商品房买卖合同解除即退房知识.docx

一切用数据说话优质查律师、查企业、智能合同服务商品房买卖合同解除即退房知识根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称“解释”），在签订商品房买卖合同之后，购买人和开发商可以解除商品房买卖合同的具体情形以及由此应承担的法律责任如下：通常情况下，购房者有权依法解除合同(退房)，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。1、开发商擅自变更规划设计：指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发商承担违约责任。（商品房销售管理办法第二十四条）2、商品房面积误差过大：指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。（商品房销售管理办法第二十条）3、商品房套型误差：指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。（商品房销售管理办法第十九条）4、贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因一方原因未能订立担保贷款合同，导致合同不能履行，另一方可请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行，当事人可以请求解除合同，卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。（“解释”23条）5、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行，一方可解除合同，但约定优先。没有约定，经催告，解除权行使合理期限：三个月。解除权消灭期限：没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使解除权的，解除权消灭，包括法定解除和约定解除。（“解释”第十五条）构成根本违约的迟延履行：1约定不接受迟延履行。2履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。3继续履行不能得到合同利益。6、商品房质量问题：指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。（“解释”第十二条）7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救，或补救成本过高。（“解释”第十三条）8、欺诈性质：（1）出卖人订立商品房买卖合同时，具有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实（一房二卖）、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（“解释”第九条）（2）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用（一房二卖），导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（“解释”第十条）9、延迟办理房产证：指商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。（“解释”第十九条）10、其他情况：主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的；属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。11、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以解除合同。有约定的从约定。提示：解除权行使期间：解释第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。解除权行使的期限，适用法定期限和约定期限，性质属于除斥期间，即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不，除斥期间的效果是权利不能行使，诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断，除斥期间仅为权利的法定存续期间，不能中断。点击律网络科技有限公司，致力于利用互联网、大数据分析技术，结合自身深厚的行业知识与经验，改造传统法律服务市场，为多方之间搭建便捷、高效的获取交易渠道，并为律师、企业提供高效的法律工作生产力工具。点击律技术团队研发的同名互联网法律服务平台，为企业、金融机构、律所及普通用户提供律师查询、企业诉讼分析等数据服务。已经获得交通银行、江苏大海塑料等在内的几十家大中型企业及几百家中小型企业的使用及认可。发展历程 2015年10月，点击律（上海）网络科技有限公司正式创立；2016年1月，第三方互联网在线法律服务平台：“点击律” 正式上线；同期“查律师”、“查企业”两个产品正式上线；2016年6月，“做合同”产品上线；2016年7月，“支点阅读”产品上线。主营业务 点击律（上海）网络科技有限公司成立于2015年10月，点击律由点击律（上海）网络科技有限公司创建和运营，是一家真正独立客观的第三方互联网法律服务平台。目前公司产品为做合同、查律师、查企业及支点阅读都已上线投放使用。公司产品 一：查律师查律师产品立足于点击律自有的法律数据库，运用大数据分析，根据用户搜索的关键词，全面展示匹配律师的执业地域、执业领域、胜诉率等信息，帮助用户匹配到靠谱的律师，解决法律服务市场主要的信息不对称问题。查律师在“查律师”页面搜索关键字后，会显示出关联律师的执业地域、执业领域、胜诉率等信息，并且根据关键词的匹配度进行排列。进入律师页面后可以了解律师更详细的信息，如律师的执业证号、联系方式、自我评价等信息，以及更多的数据化案件分析。二：查企业点击律开发了至今较为全面、准确的涉诉企业数据库，通过对司法裁判文书的分析，将结果直观地展示给金融机构，使得金融机构可以对拟进行风控审查企业的涉诉类型、涉诉金额、涉诉时间等有比较全面的了解。点击律公司在第一时间对全国各地法院的案件受理情况进行实时监测，对于金融机构所关注贷款企业涉诉的信息在第一时间进行定点推送，以便金融机构在第一时间进行风险评估并决策。点击律公司还针对金融机构年关注重点贷款企业的涉诉情况等，由资深的法律工作者对涉诉裁判文书等信息进行全面的人工分析，敏锐发现贷款企业各种有价值的信息，出具专门的分析报告供金融机构决策。点击律公司不仅仅满足于现有的产品框架，已经着手完善产品数据的规划，围绕金融机构的风险控制不断地深度挖掘更多的信息，成为金融机构风险控制的最好决策助手。