新版物业服务合同范本.doc

协议编号：物业服务协议甲方（业主委员会）： 乙方（物业服务公司）： 物业服务协议甲方（业主委员会）: 地址: 代表人: 联系电话： 乙方（物业服务公司）： 注册地址： 营业执照注册号： 公司资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 根据中华人民共和国协议法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国消费者权益保护法及物业管理条例等法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜,特订立本协议，双方共同遵守。第一章 物业项目基本情况第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称: ；类型: ；坐落位置： 市 区 路（街道） 号；占地面积： 平方米，建筑面积： 平方米。第二条 物业管理区域四至:东至 ；南至 ；西至 ；北至 。（规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二，以实际验收清单为准。）第二章 物业服务内容和标准第三条 乙方提供的物业服务涉及以下重要内容：（一）物业共用部位的平常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三；（二）物业共用设施设备的平常维修、养护、运营和管理。物业共用设施设备明细见附件四；（三）公共绿化的养护和管理；（四）公共区域环境卫生的维护；（五）公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（六）车辆停放管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理；（九）其他服务事项： 。第四条 乙方提供的物业服务事项和标准详见附件五。第三章 物业服务收费第五条 本物业管理区域物业服务收费方式为：【包干制】【酬金制】。（一）包干制1.物业服务费不含【水电公摊费】【电梯费】【】，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：【多层住宅】： 元/平方米月；【高层住宅】： 元/平方米月；【别墅】： 元/平方米月；【办公楼】： 元/平方米月；【商业物业】： 元/平方米月；【会所】： 元/平方米月；【学校】： 元/平方米月；【 】： 元/平方米月。物业服务费重要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用；（3）物业管理区域内清洁卫生费用；（4）物业管理区域内绿化养护费用；（5）物业管理区域内秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务公司固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业服务公司的利润；（11） 。2.实行包干制的，盈余或亏损均由乙方享有或承担；乙方不得以亏损为由擅自增长费用、减少服务标准或减少服务内容。（二）酬金制1.物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：【多层住宅】： 元/平方米月；【高层住宅】： 元/平方米月；【别墅】： 元/平方米月；【办公楼】： 元/平方米月；【商业物业】： 元/平方米月；【会所】： 元/平方米月；【学校】： 元/平方米月；【 】： 元/平方米月。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。物业服务支出涉及以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用；（3）物业管理区域内清洁卫生费用；（4）物业管理区域内绿化养护费用；（5）物业管理区域内秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务公司固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9） 。2.乙方采用以下第 种方式提取酬金：（1）乙方按【每月】【每季】【每年】 元的标准从预收的物业服务资金中提取；（2）乙方【每月】【每季】【每年】按应收的物业服务资金 %的比例提取。3.物业服务支出应当所有用于本协议约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；年度结算后局限性部分，由全体业主承担，另行缴纳。4.乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按【半年】 【年】 向全体业主公布物业服务资金的收支情况；同时，双方按照约定每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计，费用由【甲方承担】【乙方承担】【甲乙共同承担】 。第六条 业主按【月】 【季度】 【半年】 【年】 交纳物业服务费，每次交费的具体时间为 。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交费责任。业主或物业使用人连续3个月不交物业服务费的，甲方要督促其限期缴交物业服务费，若催缴无效，甲方批准乙方将欠缴的业主或物业使用人名单予以公布，同时乙方可采用 等措施向欠费业主或使用人催缴所欠费用。第七条 乙方在初次收取业主或物业使用人物业服务费时，可预收 个月的物业服务费。第八条 物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位因素未能准时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方按第五条规定向开发建设单位收取物业服务费。第九条 当遇政府对物业费标准进行调整时，在征得甲方批准后，乙方可按规定程序调整物业费，甲方应给予配合和支持。第十条 停车收费包含车位服务费或车位使用费，不包含车辆看管费用。已购买车位的，收取车位服务费；未购买车位的，收取车位使用费。停车费由乙方按下列标准向车位使用人收取：（一）露天车位：1车位服务费：【小型车辆】 元/月；【中型车辆】 元/月；【大型车辆】 元/月；【摩托车】 元/月。2车位使用费：【小型车辆】 元/月；【中型车辆】 元/月；【大型车辆】 元/月；【摩托车】 元/月。3临时停车的，【小型车辆，】【每小时】【每次】 元;【中型车辆，】【每小时】【每次】 元;【大型车辆，】【每小时】【每次】 元.超过 小时，按 元/天收取。4 。（二）车库或停车场：1车位服务费：【小型车辆】 元/月；【中型车辆】 元/月；【大型车辆】 元/月；【摩托车】 元/月；【电动自行车】 元/月。2车位使用费：【小型车辆】 元/月；【中型车辆】 元/月；【大型车辆】 元/月；【摩托车】 元/月；【电动自行车】 元/月。3临时停车的，【每小时】【每次】收取 元，超过 小时，按 元/天收取。4 。第四章 双方的权利与义务第十一条 甲方的权利义务:（一）监督乙方履行本协议，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；（二）对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。关于物业共用部分经营、收益的约定见附件七；（三）向乙方移交物业管理必需的档案和资料。（四）配合乙方做好物业管理区域内的物业服务工作，不得干涉乙方依法、依本协议约定内容所进行的物业服务活动；（五）督促全体业主遵守管理规约、业主大会议事规则和物业管理规章制度；（六）对违反物业服务协议约定、逾期不交纳物业服务费的业主或物业使用人，甲方应督促其限期交纳。（七）遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（八）业主应按国家和本地政府有关规定缴纳专项维修资金；（九）协调业主与业主之间以及业主与乙方之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与乙方之间的物业管理纠纷；（十）业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。【（十一） 】【（十二） 】（十三）有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第十二条 乙方的权利义务：（一）根据有关法律、法规规定和协议约定，收取物业服务费、公共能源分摊费、特约服务费及乙方应收的其他费用；（二）按本协议约定的物业服务事项和标准提供物业服务；（三）根据法律、法规的有关规定及管理规约的授权，制定本物业管理区域内相关物业管理制度；（四）妥善保管和对的使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得泄露业主任何个人信息或将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；（五）及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时解决业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；（六）有权依照法律法规、本协议及管理规约的规定，对违反管理规约和物业管理法规政策的行为进行解决；（七）不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。（八）可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务公司，但不得将所有物业服务一并委托给其他单位或个人。【（九） ；】【（十） ；】（十一）有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第五章 服务期限第十三条 服务期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。第六章 协议的续签、终止和解除第十四条 协议期限届满，甲乙双方如故意向续签协议，应当在协议期满3个月前向对方提出书面规定，协商达成一致意见时，在协议期限届满1个月前续签协议。一方书面提出续签协议的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，协议继续有效，自动顺延 年。第十五条 协议期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择批准或不批准按照本协议约定继续提供服务。乙方批准继续提供服务，本协议自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。乙方不批准继续提供服务，本协议期满即自行终止。第十六条 本协议终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，涉及物业服务费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等，见附件八。第十七条 双方协商达成一致意见，本协议可以解除，彼此均不承担违约责任。第七章 其他约定事项第十八条 在乙方入驻 日前，甲方为乙方无偿提供符合使用规定的物业服务用房，建筑面积约 平方米，位置 。【在乙方入驻 日前，甲方为乙方无偿提供保安宿舍，建筑面积约 平方米，位置 。】第十九条 本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支。乙方在物业服务过程中应当配合甲方开展维修资金申请使用工作。第二十条 专项维修资金的缴存、使用、管理及续筹【按政府规定执行】【 】。第二十一条 乙方发现物业危险情况并向甲方提出使用专项维修资金，当甲方不批准列支或专项维修资金局限性甲方又不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免去乙方的责任。第二十二条 业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及别人合法权益的，负责人应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任的，经业主大会批准可委托乙方负责维修养护，费用由该业主承担。导致公共利益或别人合法权益受损的，负责人应当承担相应补偿责任。第二十三条 业主应对乙方开展物业维修养护、清洁卫生等物业服务工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或别人导致损害的，应承担补偿责任。第二十四条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务公司签订装饰装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规的规定和协议约定。第二十五条 乙方对业主专有部分提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业管理区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。第二十六条 乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。【二次供水、供电设施设备运营中产生的漏（损）耗、电费等相关费用，由业主按实际发生额据实分摊。】第二十七条 业主转让或出租其物业时，应当将本协议、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖协议或租赁协议签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。业主出租物业的，对承租人准时缴纳相关费用承担连带清偿责任。第二十八条 乙方运用物业共用部位、共用设施设备进行广告、租赁、商业促销等经营活动，应符合有关法律规定并征得业主大会或业主委员会的批准后，每半年向全体业主公布收益情况，接受全体业主监督。乙方经营物业共用部位、共用设施设备所得收入，扣除经营成本、税费及管理费用后的收益部分归业主所有，其使用由业主大会决定。第二十九条 乙方不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽也许减少对业主的影响，并及时恢复原状。第三十条 当乙方将部分专项物业服务委托给专业性公司时，乙方与受托公司签订的协议中约定的服务标准，不得低于本协议约定。同时，乙方应当对受托公司的服务行为进行监督，并对受托公司的服务行为承担相应的责任。第三十一条 乙方实行锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具有相应资质或委托具有相应资质的单位实行，委托其他单位实行的，应当明确各自的安全管理责任。第八章 违约责任第三十二条 乙方违反本协议约定，未完毕本协议约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权规定乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本协议，但业主或物业使用人不得以乙方违反本协议约定为由拒绝交纳物业服务费。第三十三条 甲方、业主或物业使用人违反本协议的约定，致使乙方未完毕本协议约定的物业服务内容和物业服务标准的，乙方不承担违约责任，导致乙方损失的，甲方、业主或物业使用人应给予乙方经济补偿，如双方不能就补偿事项达成一致，乙方有权解除本协议，同时保有向违约方追索损失补偿的权利。第三十四条 乙方违反本协议的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超过标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权规定乙方返还。第三十五条 乙方在本协议期限内擅自停止物业服务的,甲方可规定乙方继续履行，采用补救措施；前述行为给业主导致损失的，乙方应当补偿相应的损失。第三十六条 业主违反本协议约定，未能准时足额缴纳物业服务费，应当自逾期之日起天天按欠费总额的 向乙方支付违约金。第三十七条 业主违反本协议的约定，实行妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。第三十八条 因不可抗力致使协议部分或所有无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或所有免去责任。第三十九条 乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：（一）由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达成协议规定的；（二）因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等导致损失的；（三）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运营障碍导致损失的；（四）本物业管理区域内发生治安或刑事案件（涉及但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因乙方故意或违反本协议义务而直接导致的情况除外；（五）因物业自身固有瑕疵所致的一切损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因乙方故意或违反本协议义务而直接导致的情况除外；（六）乙方曾向甲方或业主书面建议改善自用、共用部位、共用设施设备或改善管理措施，而甲方或业主未采纳所致之损害（涉及但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）；（七） 。第九章 争议解决第四十条 协议履行过程中发生争议的，双方可以通过和谐协商或者向物业所在地区房屋主管部门，行业协会，区、街道、乡（镇）以及社区人民调解组织申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下第 方式解决：（一）向 仲裁委员会申请仲裁； （二）向 人民法院提起诉讼。第十章 附 则第四十一条 本协议签订后甲乙双方需要变更协议条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签定补充协议。第四十二条 本协议经双方签字（盖章）后生效。第四十三条 本协议正本连同附件一式 份，甲方、乙方各执 份，具有同等法律效力。甲方： 乙方： 委托代理人： 委托代理人： 年 月 日 年 月 日附件：一、规划平面图二、物业构成明细三、物业共用部位明细四、物业共用设施设备明细五、物业服务事项和标准六、其他服务事项和标准七、物业共用部分的经营收益约定八、移交资料清单九、违约责任约定附件一：规划平面图附件二：物业构成明细类 型楼（幢）号套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别 墅商业用房工业用房办公楼自行车库机动车车库会 所学 校幼儿园文化活动场合_用房合 计备 注附件三：物业共用部位明细1.房屋承重结构；2.房屋主体结构；3.公共门厅；4.公共走廊；5.公共楼梯间；6.内天井；7.户外墙面；8.屋面；9. ；10. ；11. ；12. ；13. ；14. ；15. 。附件四：物业共用设施设备明细1.电梯：垂直梯 部；扶梯 部。2.绿化率： % ；楼间、集中绿地 平方米；砖石铺装 平方米。3.区域内市政：【道路】【楼间甬路】 平方米；【室外上下水管道】 米；【沟渠】 ；【蓄水池】 个；【化粪池】 个；【雨水井】 个；【污水井】 个；变配电系统涉及 ；高压双路供电电源 ；公共照明设施【路灯】 个；【草坪灯】 个；【 】 个；【物业管理区域的外围护拦及围墙】 ；【高压水泵】【高压水箱】 个；【污水泵】 个；【中水及设备系统】 ；【 】 。4.【燃气调压站】 ；5.消防设施涉及 ；6.监控设施涉及 ；7门禁设施涉及 ；8.避雷设施涉及 ；9.空调设备：【中央空调系统】使用范围 ；10.电视共用天线 ；11.电脑网络线 ；12.电讯电话 ；13.车道；14.地上机动车停车场 个车位 平方米；15.自行车库 平方米；16.垃圾中转站 个；17.信报箱 个；18.值班室 平方米；19.物业服务用房 平方米；20. 。附件五：物业服务事项和标准一、公共环境卫生【1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；】【2.房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象；】【3.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾房、池，对垃圾（专用）房、池、箱、道、桶及垃圾进行管理；】【4.按政府有关规定在服务范围区域内定期进行卫生消毒灭杀；】【5.在雨季应及时对区内主路、干路积水进行清扫；】【6.每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物；】【7.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行清洁；】【 ; 】【 。】二、绿化与建筑小品的维修养护与管理【1.制定维修养护管理制度并实行；】【2.无改变使用用途；】【3.无破坏、践踏、占用现象；】【4.花草树木长势良好，修剪整齐美观；】【5.无病虫害，无折损现象，无斑秃；】【6.合理控制水肥，无杂草；】【7.应绿化地绿化覆盖率达100%，无黄土裸露现象；】【 ；】【 。】三、治安防范【1.有专业治安防范队伍，定期巡逻，值班岗实行24小时值班制度；】【2.制定突发事件应急方案；】【3.相对封闭：做到社区重要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；】【4.看管公共财产：社区公共设施、设备的看管；】【5.夜间对服务范围内重点部位，道路进行定期防范检查和巡逻，做到有计划，有记录；】【6.发生治安案件，刑事案件，交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行解决。】【 ；】【 。】四、交通、车辆停放秩序及停车场的管理【1.维护交通秩序：涉及对机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度进行管理；】【2.有健全的机动车停放管理制度和管理方案；】 【3.对进出本区的机动车辆进行登记；】【4.保证车辆停放有序，定期巡逻；】【5.使用固定车位及长期停放的车辆，建立车辆档案；】【6.车辆被盗的经确认后，协助车主向本地公安机关报案；】【7.区内发生交通事故，及时报警并保护好现场；】【 ；】【 。】 五、消防管理【1.健全消防管理制度，建立消防责任制；】【2.建立消防设施设备台帐；】【3.制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图；】【4.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；】【5.消防设施有明显标志，定期对消防设施进行例行巡视，检查和保养；】【6.定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；】【7.无火灾安全隐患；】【8.消防控制中心24小时值班；】【 ；】【 。】六、装饰装修管理1有健全的装饰装修管理服务制度；2按国家有关规定在装饰装修工程开工前查验装饰装修当事人提交的各项申报材料、与装饰装修当事人签订装饰装修管理服务协议，告知业主装修注意事项；3装修期间，对装修现场进行巡视与检查，及时劝阻违规装修行为，调解因装修引发的邻里纠纷；4装饰装修工程竣工后，按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，责成当事人纠正，拒不改正的及时报告有关部门，并将检查记录存档。【 ；】【 。】七、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理 【1.保证本区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备的正常使用；】【2.共用设施设备的平常维护；】【3.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；】【4.道路、甬道、步道、活动场地、边沟涵洞基本完好通畅；】【5.保证雨水、污水管道保持通畅，化粪池定期吸粪，雨水井、相关设施无破损；】【6.清洗外墙 一次；】【 ；】【 。】八、社区文化建设【1.制定社区文化活动计划并实行；】【 ；】【 。】九、综合管理 1全体员工统一着装，持证上岗；2制定物业管理服务工作计划并组织实行；【3.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实行；】【4.白天有管理人员接待住户，解决服务范围内的公共性事务，受理业主或物业使用人的征询和投诉；】【5.夜间有人值班，解决急切性报修 小时内到现场；】【6.协助成立业主委员会的筹备工作；】【7.管理规章制度健全，服务质量标准完善；】【8.管理与物业相关的工程图纸、业主和物业使用人档案和竣工验收资料，物业管理档案资料齐全；】【9.公开服务标准、收费依据及标准；】【10.用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；】【11.每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改善和提高，每次征求意见用户不低于总户数 %，满意率不低于 %；】【 ；】【 。】附件六：其他服务事项和标准附件七：物业共用部分的经营收益约定附件八：移交资料清单1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；2.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文献和物业使用说明文献；4.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等验收资料或准许使用文献；5.房屋及配套设施的产权清单（涉及业主名称、建筑面积、联系方式等）；6.供水、供暖的试压报告；7.实测面积报告；8.物业服务所需要的其他资料 。