注册物业管理经营与管理要点.doc

第一章 物业经营管理概述第一节 物业经营管理概念一、 无业经营管理的内涵1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目的，综合运用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。二、物业经营管理活动的管理对象1、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。重要涉及写字楼、零售业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的重要物质载体。2、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级：具有优越的地理位置和交通环境；建筑物物理状况优良；建筑质量达成或超过有关建筑条例或规范规定。乙级：具有良好的地理位置和交通环境；建筑物物理状况良好；建筑质量达成有关建筑条例或规范规定。丙级：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范规定。3、从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，对写字楼分类一般考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。4、零售物业的分类方式重要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为以下六个类型：1) 区域购物中心：规模巨大；建筑面积在10万M2以上；有效商业服务半径可达200KM。2) 市级购物中心：建筑规模一般在3万M2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿人民币以上，通常由一家或数家大型百货公司为重要租户。3) 地区购物商场：建筑规模一般在1-3万M2以上，服务人口在10-30万人之间，年营业额在1-5亿人民币之间。4) 居住区商场 5) 邻里服务性商店6) 特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性。6、酒店与休闲娱乐设施的差别重要表现在：1) 服务对象不同2) 地理位置不同3) 服务内容不同4) 建筑设计和装潢风格不同三、物业经营管理服务的目的1、物也经营管理服务的目的是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，连续满足租户的正常使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。这里所说的物业业主及涉及直接持有物也产权公司或机构，也涉及这些公司或机构背后的投资者。四、物业经营管理公司1、物业管理公司以公司的形式存在。2、公司是指依法定程序设立的，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。3、作为公司，一般具有以下个特性：1) 依有关法律进行登记注册2) 以营利为目的3) 具有法人资格4) 是经济组织3、物业管理公司划分为管理型、专业型和综合型三种。第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资四个层次。2、物业管理的核心工作是对物业进行平常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运营状态。对于居住型物业，物业管理就是物业经营管理的所有内容。二、物业经营管理不同层次之间的关系1、资产管理公司通过监控物业的运营绩效，来聘用、解聘和调配物业管理公司。资产管理通过物业管理的工作来实行自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目的。2、房地产资产管理公司需要考察资本开支是否能有效提高物业价值。三、物业经营管理中的战略性工作1、拟定战略2、拟定标准3、构建信息基础4、决策分析：投资决策重要取决于两个因素：预期收益和风险水平。5、进行资产组合第二章 房地产投资及区位选择第一节 房地产投资一、房地产投资的概念1、房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。二、房地产投资的形式1、房地产投资分为直接投资和间接投资。2、直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的职业投资两种型式。3、间接投资重要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。三、房地产投资的特性1、位置固定或不可移动性2、寿命周期长：房地产的寿命可分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和经营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的连续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于重要结构构建和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的连续时间。自然寿命一般比经济寿命长的多。3、适应性较差：对置业投资者来说，假如其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。4、各异性5、政策影响性6、专业管理依赖性7、互相影响性四、房地产投资的利弊1、房地产投资之利1) 相对较高的收益水平2) 可以得到税收方面的好处3) 易于获得金融机构的支持4) 可以抵消通货膨胀的影响5) 提高投资者的资信水平2、房地产投资之弊1) 流动性差2) 投资数额巨大3) 投资回收期长4) 需要专门的知识和经验第二节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念1、风险可以定义为未获得预期收益的也许性的大小。2、当实际收益超过预期收益时，就称为投资有增长收益的潜力。而实际收益低于预期收益时，就称投资面临风险损失。较预期收益增长的部分，通常被称为“风险报酬”。二、风险分为系统风险和个别风险1、系统风险涉及：1) 通货膨胀风险2) 市场供求风险3) 周期风险4) 变现风险5) 利率风险6) 政策风险7) 政治风险8) 或然损失风险2、个别风险涉及1) 收益钞票流风险2) 未来经营费用风险3) 资本价值风险4) 比较风险：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应也许收益的风险。5) 时间风险6) 持有期风险三、风险对房地产投资决策的影响1、根据项目风险大小拟定相应的投资收益水平2、根据风险管理的能力选择投资方向3、根据风险周期变化特点把握投资时机第三节 方地产投资区位的选择一、区位的含义1、房地产投资的三要素是“区位、区位还是区位”二、不同类型房地产投资对区位的特殊规定1、居住物业1) 市政共用和公建配套设施完备的限度2) 公共交通便捷限度3) 环境因素4) 居民人口与收入2、影响写字楼项目区位选择的特殊因素涉及：1) 与其他商业设施的接近限度2) 周边土地运用情况和环境3) 易接近性3、零售业辐射区域分析涉及：也许的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力分析。第三章 房地产投资分析技术第一节 投资分析的基本概念一、钞票流量1、在房地产投资分析中，把某一投资活动作为一个独立的系统，把一定期期各时点上的实际发生的资金流出或流入叫做钞票流量。其中，流出系统的资金叫做钞票流出，流入系统的资金叫做钞票流入。钞票流出与钞票流入之差成为净钞票流量。四、房地产置业投资的钞票流量1、有效毛收入：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+ 其他收入潜在毛租金收入：物业可以获得的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等同于物业内部可出租面积与最也许的租金水平的乘积。空置和收租损失：空置的面积不能产生租金收入和租出的面积没有收到租金。2、净运营收益=有效毛收入-运营费用运营费用：收益性物业的运营费用是处抵押贷款还本付息外物业所发生的所有费用。3、税金：我国房地产投资经营过程中公司纳税的重要税种有：1) 经营税金及附加2) 城乡土地使用税和房产税3) 公司所得税第二节 现值与现值计算一、资金时间及价值1、同样的金额数量在不同的时间点上具有不同的价值，而不同的时间发生的等额资金在价值上的差别成为资金的时间价值。2、从投资的角度看，资金时间价值的大小重要取决于：投资利润、通货膨胀率、风险因素。3、银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。二、利息与利率1、贷款利息是指占用资金所付出的代价（贷款）或放弃资金使用权所得到的补偿（存款）。2、单利计息：利息不生利息；（储蓄存款、国库券） 复利计息：利息再生利息。（房地产开发贷款、住房抵押贷款）第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的因素与特点1、设备更新源于设备磨损，磨损分为有形磨损和无形磨损：有形磨损涉及：设备运转产生的磨损及闲置（自然力）产生的磨损无形磨损涉及：工艺改造：生产制造工艺改造，劳动生产率提高，设备的生产成本减少导致的设备市场价格减少。更新换代：由于技术进步，出现结构更先进，技术更完善，生产效率更高、运营费用更低的设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后。2、设备有形磨损的局部补偿是维修，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿时更换。3、技术寿命是指设备在开始使用后连续的可以满足使用者需要功能的时间，其时间长短重要取决于无形磨损的速度。技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。4、更新设备会产生淹没成本，淹没成本等于就设备帐面的价值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值（残值）后的差值。二、设备经济寿命的拟定1、经济寿命的拟定方法涉及：静态计算方法（不考虑资金的时间价值），动态计算方法（考虑资金的时间价值）。第四节房地产投资产物评价指标一、投资回收与投资回报1、房地产投资的收益或总回报，涉及投资回收和投资回报两部分。二、财务评价指标体系1、房地产投资分析的目的是考察房地产投资的赚钱能力和清偿能力。三、赚钱指标的计算方法涉及：动态指标和静态指标四、清偿能力指标的计算方法 1、资产负债率：第四章 收益性物业价值评估第一节 收益物业的概念1、物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性是指可以直接产生租赁收入或其他经济收益的物业，涉及住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准工厂（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。2、影响收益性物业价值的因素最终表现在未来可以带来的收益。3、对于未来可以带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低重要取决于以下3个因素：1) 未来净收益的大小2) 获得净收益起的长短3) 获得净收益的可靠性第二节 收益性物业价格的概念和特性一、物业价格的概念和形成条件1、物业价格是和平地获得别人物业所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。二、物业价格形成的条件1、物业要有价格与其它任何物品要有价格同样，需要具有有用性、稀缺性、和有效需求。有用性：指物品可以满足人们的某种需要。稀缺性：指物品的数量没有多到是每个人都可以随心所欲地得到它。有效需求：指对物品的有支付能力支持的需要。三、物业价格的特性1、物业价格与一般商品价格的共同之处是：1) 都是价格，用货币来表达2) 都有波动，受供求因素的影响3) 都是按质论价，优质价高、劣质价底。2、物业价格与一般商品的不同之处，其重要有以下五个特性：1) 物业价格受区位的影响很大2) 物业价格实质上是物业权益的价格3) 物业价格既有互换代价的价格，又有使用代价的租金。4) 物业价格形成的时间较长5) 物业价格容易受交易者的个别因素的影响第三节 收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和互换价值1、没有使用价值的东西不会被互换对方所接受，也就不能成为商品，不会有互换价值。使用价值是互换价值的前提，没有使用价值肯定就没有互换价值，但没有互换价值不一定没有使用价值。二、投资价值（主观的）和市场价值（客观的）1、某一物业的投资家价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出来的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型投资者的价值。第四节 影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素涉及：人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素。1、人口因素：人口数量、人口素质、家庭人口规模2、居民收入因素：边际消费倾向是指收入没增长一个单位所引起的消费变化，假如居民收入的增长是中档收入者的收入增长，由于其边际消费倾向较大，会促使居住物业价格的上涨。3、利率因素：利率升降对物业价格有着很大影响。从成本角度来看，利率升降会增长或减低物业开发的投资利息，从而使物业价格上升或下降。从物业需求的角度来看，由于现代购买物业（特别是商品住宅）普遍采用贷款方式付款，所以利率升降会减少或增长物业需求，从而使物业价格下降或上升。4、物业税收因素增长物业开发环节的税收，会增长物业开发建设成本，从而会推动物业价格上升，相反，会使物业价格下降。在物业交易环节，增长买方的税收，如提高契税税率，会克制物业需求，从而会使物业价格下降，而增长买方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格上升。第五节 收益性物业估价的基本方法1、物业估价三大基本方法：市场法、成本法、收益法一、市场法1、市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时间点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当解决，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2、市场法合用的对象是具有（经常）交易性物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。很少发生交易的物业如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场估价法。3、市场法估价的基本环节运用市场法估价一般分为4大环节:1) 收集交易实例2) 选取可比较实例3) 对可比较实例成交价格进行解决4) 求取比准价格二、成本法1、成本比较法是先分别求取对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，以求取估价对象可观了合理价格或价值的方法。2、只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别合用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发建设的物业。3、成本法估价一般分为以下四个环节：1) 搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；2) 测算重新构建价格3) 测算折旧4) 求取计算价格4、物业价格通常由以下7项构成: 1) 土地取得成本2) 开发成本3) 管理费用4) 投资利息5) 销售费用6) 销售税费7) 开发利润5、成本法的基本公式：物业价格=重新构建价格-折旧6、根据导致建筑物折旧的因素，可以将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。三、收益法1、收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后运用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值。2、收益法是以预期原理为基础的。3、收益法的合用对象是有收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标注厂房（用于出租）、仓库（用于出租的）、农地等。对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不合用。第五章 房地产市场与市场分析第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念1、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场合以及一切交易的途径和形式。二、房地产市场的运营环境1、按照对房地产的影响因素，可分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。三、推动房地产市场转变的社会经济力量1、影响房地产市场转变的社会经济力量涉及1) 金融业的发展2) 信息、通信技术水平的提高3) 生产和生产方式的转变4) 人文环境的变化5) 自然环境的变化6) 政治制度的变迁第二节 房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求1、需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格成逆相关关系。2、影响商品住宅需求的因素：1) 收入的变化2) 其他商品的价格变化 3) 对未来的预期4) 政府政策的变化二、房地产市场的供应1、供应曲线是一条由左向右上方倾斜的曲线。2、供应数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反，为正相关关系。3、除价格外，影响市场供应数量的其他重要因素涉及：1) 房地产开发成本2) 政府政策的变化3) 对未来的预期第三节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构1、从宏观上说，房地产市场结构涉及：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。二、房地产市场细分1、从辨认和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可按以下标注对房地产市场进行细分：1) 地区范围2) 房地产用途3) 存量增量：通常将房产市场分为三级市场：l 一级市场：土地使用权出让市场l 二级市场：土地转让、新建商品房租售市场l 三级市场：存量房地产交易市场4) 按交易形式划分：房地产的交易形式涉及房地产的买卖、租赁和抵押。5) 按目的市场划分三、房地产市场指标反映和描述房地产状况的指标涉及：供应指标、需求指标和交易指标。第四节 房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性1、市场供应的特点：供应缺少弹性；非同质性；高垄断性。2、市场需求的特点：防范性、多样性、融资3、市场交易的特点4、市场价格特点二、房地产市场的功能1、房地产市场的功能可以分为以下几个方面:1) 配置存量房地产资源和利益2) 显示房地产市场需求变化3) 指导供应以适应需求的变化4) 指导政府制定科学的土地供应计划5) 引导需求适应供应条件的变化 三、房地产市场的政府干预1、政府干预房地产市场的政策目的通常涉及：1) 实现房地产市场连续健康发展2) 使存量房地产资源得到最有效的使用3) 保证为各类生产、生活需要提供适当的入住空间4) 引导新建项目位置的选择5) 满足特殊群体的需求2、宏观调控房地产市场的手段涉及：土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。第五节 房地产是市场分析1、房地产市场分析的内容涉及：1) 宏观因素分析2) 市场供求分析3) 相关因素分析第六节 物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念1、物业管理计划涉及：年度计划、中期计划和长期计划二、编制物业经营管理计划的基础工作1、区域宏观市场环境分析2、房地产市场分析3、邻里分析4、物业现状分析5、业主目的三、构造物业管理方案1、物业管理计划的重要内通1) 建筑物管理计划2) 租赁计划3) 财务收支计划4) 物业运营绩效评估及与业主沟通计划2、物业管理公司和业主沟通的模式和频率重要取决于业主的态度。最常用的沟通手段是：1) 定期的年度或计划表现报告2) 定期的管理睬议3) 通过电话通信或现场会议等形式时的定期私人接触四、物业管理计划中的预算技术1、在物业管理中经常用到预算形式重要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。第六章 租赁管理第一节 物业租赁概述一、物业租赁及其特性1、通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、房租租赁和含义有以下两点：1) 出租人必须是所有权人2) 出租人将房屋出租给承租人使用，涉及给承租人居住或从事经营活动,也涉及运用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。3、房租租赁的特点：1) 房屋租赁不转移房屋的所有权2) 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3) 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4) 房屋租赁关系不因所有权的转移而终止5) 租赁双方都必须是符合法律规定的负责人二、物业租赁的分类1、按房屋租赁期限约定模式不同，可分为定期租赁、自动延续租赁和意愿租赁。1) 定期租赁是物业中最常见的租赁形式，定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变。2) 自动延期租赁有称周期性租赁，除非租约一方提出要终止合约，否则将自动续约。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。3) 意愿租赁就是给租户以时期不拟定的物业使用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。预定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止。2、物业租金分为毛租、净租和比例租金三种形式。比例租金通常也称为超过性租金，常用于零售物业。三、物业租赁管理模式1、物业租赁管理模式分为：1) 包租转租模式2) 出租代理模式3) 委托管理模式四、房屋租赁的行政管理1、房租租赁登记备案的一般程序1) 申请2) 审查3) 颁证2、有以下情形之一的房屋不得出租：1) 未依法取得房屋所有权证的2) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的3) 共有房屋未取得共有人批准的4) 权属有争议的5) 属于违章建筑的6) 不符合安全标准的7) 已抵押，未经抵押权人批准的8) 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的9) 有关法律、法规规定严禁出租的其他形式。第二节 租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容1、租赁管理是针对涉及写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，涉及租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。二、租赁方案与策略1、租赁方案与策略重要涉及到以下内容1) 拟定可出租的面积和租赁方式2) 编制租赁经营预算3) 定位目的市场4) 拟定租金方案5) 明确吸引租户的策略六、租赁管理的市场营销1、市场营销从四个方面推广物业1) 价格优势2) 物业自身的素质3) 良好的声誉4) 经济实用第三节 房屋租赁协议一、房屋租赁协议的概念和法律特性1、房屋租赁协议是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权协议。2、房屋租赁协议的法律特性1) 房屋租赁协议是双务协议2) 房租租赁协议是有偿协议3) 房租租赁协议是诺成协议：所谓诺成协议是指当事人意思表达一致即告成立的协议。而虽然当事人表达一致，但还须交付标的物，协议才干成立的，称为实践协议。4) 房屋租赁协议是要式协议5) 房屋租赁协议是继续性协议二、房屋租赁协议的基本条款1、房屋租赁协议的基本条款涉及：1) 当事人姓名或者名称及住所2) 房屋坐落、面积、装修及设施状况3) 租赁用途4) 租赁期限5) 租金及支付方式6) 房屋的修缮责任7) 转租的约定8) 变更和解除协议的条件9) 租赁双方的权利与义务第四节 租户关系管理一、客户关系管理理论简介1. 客户关系管理（Customer Relationship Management,CRM），是一种通过围绕客户细分来组织公司，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间的联系等手段，来提高赚钱、收入和客户满意度的遍及整个公司的商业策略。2. “以产品为中心”的市场销售策略，围绕Product（产品）、Price（价格）、 place（渠道）， promotion（促销）“4”进行营销管理。3. “以客户为中心”：Customer（客户）、 Cost（成本）、 Channel（渠道）、 Convenience（方便性）。4. CRM是一种管理理念。第七章 成本管理第一节 物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本1、成本是指所有生产费用，既公司生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的花费。2、物业管理公司为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和，就是这些物业管理成本。一定期期内，物业管理公司为受托物业提供管理服务而发生的直接物业成本，成为物业管理公司的营业成本。（直接成本）3、物业管理公司行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，这些费用又称为物业管理公司的经营管理费用。4、营业成本涉及直接人工费、直接材料费和间接费用。5、物业管理公司财务管理规定和施工、房地产开发公司财务制度规定1) 物业管理公司支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用。2) 物业管理公司对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。3) 发生的坏账损失，计入管理费用。二、物业管理成本的分类1、按照与业务量的关系划分，可将成本分为：固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。2、按照与决策的关系，可将将成本分为：边际成本、差异成本和机会成本。1) 边际成本：指在一定物业管理服务水平下，增长或减少一个单位服务量所引起的成本总额的变动数。2) 差异成本：是指在不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。3) 机会成本，机会成本是指选择使用经济资源于某方面，而放弃另一个方案而发生的潜在利益损失。第二节 成本估算方法一、成本估算的目的1、目前我国物业管理公司收取物业管理服务的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制的，物业管理服务费的构成涉及物业管理服务成本、法定税费和物业管理公司的利润。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金涉及物业管理服务支出和物业管理公司的酬金。包干制=成本+税+利润酬金制=支出+酬金二、重要项目成本的估算方法1、人工费涉及：1) 基本工资2) 社会保险：3) 福利费用l 福利基金：工资总额的14%l 工会基金：工资总额的2%l 教育经费：工资总额的1.5%4) 加班费：按人均月加班2-3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22个工作日计算。5) 服装费：按每人每年2套服装。6) 工服洗涤费2、办公费用估算1) 交通费2) 通信费3) 低值易耗文具、办公用品费4) 书报费5) 宣传广告和市场推广费用6) 法律费用7) 节日装饰费用8) 办公用房租金3、共用部位与共用设施设备的平常运营和维护费估算1) 维修保养费用2) 装修费用3) 能源费用4) 康乐设施费用5) 杂项费用4、保安费用估算1) 保安系统费2) 保安人员人身保险费3) 保安用房和保安人员住房租金5、清洁卫生费估算1) 清洁工具购置费2) 劳保用品费3) 清洁机械材料费4) 化粪池清理费5) 垃圾外运费6) 其他费用7) 水池清洁费6、绿化养护费用1) 绿化工具费2) 劳动用品费用3) 绿化用水费4) 农药化肥费5) 杂草清运费6) 园林景观再造费7、固定资产折旧费1) 交通工具2) 通信设备3) 办公设备4) 工程维修设备5) 其他设备8、保险费估算9、税费：=1-8税率10、管理佣金11、不可预见费用：=1-103%第三节 成本预算二、成本预算的编制方法1、成本预算的编制方法重要有: 1) 固定预算2) 弹性预算3) 零基预算4) 滚动预算和概率预算二、成本预算的编制程序1、成本预算的编制程序涉及：1) 收集和整理有关资料2) 对于预期成本指标进行预测3) 根据公司（部门）的特点编制成本预算第四节 成本控制一、成本控制的含义与分类1、按成本控制的时间不同，可分为事前先控制、事中控制和事后控制。二、成本控制的原则与程序1、成本控制的原则1) 全面控制原则2) 讲求经济效益原则3) 权责利相结合原则4) 例外管理原则2、成本控制的程序一般由五个环节组成：1) 拟定控制标准2) 执行控制标准3) 分析相关差异4) 纠正成本差异5) 进行考核奖励第八章 协议与风险管理第一节 物业管理中的重要协议类型一、协议的概念1、任何协议的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。二、物业管理活动中重要的协议类型1、物业管理活动中的协议分为以下几种类型：1) 物业建设单位在开发过程中所订立的协议2) 前期物业服务协议与物业服务协议3) 业主所签订的与物业管理活动有关的协议4) 物业管理公司与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务协议第二节 物业服务协议一、物业服务协议的类型1、前期物业服务协议根据物业管理条例的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理公司之前，建设单位选聘物业管理公司的，应当签订书面的前期物业服务协议。协议的甲方是房地产开发公司，乙方是其选聘的物业管理公司。2、前期物业服务协议的特性：1) 前期物业服务协议由建设单位和物业管理公司签订2) 前期物业协议具有过渡性3) 前期物业服务协议是要式协议二、物业服务协议的特性1、物业服务协议属于无名协议，具有如下的法律特性：1) 物业服务协议的订立应以当事人互相信任为前提2) 物业协议是有偿的3) 物业服务协议即是诺成协议又是双务协议4) 物业服务协议是劳务协议三、物业服务协议的重要内容1、物业服务协议应具有以下重要内容：1) 物业基本情况2) 委托服务事项3) 双方的权力义务4) 物业服务规定和标准5) 物业服务费用和维修费用6) 专项维修基金管理和使用7) 物业管理用房8) 物业经营管理9) 委托服务期限10) 违约责任四、物业服务协议的签订要点：1) 宜粗不宜细原则2) 不应有偿无限期的承诺3) 实事求是留有余地4) 明确界定违约责任与解决方式第三节 招标投标阶段的协议管理一、物业管理招标投标概述1、招标方应对所有参与投标者实行“公开、公平、公正、合理”的原则。第四节 风险管理理论一、风险理论1、风险具有以下三个特性：1) 负面性2) 不拟定性3) 可测性2、风险的类型1) 纯粹风险与投机风险2) 财产风险、责任风险及人身风险3) 自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险4) 基本风险和特殊风险二、风险管理理论1、风险管理的环节风险管理可以分为以下四个环节1) 风险辨认2) 风险评估3) 风险控制4) 风险调整第五节 保险与物业保险一、保险的概念1、保险的一般原则1) 诚信原则2) 可保利益原则3) 近因原则4) 比例分摊原则二、保险协议概述1、保险协议具有独特的法律特性1) 保险协议是一种要式协议2) 保险协议是一种附合协议3) 保险协议是双务有偿协议4) 保险协议是射幸协议2、保险协议的主体可以分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险协议直接发生关系的人，涉及保险人和投保人。关系人是指与协议发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。三、物业保险的重要险种物业管理工作中经常涉及的保险种类重要有以下三种：财产保险、雇主责任保险和公共责任保险。第九章 财务管理与绩效评价第一节 财务管理概述一、财务管理对象1、财务是公司为了达成既定的目的所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。2、公司财务活动是指商品货币经济条件下公司的资金活动，涉及资金筹措、运用、花费、收回和分派五个互相依存、互相制约的环节。3、公司的资金运动有静态和动态两种表现形式。4、公司的财务关系涉及以下几方面：1) 公司同其所有者之间的财务关系2) 公司同其债权人之间的财务关系3) 公司同其他债务人之间的财务关系4) 公司各单位内部之间的财务关系5) 公司同职工之间的财务关系6) 公司同国家机关之间的财务关系二、财务管理的目的1、财务管理的总体目的1) 利润最大化2) 资本利润最大化或每股利润最大化3) 公司价值最大化或股东财富最大化2、财务管理的具体目的1) 筹资管理目的2) 投资管理目的3) 利润分派管理目的3、财务管理的内同1) 筹资决策2) 投资决策3) 利润分派决策四、财务管理手段公司资源规划系统（ERP）第二节 财务报告分析一、财务报告的构成与内容1、财务报告可分为年度、半年度、季度和月度财务报告2、会计报表部分1、一套完整的会计报表通常由主表和附表组成。主表涉及：资产负债表、利润表、钞票流表和不需对外报送的成本报表。公司会计制度规定必须编制和报送的附表是：资产负债附表、利润分派附表。二、财务报告分析的概念与形式1、财务报告分析具有三个特性1) 拓展性2) 判断性3) 依赖性三、财务报告分析的重要方法1、财务报告分析的重要方法涉及：比率分析法和比较分析法第三节 物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的概念与意义1、物业管理公司绩效，是指一定经营期间的公司经营效益和经营者业绩。公司经营效益重要表现在赚钱能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。2、物业管理绩效评价及其意义1、物业管理绩效评价是运用数理记录和运筹学等方法。二、物业管理绩效评价的类型1、物业管理绩效评价的类型涉及：1) 政府评价2) 社会评价3) 公司集团内部评价4) 物业资产管理项目评价5) 物业资产管理项目评价三、物业管理绩效评价的基本要素1、物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法，这是评价活动得以展开的重要条件。四、物业管理绩效评价的指标体系1、物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成2、基本指标是指评价物业管理绩效的最重要、最基础指标。3、4、物业管理绩效评价评议指标评议指标的具体内容涉及：1) 经营者基本素质2) 服务满意度3) 基础管理水平4) 在岗员工素质状况5) 服务硬环境6) 发展创新能力7) 经营发展能力8) 综合社会奉献五、物业管理绩效