教您怎样签商品房买卖合同.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-教您怎样签商品房买卖合同 这些年来，消费者对商品房投诉较多，如广告虚假、面积缩水、质量低劣、延期交房、产权纠纷等等，某些开发商诸如此类的不讲商业信誉的行为，让我们不少辛苦了大半辈子，花了几十万积蓄来买房的老百姓吃尽了苦头。出现这些问题，有我国现行房地产法律制度还不够健全、房地产市场的监督管理还不很到位，某些开发商急功近利、缺乏商业道德的原因，也有购房合同本身不够规范，消费者在购房时不会签商品房买卖合同，不懂得利用商品房买卖合同的各项条款及其补充条款来约束开发商的行为，保护购房者自身的合法权益的原因。我们福建省现在使用的商品房买卖合同是以国家建设部、国家工商行政管理局于2002年印发的商品房买卖合同示范文本为蓝本，由省建设厅、省工商行政管理局统一监制的，它对规范商品房销售行为，减少商品房买卖合同纠纷有着积极作用。但我们必须看到，商品房买卖合同它提供给我们的仅是一些合同订立的基本条款，合同双方的许多权利和义务还须通过合同相关条款后的空白行加以另行约定或补充约定，在不违反法律的前提下，合同双方当事人也可对合同条款的内容进行修改、增补或删减。所以消费者购买商品房时，要特别注意合同条款的拟定，警防开发商利用已经填好的格式合同订立不平等不合理的条款，逃避责任。本律师作为房地产方面的专业律师，试图通过逐条分析合同条款的特点及注意事项的方式，帮助广大消费者了解并学会怎样通过签定商品房买卖合同来规避商品房购买过程中的风险，保护自身的合法权益。一、购房前查看开发商资信、项目的建设依据及商品房销售依据，认真填写商品房的基本情况（合同的第1、2、3条）消费者在购买房地产开发企业开发建设并出售的房屋前，不要轻信开发商及其销售人员的宣传及许诺，应多走走多看看，在买房时要认真审查卖方的法律手续，要购买有合法来源、国家准许买卖、能够取得产权的住房。在不了解开发商的资信、楼盘的具体情况的前提下，不要盲目签定商品房买卖合同或认购书，以免上当受骗。在签定购房合同前应认真查验合同出卖人及其委托代理人的资信情况及项目建设和商品房销售的依据。主要风险：1.开发商缺乏实力、信誉、管理水平，导致工程“烂尾”，无法交付；2.开发商开发项目证件不齐，在证件上弄虚作假，导致购房者到时无法办理房屋产权证，合法权益无法得到保障；3.警惕开发商非法违规销售房产：重复销售、一房多售、返还销售、售后包租；分割拆零销售；4.依法谨慎购买已设定抵押权或有第三方权益的商品房；5.要警惕开发商销售城市房地产管理法第37条规定的不准转让的房地产。（注：该条规定“下列房地产，不得转让（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”）6.合同所填事项与开发商的建设工程规划许可证、经批准的设计等合法有效的证明材料不符，造成买受人无法办理产权手续及因歧义引起纠纷；7.在不了解商品房的用途及其有关税费的情况下盲目订立合同，造成不符合自己实际需要和超过自己的经济能力的结果。提示：1.到有关部门或通过律师等法律专业人士调查了解开发商、代理商的资信，了解其经营的合法性（如工商登记、年检注册、房地产开发资质证书、代理商的代理权限）；了解开发商的信誉及资金实力（可从其以往业绩、项目总开发量与开工量、市场占有率、工程进度等方面了解）；了解公司的管理水准（从施工现场、售楼处、办公场所、员工素质等方面观察）。2.认真审查五证，即审查国有土地使用权利证，使用年限，如住宅使用年限为70年，但是是从政府出让土地开始；建设工程规划许可证；建设用地的规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证。其中最重要是审查国有土地使用权证和商品房预售许可证。3.查看国有土地使用证等文件，审查开发商是否取得土地使用权（出让或划拨），项目是否经有关部门批准，项目位置是否符合规划，是否有开工许可证，是否有多个共产权人，是否被有关部门限权，看“他项权利”一项中是否有抵押记录。4.查看商品房预售许可证许原件，了解商品房批售的有效期和范围，政件中建设单位、项目、用途、建筑面积与合同约定是否一致，有否土地及在建工程抵押，如系乡产权（在农村集体土地上所建房屋）不能买。5.现房实行销售条件备案制度。（备案的房地产开发项目及符合商品房现售条件的有关证明文件为其合法来源的有效凭证）。购现房应符合商品房销售管理办法第7条规定的7项销售条件。（注：该条规定“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程建设规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。）6.注意如购买的是经济适用房，其土地获得的方式一般是划拨，购房者在转让这种房产应补交土地出让金。购房者应要求在合同中据实填写土地使用权划拨批准文件号或划拨土地使用权转让批准文件号。7.条款中关于商品房的基本情况应与所附的规划、设计图的标注一致，房屋平面图应作为合同的一重要附件，平面图应尽量详细，平面主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应在平面图中标明（最好再在图上增加文字说明）。8.为和后面的规划设计等条款的内容相配套，合同最好将该商品房所在小区的总平面图附上，对买受人关心的规划、设计等问题，总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。9.依据开发商报批的设计图认真查验开发商填写的该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。（注意：层高不是楼层净高，包括了楼板的厚度。）10.应注意区分开查验商品房的用途是普通住宅，还是写字楼、营业用房或别墅、度假村等高级住宅，因为不同用途的商品房的价格、土地使用年限、物业管理费、税负等都有区别。如现在比较流行的商住两用楼，其土地使用年限仅为50年（普通住宅是70年），公摊、税负、物业管理费要高，按揭贷款年限及比例要低。二、面积确认及面积差异处理填写注意事项（合同的第3条、第5条）在购房纠纷中，有关商品房面积缩水、面积误差过大的投诉很多，这与少数开发商对房屋质量把关不严，弄虚作假是分不开的，作为我们消费者应在订立合同时就注意利用合同条款来保障自身权益，规避开发商的面积欺诈及相关风险。主要风险：1.在合同中没有关于面积缩水、面积误差过大方面的违约责任的约定或约定不合理，使购房者在出现面积争议时难于追究开发商的责任；2.开发商在售楼时混淆房屋建筑面积、套内建筑面积、使用面积等概念，使购房者购买的房屋面积及相应价位与当初内心实际需要不符合；3.分摊的公用面积界定模糊，将不应计入分摊的面积计入分摊；4.交房时建筑面积不变，但分摊面积增加而套内面积减少；5.将分摊面积重复销售或另行出租；6.开发商在阳台封闭方式上做手脚，将非封闭式阳台私自改装后按封闭式阳台出售。提示：1.在合同能够应明确约定面积不符时的处理办法，现通用的商品房买卖合同范本第五条第2款把误差3%作为界限分别约定责任的处理方式就很好。另即使在合同中没有约定面积误差的处理办法，购房者仍可依据商品房销售管理办法第20条及于2003年6月1日起实施的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条的规定处理。（注：该司法解释规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%， 买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。）2.在条款中约定套内见者面积与分摊面积同比增减，或保证分摊系数不变的条款，并约定误差时的处理办法，如可约定“公摊面积超过多大比例开发商不得再要求购房人付款”，“户内面积缩水多少比例开发商要给予补偿，如何补偿”等。3.公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成应在附件二中详细说明，未能说明的按建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第8至第11条及房产测量规范的有关规定处理。4.应注意商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。根据销售办法规定，房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，面积一般在合同中先约定，待具房产测绘资质的单位测绘后报房产主管部门审核确定。所以买受人应该认真查验填写 的各种面积数据是否与规划设计图纸一致，公共部位与公共房屋分摊建筑面积是否合理，与合同附件二是否一致。5.因阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系，未封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计算，阳台封闭方式应以报批的商品房规划设计图规定。6.第五条第2款第2项关于退款利息的约定建议按“个人住房商业贷款利率”付给利息。7.在该条下空白位置买卖双方还可规定房屋使用面积及可补充自愿约定商品房的其他基本情况。8.应在合同中约定如开发商所出示的测绘成果表上没有测绘单位的名称或测绘单位不具有相应的测绘资质，购房者有权要求出卖人重新测绘并提供符合法律要求的测绘成果表，并约定如测绘成果表记载面积与产权证登记面积不一致时的处理方式三、计价方式及付款方式中应注意的问题（合同第4条和第6条）风险：1.购房者在对第四条三种计价方式的含义极其法律后果还不够清楚的前提下，就盲目选定一种与自己实际情况不适宜的计价方式；2.在第六条付款方式的选定上，不按自己的实际支付能力或有无贷款资格就盲目选定付款方式，使自己陷入不能按期付款的违约境地；3.不注意通过付款方式的选定及相应的补充约定，来督促开发商按期交房并减少因无法交房所造成的损失；4.有的开发商会利用不合理的定金条款，达到强迫购房者签定合同，或没收购房者所交定金的目的。5.开发商通过补充合同或交房时要求购房合承担不合理的税费。提示：1.应慎重选择计价方式，注意该商品房单价是一个均价的概念，并注意该条应与第5条面积确认方式相一致。2.当选择按套（单元）计价时，注意房价款与商品房的面积没有直接关系，面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。所以购房者用这种方式计价不要轻信开发商在面积方面的种种承诺，如系现房应先实地勘察后（最好请专业人士测量）再在合同中直接约定总价款；如系期房应在合同中附所售房屋的平面图，平面图应标明详细尺寸，并约定误差范围及约定处理方式。3.付款方式有三种，应根据自身的实际经济能力慎重选择，如系选择分期付款，为督促开发商按期交房规避不能交房的风险，建议付款时间最好与工程的施工进度联系起来，尾款在交房后付清。如选择按揭贷款，建议加一条：“非因买受人主观原因导致贷款银行不能按买受人申请的贷款种类、贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可解除买卖合同，出卖人应在收到买受人通知后30天内，退还全部 已收购房款。”4.另注明购房款应订入指定监管银行帐户，防开发商抽逃资金。5.关于定金问题。定金条款的定理不具备强制性，应由双方自主选择。如有必要订立该条款，也应注明在什么情况下可不履行合同的具体情况，谨防开发商在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约，达到没收定金的目的。所以，律师 建议在合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在合同中约定，如因商品房买卖合同条款双方不能达成一致时，购房者有权退房，开发商应将定金全额退还。（在最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条中就规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出买人应当将定金返还买受人。）6.税费承担问题。购房者一般缴纳的费用包括预售合同登记备案费、出售合同交易手续费、印花税、他项权证抵押登记费、房屋保险费、权证登记费、契税等。购房者应谨防开发商在合同中订立诸如“与商品房销售有关的税费，比如印花税、买卖手续费等概由购房者承担”性质的条款。而开发场加收办证手续费、代理费、附加费更无法依据，属乱收费，应予抵制。为避免在交房时就有关费用发生争议，应在合同明确约定诸如电表、煤气、防盗门、宽带、电话有线等的初装费的承担问题。杜绝出现“除上述房价款外，出卖人有权依据有关规定收取费用”的条款。四、关于逾期付款、逾期交房的违约责任问题（合同第7条、第9条）近年来，开发商与购房者关于逾期付款、逾期交房方面的纠纷越来越多，而其中开发商逾期交房的现象更是非常普遍，但购房者往往却得不到应有的赔偿，其原因常是开发商利用该条款中事先已填写好的不平等内容来损害消费者合法权益，购房者对此应多加注意。主要风险：1、关于双方的逾期时间约定不平等，如有的合同约定买受人按逾期时间分别处理的界线为30天，而出卖人的界线则为90天；2、买卖双方的违约责任约定不对等，买受人承担的违约金比率比出卖人的要高，如有的合同约定买受人逾期付款要承担按日万分之3至万分之5的违约金，而出卖人在逾期交房的情况下只需承担按日万分1至万分之2的违约金。3、有的开发商将双方的违约金比率约定的太低，达不到制裁违约方（主要是开发商）的效果。如有的开发商约定按日万分之1甚至万分之0.1计违约金，在开发商逾期交房时根本达不到制裁开发商违约责任的目的，造成交房时间被无限期延长。提示：1.鉴于该条款开发商大多事先已将相关内容填写好，所以购房者应仔细查看合同第7条与第9条的关于逾期时间与违约责任的约定是否公平合理，一般按逾期时间分别处理的界线均订在90天较为合理，而承担违约责任的违约金比率定在每日万分之3至万分之5较为恰当；2.如发现已签订好的合同该条款的约定确实显失公平的话,购房者也不必担心,可依据合同法第54条的规定在合同订立后一年内请求法院撤消或变更该约定。对违约金约定过高或过低问题可根据刚出台的最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第16条规定处理。（注：该条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失 为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”）3.建议购房者在合同中约定如逾期交付过程中发生房价下跌时，适用价格应从低价原则这样的条款-精品 文档-