大地豪庭住宅小区物业管理服务合同.doc

大地豪庭住宅小区物业管理服务合同

第一章 总则

一、 本合同当事人：
委托方（以下简称甲方）：南京市大地豪庭住宅小区业主委员会
受托方（以下简称乙方）：南京创盛物业管理有限公司
经2005年10月6日~11日大地豪庭住宅小区业主大会临时会议表决，同意将大地豪庭住宅小区委托给乙方实行物业管理服务。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。
二、 物业基本情况
物业类型： 综合小区
座落位置： 南京 市 白下 区 石门坎 路（街道） 117 号
四 至：东 无名路 南 光华路
西 紫金西路 北 无名路
占地面积： 35600 平方米
建筑面积： 95600 平方米
其中 住宅房屋建筑面积：68078.66平方米
非住宅房屋建筑面积：12568.71平方米
三、 乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

四、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
五 、共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等） 。
六、大地豪庭住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车库、停车库及地面停车位等。
七、大地豪庭住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所等等
八、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。
九、公共环境卫生，包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀。
十、小区交通与车辆停放秩序的管理。
十一、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。对大地豪庭住宅小区实行24小时封闭式管理，对大地豪庭住宅小区规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。
十二、建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。
十三、为小区业主提供社区文化娱乐服务。
十四、业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。收费标准应公布。
十五、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，停车费用等；并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电费用。
十六、在甲方的授权和配合下，对违反业主公约的行为及时采取规劝、批评、制止，直至诉讼等措施。
十七、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项

第三章 委托管理期限

十八、委托管理期限为三年。自2005年 10月 28日 6 时起至2008年 10月 28日 6时止。

第四章 双方权利义务

十九、甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；
　　2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；
　　3、核准乙方拟定的物业管理制度；
　　4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
　　5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
6、向乙方提供必要的物业管理用房（产权归甲方）由乙方无偿使用；物业管理用房建筑面积根据具体情势另行协商。
7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交，乙方须书面签收并妥善保存；
8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，甲方负责协助催交；
9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；
10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
二十、乙方权利义务
1、积极履行物业管理服务职责；
2、根据有关法律法规及本合同的约定，制订符合本物业管理区域特性的物业管理制度；
3、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
4、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约和物业管理制度的行为进行处理。
5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业 的全部管理责任转让给第三方；
6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，同时报送有关经费预算，经双方议定并甲方书面核准后由乙方组织实施；
7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。
9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
10、对小区共用部位的经营性活动应当经过甲方的书面许可；
11、物业管理用房水电及维护费用由乙方承担；
12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，甲方应当书面签收；
13、按照国家规定和相关程序收取或代收代缴有关费用，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明，并接受甲方和业主监督
公摊费用应在收费前公布，并接受甲方审核。同时业主有权查阅公摊水电费用数据的相关凭证。
小区公共收入应每季度公布，并接受甲方审核。
14、乙方物业管理服务工作，接受甲方及业主检查与监督。
（1）乙方每月工作计划，应当公布，并报甲方备案；
2）业主的投诉记录及解决办法，乙方应每个月向甲方报告一次；
（3）合同期间第一年内，乙方应当每季度向业主委员会工作述职一次，以后每半年述职一次；每年向业主大会述职一次；
（4）乙方应当每半年出具并公示致全体业主的半年工作总结报告，报告内容应当客观真实；
15、乙方的行为除受本合同约束外，还应符合国家及本地物业管理的相关规定。

第五章 物业管理服务质量标准与目标管理

二十一、物业管理服务质量标准按照《大地豪庭住宅小区物业管理服务标准》（详见附件一）执行
二十二、乙方须按照下列约定及本合同附件二确定的要求，实行目标管理：
1、房屋外观：外观完好、整洁；
2、设备运行：正常规范操作，完善保养，保证设备的正常运行；
3、房屋及设施、设备的维修、养护：建立完善的维修、养护制度，规范操作，做好相关记录，保证投诉回访处理率达100%；
4、公共环境：全天候全方位保持整洁卫生，严格管理，无乱设摊点和广告牌，无乱贴乱画现象；
5、绿化：公共绿化无破坏，专人负责，修剪及时，整齐美观；
6、交通秩序：安全有序；
7、保安：实行24小时安保巡查制，重点部位定人定岗，监控中心24小时值守，做好安全防范工作；
8、急修：急修及时率达98%以上；
小修：及时，快捷，保证质量，工完料清，建立回访制度；
9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：95%以上。
二十三、对非住宅类物业的管理服务，按照本合同第21条、第22条规定同等水准执行。

第六章 物业管理服务费及其管理

二十四、大地豪庭住宅小区物业管理服务费按如下标准收取：
住宅物业按产权面积每平方米 1.00元/月；
商业及办公物业按产权面积每平方米1.20元/月。
空置物业的收费标准按照《南京市物业服务收费管理实施办法》执行。
二十五、大地豪庭住宅小区物业管理服务费由乙方按季直接向业主收取；
乙方应在收费前10日向缴费业主公布上一次物业服务收费明细帐单并接受业主查询
乙方必须按政府规定、程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。
二十六、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金。乙方有权对无故欠费经沟通无效后的业主进行公示通报并可提起讼诉进行追讨。
二十七、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费，反对无理拖欠物业管理服务费及应缴纳的其它费用，侵害其他缴费业主的合法权益。
二十八、.乙方应按政府、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。
二十九、大地豪庭住宅小区物业管理服务费所有收支账目，由乙方每半年向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每年7月中旬和次年元月中旬，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会并得到业主委员会许可乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。
三十、甲方有权自行或者聘请独立会计审计机构每年对上述帐目进行查验审核一次，有关费用在甲方的活动经费中支出。
三十一、维修基金的收支管理
1.大地豪庭住宅小区维修基金按政府规定的维修基金使用范围专款专用。
2.大地豪庭住宅小区专项维修基金的使用，按乙方先立项报价，业主委员会审核签字后才实施的程序进行运作。
3.大地豪庭住宅小区维修基金的收支、使用账目，每半年由业主委员会向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），接受全体业主的监督，账目公布前由业主委员会送交乙方核查备存。账目公布时间为每年元月中旬和7月中旬。
4.大地豪庭维修基金由甲方负责向开发商追讨并完善相关手续。在小区须动用该专用基金时，且原开发商拒绝配合办理该专用基金使用手续的情况下，由甲方负责。
三十二、其他费用及其处理：
1、停车费用，仍维持现有标准。
2、水电公摊范围及公摊方式，仍维持现状。
3、小区公共收入的分配按照相关规定执行。
4、为均衡业主之间、以及业主与物业公司之间的利益，需要调整现有标准时，将由业主委员会经业主大会同意后，在政府有关规定及指导价范围内与乙方另行约定。

第七章 双方的自律承诺

三十三、 业主委员会自律承诺
1.大地豪庭住宅小区业主委员会全体成员应与乙方加强沟通，相互尊重，不得利用监督权以权谋私，不得在本小区物管队伍中安插亲友。
2.大地豪庭住宅小区业主委员会全体成员不得免交、少交物管服务费和停车服务费，不得无理干涉乙方的正常经营，不得无理煽动业主不交物业管理服务费。
3.业主委员会不得从事于物业管理服务监督无关的经营活动。
三十四 、乙方自律承诺
1. 乙方应同大地豪庭住宅小区业主委员会及全体业主加强沟通，相互尊重；接受大地豪庭住宅小区业委会和全体业主的监督；
2. 乙方承诺，不作假帐、不乱收费，定期公布物管帐目，严格按南京市优秀住宅小区标准提供管理服务。
3. 乙方承诺，不得干涉业主委员会的正常监督、维权活动。
4. 乙方对小区的改造计划须征得业委会同意后方可实施。

第八章合同的终止、续约与交接

三十五、大地豪庭住宅小区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前10天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备资料等交接清单，送业主委员会审核。物业收费财务帐目，应于合同终止后的10日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财务公司进行审计。
三十六、发生下列情形之一，甲乙各方可以单方面解除合同；
1. 乙方连续3个月物业管理公共服务费收缴率低于70%时，乙方有权单方面解除本合同。
2. 发生下列情形之一，甲方可以单方面解除合同：
（1）因乙方管理失责，导致出现重大治安、消防责任事故；
（2）乙方未按照或达不到本合同第三条约定的服务标准、服务质量承诺提供服务，甲方有权要求乙方及时整改，整改到期仍达不到约定标准的；
（3）乱收费、做假帐、财务弄虚作假的；
（4）乙方向甲方业主委员会委员有请客送礼、不收减收物业费用等行贿行为的；
（5）法律法规规定的其他情形。
三十七、一方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知另一方。由业主委员会召开业主大会（合同到期前30天召开）进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。
.业主大会表决，业主满意率达不到三分之二，原合同到期后自行终止。由业主委员会另行招聘物业管理服务公司。
三十八、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。

第九章 争议的解决及违约责任

三十九、甲方、乙方以及业主因本合同及物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可提起诉讼。
四十、违约责任：
1、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失；给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。
.2、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。
3、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。

第十章、物业服务质量保证金

四十一、本合同生效后，乙方向甲方提交物业服务质量保证金20000元。
四十二、关于该保证金的处置，由业主委员会与乙方另行签定补充协议，作为本合同的一个部分。

第十一章、其他事项

四十二、本合同执行过程中与国家政策法规发生****时，以国家法律法规为准。
四十三、合同期内因物价指数上涨或国家货币政策重大调整，造成乙方物业服务亏损运行时，在服务质量保证并且财务公开可信的前提下，经过业主大会表决通过后，甲方应配合乙方对物业管理服务单价进行调整。
四十三、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。
四十四、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。
四十五、大地豪庭小区业主大会按照有关规定表决通过选聘乙方后，由双方签字之日起生效。
四十六、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具同等效力。

甲方：大地豪庭住宅小区业主委员会 乙方：

负责人： 负责人：

签署日期： 签署日期：

附件一：《大地豪庭住宅小区物业管理服务质量标准》
附件二：《大地豪庭住宅小区物业管理服务目标标准》
附件三：《大地豪庭住宅小区业主公约》

附件一：《大地豪庭住宅小区物业管理服务质量标准》

一、 范围
本标准适用于大地豪庭住宅小区物业管理活动。

二、依据
《房屋修缮范围和标准》
《物业管理条例》
《住宅室内装饰装修管理办法》
《江苏省物业管理条例》
《南京市物业管理办法》
《江苏省住宅物业管理服务标准》
依据上述法规规章，按照综合四级服务标准的标准协商确定。并作为物业服务合同附件

三、目标
通过明确本小区物业管理服务内容及标准，实现“质价相符”和“明明白白”消费，规范物业管理服务行为和双方当事人的权利义务，保证小区物业管理的健康运作。

四、接待
穿戴统一制服，佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，禁止服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。
对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。
4.1.1值守
有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。
4.1.2服务时限
急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

五、安全防范
5.1人员组织
专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；
接受过相关的安全护卫知识与技能培训，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；
熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区安全护卫工作；
思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；
当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；
安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；
上岗时精神振作，姿态良好，在执勤时不得吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋、不弯腰驼背，前倾后靠；；
举止文明，礼貌待人，用语规范，讲普通话；
交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
5.2门卫
各出入口24小时有值班看守；主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守；
按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，访客必须得到被访业主同意方可进入小区，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，必要时应由巡逻员负责陪送，大件物品搬出实行登记；实施交通指挥交通疏导等工作。
5.3 巡逻
实行24小时日夜巡逻制度。白天时巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人，精神饱满，不得扎堆聊天、嬉闹、吸烟；及时发现和处理不安全隐患；维护小区正常秩序与整洁有序，及时劝阻、制止各类损害小区及业主利益的违规行为；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与物业管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。
5.4 中央监控室
实行24小时值班制度。监控人员应熟练操作监控设备；熟悉监控系统的分布情况、设备数量、功能和各监控点的控制区域；工作时不得擅自外出、闲聊、串岗、打瞌睡或做与工作无关的事；中央监控人员应充分发挥技防作用，密切注意小区内行人车辆进出情况，注意电梯运行与楼层进出人员动向，与门岗、巡逻人员保持密切联系。若发现情况，应及时通知有关人员进行处理。
接班人员未到岗，交班人员不得离岗；
保持室内卫生整洁，并按照要求保养设备。
5.5交通、车辆管理
有较为完善的车辆管理制度与车辆出入证制度，加强机动车与非机动车出入停放管理，预防交通事故与盗窃事件，维护小区正常秩序与美观；
小区设置明显的交通标志；
维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，维护小区道路畅通
发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；
5.6消防
执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；
健全消防组织，建立消防责任制；
定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、 灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。
根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；
制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；
发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；
每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；
每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；
每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；
消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；
每日填写工作记录，建档备查。
5.7紧急事故反应
制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；
有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；
书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；
按消防要求组织进行疏散演习；
对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；
按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。
5.8其他防范措施
设有与公开业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；
接到报警信号，确认后物业管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；
涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；
协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；
对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；
建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

六、清洁管理
6.1共用楼道保洁
每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周拖洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次，大理石地面每季度抛光打蜡1次；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每月除尘1次；每月擦1次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间基本干净，无垃圾、灰尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护拦基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查20cm无显著脏污；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污迹。楼梯道玻璃无灰尘。
原则上，业主（使用人）自行将垃圾送到指定垃圾收集点。
6.2电梯及电梯厅保洁
每日清洁2次；每日擦拭1次电梯门壁；每周对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗3次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次；每45日对电梯门壁打腊上光1次。
玻璃镜面基本光亮、无明显手英污迹，轿箱四壁基本干净无灰尘，用手触摸无明显污迹；灯具、天花板无明显灰尘；地面干净无污迹。
6.3 共用卫生间保洁
每日早、中、晚对共用卫生间清洁3次，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；擦抹墙面、台面、开关、门牌；擦抹干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每月1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。
6.4道路保洁
每日清扫2次，保洁时间不少于4小时，保洁人员往返一周时间不超过1小时，目视道路基本干净、整洁，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，无直径1cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。
6.5标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁
标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每周擦拭2次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。
6.6儿童乐园、健身设施、休闲娱乐设施保洁
每日清洁1次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每月彻底刷洗消毒1次；设施表面干净，无灰尘污渍、锈迹，目视无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。
6.7绿化带保洁
每日清扫2次绿化带、草地上垃圾；捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数；座椅每日擦洗1次。
地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾。每100 m2痰迹、果皮、烟头、纸屑不超过5个。花坛表面洁净无污渍，外观整洁。座椅干净无污迹无积灰，地面垃圾滞留时间不超过1小时。
6.8垃圾桶、果皮箱的清洁
每日清运1次；每日抹布抹1次；
垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹；垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污、无异味。可适当喷洒药水，防止发生虫害。
6.9门卫、岗亭、监控探头保洁
门卫、岗亭每日清洁1次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外墙面每月清洁1次，发现不卫生随时处理。保持墙、地面干净、光亮、整洁，保安岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰；工、器具排放整齐、有序；监控探头每旬擦拭1次；，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。
6.10地下室、车库、车棚保洁
每2日清扫1次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每2个月打开1次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷1次；每月清扫1次地下室管线；每月进行2次地下室消杀工作；每2个月进行1次地下室消杀工作；每季度擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；。地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积灰。
6.11垃圾收集与处理
垃圾由业主、使用人自行送到垃圾点；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾筒清洁，垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面运送垃圾应避开人流高峰；垃圾收集车表面洁净，无突出噪音，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

6.12卫生消杀
夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季至少进行3次；确保操作人员和业主（使用人）安全，有切实可行措施，不干扰业主（使用人）正常生活。检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1％。

七、房屋、共用设施、设备维护与管理
7.1巡检
每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；
每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；
在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；
每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；
每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；
每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；
业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；
巡检有记录；
巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
7.2房屋
7.2.1装修管理
7.2.1.1将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；
7.2.1.2对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议与装修保证书
7.2.1.3业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；
7.2.1.4装修结束组织验收；
7.2.1.5对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
7.2.2给水设施
饮用水水箱半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理措施；
水质每半年化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体内清洁，没有对水质构成污染的因素；
保持水箱结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。每个月检查保养1次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。
保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水箱）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备查；
每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；
建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；定期维护保养。
7.2.3排水设施
化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；
楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次。
每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草、无青苔，排水畅通，无积水、臭味；
每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管壁上无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。
7.2.4供配电系统
建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；
值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；
保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；
每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；
每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；
潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；
每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；
每日填写运行记录，建档备查。
7.2.5弱电系统
操作人员受过专业培训，持证上岗；
工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；
有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；
对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；
工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；
分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
7.2.6避雷接地系统
每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。
7.2.7电梯运行与管理
7.2.7.1
对电梯定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：、《维修保养制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。
7.2.7.2
安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。
7.2.7.3
与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。
7.2.7.4
电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。
7.2.7.5
保持电梯机房清洁，每周至少1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。
7.2.7.6
确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯记录每日电梯运行情况，建档备案；建立巡查制度，专人负责，发现损坏及时维修。
7.2.7.7
电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。
7.2.7.8
制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号15分钟设法解救乘客，并在最短时间内排除设备故障。
7.2.7.9
使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。
7.2.7.10
按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。
7.2.8道路、停车场（车棚、车库）及配套设施
加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；
保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；
设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；
按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；
停车尝棚、房完好无损，有大、中、小修计划；
停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。
7.2.9 监控系统。参见弱电系统
7.2.10门禁系统 参见弱电系统
7.2.11红外系统 参见弱电系统
7.2.12油漆粉饰
木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰1次；
钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次；
楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。
7.2.13建筑物外