二手房屋买卖合同条款的解读.docx

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二手房买卖合同律师详解
——以《上海市房地产买卖合同》为例
王荣洲

【正文】

　　二手房并不是一个法律概念，是房地产产权交易二级市场的俗称。它是相对于开发商新建的商品房而言的，新建的商品房第一次交易时称为“一手房”，再次上市交易时就称为“二手房”。二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、拆迁房、自建房、经济适用房等。
　　在上海市进行二手房买卖必须签订专门的网上备案合同，即由上海市房屋土地资源管理局制定和上海市工商行政管理局监制的《上海市房地产买卖合同》。即使买卖双方私下签订了二手房买卖合同，也得到房地产交易中心重新签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。买卖双方在二手房买卖之前要对《上海市房地产买卖合同》的各条款进行详细的了解，只有在详细了解各条款的基础上才能最大限度的规避风险，签订符合己方利益的合同。
　　一、《上海市房地产买卖合同》的组成
　　该示范合同由：特别告知（一）、特别告知（二）、上海市房地产买卖合同正文、补充条款（一）、补充条款（二）、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六共11个部分组成。这11个部分并不是同等重要的，就签订合同本身来说，最重要的是补充条款（一）和附件三，补充条款（一）约定了合同正文之外其他需要约定的事项，附件三是付款条款，涉及到双方付款的条件及期限等当然很重要，其他的组成部分基本都是格式性的，直接填或者直接选就可以了。
　　二、《上海市房地产买卖合同》各组成部分详解
　　2.1 特别告知
　　特别告知一、二就是示范合同文本中对签订合同的一些常见风险及其预防以及注意事项的特别提醒。买卖双方在签订合同前要仔细的查阅，并知悉其内容。
　　2.2 上海市房地产买卖合同正文
　　该合同正文的各条款都是固定格式的，条款本身是不能更改的，只可在需要填空的内容上根据实际情况及双方协商一致的结果来填写。如果是委托房产中介来买房的，对于合同正文每个中介公司都有固定的表达格式，网签的时候根据本次交易的具体情况直接填写就行。如果没有委托中介而是自行交易的，在到房地产交易中心网签时，房地产交易中心对于合同正文也会提供一些固定的格式。现就合同正文的一些条款详解如下：
　　2.2.1 合同第1条买卖标的基本情况条款
　　在该条款中要填写清楚居间方房地产经纪公司的名称以及执业经纪人的姓名和执业证号码。将来一旦发生纠纷，涉及到中介公司责任的，可以作为投诉及诉讼之用。其他内容根据房地产权证上登记的信息如实填写即可。
　　2.2.2 合同第4条腾房条款
　　在该条款中腾房的时间一定要根据具体情况匡算出一个宽裕的时间，因为一旦在约定的时间内没有腾房会产生相应的违约责任的。在该条款中房屋转移占有一般约定以双方签订房屋交接书，出卖人将房屋钥匙交付乙方为准。这样约定很重要，转移占有时间涉及到房屋意外风险责任承担的问题。
　　2.2.3 合同第7条风险责任转移条款
　　合同第7条是和合同第4条紧密相关的。这里的“风险”并非指由当事人故意或过失造成的，而是由于意外事件或自然灾害造成的损失，如房屋渗漏、受潮、失窃、灭失等造成的损失，一旦这类损失发生，由谁来承担责任就关系到双方的切身利益了。
　　风险责任的转移有两种模式，一是以所有权转移时间为风险转移的时间，即谁享有所有权，风险即由谁来承担。一旦房屋产权过户到购房人名下，则由购房人承担房屋的风险责任；二是以房屋的交付时间为风险转移的时间。因为产权过户和房屋交付的时间是不一致的，所以约定风险责任转移条款很有必要。对于购房人来说当然选择风险自房屋转移占有之日发生转移。
　　2.2.4 合同第9、10条违约责任条款
　　合同第9条是关于购房人未按时付款需要承担的违约责任，合同第10条是关于出卖人未按时腾房需要承担的违约责任。委托中介买房时，每个中介都有一定的固定格式，一般双方违约的责任都是同等的。在网签合同时都是直接填写的。下面介绍一种违约责任条款范例：
　　“买受人未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向出卖人支付违约金，违约金按照房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日的，除买受人应向出卖人支付违约金之外，出卖人有权单方解除合同。出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。出卖人可从买受人已付房款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给买受人，已付房款不足支付违约金和赔偿金的，买受人应在接到通知之日起三日内向出卖人补足。”
　　2.2.5 合同第13条争议解决条款
　　根据自己的实际情况选择一个对自己有利的争议解决方式，或仲裁或诉讼。无论选择仲裁或诉讼一定要写清楚仲裁委或法院的全称。仲裁或诉讼只能选择其一。
　　2.3 补充条款（一）
　　补充条款（一）是非常重要的条款，约定合同主文之外双方需要约定的其他事项。在没有专业律师起草合同的情况下，一般购房者对补充条款是极不重视的，不重视的原因是他们对补充条款根本就不懂，不知道要约定哪些事项。在没有专业人士的陪同下，签订合同时补充条款（一）一般都是空白，一般购房者只关心商务条款，对法律条款没兴趣，也没那个能力有兴趣。如果你是通过房产中介来购房的，补充条款（一）是空白或约定的很简单问题还不大，因为在签订正式的《上海市房地产买卖合同》之前房产中介都会跟双方签订一个《房地产买卖居间协议》，有些中介公司还会签订一份简单的《房屋买卖合同》。这样补充条款（一）中的大部分内容在这些事先签订的合同中都有所体现，一旦发生纠纷也有据可依。如果不是通过房产中介而是自行交易的，那一个详备的补充条款（一）就会显得非常重要。下面就补充条款（一）中经常需要约定的条款提供一些范例，并进行详解。
　　2.3.1 房地产转让价款包含的内容
　　本合同第二条约定的房地产转让价款包括维修基金余额、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用以及随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内装饰、装修的价格，就上述费用，甲、乙双方不再另行结算。
　　【详解】本条对合同正文中约定的房地产转让价款具体包含的事项进行了详细的列举，防止将来双方扯皮，主要是防止出卖人以本条款中的任何事项为由要求购房人增加房款。
　　2.3.2 告知及更名
　　甲方应于本合同生效次日起十日内将该房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位。维修基金、管理费、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等所有需要更名的事项，甲、乙双方应于合同约定的腾房日期之前办妥户名变更手续，以上各项更名的费用由乙方承担。
　　【详解】按照相关法律规定房屋买卖要有一个告知义务。告知约定只是一个提示性条款，约不约定都无所谓，而且买卖双方一般也不会履行告知义务的。但更名条款很重要，不及时更名的房屋交付使用之后会产生一些不必要的麻烦。出卖方一般拿的是净价是到手价，所以更名所产生的相关费用都是由购房人承担的。
　　2.3.3 户口迁移
　　甲方承诺于合同约定的腾房日期之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；若甲方未及时迁出全部户口，每逾期一日，则由甲方按照房地产转让总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口全部迁出时止。
　　【详解】二手房买卖中的户口问题在二手房买卖中是极容易被忽视的，但又极其重要的问题。房产中介只管居间促成交易，不管户口问题，一般购房者又不懂户口问题，所以户口问题会被忽视。关于户口迁移条款的重要性，可以参考文章《二手房买卖中的户口问题》：
　　2.3.4 交房时的状态
　　甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内管道管线、附属设施、设备、室内装饰、装修与签订本合同之日的状况相符；乙方确认其于签订本合同前已经对该房屋进行了初步验看。双方同意甲方将该房屋按现状交付乙方。
　　【详解】交房时的状态一定要约定清楚，因为你在购房实地考察时，对房屋的设备、装饰、装修等都非常满意，但等买完房交房时发现原先满意的设备、装饰、装修等已经变样了，要么缺失，要么遭到了不同程度的破坏。如果事先不约定好，到时候你肠子都会悔青了。
　　2.3.5 相关税费的承担
　　本合同第二条约定的房地产转让价款是净价（到手价），是不包括相关税费的。房地产转让时涉及到需要甲方承担的相关税费，除本合同另有约定外由乙方承担。
　　【详解】二手房买卖中相关税费究竟应当由哪一方来承担？遵循约定优先、法定补充的原则，即买卖双方对由哪一方缴纳相关税费事先有约定的或事后达成补充协议的，依双方的约定，否则依据法律的规定来缴纳相关税费。二手房买卖中出卖人一般都是拿净价，不承担任何税费的。其实这样做有时候只是为省事，如果出卖人承担本应由其承担的税费，那相应的购房款也就增加了。
　　2.3.6 限购
　　若因有关行政机关执行购房相关政策或法律，而导致本次交易无法按照约定履行的，则甲、乙双方任何一方均有权单方解除合同，任何一方单方解除本合同的，需书面通知另一方。本合同解除后，甲方已经收取的款项应当于合同解除次日返还乙方，每逾期一日，甲方应支付乙方未返还款项日万分之五的违约金。除此之外，甲、乙双方互不承担其他责任。
　　【详解】限购问题其实在准备购买二手房时事先都要落实清楚的自己符合购买条件时再去购房。但在这里为什么还要约定这么个条款，就是为了保险起见，以防万一。
　　2.3.7 通知
　　甲、乙双方应在本合同的签署栏中如实提供联系地址及联系电话等。甲、乙双方关于本合同履行及相关事宜的通知，应当按照载明的地址发出。通知一般以对方或授权代表签名或者盖章确认为准。如果以快递或者挂号信形式寄送的，自发出之日起第四日视为送达之日。任何一方的联系方式发生变更的，应当及时通知对方，否则因此产生的一切不利后果自行承担。
　　【详解】通知条款在任何合同中都是一个极其重要的条款。但是在实践中往往被忽视。一旦发生纠纷需要送达时，你就会知道如果这个条款没有约定好会多么麻烦。关于合同通知条款的重要性，可以参考文章《如何起草合同中的通知条款》：
　　2.4 补充条款（二）限购条款
　　该条款是有关限购的相关约定，购房人在购房之前一定都是了解过相关限购政策的，如果是通过房产中介购房的，房产中介事先一定会审查购房人是否符合限购政策的，所以该条款按照房产中介或房地产交易中心提供的范例条款直接填写就行。
　　2.5 附件（一）房屋平面图及房地产四至范围条款
　　附件（一）在签订合同时，一般都是空白，不用填写的。房屋平面图及房地产四至范围在房地产权证中有明确的图纸。在正式的买卖合同中一般都不再显示出来。
　　2.6 附件（二）随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理条款
　　附件（二）的内容按照房产中介或房地产交易中心提供的范例条款即可。这里需要特别提醒的是，关于出卖人随房一并转让的设备、装饰等，为了避免以后双方扯皮，所以双方一定要签订一个《移交清单》，明确约定哪些设备或装饰等是留给购房人的，而不是在合同中简单写明“固定装修”等不明确字眼。《移交清单》房产中介都有范本，直接在留给购房人的事项前面打勾就行。如果没通过房产中介自行交易的，也很简单，就是写明哪些东西出卖人是留给购房人的即可。
　　2.7 附件（三）付款条款
　　附件（三）付款条款是双方当时人最为关心的条款。付款方式一般有一次性付款、分期付款和按揭贷款付款。下面就附件（三）付款条款中经常遇到的付款情况提供一些范例，并进行详解（主要针对房屋还有按揭贷款没有还清的情况）。
　　2.7.1 定金
　　在签订本合同前，甲方已经收取乙方支付的定金计人民币 元（大写：人民币 元整），该定金在签订本合同当日自动转为首期房款的一部分。若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方非因甲方的原因违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。
　　【详解】作为买卖双方签约及履约的一种担保，房产中介及出卖人都会要求购房人在签订正式的二手房买卖合同前，在签订房地产买卖居间协议时就支付一定的定金。实践中定金的支付数额一般从2万至6万不等。定金的支付方式有购房人直接支付给出卖人的；如果出卖人不方便导致不能直接支付的，房产中介会要求购房人先向中介公司支付一定的购房意向金，再由房产中介转交给出卖人，这样购房意向金就自然转化为购房定金了。购房意向金转定金的方式有一定的风险，一方面来之于中介公司本身的风险；另一方面如果中介公司没有将购房意向金支付给出卖人，这样将来一旦发生纠纷就不能主张定金罚则，所以最保险的方式就是将定金直接支付给出卖人。一旦双方签订了正式的二手房买卖合同，定金就转换为首期房款的一部分。
　　2.7.2 付款方式
　　（1）首期房款
　　乙方应于签订本合同当日即 年 月 日向甲方支付首期房款（含定金）人民币 元（大写：人民币 元整）。该首期房款中不包括购房尾款。甲方应于合同约定的过户日前还清抵押贷款，并同时办妥抵押注销登记。乙方支付的首期房款专用于甲方偿还抵押贷款之用，首期房款若有不足，不足部分由甲方自行补足且清贷费用由甲方承担。甲方如果将乙方支付的首期房款挪作他用致使合同约定的过户日前未能还清抵押贷款，并注销抵押登记的，甲方应向乙方支付已付房款的20%作为违约金，乙方并有权单方解除合同。
　　【详解】如果房子还有按揭贷款没有还清，现在上海实践操作中不允许转按揭，只能先还清按揭贷款，注销抵押登记才能办理过户。最好让出卖人先还清按揭贷款，再卖房，这样是最保险的。但是实践中出卖人要么不愿意，要么没能力先还清按揭贷款，出卖人得用购房人支付的首期房款来还按揭，所以出卖人会要求购房人支付的首期房款够还按揭贷款的。这样的话就存在一个很大的风险，就是如果购房人支付了用于还按揭贷款的首期房款，但出卖人将其挪作他用，到期又没钱还按揭贷款怎么办？约定违约责任是有一定的约束力，但是如果出卖人没有偿债能力，违约金的作用就很小了。
　　最好能够监控首期房款的流向，如果双方同意可以设立监管账户，或在还按揭当日由购房人直接支付给贷款银行。惯例是签订合同当日，出卖人就得拿到首期房款，上述的这两种方式，出卖人一般都不太愿意接受。还可以让房产中介作为保证人，房产中介为了促成交易，赚取佣金，有时候是愿意做保证人的。这样对于购房人来说风险就降到最低了。这几种方式都可以跟出卖人沟通，一旦接受任何一种，购房人都可以控制自己的风险。如果出卖人都不愿意，要求必须先直接支付首期房款的，那你就只能祈祷了。
　　（二）贷款
　　① 甲方同意乙方通过向银行申请人民币 元（大写：人民币 元整）贷款的形式支付第二期房款。其中，商业性贷款人民币 元（大写：人民币 元整），个人住房公积金贷款人民币 元（大写：人民币 元整）。乙方应于签订本合同次日起十日内向银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。若乙方贷款申请未获银行审核通过，则甲、乙双方任何一方均有权单方解除本合同，本合同解除后，甲方已经收取的款项应当于合同解除次日返还乙方，每逾期一日，甲方应支付乙方未返还款项日万分之十的违约金，除此之外，甲、乙双方互不承担其他责任。若乙方申请的贷款额度不足，则乙方应当于过户当日将其补足并支付给甲方。
　　【详解】以贷款的方式来支付购房款，有商业性贷款、个人住房公积金贷款和两者的组合贷款的形式。申请贷款如果未获批准怎么办？这种情况常理说绝对不应该发生，你在购房之前是一定要审贷的，如果委托房产中介买房，中介是会帮你审贷的，如果是自己买，事先也一定要落实好自己是否能贷款，贷款额度是多少？如果真的没有审核通过，对于购房人来说，如果愿意用现金补足当然可以，否则则希望双方解除合同，返还已付的房款，但出卖人不一定同意这一做法，可能会要求购房人承担一定的违约责任。如果是贷款额度不足的，可以补足，如果贷款不足数额较大的，也可以约定解除合同。
　　② 甲、乙双方应于合同约定的期限至上海市 区房地产交易中心办理过户手续，待上海市 区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的该房屋的《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式支付给甲方第二期房款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同的约定为准。
　　【详解】该条是关于贷款的发放条件及期限的问题。贷款的发放只有在购房人取得房地产权证以及贷款银行取得以贷款银行为抵押权人的他项权证的情况下，才会按照贷款银行规定或借款合同的约定向出卖人支付款项。
　　（三）尾款
　　乙方暂扣甲方购房尾款人民币 元（大写：人民币 元整）。该购房尾款待甲方办理完煤气、通讯、维修基金、物业管理等所有需要更名的事项，以及办妥原有户口全部迁移手续，结算完应当由甲方承担的费用，并且甲方腾房之日一次性无息支付甲方。
　　【详解】二手房买卖是一定要留有尾款的，留有尾款对于购房人来说就掌握主动。二手房买卖购房人取得房地产权证以后不是说整个买卖就结束了，还有腾房、更名、迁户口等一系列问题需要解决。尾款必须在这一系列问题解决后再支付给出卖人。留有的尾款当然是越多越好，但实践中一般是2万至6万左右，多了出卖人一般是不会答应的，少了对于购房人来说起不到制约出卖人的作用。
　　2.7.3 甲方确认
　　甲方确认：甲方中任何一人或多人以任何形式收到本协议项下由乙方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项。
　　【详解】如果甲方为多人时，为了防止扯皮，加一个确认条款。
　　2.8 附件（四）物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付条款
　　附件（四）没有什么特别要注意的地方，按照实际情况选择即可。
　　2.9 附件（五）相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移条款
　　这里需要特别提醒的是购房售后公房时，买卖双方只关心房屋产权人的签字，同住其他成年人的签字确认往往会遗忘。购买售后公房时参加房改购房时的同住成年人要在该条款的相关关系栏中表示同意出售，并签字。该条款的其他内容如实填写即可。
　　2.10 附件（六）居间介绍、代理等中介服务情况及签署栏
　　居间方房地产经纪公司的信息如实填写即可。这里面最重要的是签署栏中当事人信息的填写。
　　签署栏中几点注意事项：
　　① 出卖方的所有共有人都得填写好相关信息，并签字或盖章。购买方想在房地产权证上留名的人也得签字或盖章。
　　② 双方的地址一定要落实好，并详细的填写，考虑到合同中各种通知的送达，地址非常重要。需要提醒注意的是出卖人的地址不要填写出卖房屋的地址，要留其他能够送达的地址，这样能确保送达相关文件。
　　③ 联系电话可以如实填写，也可以写中介的电话，因为联系电话如实填写了以后，房地产交易中心会把当事人这些信息泄露给一些装修公司等，你的电话会收到很多垃圾广告。
　　④ 一定要把当事人的身份证复印件、营业执照复印件等复印备存。一来可以核对当事人信息用，二来将来一旦发生纠纷可以作为诉讼证据使用。
　　上文是以《上海市房地产买卖合同》为例拉拉扯扯的说了签订二手房买卖合同时的各种注意事项以及应对措施，并提供了大量合同条款的范例，在签订二手房买卖合同时可以参考适用。至于其他地方的二手房买卖示范合同跟上海的情况应当是大同小异的，也完全可以比照适用。
　　附录：二手房买卖的部分法律依据
　　1. 《中华人民共和国合同法》（1999主席令第15号）；
　　2. 《上海市房地产转让办法》（沪府发〔1997〕42号）；
　　3. 《住房公积金管理条例》（2002国务院令第350号）；
　　4. 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发〔2011〕1号）；
　　5. 上海市关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见（沪府办发〔2011〕6号）；
　　6. 上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005）；
　　7. 上海市人民政府关于批转市房地资源局制订的《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》的通知（沪府发〔2006〕37号）。

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