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1、 潭龙空中花园物业管理方案 第一章 潭龙空中花园物业管理模式 零风险工程 —— 解除后顾之忧 一种模式 —— 酒店式、经营型物业管理 二项承诺 —— 优秀住宅社区、满意率 三个重点 —— 社会形象、经济效益、客户服务 四大优势 —— 观念、技术、经营、经验 物业结识与定位 物业的结识 潭龙空中花园是武汉市的市政样板工程，位于汉口迎宾大道旁，交通便利，各项配套设施齐全，社区配套成熟。社区规划呈围合式布局，社区内建有中央大花园，居民通过独立的社区内步行绿地进行休闲娱乐活动，从而得到绿化及环境的最大集约效应。围合式布局有助于人车分流，将车流限定在围
2、合外，为社区内能有一个绝对独立的步行系统发明了条件，也营造了一个安全、舒适的生活空间，使潭龙空中花园产生良好的自然通风效果，同时也发明出疏密有致的室外空间景观。 华澳物业顾问机构（简称AEA）将潭龙空中花园项目作为新世纪业务首选，高度重视这项著名物业的投标工作，由于该项目接标时间较紧，虽对项目特点和自身实力等综合因素有了一定的了解，但尚欠进行进一步地考察和分析。但是，我们有在武汉服务3年的经历，有丰富的物业地区概念和实际的本土工作经验，并且我们有服务潭龙空中花园的真诚愿望，有信心为潭龙空中花园提供全面、专业和高水准的物业经营管理服务。 项目定位 潭龙空中花园物业项目整体形象定位是 崇高
3、安全、环保、亲和 崇高 寓示潭龙空中花园的社会形象和崇高品位 安全 保证潭龙空中花园的治安情况良好及设备安全运营 环保 突出潭龙空中花园的居住和生活环境的整洁和绿色 亲和 体现潭龙空中花园的人文和谐 工作重点和零风险工程 三个重点 AEA以客户导向理论为依据，从客户和市场的角度分析潭龙空中花园的物业经营管理服务需求，拟定了物业经营管理服务的三项工作重点： 重点一：提高物业形象 通过物业环境控制、楼宇设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范、专业管理和文化气氛的融合，塑造潭龙空中花园崇高、安全、环保、亲和的整体形象。 重点
4、二：保证安全可靠 潭龙空中花园是一栋高层住宅楼，设施设备、人员状况和周边环境比较复杂，保证物业的正常，首要任务就是消防治安的责任到位，设施设备的可靠运营，一切隐患的预先防范。由于AEA具有设备管理的优势，涉及自身具有配套的电梯公司、设备管理公司。同时，在武汉地区的护管人员所有通过正规保安学校的2年制培养，AEA与随州保安学校、宜昌保安学校建立了长期的互助关系。因此，AEA将依靠自身的优势，投入十二分的精力，通过专业的物业管理服务，保证潭龙空中花园的办公和生活环境安全可靠。 重点三：做好客户服务 满足客户的需求是AEA永恒的追求，对AEA来说，不仅潭龙空中花园的业主是AEA的客户，业主的朋
5、友、业主的客户、业主客户的客户都是AEA的客户。在AEA公司文化体系中，以客户满意为目的，紧紧围绕客户需求开展工作，把客户满意作为评判工作业绩最重要的指标是公司员工共同的价值观。正是由于AEA建立了服务客户的最高原则，近年来，在所管辖的百余万平方米物业中，年有效投诉率均在千分之二以下。员工观念到位，服务贯彻始终是AEA做好潭龙空中花园物业经营管理工作的重要保障。 （二）零风险工程 零风险工程的出发点是全面解除业主后顾之忧。涉及以下三项内容： 1. 依托中航公司集团，长远承担物业管理的责任，在任何情况下，保证潭龙空中花园社会形象和物业的正常运营。 2. 进一步武汉本土，熟
6、识武汉商情，在管理了武汉市著名的信合大厦、长航社区、省中保大厦、祥和花园、惠誉花园等的基础上，有能力为潭龙空中花园的繁荣尽责尽力，保证物业管理质量和物业的社会形象。 3. 注重潭龙空中花园物业的特点。AEA在设备管理、环境保护和形象塑造上有着十几年的管理经验，以深圳管理模式，按武汉实际操作，创双方双赢效果。 指导思想、管理模式、管理目的 指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 真诚合作 体现了AEA尊重客户、依法经营的一贯风格，重协议、讲道德、守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为业主提供专业服务，为社会发明价值。 专业保障 展示AEA“敬业、服务、创新”的公司精神，充足发挥ISO
7、9000质量保证体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业经营管理体系以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果 长远承担 注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。 一种管理模式：酒店式、经营型物业管理模式 AEA在物业管理行业首创[经营型]物业管理模式，在物业管理实践中取得显著效果。[经营型]物业管理模式的核心思想为：将物业管理的概念从一般运营、维护、管理提高到对物
8、业整体项目全面的策划、服务和管理层面，服务概念从委托协议期扩展到物业的使用寿命期，从而开发物业的功能潜力并提高使用效率，真正体现物业管理使物业保值、增值的社会功能。[经营型]物业管理模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护、改造为技术支持，以规划物业功能、提高物业使用率为辅助手段，以物业租赁经营作为服务客户的补充，形成全方位物业管理服务的综合能力。 [经营型]物业管理模式在潭龙空中花园具有广阔的施展空间。AEA丰富的经营管理经验可以帮助策划、安排和适时调整经营管理策略，提高物业的经济效益和使用效能；AEA强大的技术支持系统可以在设备管理方面发挥重要的保障作用；AEA的综合服务
9、能力在满足潭龙空中花园的需求中具有明显实力。 [经营型]物业管理模式在潭龙空中花园的应用，可以保障设备运营，提高物业的使用效率，明显提高物业的附加值，并显著减少物业运营的总体成本。 管理目的两项承诺 1．自接管之日起，二年内达成省级物业管理优秀社区考核标准，树立潭龙空中花园良好的社会形象。 2．自接管之日起，第一年度内，实现物业管理客户满意率95%以上。 四大优势 观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则） 深圳物业管理水平居于全国前列，其核心内因在于观念领先。观念激发活力，观念产生动力。AEA将客户满意作为工作业绩评价的最终指标，以客户满意为起点，最大限度地
10、满足客户需求。在这种理念支持下，AEA在员工队伍中坚持不懈地强化满意服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识、成本意识。正是由于满意服务观念的提出，近年来，在AEA所管辖的百万余平方米物业中，年有效投诉率均控制在千分之二以下。 技术优势：强大的楼宇设备管理技术支持 AEA积累十几年楼宇机电设备管理经验，集设计、安装、维护、改造能力于一身，技术实力在物业管理行业首屈一指。AEA目前拥有高级工程师十余名，中级职称技术人员四十余名以及百余名机电设备纯熟维修人员。这支技术队伍对各类物业基本设施由电梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、保安系统、计算机网络系统、智能控制直至停车场自动管理系统均有完
11、善的技术保障规范和丰富的实践经验，可认为潭龙空中花园制订高效率的设备管理方案，保证各项系统运营正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。 AEA所属的中航电梯公司是深圳市电梯保养专业单位，是深圳众多物业管理公司中电梯维修实力最强的公司，可认为潭龙空中花园的12部电梯安全运营和维护提供全面的技术保障。 AEA所属的机电设备公司包揽深圳所有全委托物业的供配电设备、电机设备的中、大修，设备的更新改造，对外地公司的技术支持。因此，有能力为潭龙空中花园的供配电设备、电机设备的正常运营提供全面的技术保障。 AEA还与众多机电设备厂家如蒂森电梯、三菱电梯、霍尼维尔、ABB公司、特灵公司、开利公司等相关
12、公司保持着良好的合作关系。 AEA技术优势还体现在能根据潭龙空中花园的实际情况，制订有效的节能降耗措施，从而显著减少物业运营费用。 管理优势：隐性服务、环境优化等管理经验 AEA注重提高服务，达成更高的境界，即在用户感到不适之前，我们已经发现了问题，并尽力予以解决；在用户感到不适时，我们已经开始解决问题，并尽快给予解决。平时，用户无法看到我们的服务，但是，用户专心可以体会到我们的关怀。AEA注重环境优化，涉及在清洁过程中，重点规定的是保洁，把对装饰面材料的保护和维护溶入平常的清洁工作中。在护管工作中，我们不仅注重治安问题，并且考虑形象工程，保持一种内紧外松的护管局面。 经验优势：外接项
13、目经营管理服务的实践 AEA近年在深圳、武汉、北海承接多项物业，积累了外接项目经营管理的宝贵经验。下面仅以AEA全面接管武汉市物业的案例与潭龙空中花园作一简要比较。 表1.1 潭龙空中花园与武汉市接管物业比较 比较项目 潭龙空中花园 信合、长航、人保 1 建筑规模 66000米2 合计10万米2 2 物业类型 住宅 综合性，办公写字楼为主，综合配套全面 3 物业类别 商品房 商品房和金融自有物业 4 物业使用特点 形象规定高，社会影响大 金融总部，标志性建筑，形象规定高，社会影响大 5 设备状况 量身定做，设备维护较好 量身定做，设备
14、维护较好 AEA从1998年开始在武汉市承接物业，进行全面管理，通过剧烈竞争，已发展到今天的规模，其中接管综合性写字楼5栋，面积12万多平方米，崇高社区2个，面积4万多平方米，成为深圳的物业管理品牌公司之中真正在武汉本土进行全面接管的成功典范。 管理方式 根据AEA对潭龙空中花园物业管理工作的整体策划，我们将潭龙空中花园物业管理方式拟定为：专业化、品牌化、经营型。 专业化 充足发挥AEA专业优势，运用现代管理手段，提供专业保障，总体协调、管理，实现管理目的； 品牌化 通过实行形象战略，鼎力奉献，全面、长远承担物业管理责任，树立潭龙空中花园崇高、安全、环保、亲和的整体品牌形象；
15、 经营型 发明性地运用经营型物业管理模式，有效实现物业的保值、增值，发挥潭龙空中花园的最大社会效益、经济效益和使用潜能。 我们的管理方式由组织机构、运作系统、信息系统和管理机制四部分构成。 （一） 组织机构 发 展 商 业主委员会 AEA武汉公司 街道办、工商、税务、公安、武警等 物业管理职能部 政府业务主管部 客服中心 客户服务、信息管理 协调调度、物业经营 工程部分 设备运营、工程维护 节能降耗、消防管理 管理部分 质量控制、安全管理 社区文化、环境工程 治安与交通管理 大洋彼岸佳日群岛管理处
16、 图1.1 组织机构图 1. 在现代化的综合型物业中，发展商、业主、业委会与物业管理公司的紧密配合有助于物业管理工作的顺利开展。 2. 管理处接受潭龙空中花园业主委员会、发展商和AEA武汉公司的领导。 3. 潭龙空中花园管理处作为AEA专门机构，财务相对独立，在AEA的授权下，履行“潭龙空中花园物业管理委托协议”中规定的权利、义务和责任。 4. 管理处实行公司领导下的管理处经理目的责任制。管理处内部实行垂直领导。 5. 组织机构设立的原则是精干高效、一专多能。 （二） 运作程序 1.整体运作流程 前期调研 组建机构 正式入驻
17、 拟定方案 交接试运营 平常运作 图1.2 整体运作流程图 （1） 整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。 （2） 整体运作流程的具体运营，按ISO9000质量保证体系规定运作。 （3） 重视物业经营工作，保证潭龙空中花园社会形象和经济效益。 （4） 做好设备、档案、管理处物品的交接验收工作，双方共同试运营15-30天，为保证物业管理工作连续性。 2. 内部运作流程： AEA 武 汉 公 司 管理层 管理处 操作层 客户服务中心 事务管理 工 程
18、 护 管 保洁、绿化 监督 信息反馈 指挥、协调 图1.3 内部运作流程图 质量监督 （1） 操作层专设客户服务中心，24小时担负统一指挥、协调工作，解决平常管理事务和紧急事项。 （2） 设立值班制度。由管理处主任、事务管理员轮值负责，坚持天天工作早会，一般问题但是夜。 （3） 实行首问责任制。管理处任何员工对用户的报修、建议、意见及投诉，均须第一时间接受，立即报告相关部门并跟踪贯彻结果，保证问题解决、用户满意。否则，管理处对此将视为服务质量不合格项，按相应管理程序解决。信息系统 管委会 业主用户反馈 r 客户意
19、见调查程序 计算机信息系统 其它渠道 命令 跟踪 大洋彼岸佳日群岛管理处 相关部门和人员执行 执行 结果 反馈 接受 图1.4 信息反馈及解决流程图 1.坚持管理处主任每季安排专门的客户专访，每月随机走访业主不少于十家，收集客户规定、意见、建议或投诉。 1. 管理处员工平常随机走访征询意见是最重要的沟通渠道。 2. 管理处每季向潭龙空中花园业委会和发展商作正式报告，征询各方面意见和建议。 3. 坚持每季组织一次客户座谈会，广泛了解广大业主、用户对物业管理服务的需求。 4. 强
20、化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足客户服务需求。 （三） 管理机制 1. 实行目的管理责任制 现代科学管理涉及基础管理、职能管理和战略管理三个层次，剧烈的市场竞争又催生出新一代前沿管理理论，如全新的人力资源管理理论、激励理论，公司再造（业务流程重组）、管理创新理论、学习型组织（第五项修练）以及顾客导向概念等。这些崭新的管理理论核心内涵都体现在重视客户需求、重视人的因素和组织效率。 AEA奉行管理制胜理论，注重公司竞争中的管理因素，并在管理实践中，总结、推行出严格、量化、规范的管理三要素和目的管理责任制，并把这些经验作为建立现代公司制度、推动科学管理的重要措施，收到了积极效果
21、目的管理责任制就是将管辖项目的管理目的、经营目的、竞争性目的以量化形式作为重要职责交托给管理处的领导集体，并赋予相应的权力，同时，将目的的实现与领导集体切身利益（工资、奖金、岗位升迁）挂钩。这种管理体制使管理处各级骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。 2. 激励机制 在潭龙空中花园管理处员工队伍中，如何建立有效的激励机制，激发全体员工的积极性和发明性，直接关系到项目的成败。AEA深谙员工激励的巨大推动力，强调在严格、量化、规范管理的基础上融合激励机制，实践效果极佳。在潭龙空中花园管理处，我们将重点通过三个方面建立激励机制。
22、 （1） 事业激励。用AEA确立的创建中国物业管理名牌公司发展目的感召人、吸引人，为广大员工发明团结协作、共创未来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。实行管理处各级岗位考评和聘任制，形成管理处员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气，在物业管理行业奋力前行。 （2） 量化目的激励。实行量化管理和目的管理是AEA推动科学管理的重要措施和经验。管理处内部的量化目的管理是将管理目的分解成各部、班组分项目的，并所有以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”，共同参与管理，推动总体目的的实现，并将员工收益与量化目的实现紧密挂钩。 （3） 效
23、益激励。是优秀管理机制的重要内容之一，根据物业收益分派。管理处在工资、奖金分派体系中，采用季度、年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量化目的管理的奖罚措施，并坚持年度考评中首数5%加薪或晋升、尾数5%降职或淘汰的原则，保持管理处员工队伍的素质和活力，积极性和发明性。 3. 监督与自我约束机制： 监督机制 图1.5 监督机制图 管理效果、服务质量、物业经济效益 组织行为 管理制度 收费标准 消防、治安、纳税等 委托管理协议规定的权力、责任、义务 管理处人、财、物 资源，管理质量 社会各界、发展商、业户、管委会监督 政府业务主管部门 监督 政府相关部门、
24、 管委会监督 业主、管委会 监督 AEA及 ISO9000体系监督 管理处运作同时接受员工监督 （1） 自我约束机制 制定管理处廉洁自律基本规定。 管理处员工严格遵守道德标准、行为规范和员工守则。 坚持每季度公布物业管理费收支状况。 重视客户意见征询工作，对发现的问题彻底跟踪解决。 高度重视物业经济效益，时刻关注物业市场动态，及时调整经营策略，以保证物业的增值、保值。 委托管理的重要内容 潭龙空中花园物业管理委员会作为项目委托方，AEA作为受委托方。委托经营管理的重要内容如下： 1. 房屋的使用、维修、养护；
25、 2. 区内共用配套设施、设备及场合（地）[消防、机电设备、裙楼天面（涉及道路、路灯、小品、休息用品、连廊、园林绿化等）、沟、渠、池、井、管道]使用、维修、养护管理； 3. 清洁卫生； 4. 公共生活秩序； 5. 交通、车辆行驶、停泊和客流物流管理； 6. 社区文化活动； 7. 社区档案资料管理； 8. 物业保险事宜； 9. 法律政策及协议规定的其它事项。■ 备注：以上的管理区域仅限于潭龙空中花园的住宅楼、地下停车场及社区外围的物业范围。 第二章 管理人员配备与管理 一、 人员配备 潭龙空中花园整体管理方案拟定之后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。公司拟配备
26、一名资深的管理处主任级人员担任潭龙空中花园管理处主任，交接试运营开始拟调派公司各类骨干现场配合。 在正式接管后，形成目的管理责任制为基础的，物业、经营、质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。 管理处管理岗位 管理处配备主任一名、事务管理员2名。 操作岗位分布 护管设岗位4个（3班），门岗2个，监控室岗1个，巡逻岗1个，护管队长1名，班长2名，护管员12名。 机电设备设运营岗位2个（3班）、维修值班岗位2名，共8名水电工，工程班长1名。 保洁人员8名，绿化工1名，泳池救生员1名，保洁班长1名。 岗位编制与人员配备 部门编制 岗位编制 小 计 管理处
27、主任 1人 客户服务中心 事务管理员 2人 护管部分 队长 1人 班长 2人 护管员 12人 工程部分 班长 1人 水电维修工 8人 保洁绿化部分 班长 1人 泳池救生员 1人 绿化工 1人 保洁员 8人 合 计 38人 管理处人员配置 管理处拟配备各类人员38人。 管理处主任 1人 客户服务中心 2人 事务管理 2人 工程部分 9人 班长 1人 水电维修工 8人 护管部分 15人
28、 队长 1人 班长 2人 护管员 12人 保洁绿化部分 11人 班长 1人 保洁绿化 8人 绿化工 1人 泳池救生员 1人 图2.1 管理处人员配置 员工管理 人才是AEA最宝贵的财富。公司始终把尊重员工、培养员工、充足发挥员工的积极性、发明性作为主线，高度重视公司人力资源管理，提倡和营造既互相尊重、互相信任，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境，为客户提供最佳的物业管理服务。 优秀的物业管理公司，一
29、方面体现在它拥有了公司发展所需要的各类人才并合理地予以配置，同时极大地激发他们的工作积极性和发明性。 AEA在人员管理实践中，总结、形成了自己的风格，比较突出的做法是： （一） 严格规定，规范管理，选好人，哺育人 把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业规定或基本素质不够的，坚决不进。在公司里，经营和管理骨干是人才，为推动公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理一方面要管好人，另一方面才干管好事。做事先做人，正人先正己。重学历而不唯学历，德才兼备要一方面看德。提倡敬业、服务、创新的公司精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定
30、并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、发明性，注重积极协调和积极投入的工作态度。 注重员工培训的连续性和有效性。公司规定员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，积极“充电”。公司还规定物业管理经理人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推动了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于发明利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现公司的发展目的。 （二） 竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人 员工队伍综合素质中最重
31、要的是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、发明性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才干争取积极，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目的。 坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制，依法管理，以理服人，保证高水准、全方位的物业管理服务。 （三） 以公司文化感召人，留住人 由公司精神、经营管理理念和公司发展目的构成的A
32、EA公司文化是公司重要的无形资产。我们塑造和提倡这种文化，目的就是要使广大员工在价值观念、核心理念和目的追求上形成共识，调动员工队伍的积极性，形成团队合力。我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的局限性。几年来，AEA凝聚了一批热爱物业管理、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战，矢志不渝，为AEA发展作出了重要的奉献。 第三章 管理费收支测算和物质装备 一、 物业管理费标准 根据潭龙空中花园物业管理招标文献有关规定，通过对项目实地考察和专业测算，AEA对本项目收费标准拟定为： 潭龙空中花园物业管理费标准为人民币1.
33、5元/平方米·月。 本体维修金按武汉市住宅区物业管理条例执行。 如按100%使用率计算，全年管理费合计收入118.8万元。 二、 管理费收支盈亏测算 测算说明： 管理费收入（元） 管理费支出（元） 盈亏（元） 入住率100% 1188000 1035000 168204 入住率90% 1069200 1035000 34200 入住率85% 1009800 1035000 -25200 入住率80% 950400 1035000 -84600 1．全年纯管理费收入118.8万元，是按100%的入住率测算，未考虑社区空置面积。空置面积的收费
34、标准另行商定（按前期介入费用实报实销解决）; 2．全年费用支出为1019796万元； 3. 入住率达成90%时，管理费收入和管理费支取大体相抵； 4．本预算按建设部关于公共性服务收费费用构成的有关规定及潭龙空中花园指定服务项目测算； 5．管理处收取的管理费仅用于《支出测算明细表》所列的管理成本项目； 6．如管理费收支有盈余，盈余部分将转入下一年度作为储备金。 收支测算表 表4.1 管理费收支测算表 序号 项目 测算依据 年计（按100%使用率） 一 收入 1 物业管理服务费 66000×1.5×12 1188000 合计 1188000
35、 二 支出 1 工资福利 详见《支出测算明细表》 389136 2 办公费 详见《支出测算明细表》 77868 3 公用水电 详见《支出测算明细表》 158400 4 公共设施维护 详见《支出测算明细表》 269196 5 清洁绿化费 详见《支出测算明细表》 65196 6 护管费用 详见《支出测算明细表》 6300 7 1-6项合计 966096 9 营业税及附加 按营业收入的5.8% 68904 合计 1035000 三 赢余 153000 支出测算明
36、细表 表4.2 管理费支出测算表 序号 项目 测算依据 计算式（按月计） 月支出（元） 年支出（元） 一 工资及福利 1 管理处主任 1人 1×2023 2023 24000 2 事务管理员 2人 2×1000 2023 24000 3 工程班长 1人 1×1000 900 10800 4 水电工 8人 8×800 6400 76800 5 护管队长 1人 1×900 900 10800 6 护管班长 2人 2×800 1600 19200 7 护管员 12人 12×600 7
37、200 86400 8 保洁班长 1人 1×700 700 8400 9 绿化保洁员 9人 9×500 4500 54000 10 泳池救生员 1人 1×600 600 7200 11 工资总额 26800 321600 12 福利费 按工资总额的21% 5628 67536 小计 32428 389136 二 办公费 1 培训费 按每人20元/月 37×20 740 8880 2 交通费 按每月300元计 1×300 300 3600 3 通讯费 电话2×2
38、00元/月，手机1×200元/月，Call机6×50元/月 400+200+300 900 10800 4 服装费 管理人员冬装1套，每套1000元，管理员、工程人员夏、秋装各2套，每套80元，另工程人员夹克2套，每套200元；护管员冬装2套，每套400元，夏秋各2套，每套250元、保洁员平均冬装各2套，每套150元，夏、秋装各2套，每套80元，服装两年更换一次 （1000×3+80×4×12+9×200×2+400×2×15+4×250×15+150×2×11+80×11×4）/2/12 1394 16728 5 书报资料费 综合测算 300 300 3600
39、 6 办公用品、低值易耗品摊销 综合测算 500 500 6000 7 社区文化及宣传费 综合测算 1000 1000 12023 8 业务招待费 按税法的有关规定估算 3600元/年 300 3600 9 物业管理软件、财务软件费 按三年更换一次计算 20230/3/12 555 6660 10 第三者责任险 综合测算 500 500 6000 小计 6489 77868 三 公用水电费 1 电梯、公共照明、生活水泵、风机等 按0.2元/平方米.月估算，建筑面积66000平方米 0.2×6
40、6000 13200 158400 小计 13200 158400 四 公共设施维护费 1 电梯维保 住宅客梯按1200元/台.月，计14台 1200×14 16800 202300 2 消防系统维保 按0.1元/平方米.年 66000×0.1/12 550 6600 3 供配电及照明系统维保 高低压柜、变压器维保款10000元/年，发电机维保款5000元/年，电路及开关改造维护款3000元/年，照明灯具更换款3000元/年 （10000+5000+3000+3000）/12 1750 21000 4 给排水系统
41、保养 综合测算 500元/月 500 6000 5 公共设施维护零星材料款 综合测算 1000元/月 1000 12023 6 平常土建零星维修 综合测算 1000元/月 1000 12023 7 水池清洗费 一年两次,每次5000元 5000×2/12 833 9996 小计 22433 269196 五 清洁绿化费 1 清洁费 综合测算 1000元/月 1000 12023 2 化粪池清洗 按200m3，15元/m3清洗费，一年两次 200×10×2/12 333 3996 3 外
42、墙清洗费 按建筑面积的一半估算外墙清洁面积，每年1次，0.8元/平方米。 66000/2×0.8/12 2200 26400 4 绿化费 按绿化面积1000平方米，0.4元/平方米.月 1000×0.4 400 4800 5 泳池消毒费 按100元/天，夏季四个月90天 100×120 12023 6 消杀费 综合测算 500元/月 500 6000 小计 4433 65196 六 护管费用 1 护管器械维护更换费 按平均20元/人.月 20×15 300 3600 2 对讲机管理费 按每部2
43、0元/月 20×5 100 1200 3 护管员人身保险 按100元/人.年 100×15/12 125 1500 小计 525 6300 前期管理人员费用 序号 项 目 测 算 依 据 月支出（元） 年支出（元） 1 前期管理人员工资 工程师3名，月工资1500元 4500 54000 2 保险、福利费 工资总额的21% 945 11340 3 交通费 市内交通费、汽车油费等，按100元/人月，3人 300 3600 4 通讯费 100元/月/人 300 3
44、600 5 税金 费用总额的5.8%计 17 209 6 年终奖金 按人均1500元计算 4500 54000 7 合计 6045 72540 备注： 在入住率达成80%以前时，开发商应支付前期介入人员的其他费用，重要有： ① 过节费（五一、国庆、元旦、春节及中秋节）标准按每人200元。 ②夏季降温费、冬季烤火费按每人100元/月的标准，夏季3个月，冬季3个月计算。 ③前期介入人员数量按实际发生额计算，标准见上表及支出测算明细表中工资历及福利表。。物质装备计划情况 1．按武汉市物业管理有关文献规定，由潭龙空中花园的管委会免费提供18
45、6平方米的管理用房，按准成本租金提供280平方米的经营用房，此外免费提供110平方米的护管住房； 2．物质装备为：增购一台价值6万元的面包车（分五年摊销折旧）；其余所需设备工具（详见表4.4）按武汉市的有关规定，由开办费支出，产权归甲方所有。 物资装备明细表 项目 数量 测算公式 金额 工具 电焊机 1部 800×1 800 冲击钻 1部 800×1 800 手电钻 1部 500×1 500 切割机 1台 1000×1 1000 疏通机(大小各一) 2台 2500 2500 万用表 4个 100×4 400
46、 绝缘表 2个 500×2 1000 气泵 1台 1500×1 1500 铝合金梯 3部 500×3 1500 工衣柜 8套 200×8 1600 材料架 若干 2023 2023 木工工具 1套 500 500 管工作业工具 一批 2023 2023 机修作业工具 一批 3000 3000 空调作业工具 一批 5000 5000 材料备件 一批 5000 5000 个人工具 9套 1000×9 9000 小计 38100 交通工具 微型面包
47、车 1辆 60000×1 60000 小计 60000 办公用品 办公桌椅柜 6套桌椅6个柜子 500×6+600×6 6600 工具柜 9个 100×9 900 计算机 2台 5000×2 10000 打印机 1台 3000×1 3000 电话机 4部 300×4 1200 对讲机 5部 1600×5 8000 复印机 1部 10000×1 10000 传真机 1部 1500×1 1500 保险柜 1个 1000×1 1000 验钞机 1部 50
48、0×1 500 沙发 2套 1500×2 3000 标牌 1批 5000 5000 装订机、过塑机 2台 1500 3000 开水器 2台 600×2 1200 小计 54900 清洁用品 室外大垃圾桶 28个 300×28 8400 手推车 1部 200×1 200 楼层垃圾桶 84个 150×84 12600 吸尘器 1部 1200×1 1200 小计 22400 绿化工具 喷药机 1台 500×1 500
49、枝剪 7把 30×7 210 高枝剪 2把 18×2 36 锄头 4把 20×4 80 铲 3把 30×3 90 人力斗车 2部 300×2 600 剪草机 1台 1500×1 1500 胶管 500米 500×4 2023 小计 5016 员工宿舍用品 高架床 9个 500×9 4500 床头柜 18个 80×18 1440 床上用品（冬夏） 18套 18×300 5400 热水器 1部 1000×1 1000 电警棍 2根 2×500 10
50、00 橡皮棍 5根 5×60 300 应急灯 6台 6×200 1200 电视机 2部 1500×2 3000 值班床 2个 250×2 500 空调柜机 2台 4000×2 8000 消防工具 1000 1000 小计 26340 合计： 206756 第四章 便民服务与社区文化 一、 优质服务、方便用户 为业主和租户提供便利经济的便民服务是管理处最基本的服务功能。AEA认为，服务客户最高原则的体现之一便是高效、便利、经济的便民服务，“勿以善小而不为”。潭龙空中花园的业主和租
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