商业地产项目结构图最全版本.doc

商业地产项目全程服务内容及汇报构造图示（一）

商业地产项目市场调研分析流程构造

（一）、问卷调查

（二）、电话调查
一、调研措施

（三）、深度谈访

（四）、信息购置、搜集

（一）、项目范围
二、调研范围

（二）、区域范围

（一）、项目区域经济、产业状况、社会文化环境

（二）、项目区域交通、人口、居住环境

1、区域消费市场容量
2、区域消费分布特性
3、区域消费构造特性
4、同质业态业种分布
5、区域市场消费能力
6、区域消费行为特性
7、区域消费外流状况

（三项目区域都市发展规划、商业发展规划

（四）、项目商业市场环境（供应与需求关系）

（五）、项目竞争者状况调研

（六）、项目问题及机会调研

（七）、商铺租金状况及承受能力调研（收支形式）

（八）、经典性调查与研究（重点案例剖析）
三、调研内容

（一）、系统性分析角度

（二）、构造性分析思维

（三）、数字化分析结论

（四）、科学性论证成果

（一）、区域经济状况评估

（二）、项目商业价值评估

（三）、区域消费能力评估

（四）、区域消费需求/特性评估

（五）、项目商业经营/营销方式认同度评估

（六）、开发商商业经营资源评估

1、 产业经济
2、 人口经济

1、 所处商圈性质
2、 区域商业发展空间研析

1、 消费构造趋势研析
2、 零售业经营效益分析

1、 观念 2、消费心理
3、 消费方式

1、 市民对经营商家认同度
2、 市民对商业品牌认同度
3、 市民对营销方式认同度
六、调研成果分析
五、调研实行
四、调研思绪

商业地产项目全程服务内容及汇报构造图示（二）

商业地产项目综合态势分析汇报构造

一、项目调研基本状况概述
1、 调研信息搜集渠道
2、 实地体验考察场所
3、 调研范围对象
4、 调研样本容量分布
1、 社会环境
2、 经济环境
3、 交通环境
4、 人文历史环境

①①①１１１
二、区域宏观商业市场环境分析

三、区域中观商业市场环境分析
1、 区域消费特性
2、 区域经营特性
3、 区域商业缺口分析
1、 既有商业布局
2、 新建在建商业布局
3、 区域商业构造
4、 区域商业竞争态势
5、 区域商业发展趋势

四、本项目微观商业市场环境分析

五、对本项目价值判断

1、 优势（Strength）
2、 劣势（Weakness）
3、 机遇（Opportunities）
4、 挑战（Challenge）
1、 区域影响力指标
2、 所处环境地段指标
3、 建筑本体指标
4、 经营模式指标
5、 投资价值指标
6、 品牌指标

六、经营商家进驻本项目意向分析

七、本项目SWOT分析

商业地产项目全程服务内容及汇报构造图示（三）

商业地产项目经营功能定位筹划汇报构造

（一）、项目位置

（二）、建筑指标

（三）、用地性质

（四）、建筑形态

（五）、停车位

一、项目概述

１、 操作可行性
２、 经济效益
３、 增值空间
４、 社会效益

（一）、方案描述

二、专家意见

（二）、基本解析

１、 区位条件
２、 物业基础
３、 商业气氛
４、 客源导入

（一）、项目商业市场地位判断（价值构解）

（二）、项目商业市场需求关系判断（缺口分析）
三、定位根据

项目盈利模式
四、定位原则

原则论述
1、 经营性定位
2、 经营形象定位
3、 概念诠释
4 定位亮点论述

（一）、模式定位

（二）、功能定位

1、 消费区域定位
2、 消费对象定位
3、 消费档次定位

五、定位方案

（三）、消费定位

1 、业态业种构成
2、业态组合比例
3、业种配置规定
4、经营布局划分
5、物业配合条件

（五）、招约定位

（四）经营定位
1、 招商区域定位
2、 招商对象定位
3、 招商品牌定位
4、 招商租金定位

商业地产项目全程服务内容及构造图示（四）
商业地产项目招商工作运行指南
1、 确定招商团体组织架构
2 确定招商团体管理原则
3、 制定招商团体岗位描述及工作职责
4、 做好招商人员招聘
5、 实行招商人员培训
6、 制定招商团体管理制度

、贯彻招商组织系统

1、筹办招商办公室
2、贯彻招商组织工作
3、准备招商工具及资料
4、开始主力店及品牌店先期洽谈

1、招商背景分析
2、招商营销传播关键概念提炼
3、招商项目愿景表述

1、确定招商方式
2、制定招商优惠政策
3、选择招商信息公布渠道
4、筹划招商营销传播方略

1、招商成本
2、招商租金收益预测

1、招商引导期
2、招商洽谈期
3、招商攻坚期
4、招商强势期

1商家数量与否符合招商目
2、商家档次与否符合项目对外形象
3、商家业种配比与否符合经营规划

1、配合招商前期市场铺垫推广计划
2、协议签定期推波助澜推广计划
3、开业期项目高潮推广计划

1、确定整体招商周期和开业计划日期
2、确定经营区域内招商商家数量
3、制定招租/招商周期内未能完毕行动立案

1、制定经营商入驻流程（明确协议签约流程）
2、制定经营商进场操作规则
3、制定招商租赁有关费用收取原则

七、安排招商工作时间/招商流程

六、计划招商预算

五、制定招商方略

四、提炼招商营销传播关键概念

三、制定招商原则

八、招商实行

九、预测招商工作效果及评语

十、经营商家入驻

十一、项目招商市场推广计划

十二、项目开业庆典

十三、项目运行维护及阶段性调整

1、项目市场地位/关键竞争力定位
2、项目经营功能定位
3、经营业态（业态业种配置组合）定位
4、服务对象（消费者）定位
5、招商模式定位
6、招商目市场（招商区域）定位
7、招商品牌（档次）定位
8、招商对象（经营者）定位
9、招商租金（预期收益）定位

二、招商项目定位
1、 项目商业物业价值判断
2、 理解区域商业市场租赁价格，对比本项目所处条件，确定租金价格
3、 测定符合市场租赁价格原则（结合开发成本与经营成本预测）
4、 制定商家可接受租赁价格范围
1、 短期（三年）理想租金收益分析
2、 短期（三年）保守租金收益分析
3、 长期（五年）理想租金收益分析
4、 长期（三年）保守租金收益分析
1、 制定协议保证金原则
2、 管理公约协议及附件范本
3、 商家入场装修协议与装修审核手续协议书
1、 租赁面积、时限
2、 税务权责
3、 管理费用收取原则
4、 水电费用收取权责
5、 租赁费用支付方式
1、 项目所在地竞争项目分析
2、 项目竞争发展生存性分析
3、 招商环境与时机分析
1、 直接招租/招商模式
2、 免租模式
3、 委托经营模式
1、 初步分析主力商家及主力商家范围
2、 初步确定主力商家及次主力商家对象及数量
1、 项目数据资料
2、 项目实物模型
3、 «招商手册»
4、 招商意向书范本
5、 租赁协议书和物业管理契约书范本
6、 招商政策阐明文献

商业地产项目全程服务内容及汇报构造图示（五）

商业地产项目经济效益预估与增值提议筹划汇报构造

一经济效益预估

（四）风险评估与处理对策
（一）指标测算
（二）分析评估
（三）商业项目租赁经营效益预估
经预估营收益

1、 开发成本静动态预算
2、 销售预测及投资回报分析
3、 租赁收益评估及比例测算
4、 投资风险评估
1、 盈亏平衡分析
2、 敏感性分析
3、 风险决策
风险评估及处理对策
1、盈亏平衡分析
2、敏感性分析
3、风险决策

二、商业建筑物业功能与商业经营使用功能配套设计提议

（二）商业项目建筑外立面及经营区域、经营气氛设计
（一）商业项目内外部交通设计

1、 商业经营建筑外立面（界面）设计（修改）提议
2、 景观设计及配套设施提议/设计（修改）提议
3、 商业经营区域经营气氛（修改）提议
4、 商业经营区域划分、面积配比设计（修改）提议
5、 商业经营区域布局设计（修改）提议
6、 商业经营智能化功能配置设计（修改）提议
7、 商业经营体停车场规划设计（修改）提议
8、 商业经营各业态/业种对物业配套设施特殊规定设计（修改）提议
1、 商业经营体外部车流动线设计（修改）提议
2、 商业经营体内部人流动线设计（修改）提议
3、 商业经营体内部客货梯配置设计（修改）提议

三、营运方略提议

（一）营运模式提议
（二）营运筹划提议
（三）招商方略提议
（四）媒体方略提议
（五）项目增值方案提议
（二）

商业地产项目征询服务内容及汇报构造图示（六）
商业地产项目营销筹划方案构造
1、明确营销筹划目
2、发现项目营销机会
3、创意筹划营销主题
营销卖点集成
营销主诉求点确定
开发商形象塑造
项目经营理念认同
项目招商信息传播
开业营销推广活动筹划

二、营销市场环境分析
1、市场分析
2、竞争者分析
3、消费者分析
4、问题点及机会
营销市场现实状况
进入障碍分析
重要目市场划分分析
目市场渠道分布分析
目市场广告活动分析
竞争者促销活动分析
本项目整体竞争力分析
营销传播对象精确定位
消费者对广告吸引力敏感度分析
消费者对媒体及营销方式偏好
分析项目营销传播问题
发现项目营销市场机会
三、营销战略
1、营销市场分析
2、营销目市场
3、营销对象
4、营销推广重点
5、营销渠道网络布局
6、营销入市时机选择

四、营销组合方略
1、广告方略
2、媒体目市场
3、推广方略
4、事件营销与直效营销计划
广告目
广告诉求对象
消费者利益点与支持点
广告展现风格与特性、人物、背景、视觉
创意设想与执行
媒体目
媒体预算
媒体公共（记者、编辑）
媒体实行期间分派
媒体分派
营销活动目
营销活动方略与诱因
营销活动执行方案内容
营销活动时间表
事件营销计划重点
直效营销计划重点
五、行动方案
1、人员安排
2、道具设备
3、时间计划
4、地点选择
六、总营销预算表
1、广告预算
2、营销活动预算
3、媒体公共预算
4、事件营销预算
5、市场调研预算
6、其他预算

一、项目营销目与目