
根据云湖风景区的实际情况，从节省资金和便于管理的角度出发，设置云湖风景区管理处，一人多岗，重在管理。云湖风景区的管理实行项目经理负责制，实行年度目标责任考核。
云湖风景区管理处设置一个中心、三个班组，即：客户服务中心和工程维修班、秩序维护班、环境维护班，按照各自的分工负责本班组的工作。
机构设置图：
示范区规划建设局

江苏方洋集团资产管理部

云湖风景区管理处

环境班
工程部科
秩序部
客服中心

清洁管理
湖区管理
绿化管理
设施维修
设备管理
治安管理
车辆管理
文档管理
客户服务

3、管理人员配备
管理人员的配备坚持高素质、业务精的高层次配备原则；力求精干、高效、实用；热爱物业管理工作，有创新、奉献精神。
管理人员的配备分类和数量：
岗 位
岗位及人数
人 数
备 注
管理处
经理
1
全面负责公园的管理
客服中心
客服人员见文员
2
负责客服接待投诉处理并与接待办、规建局对接
工程部
主管
1
全面负责工程维修、装修
维修工
2
含电工、给排水工
环境部
主管
1
全面负责环境管理
保洁员
15
公园道路、水域、管理用房清扫等
绿化工
10
负责公园的绿化工作
秩序部
主管
1
全面负责安全、交通管理
秩序员

10
门岗、巡逻岗、消防员、车管员
合 计
43

四、各项管理具体实施方案
1、安保管理方案
风景区实行24小时值班巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件贵重物品出入公园登记制度等各项安全防范制度；制定护管人员岗位职责和切实可行的安全保卫工作程序，明确责任区域，注重技防和人防相结，各项治安防范制度落到实处，保障公园安全。
护管人员配备
公园的护管人员共配备11名秩序人员，其中主管1人，队员10人，值班分为早、中、夜三班，对公园实行24小时不间断管理，每班两人。
‚车辆管理
做好公园的停车规范管理，在入口设置禁鸣限速标志，对临时停车车位进行划线，使公园内车辆停放井然有序保障公园道路畅通。
ƒ云湖管理
白天加强云湖水面管理，禁止在云湖里钓鱼和洗澡等活动，及时发现及时劝离，对于不听劝离的，将报案处理。
2、环卫保洁方案
严格执行风景区环境卫生管理、卫生工作标准和员工考核制度，确保风景区常年干净整洁。环境部主管一天两次检查卫生工作质量，根据卫生标准对清洁工进行考核。结合风景区实际情况，制定如下管理方案：
管理目标
通过严格的卫生工作标准和有效的管理监督机制，确保风景区公共场所保洁率达到98％以上。
‚人员配备及工作制度
●人员配备：
公园道路：10名；公园水域：4名；管理用房：1名。
●工作时间
拟定上班时间为上午7：30-12:30下午14:30-18：30。
●保洁范围
风景区所有公共部位、道路、停车场等。
ƒ卫生标准
●用干净纸巾擦拭墙面和公共设施，无明显污迹。
●标识牌、公共设施目视无明显灰尘；
●不锈钢表面无污迹。
●垃圾桶清倒及时。
●墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。
●卫生间墙面、地面干净，大小便器干净。
●道路、绿地无杂物等。
④清洁内容
●路面清扫，每日8小时保洁；
●每周对护栏、标识牌等公用部位进行保洁擦拭，并不断巡视保持干净整洁；
●垃圾收取，固定垃圾桶每天定时收取；
●绿地卫生每天巡视、清洁一次，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；
3、绿化管理方案
根据绿化养护管理质量要求，细化养护计划和考核指标，做到公园内外的花卉、树木生长正常，布局合理。
1、 具体实施方案

项 目
方案
实施效果
修剪
乔木：每年修剪2次
无枯枝，树枝不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀
灌木：每年修剪5次以上，枯黄枝叶及时剪除，枯叶要即刻清除
使其造型整齐美观，保持新绿和整齐
草坪：每年修剪次数视草皮生长速度不定期修剪
无杂草，草坪、草地目视平整
浇水
根据季节、气候、绿地花木的品种决定浇水量；一般每周1次。
树木无旱死、枯死现象
施肥
根据土质、花木生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量：一般乔灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥时间在阴天或傍晚
花草树木茁壮成长
杀虫
贯彻“预防为主，综合治理”的基本原则，每月防治1次，发现病虫及时喷射
无明枯枝、死杈，有虫害枝条在2％以下
去尘
每周由绿化工用湿布对植物茎叶进行除尘
花池、花基、花盆、绿化带无烟头、纸屑等杂物
补缺
如有枯死现象，要按花木栽种季节及时补栽补种
草坪无明显黄土裸露，最大裸露块在0.4平方米内，裸露面积在总面积的0.5％以内。树木缺株在1％以下
耕种
除杂草
施肥前和下大雨后进行松土，每年不少于6次
草坪无明显杂草，树木底下土层不板结，透气良好
放风
排涝
巡查
每天巡查一次
暴风雨后查看草坪无积水，树木无倒斜
2、人员配置
公园配备（或兼职）10名绿化工，要求具有较高的绿化养护知识，熟悉花草树木的管理作业程序，并具有一定的审美观，对花木的品种、布局有一定的研究，对花木定期施肥、浇水、防病治虫、除草和培土，及时修枝整形、补栽补种，处理枯枝落叶，清理场地。
3、树木花草的日常维护
●根据季节、气候、地域条件及时浇水，保持良好的生长态势。
●根据土质、花木生长期、花木品种和配置需要，及时进行施肥。
●掌握病虫害的发展规律，采取适当有效的除虫措施。
●根据树木形态、观赏效果、树木品种和生长情况等因素进行修剪整形，保持良好的观赏性。
●对枯萎的花草及时清除、更换，杜绝裸土现象的发生；
●及时清理绿化带内垃圾，每周擦拭绿化小品一次。
五、安全防范措施
1、具体防范措施
治安队伍建设
按照高标准建立一支高素质的治安队伍，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10％末位淘汰制。
‚确立治安重点
搞好对人流、物流、车流的有效控制
●人流控制
对来访人员须通过门岗，与业主取得联系经同意后方可进入；
对内部人员采取出入证管理制度；
对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌询问；
加强与派出所配合，搞好治安共同防范。
●物流控制
对物资流动实施申报制、盘查制和登记制；
业主物品的搬出应主动向门岗申报，并严格按照规定进行登记
治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查；
所有物资流动实行登记放行制度。
●车流控制
通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。
ƒ加强与相关部门的配合
与当地派出所建立联系，请求派出所的协助，加大治安治理综合力度。
六、 经营核算
1、管理处配备人员工资预算
岗 位
岗位及人数
人 数
费用
管理处
经理
1
1*7=7
客服中心
客服人员见文员
2
2*5=10
工程部
主管
1
1*6=6

维修工
2
2*5=10
环境部
主管
1
1*6=6

保洁员
15
15*3.5=52.5

绿化工
10
10*3.5=35
秩序部
主管
1
1*6=6

秩序员
10
10*4=40
零星工具、材料等
20万
20
合 计

192.5万

江苏方洋集团资产管理部
2015.7.27