论房地产企业的纳税筹划.doc

房地产企业的纳税筹划

内 容 摘 要

房地产业师国家的支柱产业，近年来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。房地产市场已经从卖方市场进入到买方市场，房地产开发企业之间的竞争日益激烈。提高房地产企业竞争力的一个最重要的方面就是不断降低企业的成本、费用，而在我国现行的房地产税收制度下，房地产企业的税收在整个企业成本、费用中占着相当大的比重，因此，房地产企业的纳税筹划显得尤为必要。房地产企业的纳税筹划是利用现行的与房地产企业有关的税收法律法规，对其经济业务进行事先的安排和筹划以实现企业价值最大化的行为。鉴于此，研究以纳税筹划的理论分析为基础，分析了纳税筹划在缴税中的地位，并结合国内房地产企业的具体情况进一步阐述了房地产企业针对不同税种如何就行筹划，并指出了我国房地产企业纳税筹划存在的问题，有针对性地提出了完善房地产企业纳税筹划存在问题的对策，旨在为推动我国房地产企业纳税筹划的建设，发挥纳税筹划的作用，以实现房地产企业利润最大化。

关键词：房地产企业，纳税筹划，营业税

Abstract

The pillar industries of the country's real estate division in recent years, the real estate industry has achieved rapid development and become one of China's fastest growing industry, the degree of market are increasing. The real estate market has changed from a seller's market into a buyer's market, the real estate development enterprises in an increasingly competitive. One of the most important aspects to improve the competitiveness of the real estate enterprise is to continue to reduce the costs, fees, and in the current real estate tax system, the taxation of real estate enterprises in the cost of the entire enterprise, cost occupied a large proportion therefore, tax planning for real estate enterprises is particularly necessary. The real estate business tax planning to take advantage of current tax laws and regulations related to the real estate enterprises, their economic business prior arrangement and planning in order to achieve the enterprise value maximization behavior. In view of this, the research tax planning theoretical analysis based tax planning in tax status, combined with the specific circumstances of the domestic real estate enterprises further elaborated in the real estate business on the line planning how different types of taxes, and pointed out that China's real estate enterprises tax Planning problems proposed to improve the real estate business tax planning the countermeasures problems, aims to promote the construction of China's real estate business tax planning, tax planning role to achieve the profits of the real estate business to maximize.
Key words: Real estate enterprises; Tax planning; Business tax

目 录

一、房地产企业纳税筹划概述 1
（一）纳税筹划相关问题 1
（二）房地产企业的相关问题 2
（三）房地产企业进行纳税筹划的必要性 3
二、房地产企业的主要税种的纳税筹划分析 3
（一）营业税的纳税筹划 3
（二）土地增值税的纳税筹划 4
（三）企业所得税的纳税筹划 4
（四）契税的纳税筹划 5
（五）房产税的纳税筹划 5
三、我国房地产企业纳税筹划存在的问题 6
（一）我国房地产企业纳税筹划处于起步阶段 6
（二）缺乏专业纳税筹划人才 6
四、解决我国房地产企业纳税筹划问题的对策 6
（一）加快我国房地产企业纳税筹划的速度 6
（二）加强纳税筹划人才建设 6
五、房地产企业纳税筹划案例分析 6
（一）万科企业股份有限公司基本情况 6
（二）万科企业股份有限公司的纳税筹划 7
（三）万科企业股份有限公司纳税筹划的启示 8
参考文献 8

房地产企业的纳税筹划

从2009年开始，我国的房地产行业发展迅猛，对国民经济的拉动越来越大。2012年，综合来看，房地产行业对GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长1.5-2个百分点。从投资来看，全国房地产投资占固定资产投资的比例接近20%，北京、上海、浙江等东部沿海发达地区所占比例更高；从增加值来看，全国房地产行业增加值占GDP的比重在5%左右，经济越发达的城市房地产行业增加值占GDP的比重越高。房地产行业已成为我国的支柱产业。然而房地产企业面临的竞争也是十分激烈的，特别是金融危机使房地产企业面临的挑战更加严峻，同时，国家为了加强调控政策的效用而加强了税务检查、完善税务法律法规。现在，房地产企业想在激烈的竞争中占据一席之地，必须通过纳税筹划降低纳税成本，提高企业经济效益，以实现税后利润的最大化。
一、房地产企业纳税筹划概述
（一纳税筹划相关问题
1．纳税筹划的概念
关于纳税筹划的概念，有很多种，比较具有代表性的有以下几种：（1）纳税筹划是指通过纳税人经营活动或个人事务的安排，实现缴纳最低的税收。（2）纳税筹划是指纳税人通过财务活动的安排，充分利用税务法规提供的包括减免税在内的一切优惠，从而享得最大的税收利益。（3）人们合理而又合法地安排自己的经营活动，是指缴纳可能的最低的税收，他们使用的方法可称之为纳税筹划。（4）在纳税发生之前，系统的对企业经营或投资行为做出事先安排，以达到尽量少纳税的目的，这个过程就是纳税筹划。（5）纳税筹划是在遵循税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小的合理纳税而进行设计和运筹。纳税筹划的实质是依法合理纳税并最大限度地降低纳税风险。
一般认为，纳税筹划是纳税人（包括法人纳税人和自然纳税人）在法律规定许可的范围内，凭借法律赋予的正当权利，通过对投资、筹资、经营、理财等活动的事先安排与规划，以达到减少税款缴纳或递延税款缴纳目的的一系列谋划活动。
2．纳税筹划的基本特点
（1）合法性。合法性是纳税筹划最基本的特点，包括两层含义，即不仅要符合税法的规定，还要符合政府的政策导向。纳税筹划只能在税法及其法规允许的范围内进行，超越税法及其法规之外，逃避纳税负担这属于偷税漏税行为。另外，有些避税行为虽不违法，但与它违背了国家的立法精神，也是政府所不允许的，而纳税筹划常常与国家的立法意图相一致。税收是国家控制的一个重要的经济杠杆，国家可以通过税收优惠政策，多征或少征税收，引导纳税人采取符合政策导向的行为，以实现国家宏观经济调整或治理社会的目的。所以纳税筹划既要符合税法的规定，又要符合政府的政策导向。
（2）超前性。超前性是指经营或投资者在从事经营活动或投资活动之前，就把税收作为影响最终成果的一个重要因素来设计和安排。在现实的经济活动中，纳税义务的发生具有滞后性，即由于特定经济事项的发生才使企业负有纳税义务，如：产品、劳务销售，货物运输后才缴纳增值税、营业税等；收益实现后才缴纳所得税等。等到企业的各项经营活动已经完成，税务稽查部门进行稽查后让企业补缴税款时，再想办法进行筹划就来不及了。因此，一定要让企业把税收因素提前放在企业的各项经营决策活动中去考虑，实际上，也是把税收观念自觉地落实到企业的各项经营决策活动中。
（3）专业性。纳税筹划的专业性有两层含义，一是指企业的纳税筹划需要由财务、会计、尤其是精通税法的专业人员进行；二是指现代社会随着经济日趋复杂，各国税制也趋于复杂，仅靠纳税人自身进行的纳税筹划已显得力不从心，税务代理、咨询及筹划业务应运而生，纳税筹划呈日益明显的专业化特点。
（4）目的性。纳税人对有关行为的纳税筹划是围绕某一特定目的进行的。纳税筹划的目的，就是要减轻税收负担，同时也要使企业的各项税收风险降为零，追求税收利益的最大化
3．纳税筹划的原则
现今，纳税筹划已经开始悄然地进入人们的生活，企业的纳税筹划欲望不断增强，筹划意识也在不断提高而且随着我国税收环境的日益改善和纳税人依法纳税意识的增强，纳税筹划更被一些有识之士和专业税务代理机构看好，不少机构已开始介入企业的纳税筹划活动。一个企业的纳税筹划要想真正取得成功，一定要保持头脑清醒，开展纳税筹划时，不能盲目跟风，应遵循如下原则：
（1）合法性原则。合法性作为纳税筹划的根本原则。包括两层含义：一是符合现有法律规范，由于纳税筹划不是偷税、骗税，更不是钻政策的空子，或打政策的擦边球，纳税人必须全面准确理解税法及财会法规和有关经济法规，理解法规条款、立法背景和立法精神，不可断章取义，纳税筹划的方式方法及措施符合现行法规，利用法规的有效性，把握好纳税筹划的时机；二是注意税法的新变化。
（2）基础性原则。综合性非常强是纳税筹划的一种重要特点，这种理财活动最重要要求帐证完整、会计核算规范。要判断纳税筹划是否合法，首先需要通过纳税检查，如果会计记录不健全，或企业会计核算不规范，不能依法取得并保全会计凭证，则纳税筹划的结果可能大打折扣或无效。
（3）协调性原则。由于税法的特点是强制性和不完备性，所以税务机关是决定企业纳税筹划是否有效的关键因素。在实务中，只要是税法没有明确的行为，税务机关都有权根据自身的判断认定是否为应纳税行为，因此，纳税筹划人员应与税务部门保持密切的联系和沟通，多做协调工作，在某些模糊或新生事物的处理上得到其认可，以增加纳税筹划成功的几率，这一点在纳税筹划过程中特别重要。
（4）时机性原则。各种相关因素的综合作用决定了纳税筹划的成功概率，而所有因素都在不断变化，许多纳税优惠政策也具有很强的时效性。因此，企业只有讲求时效，抓住机会，选准纳税筹划的切入点，才能不失先机，取得成功。
（5）可操性原则。企业在纳税筹划过程中，应当全面权衡利弊得失，充分考虑节税方法的可行性，保证不能影响企业生产经营的正常进行。
（6）全局性原则。根据目的性原则，纳税筹划应着眼于整体税负的减轻，而不能只注重个别税种税负的降低，或某一纳税期限内少缴或不缴税款。要着眼于企业总体的管理决策，并与企业的发展战略结合起来，而不能仅仅着眼于税法选择，才能真正实现企业整体利益最大化的目的。
（二）房地产企业的相关问题
1.房地产企业的概念及类型
房地产是土地和房屋及其权属的总称，是人类赖以生存的基础。所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。根据《国民经济行业分类》规定，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务及其他房地产活动。
2.房地产企业税收的相关问题
房地产企业主要涉及的税种有营业税、城建税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地使用税。
（1）营业税主要涉及销售房地产，视为销售不动产，税率为5%；代建房地产、收取服务费，视为服务业，税率为5%；自建房产用于销售，视为建筑业，税率为3%；转让无形资产，税率为5%。
（2）城建税按企业缴纳营业税、增值税、消费税额来缴纳，税率为7%，同时缴纳教育费附加及地方教育费附加。
（3）土地增值税是增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（4）城镇土地使用税分大城市和中等城市，大城市每平方米每年税额为0.5-10元，中等城市每平方米每年税额为0.4-8元。
（5）房产税分为自有自用房产和租出房产。自有自用房产按房产余值缴税，税率为1.20%；租出房产按房产租金收入缴税，税率为12%。
（6）契税按承受不动产的价格缴税，税率为3-5%。
（7）企业所得税按应纳税所得额缴税，税率为25%。
（三）房地产企业进行纳税筹划的必要性
1．房地产企业税收负担重
在宪法精神的指导下，各单行税法直接构成了我国现行的税法体系，而现行税法体系的基础组成部分就是我们所说的实体税法，现阶段由22个税种构成，即：增值税、消费税、营业税、资源税、企业所得税、外企所得税、个人所得税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、车辆购置税、车船税、固定资产投资方向调节税、屠宰税、筵席税、城市房地产税、烟叶税、耕地占用税、契税以及关税。而目前房地产企业涉及上述提到的税种中的十余项之多，主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等。从所涉及的税种之多就可以看出，目前我国房地产企业所要承担的税收负担还是十分沉重的，这时，合理又有效的纳税筹划就能够起到作用，很好的改善房地产企业的这种困境。
2．有利于企业增强法律意识
在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是实现这一目标的有效措施。降低纳税成本的手段包括：偷税、避税、税务筹划。但是偷税、避税不但要承担法律的制裁，还将影响企业的声誉，并对企业正常的生产经营产生负面影响;正是因为每个国家的政府都加大打击偷税行为，加强反避税的力度。所以，纳税人采取合理的方法安排自己的经济活动进行纳税筹划，在减少纳税的同时，有利于增强法律意识，强化税法观念。
3．国家税收优惠政策为房地产企业纳税筹划提供了政策依据
房地产企业涉及的税种多，而每个税种都有相关的税收优惠政策，这为房地产企业进行税收筹划提供了政策支持，不仅可以减轻企业税收负担，而且在一定程度上能够实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，实现企业和国家的“双赢”。
二、房地产企业的主要税种的纳税筹划分析
（一）营业税的纳税筹划
1．营业税的基本内容
营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
（1）征税范围。营业税的征税范围可以概括为：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。
（2）计算方法。营业税应纳税额=计税税率适用税率。
（3）税目税率。房地产企业营业税的具体税目税率如表1所示。
表1 房地产企业营业税的具体税目税率表
行业
税率
征收范围
销售不动产
5%
销售房地产
服务业
5%
代建房地产，收取服务费
建筑业
3%
自建房产用于销售
转让无形资产
5%
转让土地使用权
2．房地产企业营业税的纳税筹划
房地产开发企业的营业税作为企业的主要税种，贯穿于企业发展经营的真个过程，当前企业营业税一营业额为计税依据，要求纳税人按照营业额和规定的税率计算应纳税额，提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的相关资料。有效利用兼营和混合销售、对消化空置商品房、应税项目定价、巧变收费主体进行纳税筹划，或者利用工程承包、兼营行为、合作建房、利用销售方式进行纳税筹划，还可以利用兼营免、减税项目进行纳税筹划、利用房地产市场税收政策进行纳税筹划。
如房地产销售时，公司先和购买者签订商品房销售合同，该合同金额中仅包含毛坯房的价值，其余的装饰价值再另签一份装修合同。商品房销售合同适用5%的营业税税率，装饰装修业务属于营业税建筑业税目，装修合同适用3%税率。经此操作方式，装修对应的房产销售价格部分少交2%营业税，并且还不用再按房地产销售收入计征土地增值税。在实际操作中，房地产开发企业可以设立一家装饰装修公司，专门为住户进行装修业务，这样就可以使房地产开发收入分散，结果是降低了营业税税负。
（二）土地增值税的纳税筹划
1．土地增值税的基本内容
对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
（1）征税范围
我国税法规定，一般情况下，对于转让国有土地使用权的行为，要计征土地增值税，而对于出让国有土地使用权的行为则不计征土地增值税。土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”；房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
（2）计算方法。应纳土地增值税=增值税额税率。
（3）税率。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
2．房地产企业土地增值税的纳税筹划
按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，税率和税额就越低。因此，应尽量减少转让收入。常见的减少转让收入的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。
房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，房地产企业应认真考虑如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多。按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里增值额是否超出扣除项目金额的20%，就成为一个关键的分界点，我们称其为“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
针对房地产开发业务较多的企业，可以采取一下方法进行纳税筹划。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。我们称这种方法为平均费用分摊法，它是抵销增值额、减少纳税的极好选择。
（三）企业所得税的纳税筹划
1.企业所得税的基本内容
企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。作为企业所得税纳税人，应依照《中华人民共和国企业所得税法》缴纳企业所得税。但不包括个人独资企业及合伙企业。
（1）征税对象。企业取得的所得作为企业所得税的征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。
（2）计算方法。企业应纳所得税额=当期应纳税所得额适用税率。
（3）税率。企业所得税按照25%的比例税率进行征收。
2.房地产企业所得税的纳税筹划
房地产企业进行所得税的纳税筹划需要从收入和支出两个方面来进行筹划，从而缩小税基，其中收入项目是指从事主营业务收入取得的收入，支出项目则包括成本、费用、税金及损失。目前，房地产企业的业务招待费每年的支出金额都超过了税法规定的允许在税前抵扣的金额，可以采取如下措施予以解决：客户招待费可从职员差旅费中支出的从该项扣除；业务宣传费也有销售收入0.5%的限额，赠品可打上宣传品的字样从该项扣减，从而合理利用其他限额，减少业务招待费的超限额。此外，房地产企业宜采取固定资产采用直线折旧法，这是由于房地产企业获取利润主要是现房的销售阶段，虽然加速折旧法在回收投资成本时间方面优于直线折旧法，也要视房地产行业的景气状况而决定，若企业从获利年度起可以享有一定的减免税期，应该尽量把利润集中在减免税年度，推迟认列费用。
（四）契税的纳税筹划
1．契税的基本内容
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
（1）征税对象。契税的征税对象是在我国境内发生权属转移的土地、房屋。
（2）计算方法。应纳税额=计税依据税率。
（3）税率。契税实行3%-5%的幅度税率。考虑到中国的实际情况，即经济发展的不平衡，各地经济差别较大，故采用幅度税率。因此，各省自治区、直辖市人民政府可以在3%-5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。
2．房地产企业契税的纳税筹划
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其《实施细则》规定：土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。所以企业可改变合同订立方式，签订土地使用权交换合同，以减免契税。
根据《财政部 国家税务总局关于改制重组若干契税政策的通知》财税[2003]184号文件规定：企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。所以债权人应待债务人破产清算后再以主要债权人身份承受债务人的土地抵偿债务。
（五）房产税的纳税筹划
1．房产税的基本内容
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
（1）征收范围。我们称具体开征房产税的地区为房产税课税范围。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
（2）计算方法。按从价计征与从租计征不同分两种情况：从价计征：应纳税额=应税房产原值 （1-扣除比例）1.2%；从租计征：应纳税额=租金收入12%。
（3）税率。房产税税率分两种：第一，按房产余值计征的，年税率为1.2%；第二，按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。
2．房地产企业房产税的纳税筹划
房产税的筹划思路就是想方设法将出租房屋行为转变为自营房屋行为，可将房屋出租变为承包业务。房地产企业将拟出租的房屋整体包装成具有特定用途的场所，比如商场、酒楼或办公室等，将房屋承租人招聘为经营人，由经营人向房地产企业缴纳管理费或者承包费用。这样，就把房屋出租行为变成承包经营行为，出租业务转变为自营业务，就可以按从价计征方法征收房产税，这样既避免了较高房产税，有合理避免了流转环节营业税及其附加税，从而可以减轻企业税收负担。
三、我国房地产企业纳税筹划存在的问题
（一）我国房地产企业纳税筹划处于起步阶段
当前我国的房地产企业纳税筹划策略研究仍然处于起步时期，发展较为缓慢，税务机关的依法治税水平和全社会的纳税意识处于较低的发展水平，税制发展不完善，与发达国家众多的纳税筹划的论著和文章相比存在着一定的差距，尤其是在纳税方面，过度侧重于增值税，而对企业营业税、房产税、企业所得税方面的征收力度不够，缺乏必要的相应纳税体制的建立，税收法律的整理效率得不到有效发挥。
（二）缺乏专业纳税筹划人才
目前大多数企业的税收筹划是由企业的纳税人员、财务人员甚至只是一般的行政人员来负责，由于知识水平有限，知识更新较慢，业务素质较差，无法满足税收筹划工作人员所需具备的财务、税收、管理、统计等多方面的能力要求。由于缺乏能够胜任税收筹划的专业人才，房地产企业即使有心进行税收筹划，恐怕也难以落到实处，无法满足我国房地产企业纳税筹划的发展要求，难以达到预期的效果。
四、解决我国房地产企业纳税筹划问题的对策
（一）加快我国房地产企业纳税筹划的速度
由于我国的纳税筹划起步较晚，要实现房地产企业纳税筹划策略的完善和提高，必须加快我国纳税筹划的发展速度，逐步缩小与发达国家的差距，更快更好地适应当前我国房地产企业的发展。认真按照新时期税法的要求设置专门的房地产企业的纳税筹划的账簿并进行正确精准的核算，合理合法的进行纳税筹划，同时加强对财务管理和税收法规的有效学习明确房地产企业申报时间和具体减免程序，实现房地产企业纳税筹划的稳步发展。
（二）加强纳税筹划人才建设
税收筹划是一项高层次的理财活动，是集法律、税收、会计、财务、金融等各方面专业知识为一体的组织策划活动。税收筹划人员不仅要具备相当的专业素质，还要具有对经济前景的预测能力、对项目统筹谋划的能力、与各部门合作配合的协作能力。如不具备或不全具备上述能力，纳税筹划人员就很难胜任该项工作。但纳税筹划人员素质的提高一方面有赖于个人的发展，应一方面也有赖于纳税人素质的提高。因为只有纳税人的素质普遍提高了才能对税收筹划提出更多的要求，实践也证明纳税筹划的普遍程度与一个国家的科教水平关系密切。
五、房地产企业纳税筹划案例分析
（一）万科企业股份有限公司基本情况
万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，除深圳总部外，还在全国20多个城市设立了分公司。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2010年万科股份有限公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。从上述数据可以看出，万科股份有限公司的销售额已经超过千亿，而万科正是全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字相当于美国四大住宅公司高峰时的总和，是否足够让同行眼红，让外行震惊呢？在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年，万科股份有限公司共销售住宅42500套，在全国商品住宅的市场占有率从2.07%提升到2.34%，其中在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市的市场占有率中排名首位。
1991年万科股份有限公司成为深圳证券交易所的第二家上市公司，并且因其持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。
（二）万科企业股份有限公司的纳税筹划
1．公司涉税行为
（1）转让土地使用权或房产。
（2）代收各种水、电、煤气、安装费用等。
2．税收法律规定
（1）以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税，转让该项股权时，也不再征收营业税。
（2）房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费、代市政府收取的市政费等价外费用，应当并入营业额征收营业税。物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。
3．纳税筹划具体方案
（1）以2011年为例，从财务报表可得出信息，万科2011年不动产减少约12858.1万元，如表2所示，若该减少的不动产是以投资的形式对外转让，则能够节省的营业税额为：12858.15%=642.91万元。
表2 万科不动产表 计量单位：元
年初余额
1 403 347 259.25
本年增加
27 290 310.48
本年减少
128 580 968.48
（2）同样以2011年万科的财务数据为例，如表3所示
表3 万科营业收入表 计量单位：万元
项目
营业收入
金额
增减
1．主营业务
546 153.91
3.73%
其中：房地产
5 003 095.17
3.55%
物业管理
43 058.74
30.96%
2．其他业务
25 231.23
6.92%
合计
5 071 385.14
3.75%
从上表可以看出，万科在2011年的物业管理营业收入为43058.74万元，若公司没有单独成立的物业公司，则会将此部分利润纳入营业额并征收营业税，现假设手续费按代缴费的5%计算，则此部分需要缴纳的营业税为：43058.74（1+5%）5%=2260.58万元。
若单独成立物业管理公司，就只对收取的手续费计算缴纳营业税。则需要缴纳的营业税为：43058.745%5%=107.65万元。
因此，可以节税：2260.58-107.65=2152.93万元。
（三）万科企业股份有限公司纳税筹划的启示
房地产企业经营的目的是获利，而利润取得与收入和成本都有关系。在市场经济条件下，房地产企业产品的价格是由市场决定的，在这种条件下，成本的控制就显得尤为重要。而在与房地产企业经营有关的所有成本中，税收是国家国家凭借其政治权利，强制、无偿的参与剩余产品的分配，对房地产企业来说，税收是没有收入与之配比的成本。因此，尽量减少纳税额是所有房地产企业的共识。所以，越来越多的房地产企业越来越重视合法地避税方式，纳税筹划。其中，万科企业股份有限公司就是进行纳税筹划的领头军，公司利用税法漏洞或缺陷进行非违法的避税行为，利用税法特例进行的节税法律行为，以及为转嫁税收负担所进行的转税经济行为，通过纳税筹划，规避或减轻自身的税收负担。

参考文献
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