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1、南京六朝皇家公园旅游度假别墅项目 可行性研究汇报 一、项目基本概况 溧水县系安徽省毗邻，北接江宁区，东连句容县和溧阳市，南与高淳县接壤，是秦淮河上游源头所在地。溧水县处在以上海为中心长江三角洲地区，距南京约40公里，境内交通便捷，车程时间约40分钟。目前以拥有连接宁、沪、苏锡常等大中都市高等级公路，宁杭高速、沿江高速公路正在建设之中，宁杭铁路也在加紧筹划中，为溧水全面开发开放构筑了良好外部条件。 项目位于南京市南郊溧水县幸庄水库周围地区和无想寺、无想寺水库周围地区，幸庄水库周围面积为4450亩，可开发面积约3000亩，幸庄水库水域面积340亩，幸庄水库离县中1.8公里。
2、 二、置地立项有利条件 1、有助于增强企业持续发展能力。根据总企业五年及十年中长期发展战略，为增强企业发展后劲，实现规模效益、创树品牌，做专、做精、做大、做强房地产主业。必须在金陵世纪花园、江宁等既有项目基础上积极寻找后续开发地块。深入拓展发展空间。 2、土地价值具有一定升值空间。由于土地资源稀缺性和不可再生性以及土地市场化运作必然趋势，使得近两年来南京市土地价格上升幅度较大。伴随南京市政府新一轮开发高潮掀起和都市化进程加紧以及溧水县投资经济启动，必将带动房地产迅速发展，预示着该项目有着一定发展前景。 3、启动该项目有利时机。经初步市场调研以及和县政府高层接触，估计该地块获得价
3、格每亩8万元左右。目前如以少许资金获得此项目，同步伴随金陵世纪花园竣工，上乘庵项目、江宁项目实行，企业将获得一定经济效益。若三年后来正式启动该项目将有一定资金支撑。 三、市场分析 （一）房地产总体走势 房地产业作为国民经济支柱产业，近几年伴随国家采用一系列扩大内需、增长投资积极而有效政策，房地产得到了迅速发展，并对国家经济发展和繁华起到了很好拉动作用。伴随中国加入WTO，国民经济持续发展以及南京市政府为实现富民强市加紧发展宏伟目而实行新一轮都市建设高潮，为房地产业赢来了新发展机遇。同步，伴随居民收入水平提高和国家住房制度改革推进作用，对房地产有效需求，展现出房地产市场购销
4、两旺、经济繁华良好发展态势。 （二）旅游度假别墅市场分析 1、别墅市场 从近十年发展来看，我国别墅市场发展呈曲线上升势头，经历了高潮——低谷——升温——热潮四个过程。目前正处在别墅开发第二个热潮。别墅市场从沉寂中清醒过来，重要是近年伴随二次置业者增长，导致了别墅市场升温。别墅物业作为一种高档商品，如今已经成为人们身份、地位、财富象征。别墅市场区域分布重要集中在深圳、广州、北京、上海、杭州等几种大都市。别墅空间分布特性有一定相似性，重要汇集在交通比较便捷一小时都市圈内，私家车出入较以便区位，周围依山傍水，空气清馨，环境轻松地区，真正实现悠闲别墅生活环境。南京别墅市场近两年也已启动，重要
5、集中在亚东和江宁等城郊结合地带。从销售状况看具有很好市场前景。 2、旅游市场 伴随人民生活水平提高和对生活质量追求，必将带动旅游市场发展和繁华。由于本项目紧临无想寺风景区，从营销角度，我们要充足运用溧水县著名景点无想寺和丰富山水资源，通过宣传山景、水景、树景、寺景及野趣，突出山灵性，水动性，人友好性。估计无想寺旅游景点在此后几年内将建成为南京著名景点，会集聚一定人气，对本项目产生一定增进作用。 （三）差异化竞争方略 可整合旅游资源，是该项目区别于南京市别墅市场特性。应把握好如下几种要点：一是市场定位。在经济型精品别墅、豪华别墅和极品别墅中，我们倾向于前两种。档次
6、定位为中高档，目消费群市场细分为IT、金融、房地产等行业新兴“中产阶级”、白领、金领人士和企业家、高级经理人等。客户群既可是南京溧水及周围地区高收入阶层，也可是苏南、浙江、上海、安徽等地区高收入阶层；二是产品定位。集居住、旅游度假、投资于一体别墅，既可作为第一居所也可作为第二居所，但以第二居所为主；建筑风格融中国文化于现代建筑风格中，即具有中国皇家园林高贵风范又具有现代建筑新潮时尚；户型面积大小取决于别墅形态以买家需求，联排别墅为180——220平方米，独立别墅为250——350平方米；三是价格定位。别墅价格不能走高与低极端，太高曲高和寡，太低“有失身份”，关键是适度抬高。别墅不易采用减少方略
7、应预留一定升值空间。对于滚动开发别墅来说尤其重要。提议每幢房款在60——120万元。 四、项目实行总体设想 （一） 项目名称 南京六朝皇家公园别墅 （二） 开发形式 ①自主开发 ②合作开发 （三） 筹融资及启动资金 资金来源渠道一是自有流动资金，重要是金陵世纪花园、江宁等开发项目投资收益；二是银行贷款；三是本项目滚动式开发回笼资金。 该项目首付款为500万元，启动资金为万元。 （四） 时间安排 项目实行计划分3年、5年、5——近中远期,分期滚动开发。 （五） 房地产开发思绪 房地产开发从开始，一期土地200亩
8、当年建成，估计销售40%，计划共分四期运作。每栋别墅占地一亩，建筑面积250平米，开发建筑成本3000元/平米，售价4500元/平米。所有建成，销售完毕。 A． 启动资金 投入1000万，贷款5000万，至总共贷款2.2亿元。 B． 项目前三年投入资金 投入500万，贷款5000万。 C． 投资回收 估计到下六个月，到达收支平衡，后项目进入自行滚动良性循环阶段。估计开发周期，按动态分析，假设基准收益率10%，总利润为4.42亿元，年收益率约16.5%（详见表一）。 五、经济测算（见附表一）
9、 六、房地产风险分析 1．盈亏平衡点分析 按销售价格4500元/平米，建导致本3000元/平米，回报期，基本收益率10%（折现率） 土地平衡点MAX=21万/亩 详见附表二 2．敏感性分析 销售价格变化 NPV(10%) 振幅 4000 28.6 -1 4100 -0.8 4200 3975 -0.6 4300 5949 -0.4 4400 7922 -0.2 基准线 9895 0 4600 11869 0.2 4700 13842 0.4 4800 1
10、5816 0.6 4900 17789 0.8 5000 19763 1 土建成本变化 NPV(10%) 振幅 2500 20809 -1.1 2600 18626 -0.88 2700 16443 -0.66 2800 14261 -0.44 2900 12078 -0.22 3000 9895 0 3100 7713 0.22 3200 5530 0.44 3300 3348 0.66 3400 1165 0.88 3500 -1017 1.1 土地成本变化 NPV(10%)
11、 振幅 5 14197 -0.43 6 13337 -0.35 7 12477 -0.26 8 11616 -0.17 9 10756 -0.09 10 9895 0 11 9035 0.09 12 8175 0.17 13 7314 0.26 14 6454 0.35 15 5594 0.43 容积率变化 NPV(10%) 振幅 0.25 2081 -0.79 0.33 7096 -0.28 0.37 9895 0 0.41 1195 0.21 0.5 17593 0.78
12、 项目 变化温度 NPV(10%) -10% 28.6 销售价格 10% 19763 -10% 16443 土建成本 10% 3348 -10% 10756 土地成本 10% 9035 -10% 7096 容积率 10% 11995 从上述图表可看出，销售能否顺利完毕是项目关键之处，经核算，内销售必须到达90%以上，项目才能到达盈亏平衡点（NPV=0）。对投资收益直接影响最大是销售价
13、格，另一方面为开发成本。接下来是建筑面积和土地费用，相比而言前期投入对于投资回报影响较小。 七、结论与提议: 1. 经上述综合分析，“六朝皇家公园别墅”项目可行。至，房地产项目合计净现值2.2亿元左右。 2. 本项目市场风险为最大风险，详细体现为市场销售率、商品房销售价格与商品房成本三个方面。提议项目之初应开展市场调研与市场挖掘，提早锁定目客户群。 3. 本项目成功与否，能否起到“四两拨千金”，即以较少资金投入获得较大利润作用，关键在于一期房产开发与否成功，其资金回笼决定了前期投入资金多少和风险大小。 4. 按照基准表计算，盈亏平衡点土地挂牌竞标价格为21万/亩。 5. 争取更多政府优惠政策和扶持，用免费划地、抵押贷款方式，可以大大减少前期资金投入，减少风险。 6. 旅游项目与大学项目可作为营销方略和手段，带动房地产服务。房产项目可运用真山真水和大学人文景观，成为销售时卖点与亮点，增长房地产项目外延价值。
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