厂房仓库租赁谈判需要注意哪些事项及审核合同要点.doc

厂房仓库租赁谈判需要注意哪些事项及审核协议要点
仓房租赁谈判要点一：出租人是否具有主体资格
      仓库出租一方面查看出租人是否具有出租仓库的主体资格，直接关系到协议的效力问题，需关注：
       (一)出租人是否享有出租仓库的实体权利
      ①仓库的所有权人：出租人是否与出租仓库产权证上的名称一致，必要时到仓库管理部门查询。
      ②委托或代理出租的：仓库所有权人是否与出租仓库产权证上的名称一致，是否经所有权人批准或授权，是否有所有权人批准或授权出租的书面证明材料。
      ③共有仓库出租的：是否经其他共有人批准，是否有其他共有人批准出租的书面证明材料，比如授权委托书等等。
      ④仓库转租的：是否经出租人批准，是否有出租人批准转租的书面证明材料。
      (二)出租人为自然人的，是否具有完全民事行为能力，规定其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的，规定其提供营业执照，并在全国公司信用信息公示系统进行必要的工商查询，保证其依法设立、合法存续。
      (三)出租人属于国有公司或者事业单位或者公立教育或医疗机构等特殊主体的，需考虑其签署主体是否可以有权利签署协议;以及协议的效力?其仓库是否属于违章建筑?或者属于改制过程中权属未明的建筑物?出租人收取租金收入是否符合法律规定等。
仓房租赁谈判要点二：拟租赁仓库具体情况

      (一)审查仓库的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致
      这点重要是看仓库的产权证，审查其用途，是住宅、办公、工商业还是仓库等。假如协议约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。假如租赁用途不符合法定用途的时候，一方面用途违法将导致租赁目的无法实现，协议双方可据此解除协议，并根据过错的情况分担协议解除的后果(民事责任);另一方面用途违法将会导致政府有关部门的查处，协议双方均有也许承担该等不利后果(行政责任)。
      (二)审查仓库是否存在严禁出租等的情形
      对此，除了进行必要的核算外，可规定出租人在租赁协议中就仓库不存在如下不能出租的情形进行保证和承诺：未依法取得仓库所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;共有仓库未取得共有人批准的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人批准的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定严禁出租的其他情形。
      上述有些情形会直接导致租赁协议无效，因此，假如存在上述情形，则需要根据实际情况探讨合法解决措施及相应的时限，评估相应的风险及后续也许的影响，在此基础上决定是否承租。
      (三)审查仓库是否涉及相邻关系的利益纠纷：涉及居民用房通道、噪音、装修施工影响、营业影响、广告牌等。
仓房租赁谈判要点三：租赁协议内容审核
      (一)审查仓库的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况
      (1)必须写明租赁仓库的确切位置
      房产证上记载的仓库地址应在租赁协议中具体列明(注意笔误);对于未竣工的房产，一般需查看本地地名委员会颁发的门牌号码登记证明书，确认门牌号码;对于租赁办公楼作为注册地址使用的，特别要注意实际楼层和协议记载的楼层是否一致，以免因此形成注册障碍。
      房产位置以及共用的通道、楼梯、附属设施等，同样建议在附件的房产平面图中予以明示，便于日后相邻关系的解决。
      (2)租赁面积的计算方法(使用面积还是建筑面积)
      租赁建筑面积必须明确，这通常为物业费等的计算基数。
      对于出租物业已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的(常见于仓库、写字楼、厂房、商铺的整体租赁)，协议双方最佳将房地产权证或测量报告上所记载的建筑面积约定为租赁面积，并将房地产权证或测量报告作为协议附件;对于出租物业未有房地产权证或未经法定机构出具测量报告的(常见于商场、写字楼的部分租赁)，协议双方最佳共同聘请一家中介测量机构对租赁面积进行测量，并共同派代表参与测量的过程。在测量结束后，协议双方代表应就测量结果进行确认，并将测量报告、测量图表等作为协议附件。
      当然双方也可参照商品房买卖协议司法解释的规定在租赁协议中明确租赁误差的解决方式。
      (3)仓库结构及用途/使用性质
      除查看与仓库产权证所做的登记是否一致外，还需明确仓库的具体用途，除了大类的住宅、办公、工商业、仓库等类用途，建议明确具体用途，由于公安、消防、环保、城管等对某些生产、经营活动有一些特殊的规定等等，出租方有义务保证承租方能按该用途使用仓库，否则需要向承租方承担违约责任。
      (4)仓库交付时的装修状况及附属设施和设备的状况最佳以制作附件的形成加以明确，对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设，租赁期满交还时的具体规定等均应明确。假如出租人是否批准承租人对仓库进行装修或改造，那么尽量明确装修或改造的条件及装修或改造的标准，并应明确租赁期满时或者协议提前解除时如何解决。
      实践中，争议发生时，装修损失的补偿或补偿往往是争议焦点，如有只依赖于协议双方的举证及或者需发生新的鉴定评估费用等等，费时又费力。因此，建议在租赁协议中明确约定装修损失的计算标准，装修损失=装修原值÷租赁期限总月份×剩余租期(局限性一个月按1个月计)。
      (二)租赁期限
      1、租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。建议承租人根据自身需求及租赁房产的具体情况、周边环境等合理约定租赁期限，并在协议中明确承租人在协议期满后的优先承租权。
      原租赁期限局限性2023的，比如，约定了8年，履行6年后，假如承租方根据商业判断认为需要延长租赁期限的，可与出租方以补充协议形式延长租赁期限至2023;或者与出租方协商终止原租赁协议而重新签署新的租赁协议，这种情况下承租方实际使用的期限最长可至26年。
      2、租赁协议期限一般要等于或大于租赁期限，一般可约定一定的免租装修期。
      对于免租期限开始日，假如屋处在适租状态，可以约定为仓库实际交付日，而非租赁协议生效日(由于通常都是协议生效后再交付);假如是新建房产，仓库交付后也许还不能即刻进场装修的，那么，建议约定实际进场日(满足双方约定的进场条件后进场)。同时，建议明确非因承租方因素而导致装修受阻的，免租装修期及租赁期限相应顺延。
      3、属于转租的情形的，需要出租人提供其与仓库所有权人签署的租赁协议原件，保证转租期限不超过原租赁协议约定的期限。
      (三)仓库交付
      仓库交付是核心条款，不仅涉及实际交付的时间、租赁期限的起算，还涉及交付物品的维修、出租物业的返还、保证金和各项押金的返还等问题。
      1、交付时间
      除了明确约定交付日期外，对于涉及语言描述或前置或后续限制的交付时间，表述需要通俗易懂，前后约定一致，警惕交付陷阱。比如：一些租赁协议中，协议前半部分表面上约定了一个具体的交付时间，但同时又在协议后半部分的其他条款中做了其他约定导致该日期具有极大的弹性，从而即使出租方延期交房，其仍有回旋余地而非直接承担违约责任。举例来说：租赁期限部分约定2023年9月30日交房，但在交付部分约定进场时间如有变动，出租方另行发函告知;违约责任部分则约定出租方未按发函时间交房，则承担违约责任，这就属于陷阱型的约定;再如，对于一些新建房产，假如约定仓库竣工后30天内交付，但没有对竣工时间做出明确的约定等。
      假如出租方过于强势，承租方在交付时间条款不占优势的情况下，则建议在保证交付时间很明确的前提下，加强出租方延期交房违约责任。
      2、交付条件
      一般的办公及居住用房，出租方需保证大厦的电梯、消防保安系统、公共卫生间、自来水系统、泵房等应处在正常运营状态。如有损坏，出租方须在约定的期限内积极告知和督促物业管理处维修完毕。
      对于承租仓库用于商业经营时，建议关注如下事项：
      楼板承重及楼层结构，考虑是否需要楼板加固，如需，设计及施工由谁负责以及费用如何承担需明确约定;
      供电及配电，承租方应根据实际使用需求判断要使用的是动力电还是照明电，电缆规格，电缆如何敷设，开关如何安装，由此所涉施工费用的承担等等，
      供水、排水、排烟、排风、及排污问题，如有特殊规定，建议具体约定;
      空调：非中央空调的，建议就空调外机尺寸，安装位置、个数及由谁负责具体施工等;
      电话、垃圾解决及洗手间、施工协助义务等。
      3、交付手续
      交付条件满足后，协议双方签署《交付确认书》并同时交付房产钥匙，以作为出租物业实际交付日期的确认，也可作为出租人交付物品、承租人支付保证金和各项押金的确认。同时，后续免租期、进场日期、租赁期限、租金支付等与承租方支出相关的时间一般都以此时间点推算或确认的，因此，签署交房确认书非常重要。交房确认书需明确附属设施设备及其数量、规格、品牌等(贵重物品建议明确购入价及折旧比例)，钥匙数量，交房日期等内容，并由双方签字盖章。
      4、违约责任
      延期交房的，可约定违约金计算比例或者直接约定一个具体的金额。出租方强势的情况下，也许需约定一个宽限期(在此期间内，出租方不需支付违约金)，承租方需考虑宽限期长短的合理性。延期交房超过一定期限(假如两个月)，承租人可解除协议并规定出租方补偿实际损失。
      (四)租金及支付方式、期限
      1、租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等费用;一般不涉及在租金内，采用据实结算的形式，假如是分摊的，需明确分摊的上限;
      支付方式可以是钞票支付、转帐支付还是其他支付方式;转账支付的，明确租金支付账号，出租方账号变更，需书面告知承租方。
      支付期限有月付、季付、年付等，建议采用月付或季度支付的方式，并明确约定并拟定支付的具体日期或最后日期，明确到具体的月份和日期，如遇法定节假日，可顺延至节假日后支付。
      先发票后付租，出租方违反协议任何约定的，比如不及时履行修缮责任，承租方可暂扣租金而不视为违约。
除此之外，建议明确出租方提供的设施设备场地等非因承租方因素不能正常使用以及出租方对其场地进行维修、扩建时租金如何，以及租赁几年后假如承租方对仓库进行维修维护是是否可以享有免租装修期。
      2、假如承租商铺的，需关注周边铺面开张率、出租率、空置率、人流量、各种商业配套等与租金确认密切相关的事项，假如出现周边商铺空置率太高，直接影响租金价格，可以设立附条件的租金调整条款;商场的促销活动运用场地不得损害或影响承租仓库的使用以及店铺的经营。商场公共部位的维护(电梯、厕所、车位)、物业管理的质量(保安、卫生、客服、后勤)，作为商场的承诺义务之一。
      3、关注租金价格的公允性，即与其他商户之间的租金价格不得有过高悬殊，否则有权规定调整租金。长期租赁协议，需考虑租金的调整。
      4、租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何解决
      租赁协议解除后，承租人结清租金、物业管理费和其他应付费用后，出租人原则上就应将保证金退还给承租人，但特殊情况下也可增长一些附件条件，比如，承租人以出租物业地址作为新设公司或分支机构的注册地址的，一旦租赁协议解除或终止，承租人必然要寻找新的办公场合，并办理的工商变更登记手续。那么，协议双方就可以公平、合理地约定：将承租人完毕不再以出租物业为注册地址的变更登记手续作为保证金的退还条件。
      (五)维修保养
      要保证维修保证责任约定明确，防止维修保养约定不明导致维修拖沓或者出租方借维修维护之名影响承租人正常使用。
      比如，如严重影响承租方正常使用的故障，出租方应在承租方发出紧急报修告知后四(4)小时内前来维修;如为一般报修，出租方应在承租方发出报修告知后三(3)日内前来维修。如出租方未在上述时间内进行解决，承租方有权自行或委托第三人进行维修，相应维修费用和款项由出租方承担，并由承租方从应支付给出租方的租金中扣除。
      (六)协议的变更、解除及终止
      1、严禁租赁协议的半途擅自解除作为协议的一项原则，在市场价格与协议价格不严重偏离的情况下，双方应当尽最大限度维护协议的稳定性。
      2、双方应对提前解除的条件和程序进行明确约定，比如，在租赁期限内，原则上双方均不得规定提前解除本协议。但在本协议签订之日起【※】年之后，如承租方规定提前解除协议的，需提前【※】个月以书面形式告知出租方，但应向出租方支付【※】租金作为补偿，还应当履行本协议约定的协议终止后的相关义务;如出租方规定提前解除协议的，需提前【※】个月以书面形式告知承租方，但应退还承租保证金，并对承租方的装修损失予以补偿。
      3、承租人可以多列举对方违约的一些事由，做到承租方可以合法解除协议而又不需支付违约金;而尽量避免自己违约导致出租人提前解除协议(重要为延迟支付租金)
      4、在租赁期限届满或租赁协议提前终止后，承租人除了结清租金、物业管理费及其他费用，以及配合出租人重新招租以外之外，尽量准时归还(涉及清空)仓库。建议关注万一不能及时清空仓库时承租方的违约责任，保证其合理性。
      (七)租赁双方保证和承诺
      出租方承诺内容涉及，仓库不存在严禁出租或其他影响承租人实际使用仓库的情形，租赁期间发生争议，尽量协商解决，不得以任何理由断水断电等，否则应补偿因此给承租方导致的实际损失;协助办理承租方经营相关报批手续;出租方装修、扩建应提前告知并保证最大限度的减少对承租人的影响，给承租人导致损失的，应给予补偿等等。
对于出租人要承租人做出的保证和承诺，承租人要结合自身实际情况审慎判断，保证保证内容的可行性。
      (八)转租及承租权自动转移
      对是否允许承租人转租及转租的条件进行明确约定，承租人向其关联公司转租则不受限制，承租方只需书面告知出租方，承租权即可自动转移当然，新公司应书面向出租方出具确认函，确认合约中所有约定同样对新公司有效。如有关主管机关需要或新公司规定，出租方承诺将按相同约定及同等条件，按剩余的租期与新公司重新签订合约，并办理相关的租赁备案登记手续。如出租方违反约定，视为违约。
      (九)违约责任
      除了协议其他部分已经明确约定的违约责任，如延期交房的责任等，此处可增长一个兜底性的约定，作为对之前协议中未明确约定但也许出现违约的情况的补充，保证任何情况下一方违约均有相应的违约责任可以约束。
对于租赁期限内一方擅自解除协议，对方如何追究违约责任建议模糊化解决，避免出租人可以视违约成本而肆意违约。如一方擅自解除协议，应当先行协商补偿事宜，协商不成则向通过诉讼或仲裁方式解决争议，决定是继续履行还是补偿损失，为承租方争取时间。
      (十)其他建议明确的内容
      1、争议解决：保证争议管辖约定明确有效，选择诉讼的，不违反级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，明确仲裁委员会的名称。
      2、租赁备案：办理租赁备案及备案费用的承担主体。
      3、保险条款：明确是否投保公众责任险或第三者责任险责任主体以及险费用承担主体。
      4、告知与送达：对告知的形式、送达的形式、送达的标准作出明确约定，以免诉讼中一方已收到另一方发出的告知仍然矢口否认。