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目的管理标准作业规程
1.0 目的
规范物业管理公司的各级目的管理工作，保证公司总体工作目的的实行。
2.0 合用范围
合用于物业管理公司的各部、各级目的管理工作。
3.0 职责
3.1   公司董事会负责同公司总经理签订目的管理责任书并负责总经理目的管理的考评、评价和监管工作。
3.2   公司总经理负责同机关各部门经理、各管理处经理签订目的管理责任书，并负责部门经理、各管理处经理目的管理的考评、评价和监管工作。
3.3   管理处经理负责同管理处各部门主管签订目的管理责任书，并负责管理处各部门主管目的管理的考评、评价和监管工作。
4.0 程序要点
4.1 目的管理的基本作业流程（略）

4.2   物业管理公司总体目的的制定与总经理目的管理责任书的签订。
4.2.1   每年年终(或每一任期结束)前，公司总经理应召开公司经理办公会议，结合董事会的工作规定和公司的实际管理状况拟定出次年(或第二个任期)的公司总体物业管理工作目的：
a)   制定目的的基本要素：
－目的均应为量化目的，非量化的目的不应列入；
－目的应具有可考评、可检查、可评价性；
－分目的应与总目的保持一致o
b)   目的的分类：
－按物业管理目的的内容分，可将目的分为管理质量目的、服务质量目的、经营利润成本目的；  
－按物业管理公司的管理层次分，可将目的分为公司总体工作目的、部门工作目的、管理处总体工作目的、管理处分部门工作目的；
－按物业管理公司的工作时序分，可将目的分为长期目的(5／，2023)、中期目的(2-4年)、年度目的、季度目的。
c)   制定物业管理总体工作目的时应考虑的因素：
－达成的目的；
－必要的工作环境(人力、物力)；
－以往的经验教训；
－物业管理公司的实际工作状况；
－必要的责、权、利状况。
d) 总经理应当综合考虑上述各种因素后再制定管理公司的总体工作目的。
4.2.2   公司总经理就公司次年(或次任期)的物业管理公司总体工作目的以及为保证工作目的所必需的权、责、利同公司董事会进行积极的协商讨论。
4.2.3   协商讨论一致后由公司总经理代表物业管理公司同董事会签订《物业管理公司总经理目的管理责任书》。《物业管理公司总经理目的管理责任书》的内容通常由以下内容构成：
a)   公司总体工作目的：
－管理目的；
－服务目的；
－经营目的。
b)   负责人(总经理)的权利、义务；
c)   公司董事会的权利、义务；
d)   目的考评的方法和考评依据；
e)   目的完毕情况的奖罚措施；
f)   其他。
4.3   物业管理公司总体工作目的的分解
4.3.1   公司总经理同董事会签订完毕<物业管理公司总经理目的管理责任书》后为保证公司总体工作目的得以实现，应当将公司总体工作目的进行有效分解。
a)   将工作目的的一部分分给公司机关各职能部门；
b)   将工作目的一部分分给各管理处。
4.3.2   公司总经理在分解竣工作目的后，应当召开公司经理办公会议，充足讨论目的分解后的公司权利、责任、利益的分派与协调问题，直到各方达成共识。
4.3.3 公司总经理同机关各部门经理、各管理处经理签订《目的管理责任书》责任书的内容结构如下：
a)   工作目的；
b)   负责人(经理)的权利、义务；
c)   公司的权利、义务；
d)   目的考评的方式和考评的依据
e)   目的完毕情况的奖罚措施；
f)   其他。
4.3.4   管理处可以将本管理处的工作进一步分解至管理处各部门。由管理处经理同各部门主管进一步签订分解目的管理责任书，方法同上。
4.4   目的的平常监管
4.4.1   公司总经理每季度末应就目的的完毕情况向董事会作工作报告。公司董事会应每季度对公司目的的完毕情况作出评价和指示。
4.4.2   公司各部门经理、各管理处经理应每月末向总经理作工作目的小结报告；公司总经理应对各部门、各管理处的工作目的的完毕情况(工作状况)作出评价和指示。
4.5   目的完毕情况的结果验证和奖罚
4.5.1   一个管理周期(一年)或一个任期结束后，董事会应当对公司的总体工作状况即目的完毕情况作出综合评价和验证。公司总经理、管理处经理也应对公司各部门、各管理处、管理处各部门的总体工作状况即目的完毕情况作出综合评价和验证。
4.5.2   依据公司总体目的的完毕情况，公司董事会应当依据同公司总经理签订的《物业管理公司总经理目的管理责任书》兑现对公司和公司总经理的奖罚。
4.5.3   依据各部门、各管理处的目的完毕情况和公司总体状况，公司总经理应当依据同公司各部门、各管理经理签订的目的管理责任书兑现对各部门员工、经理的奖罚。
4.6   目的管理责任书、评价验证报告书、奖罚情况记录均应统一在公司归档长期保存。
5.0   记录
6.0   相关支持文献
  公司所有标准作业规程。
7.0 附录
7.1 《物业管理公司总经理目的管理责任书>(仅供参考)
7.1 《物业管理处经理目的管理责任书》(仅供参考)

附录一
年度物业管理有限公司总经理(仅供参考)
目的管理责任书

为保证——物业管理有限公司计划目的得以实现，经董事会与目的负责人(总经理)共同商讨，已拟定——物业管理有限公司——年度工作责任目的，并由目的负责人代表——物业管理有限公司签署确认。
1.0 责任目的
1.1 管理目的
注： “重大安全事故”是指：
a) 因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；
b) 因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；
c) 因失职或玩忽职守引发的火灾事故；
d) 因失职或玩忽职守引发的水浸事故；
e) 因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。
1．1．2 所辖物业设施设备的使用完好率达98％以上。
1．1．3 员工上岗培训合格率100％。
1．1．4 员工对公司的满意率达85％以上。
1．1．5 导人赐09阗0质量体系建立健全标准化管理。
1．1．6 其他各项指标在——年——月——日前达成《全国城市物业管理优秀住宅社区考评标准》中优秀住宅社区的各项管理指标。
1．2   服务目的
1．2．1 住户对管理服务工作的满意率达95％以上。
1．2．2 员工对饭堂服务工作的满意率达95％以上。
1．3   经营目的
1．3．1 全年各项开支控制在预算指标内。
1．3．2 全年实现经营利润   万元。
2．0   为保证上述责任目的的实现，公司实行总经理负责制，负责人(总经理)的权力如下：
2.1 人事管理权
2.1.1 对物业管理有限公司总经理助理(含)、部门经理(含)、管理处经理(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。
2.1.2 对物业管理有限公司副总经理／财务部经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。
2.13 编制范围内员工招聘录用决定权。
2.1.4 工薪标准范围内的调薪决定权。
2.2 财务管理权。平常经营管理资金预算范围内的支出决定权、借款审批权、费用
报销审批权。
2.3 管理决策权
2.3.1 主持物业管理有限公司的平常管理工作。
2.3.2组织实行物业管理有限公司的工作目的，
理制度。
工作计划、工作标准、工作程序、管
2.3.3 主持召开物业管理有限公司的各类工作会议。
2.3.4 组织管理评审。
2.3.5 审批各类经济协议。
2.4 申请支持权
2.4.1 依据物业管理有限公司的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持Q
2.4.2 申请修改物业管理有限公司的组织架构和人员定编。
2.4.3 申请业务支持。
3.0 负责人的义务
3.1 接受董事会的统一领导。
3.2 向董事会作工作报告。
3.3 保证责任目的的逐步实现。
3.4 自觉接受董事会监控、考评、检查。
3.5 每月5号前准时上报财务报表和其他工作报表。
3.6 每月5号前组织目的评估，质量评审，进度、质量考评和员工绩效考评
3.7 积极配合董事会完毕其他专项工作。
3.8 保证公司各个标准作业规程的贯彻执行。
3.9保证公司操作不违反国家的法律、法规。
3.10 保证员工的生活、工作秩序。

3.11 保证员工的整体操作·技能和工作质量。
3.12 为公司培养人才。
3.13 向董事会交纳风险抵押金。
4.0 董事会的权力
4.1 有对公司运作状况(工作进度
的权力。
标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督
4.2 有对目的负责人、副总经理、财务部经理的任免权、解聘权、调配权。
4.3 有规定负责人出示、收集、解释各类数据、报表、原始凭据、记录的权力。
4.4 有对公司财务运作状况的审计权、监控权。
4.5 有对目的负责人的绩效考评权、奖罚权。
4.6 专项事件的调查权。
5.0 董事会的义务
5.1 及时提供合适的业务支持。
5.2 提供信息支持。
5.3 提供资金支持。
6.0 目的考评
6.1 董事会定期(不定期)监控、审计、检查物业管理公司资金的运作、成本和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和公司的财务规定。．
6.2 董事会负责目的负责人的绩效考评。考评标准办法依据本目的管理责任书。
7.0 目的奖罚
7.1 公司负责人(总经理)必须依照双方确认的工作计划完毕本责任书所列的各项目的。
7.2 假如工作目的完毕，则公司可按董事会的奖金分派方案对员工发放奖金，其中目的负责人可提取公司经营利润的——％作为个人奖金。
7.3 假如本责任书所列三类目的不能所有完毕，则每不能完毕其中一项指标，扣减项目负责人的25％目的奖金，直至扣除所有奖金，并承担相应的行政处罚。
7.4 若发生不可抗力而致使责任目的无法完毕，则本目的责任书失效，遗留问题由董事会与目的负责人共同解决。
8.0 本目的管理责任书壹式肆份，董事会存档两份，目的负责人一份，物业管理公司存档一份。
8.1 未尽事宜，由目的负责人同董事会协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。
10.0 本责任书自签订之日起生效。
11.0本责任书解释权在董事会。

目的负责人签署：                     董事长签署：

日期： 日期：
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目的管理责任书
附录二：
——年度物业管理有限公司
管理处经理(仅供参考)

为保证——物业管理有限公司——管理处计划目的得以实现，经公司与目的负责人(管理处经理)共同商讨，已拟定——物业管理处年度工作责任目的，并由目的负责人代表——物业管理处签署确认。
1．0   责任目的
1．1   管理目的
1．1．1 全年不发生重大安全责任事故。
注：   “重大安全事故”是指：
a)   因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；
b)   因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；
c)   因失职或玩忽职守引发的火灾事故；
d)   因失职或玩忽职守引发的水浸事故；
e)   因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件、。
1．1．2 所辖物业设施设备的使用完好率达100％1)2上。
1．1．3 员工上岗培训合格率100％。
1．1．4 员工对管理处的满意率达90％以上。
1．1．5 2023年年终前，获得“全国城市物业管理优秀示范社区”称号。
1．2   服务目的
1。2．重 住户对管理服务工作的满意率达95％以上。
1．2．2 员工对饭堂服务工作的满意率达95％以上。
1．3   经营目的
1．3．1 全年各项开支控制在——万元内(详见《预算明细表》<略>)。
1．3．2 全年实现经营利润——万元。
2．0   为保证上述责任目的的实现，负责人(管理处经理)的权力如下：
2．1 人事管理权
2．1．1 对物业管理处班组长(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权(财务人员除外)。
2．1．2 对物业管理处副经理、部门主管／副主管、财务人员的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。
2．1。3 编制范围内临时工的招聘录用决定权。
2．1。4 工薪标准范围内的调薪建议权。
2．2 财务管理权
平常经营管理资金600元以内的支出决定权借款审批权。
2.3 管理决策权
2.3.1 主持物业管理处的平常管理工作。
2.3.2 组织实行物业管理有限公司的工作目的、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。
2.3.3 主持召开物业管理处的各类工作会议。
2.3.4 审核管理处各类经济协议。
2.4 申请支持权
2.4.1 依据物业管理处的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持
2.4.2 申请修改物业管理处的组织架构和人员定编。
2.4.3 申请业务支持。
3.0 负责人的义务
3.1 接受公司的统一领导。
3.2 向公司作工作报告。
3.3 保证责任目的的逐步实现。
3.4 自觉接受公司各职能部门的监控、考评、检查。
3.5 每月5号前准时上报财务报表和其他工作报表。
3.6 每月5号前组织目的评估，质量评审，进度、质量考评和员工绩效考评
3.7积极配合公司完毕其他专项工作。
3.8 保证管理处各个标准作业规程的贯彻执行。
3.9 保证管理处的操作不违反国家的法律、法规。
3.10 保证员工的生活、工作秩序。
3.11 保证员工的整体操作技能和工作质量。
3.12 为公司培养人才。
3.12 向公司交纳风险抵押金。
4.0 公司的权力
4.1 有对管理处的运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督的权力。
4.2 有对目的负责人及以下各级员工的任免权、解聘权、调配权。
4.3 有规定负责人出示、收集、解释各类数据、报表、原始凭据、记录的权力。
4.4 有对管理处财务运作状况的审计权、监控权。
4.5 有对目的负责人的绩效考评权、奖罚权。
4.6 专项事件的调查权。
5.0 公司的义务
5.1 及时提供合适的业务支持。
5.2 提供信息支持。
5.3提供资金支持。
6.0 目的考评
6.1 公司财务部定期(不定期)监控、审计、检查物业管理处资金的运作、成本和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和公司的财务规定。
6.2 公司品质部负责目的负责人的绩效考评。考评标准办法依据公司绩效考评相关标准作业规程和本目的管理责任书。
7.0 目的奖罚
7.1 管理处负责人(经理)必须依照双方确认的工作计划完毕本责任书所列的各项目的。
7.2 假如工作目的完毕，则管理处可按公司的奖金分派方案对员工发放奖金，其中目的负责人可提取管理处经营利润的——％作为个人奖金。
7.3 假如本责任书所列三类目的不能所有完毕，则每不能完毕其中一项指标，扣减项目负责人的25％目的奖金，直至扣除所有奖金，并承担相应的行政处罚。
7.4若发生不可抗力而致使责任目的无法完毕，则本目的责任书失效，遗留问题由公司与目的负责人共同解决。
8.0 本目的管理责任书壹式肆份，公司行政部存档两份，目的负责人一份，物业管理处存档一份。
9.0 未尽事宜，由目的负责人同公司协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。
10.0 本责任书自签订之日起生效。
11.0 本责任书解释权在公司。

目的负责人签署：                     总经理签署：

日期：                           日期：
3. 对外投资标准作业规程
1.0 目的
规范物业管理公司对外多种经营投资和对外投标承接物业管理投资工作，保证对外投资稳妥可靠、赚钱。
2.0 合用范围
合用于物业管理公司对外多种经营投资和对外投标承接物业管理投资的管理决策工作。
3.0 职责
3.1 公司总经理负责对外投资的论证、决策工作。
3.2 公司各职能部门负责组织、参与对外投资的论证、公关、决策工作。
4.0 程序要点
4.1 项目来源与立项
4.1.1 当公司对外寻找到新的多种经营投资项目或寻找到对外招标物业管理项目时，总经理应指令分管副总经理对候选项目进行初步论证。
4.1.2 初步论证重要是初步进行技术经济分析，假如结论可行，分管副总经理应当编写出书面的初步论证报告书报总经理进行项目立项。
4.1.3 项目立项的基本规定是：
a) 有明确的项目说明、概况；
b) 有较为准确的技术经济分析；
c) 有结论；
d) 有对外投资合作的环节、方法；
e) 有必备的原始凭证；
f） 有明确的立项结论。
4.2 拟选项目的可行性论证
4.2.1 项目立项后，总经理应及时组织相关人员组成主题可行性论证小组目进行全面可行性研究论证。
对拟选项
4.2.2 可行性研究应当注旨在论证时不设任何也许影响论证结论的前提和原则。
4.3 可行性论证报告书的编制规定
4.3.1 可行性论证报告书的内容应当涉及以下几部分：
a) 投资项目的基本情况；
b) 影响投资的基本要素；
c) 技术、资源的可行性论证；
d) 经济及风险论证：
－成本预测；
－利润预测；
－风险论证。
e) 本公司的优劣势分析；
f) 结论；
g) 实行工作进度预测表。
4.3.2 可行性论证报告书的编制规定：
a) “投资项目的基本情况”规定较具体地列出拟投资项目的名称、地点、规模、现状等；
b) “影响投资的基本要素”规定具体列出拟投资项目的对外合作条件和也许影响本次可行性研究的因素；
c) “技术、资源论证”是可行性研究的重要论证之一。技术论证重要是对拟投资的项目进行技术方面是否可行、本公司是否具有投资的技术能力的具体论证，资源论证则是假定在已拟定投资的前提下需要配备的人力、物力资源以及人力、物力资源的配置能力；
d) “经济论证”是可行性论证的核心部分，编制时规定：
－具体测算出拟投资项目的前期投入成本和项目正常运转后的经营成本；
－利润测算则是在测算完毕预期收入以后，依据收入测算出的预期投资利润、利润率和收益率；
－“风险分析”规定对对外投资进行具体的盈亏平衡分析、钞票流量分析、敏感性分析和必要的投资风险概率分析。
e） “投资的优劣势分析”规定结合本公司的实际能力和上述的技术、资源、经济论证结果具体列出本公司对外投资时的优劣势要素；特别是对也许出现的各种隐忧应具体一一列出。
4.4 论证结果的处置
4.4.1 可行性论证结论出来后，总经理应召开经理办公会议或专题讨论会议，邀请有关专家(必要时)一道对可行性论证的过程和结论进行评审。
4.4.2 评审认为可行性论证真实可靠结果可行的，总经理应在综合公司财力、物力、综合回报以及投资风险等因素的基础上做出拟选项目上与不上的审批：
a) 决定投资的，开始组成项目组开始投资准备工作；   ·
b) 暂缓投资的，将前期已经做完的可行性论证报告书、立项建议书和评审报告书一并归档备用。
4.4.3 评审认为可行性论证论证不充足、不完善的，应当交由可行性研究论证小组继续补充论证直至清楚完善。
4.4.4 可行性研究论证认为不可行的，论证小组应当将可行性研究报告书，连同各种原始凭证一并交总经理，由公司总经理决定是否归档保存。
4.5 对外参与公开招标竞争物业管理权的投资，在做完可行性论证后，应当由公司总经理组织编制物业管理投标书(详见《物业管理投标方案编制标准作业规程》)。
4.6 对外投资(标)金额在50万元以下的项目，在经理办公会议讨论通过后由总经理批准；金额在50万元以上的对外投资，由经理办公会议讨论通过后报公司董事会讨论审批，批准后由总经理对外签约、组织、实行。
5.0 记录
6.0 相关支持文献

4．物业管理投标方案编制标准作业规程

1.0 目的
规范公司对外参与物业管理的投标工作，保证投标书的编制质量，为通过市场竞争拓展公司物业管理的规模打好基础。
2.0 合用范围
合用于物业管理公司对外承接物业时的投标书的编制工作。
3.0 职责
3.1 公司总经理负责对外投标书编制工作的组织安排和质量控制。
3.2 公司各职能部门抽调业务骨干组成投标书编制小组，负责投标书的具体编制工作。
4.0 程序要点
4.1 投标书编制小组的组织
4.1.1 公司在接到物业管理招标书邀请(或议标书邀请)后，由公司总经理召开经理办公会议决定是否参与投标竞争。如决定参与投标，则应由公司总经理亲自挑选各部门业务骨干组成投标书编制小组，并由公司各部门负责组成对外投标小组，具体操作标书编制工作以外的其他工作(详见《对外投资标准作业规程》)。
4.1.2 投标书编制小组的分工如下：
a) 财务部抽调业务骨干负责开办费用、管理成本、预期效益的测算；
b) 管理处抽调业务骨干负责平常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制；   ·
c) 办公室、人事部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置，设备、设施配置，以及编制投标方案资料的收集、提供；
d) 品质部抽调业务骨干负责管理目的、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制；
e) 经营部抽调业务骨干负责及时全面地收集拟接项目的信息。
4.2 物业管理投标书的结构与内容
4.2.1 拟接物业的基本概况。
4.2.2 公司接管后准备采用的管理方式。
4.2.3 针对管理的难点、重点所采用的针对性措施。
4.2.4 为开展物业管理所配置的人力、物力资源。
4.2.5 开展物业管理一段时间后所力争达成的管理目的。
4.2.6 为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。
4.2.7 费用投入和成本测算。
4.2.8 经济效益分析o
4.2.9 社会效益预测。
4.2.10 需要招标单位协助解决的问题o
4.2.11 本公司的优势和长处o
4.2.12 物业接管后的工作进度安排o
4.3   投标书的编制规定
4.3.1 “拟接管物业的基本概况”规定具体列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层楼、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。
4.2.3 “准备采用的管理方式”规定针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。
4.3.3   对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措施。
4.3.4 人力、物力资源规定具体列出：
a) 拟接管物业的组织架构；
b） 拟接物业的人事定编和岗位设立、岗位描述；
c) 重要业务骨干的配置人选和人员素质介绍；
d) 为开展工作前期投入的设备、设施。
4.3.5 管理目的规定具体列出明确的总体目的和具体分项目的和目的规定有可操作性可考核性。
4.3.6 服务承诺规定针对社区业主的规定和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施来。
4.3.7 费用投入和成本测算规定针对拟接社区的现状和管理规定、难度逐项测算出前期投入和管理成本。
4.3.8 经济效益分析规定按照物业管理“以区养区、保本微利”的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。
4.4 投标书的编制程序
4.4.1 总经理依据经营部收集到的拟接物业的信息和现场实地考察的结果给出编制投标书的原则和规定。
4.4.2 编制小组开始具体依照本规程4．3条的规定逐条完毕单项编制工作。
4.4.3 总经理在单项工作编制完毕后开始组织汇编。
4.4.4 汇编后打印、装订成册报总经理审批(大的项目尚需报董事会批准)。
5.0 记录
6.0 相关支持文献
《人事定编管理标准作业规程》
7.0 附录
《物业管理成本测算法》(略)

5 物业接管标准作业规程

1.0 目的
规范物业接管工作，保证接管工作完善、
2.0 合用范围
合用于物业管理工作对外接管物业工作。
3.0 职责
3.1 公司总经理负责物业接管工作的组织、安排。
3.2 公司接管小组具体负责依据本规程实行物业的接管工作。
4.0 程序要点
4.1 物业接管工作流程

4.2.1   按照现行物业管理法规的规定，在房地产开发建设完毕后业主委员会尚未成立前，发展商可以自己选择物业管理公司来接管已建成通过竣工验收的物业已成立业主委员会的社区／大厦工业区，由业主管理委员会依照法规选择委托物业管理公司接管物业。
4.2.2   委托接管物业，发展商／业主管理委员应当同选择的乐意接管的物业管理公司签订《物业管理委托协议书》。
4.2.3   当物业管理公司同发展商／业主委员会达成一致时，公司总经理应当同托管方签订好正式的《物业管理委托协议》。
4.3 《物业管理委托协议》签订后，总经理应立即下令筹备接管项目物业管理处。物业管理处的筹备工作涉及以下内容：
4.3.1   依照《组织架构和岗位设施标准作业规程》拟定物业管理处的组织架构和岗位设立。
4.3.2   依照《人事定编标准作业规程》结合接管物业的实际情况拟定管理处的员工定编。
4.3.3   依照《转正／晋升／调薪／降级标准作业规程》，任命管理处经理／副经理、管理处各部门主管／副主管。
4.3.4   依照《员工招聘管理标准作业规程》，向社会公开招聘一部份员工初步达成定编。
4.3.5   依照《培训管理标准作业规程》全方位、高密度地进行员工培训。
4.3.6   提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备。
4.3.7   依照所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》：
a)   拟定物业管理服务费的收费标准和收费方案；
b)   拟定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度；
c)   拟定物业管理水、电、气、电话、有线电视的收费方案(代收代缴方案)；
d)   拟定保安、消防的具体管理方案和成本指标；
e)   拟定清洁管理方案和成本指标；
f)   拟定园林绿化管理方案和成本指标；
g)   拟定机电维修保养管理方案和成本指标；
h)   拟定公共事务管理方案和成本指标；
i)   拟定内部控制管理方案和成本指标；
j)   同公司签订目的管理责任书。
4.4   在物业开发建设竣工验收完毕具有人住和接管条件时，公司总经理应适时组建物业接管验收小组对接管物业进行具体的验收(详见《物业接管验收标准作业规程》)。
4.5   对于接管验收出现问题的，公司总经理应当积极协助接管验收小组同发展商／业主委员会协商迅速解决。
4.6   在接管物业未发现重大质量或其他方面的问题时，公司总经理应当批准发展商／业主委员会对物业开始进行移交。
4.7   钥匙移交
物业管理公司项目管理处将发展商提供的楼宇全套钥匙逐个检查登记在《钥匙移交一览表》中，然后由移交双方签字确认。
4.8   项目管理处将接管小组的验收清单和实物逐个登记接受后，公司总经理同发展商／业主委员会签收《物业移交清单》。
4.9   项目物业管理处同发展商移交管理用房。
4.10   项目物业管理处开始进入物业办公。
4.11   项目物业管理处按政府规定同发展商／业主委员会移交物业管理处自营的商业用房。
4.12   上述移交完毕后，总经理应当提请发展商按物业管理法规将公共设施维修基金(开发建设总投资的2％)一次性转入社区专用账户。
4.13   发展商在移交物业的同时，应当向物业管理公司及业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
4.14   管理处进驻物业后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以保证社区的正常供电、供水、供气、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决社区的治安等问题；同银行联系，解决社区各种费用的银行代收代缴问题。
4.15   公司总经理在上述工作进行完毕后，同发展商签订<物业移交书》，同时指令管理处作好业主的入伙准备工作，向业主发出《入伙告知书》。
5.0 记录
《钥匙移交一览表》
《物业移交清单》
6.0 相关支持文献
6.1 《物业接管验收标准作业规程》
6.2 公司行政、人事相关标准作业规程

6，物业接管验收标准作业规程

1.0 目的
规范新接物业的接管验收工作，保证接管物业的质量合格。
2.0 合用范围
合用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。
3.0 职责
3.1   公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。
3.2   接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。
3.3   接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。
4.0   程序要点
4.1   接管验收的准备工作
4.1.1   新建物业竣工验收后、业主人住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以保证所接管物业基本合格，满足业主的质量规定。
4.1.2   成立物业接管小组：
a)   在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的规定抽调业务骨干组成物业接管小组；
b)   接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：
－－公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
－－管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
－－管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
4.1.3   接管验收前的准备：
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
a)   与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
b)   派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；
c)   提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；

d)   准备好接管验收登记表格：
－－《房屋本体接管验收表>；
－－《公共配套设施接管验收表》；
－－《机电设备接管验收表》；
－－《接管验收问题整改表》o
4.2   接管验收的工作程序

                              否
规定对的、真实补齐资料
                                  是

                              否
规定发展商限时整改
                                  是
4.3   资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。
4.3.1   物业产权资料：
a)   项目开发批准报告；
b)   规划许可证；
c)   投资许可证；
d） 土地使用协议；
e)   建筑开工许可证；
f)   用地红线图。
4.3.2   综合竣工验收资料：
a)竣工图(涉及总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；
b)   建设工程竣工验收证书；
c)   建设消防验收合格证；
d)   公共配套设施综合验收合格书；
e)   供水协议；
f)   供电协议书、许可证；
g)   供气协议书、许可证；
h)   有线电视合格证；
i)   通信设施合格证；
j)   电梯准用证。
4.3.3   施工设计资料：
a)   地质报告书；
b)   全套设计图纸；
c)   图纸会审记录；
d)   设计变更告知单；
e)   工程预决算报告书；
f)   重要的施工会议纪要；
g)   隐蔽工程验收记录；
h)   沉降观测记录；
i)   其他也许会影响将来管理的原始记录
4.3.4   机电设备资料：
a)   机电设备出厂合格证；
b)   机电设备使用说明书(规定中文)；
c)   机电设备安装、调试报告；
d)   设备保修卡、保修协议。
4.3.5   业主资料：
a） 已购房的业主姓名、位置、面积
b） 已购房业主的付款情况或付款方
4.4   联系电话等；
4.4.1   物业硬件设施接管验收和竣工的区别接管验收重要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用
4.4.2   是否符合业重规定；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采用的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
4.5   接管验收标准和验收方法
4.5.1   验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理规定。
4.5.2   验收方法为观感验收法和使用验收法。
4.6   楼宇本体硬件设施的具体验收标准
4.6.1   主体结构：
a)   外墙不得渗水；
b)   屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固接口严密、不渗漏。
4.6.2 楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；
  块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，
  无明显色差o
4.6.3 内墙面： ：
  a) 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
  b) 块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；
  对缝砂浆饱满，线条顺直。
4.6.4 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水
  痕迹，无污渍o
4.6.5 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏o
4.6.6 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮o
4.6.7 门、窗：
  a) 门启动自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
  b) 门锁、窗销连接牢固，启动灵活；
  c) 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
  d) 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
  e) 电子防盗门通话清楚，完好，无锈迹；
  f) 不锈钢房盗门表面光亮，无刮花、变形；
  g) 高档装饰门装饰完整。
4.6.8 楼梯、扶手：
  a) 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀，表面平滑；
  b) 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
4.6.9   木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
4.6.10   饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
4.6.11