世纪城物业管理方案.doc

世纪城物业管理方案一、项目概况：顺驰世纪城是顺驰投资集团开发建设的高档智能化社区，占地面积17万平米，总建筑面积23.4万平米，分五期建设。社区分6个组团，建筑形式多样化：有四层至五层半砖混连体别墅，七层至九层带电梯小高层，五层至六层的平层，五层的错层，一跃二、三跃五的跃层。目前已完毕了四个组团的建设，建筑面积近16万平米，36栋楼宇，可容纳1391户居民。社区绿化率高达40%以上，由美国泛亚易道公司主持设计，基本实现“四季常绿，三季有花”。社区配套齐全：水电双气、卫视、背景音乐、网络化服务、智能化服务。一组团为七层带电梯，共19部电梯，且6、7层采用变频供水。社区实现了社区通讯智能化，安防智能化，并逐渐实行管理智能化。其中，通讯智能化引进最新技术HFC数据通讯及电视两网合一，实现每户10M带宽的高速入网，同时逐渐建设的100M带宽社区网站，为业主提供了交流、学习、娱乐的平台。业主可通过网站实现网上购物、炒股、医疗、网上交费、VCD视频点播、家庭家电控制、NETMEETING网络会议等活动。安防智能化更包含了家居的9道防线：1、周界红外对射报警系统；2、周界摄像监控系统；3、保安巡更系统；4、楼宇可视对讲系统；5、室内红外报警器；6、煤气报警器；7、门磁；8、紧急求助按钮；9、烟感报警器。业主可通过室内NDT智能主机轻松布防、撤防，实现家居安全。将来，随着智能化的加强，物业管理通过对设备的远程监控，网上收取物业费、办公资料信息化，实现管理智能化。二、项目管理服务的整体构想：在做好基础服务的同时，贯彻一种模式，两项承诺，三个重点，六大措施。一种模式：根据项目特点，逐步实现智能化管理模式。在我们的物业管理中将努力实行品牌战略和形象工程。贯彻公司“至诚务实，业主至上”的服务宗旨。两项承诺：承诺之一：通过物业管理工作提供全方位服务，塑造业主新型生活方式；承诺之二：以“国家示范”标准提供管理服务，并在三年内争创并达成国家示范管理社区。三个重点：重点之一：智能化及电梯等配套设施的运营、维护与开发。世纪城的智能化设施、高层电梯、变频水等配套设施提高了住户的生活质量提高了生活品位，与此同时它将导致服务观念、管理机构、管理方式的现代化。以上配套设施规定技术难度高、操作严、规范广。我们在学习的基础上，制订了科学合理，切实可行的配套设施运营计划、设备养护与维修计划、保证各种配套设施的有效运作。重点之二：保证因管理因素导致的治安事件发生率为零。世纪城属滚动开发项目人员情况复杂治安状况不容乐观，而治安状况的好坏关系到物业管理质量、绩效的关键，所以我们根据世纪城智能化安防的设立，结合我公司数年社区安防经验，确立了 “人防、技防相结合、全面防范”的整体治安思绪，我们相信通过我们的管理可以保证世纪城因物业管理因素而导致的治安事件发生率为零。重点之三：装修期及平常管理期，环境优势的维护及运用 世纪城建筑形式多样，对房屋结构的保护是工作重点之一。在世纪城的装修管理上，严格实行“有章可循，违章必究”的装修管理方法，灵活运用各种手段，管理上讲情、讲理、讲法、以防止为主，把违章装修控制在初始阶段。平常管理秉承易道公司的社区园林景观设计，在社区中充足体现人与自然的亲和相融的亲情家园，社区中提倡“绿色环保”概念，对水、空气、噪音有效的控制管理，发明“世外桃源”的家居环境。六大措施：措施之一：智能化管理上，做到“三个到位”。我们在充足研究智能化系统的基础上制定了运营方案、维护方案，在具体操作上我们强调“三个到位”。一是住户培训到位。住户能否使用智能设施是减少管理难度，提高管理效率的关键，为此我们对业主采用分期培训，使住户扎实掌握智能化设施的使用方法，通过住户教育，让住户感受到智能化给生活带来的益处，使之积极配合管理。二是专业技术人员到位和管理人员培训到位，派出技术人员到智能化成熟社区培训学习，此外我们规定所有管理人员、保安员都要通过智能化培训。三是考核管理到位。对于专业技术人员、中控室运营人员进行业务知识考核，合格后方能上岗。管理中心根据运营管理设备维护、保养制度、规程，分系统分类别对所辖设备状况，所辖人员维修保养工作质量进行定期检查和评议，发现问题，查找因素，采用纠正措施，达成智能化设备设施的完好。措施之二：治安管理上，运用现代化科技手段“三防”结合，保证安全。世纪城智能化限度高，功能涉及面广“三防”结合是我们的基本治安思绪。“三防”即是人防、物防、技防相结合。“人防”是由管理中心统一指挥调度，强调多重组合，即流动岗、固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合。物防上采用通透式围栏，围档等手段提高防范能力。在充足强调人的因素前提下，以技防为主，运用智能化保安设施，如闭路监视摄象、周界红外线安防系统、门禁、电子巡更等，结合统一管理快速调度，保证治安防范万无一失。措施之三：装修管理装修管理上，我们强调防止为主，有错必究，防止上我们狠抓宣传培训，对住户装修单位和员工进行装修制度，装修规定等方面的培训，明示制度，有据可依。在装修审批上严格把关，在装修过程中加强巡检、纠正违章、提醒注意事项，将装修违章消灭在萌芽状态，一旦发生违章装修，我们一方面晓之以理动之以情，用情理手段解决，运用情理手段解决不了的将借助政府有关职能部门的权力来解决，保证房屋功能的正常使用。措施之四：精心养护社区园林绿化及喷泉，加强社区环境文化建设和环保建设。根据易道公司的社区园林景观设计，我们将保障社区环境清洁，养护社区园林绿化，喷泉，并对社区噪声、水质、空气等环保要素进行监测，全面加强社区环境文化和环保建设，并在此基础上做好各项工作。第一，维护已有的园林绿化，实行由地面向空中延展的立体式绿化工程。第二，重点解决喷泉养护问题，制定喷泉养护管理规定，有平常喷泉养护措施和紧急解决保质措施，体现环保措施。我们已将花卉进行登记造册，并制定了全面的环境管理方案。我们深信通过我们的努力和科学管理，世纪城将成为规范示范绿色环保社区。措施五：提出36524服务，即365天24小时全方位服务，业主可在任何时候，拨通管理中心电话，享受全天侯服务。措施六：发挥优势，减少成本发挥顺驰规模优势，实行对电梯、保安等方面的专业化管理，物业管理行业向专业化方向发展是市场的选择和时代的规定，在世纪城的管理上。针对智能化限度高、机电设备多、电梯多等特点，设立专业人员管理。借助公司专业管理，技术支持，严格执行设备运营标准，制定作业指导书，逐步实现机电设备养护、电梯养护、 保安、绿化、保洁等方面专业化管理和服务，在保证服务质量的前提下，减少管理成本。三、质量目的：按照公司提出的战略目的，逐步达成规范化、专业化，使业主满意率达成100%，实现0%投诉。具体服务承诺及质量保证措施如下：序号指标名称国家及天津市标准服务承诺标准服务质量保证措施01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，保证外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修告知，及时赶到现场。零修现场及时完毕；急修但是夜，工作量过大以协商形式解决，并按照维修回访制度进行回访记录、质量跟踪03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工04保洁率99%995%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，保证社区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，保证社区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任贯彻到人07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实行，有检查、记录，达成排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达成排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，达成车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发现问题及时维修定期按计划实行维修、维护工作，保证使用功能，保持外观造型完好无损12社区内治安案件发生率年1以下年1以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充足运用社区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，保证社区居民人身财产安全13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，保证设施设备完好无损，各项记录齐全14火灾发生率年1以下年1以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时解决，并组织强有力的兼职消防队伍15违章发生率11建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时解决，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章16违章解决率95%99%17住户有效投诉率21按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉解决有记录，有回访18住户投诉解决率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉解决有记录，有回访19管理人员专业培训合格率90%100%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质20维修服务回访率95%99%建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务21居民对物业管理满意率95%98%采用现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在平常服务过程中及时收集住户需求信息，尽也许满足住户需要，与住户加强沟通，保证住户对物业管理满意限度22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全23管理费收缴率按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民四、管理中心的组建：人员构架及分工物业处经理：1人经理助理（兼财务）：1人管理中心：7人 保 安：35人保洁26人维修14人售楼处保安：2人水电暖8人智能2人电梯4人样板间7人外 保：5人内 保：10人 物业处各岗位职责1、物业处经理岗位职责A、 应积极配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；B、 悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；C、 领各岗位人员进行社区验收，做好社区的各项管理工作及经济核算工作，完毕公司下达的经济指标；D、 做好员工管理工作，检查各岗位人员完毕任务情况；E、 鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；F、 关心社区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；G、 配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；2、经理助理岗位职责A、负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；B、负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；C、负责对本中心员工各类考核；D、向管理处经理提交各岗位用人计划；E、接待来访住户，对住户的投诉及时解决；投诉解决率99%；F、熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目的；G、关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；H、 每日巡查社区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排解决，并加以改善；I、 负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；3、保洁主管岗位职责A、依据社区的环境规划，制定社区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造社区良好居住环境，搞好社区绿化和清洁卫生；B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握社区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；E、对社区内各种环境标记牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。F、定期开展社区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；4、保安部主管岗位职责A、 负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；B、 制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；C、 严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；D、 负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；E、 负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运营及消防设施、设备、器材的维护保养工作，保证每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法； 三会：会报火警、会使用消防器材、会解决险肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。F、 负责保安部平常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；G、 定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促贯彻，碰到突发事件时以身作责，组织解决；H、 负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；I、 负责水体周边的安全防范，杜绝恶性事故的发生。5、工程维修部主管职责A、 负责社区公用设施、设备的运营、保养、维修、安全检查工作的安排与贯彻；B、 组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；C、 负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；D、 做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；E、 参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；F、 负责用户对本部门工作的投诉解决，不合格服务的解决，纠正和防止措施的实行，跟踪检查；G、 负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；H、 合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；、人员配置和人员的素质规定世纪城物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，拟定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们规定事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，互相协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）五、常规服务提供控制：物业管理将政策和法规为理论数据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位24小时智能化管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（协议服务）委托性特约服务（非协议零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。1、 房屋及设施设备管理1） 房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理范围涉及：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、本体共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”重要贯彻在以下几个方面：A、工作的积极性管理负责人与物业处相结合，贯彻巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能和完好。工作的多样性B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采用平常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采用有针对性的服务措施。2） 共用设施、设备的管理范围涉及：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运营管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，贯彻定期检查、维修、保养制度各种运营记录齐备。达成设施设备齐全、功能正常、运营良好。3） 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围涉及：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、喷泉等。根据市政府共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并贯彻巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，制定专业管理方案并实行。通过有序的工作使其达成功能正常、畅通，水质达标、基本完好。4） 智能化设施设备范围涉及：楼宇可视对视系统、如户宽带数据网系统、室内智能NDT报警系统，报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合世纪城智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运营管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充足运用现有资源，提高智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。A1、修订、完善智能系统管理制度A1.1、明确智能系统设备责任类别划分：一类设备：监控中心、室内智能系统主机设备，如：系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。二类设备：监控中心室外的智能系统末端设备、设施，如：远红外探测器、紧急求助按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更签到器。A1.2、建立设备管理责任制监控总值班室人员负责一类设备的运营操作、维护保养和故障解决。维修部负责室外二类设备设施的定期巡检、实验和保养及住户家中二类设备设施的故障维修。物业处负责指导培训区内住户对的使用室内智能设施，减少错误操作和误报。A1.3、建立健全的各类岗位责任制，明确相关工作程序、工作制度，如：岗位职责运营管理制度（值班规定、交接班制度、设备操作规程、设备巡检设备维护、保养管理制度（设备平常、定期维护保养规程、设备维护保养检查制度、设备大修改造、管理程序）工作程序（报警解决程序、突发事件解决程序、自然灾害解决程序、事故解决程序）设备档案管理制度。A2、管理前期介入，重视人员培训在智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入参与配合相关工作，力争尽早熟悉整个智能系统，并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及连续的在职培训。A2.1、对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备的性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障解决方法、报警解决程序等方面的培训。A2.2、对监控室人员、维修部人员、物业处相关人员进行住宅室内智能系统末端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的培训。A2.3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪、停车场设备设施的使用操作方法，各类事件解决程序等方面的培训。对上述人员分阶段考核，保证日后工作质量。A3、智能系统设备的档案管理由物业处负责设备档案的建立、技术资料的收集、整理、归档。监控室人员配合相关工作。设备分类及编号。建立设备台帐和卡片。建立设备技术资料档案。定期进行设备核查（年度）。A4、智能系统的运营管理。A4.1、监控中心主机设备的运营监控总值班室值班人员负责保证系统的正常运营、操作。A4.1.1严格执行相关作业指导书规定（岗位职责、工作方式、运营操作规程）对各设备进行操作和监视、分系统定期检查和记录各部分、各监控点的工作及运营状态。定期对各类信息、数据进行系统的分析，形成日、月报表，发现异常及时解决。A4.1.2接到各类报警信号（防盗报警、煤气泄漏、紧急求助、监视图象有异常情况等）立即指挥保安赶赴现场，及时处置各类事件并做好记录。A4.1.3每日定期查看巡更报表，发现问题（如保安未准时巡更签到或巡逻路线有误等）及时告知当班保安领班或主管，并记录解决情况及结果。A5、系统的维护保养管理智能系统设备维护保养分平常维护保养和定期维护保养2个方面。平常维护保养重要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养涉及性能状态、检查、系统实验和计划性修理的内容。A5.1、系统的维护保养实行计划的制订监控中心、维修部分别按责任划分，根据相关设备维护保养规程和设备具体状况，制订所管辖设备年度、季度、月度维护保养实行计划，并拟定设备维护保养负责人。A5.2设备维护保养计划的实行做到：按期实行、认真记录、发现问题、及时解决。监控总值班室值班人员按责任划分，负责智能系统一类设备的平常维护保养和定期维护保养工作。维修部负责二类室外设备设施（摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备、设施等）平常维护保养和定期维护保养及传输线路的定期巡检工作。A5.3设备维护保养工作质量的检查物业处经理助理、维修部主观、监控中心负责人根据设备管理程序和设备维护保养、检查制度，分层次、分系统、分类别对所辖设备状况，所辖人员维修保养工作质量、进行定期检查和评议，发现问题查找不合格因素，采用纠正措施，并跟踪改善情况，对其所辖人员设备维护保养工作质量的评议作为考核依据，改善工作质量的目的。A6、设备的维修管理设备维修分为防止维修和故障维修两种方法。防止维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理。故障维修是对设备发生故障后，对失效损坏的部分进行针对性修理。两种维修方法的使用保证了设备的最佳状态。2、 环境卫生管理在世纪城我们遵循“高标准、严规定”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实行环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达成环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对社区的清洁卫生，区域管理的过程控制，保证向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场合。2.1.1制定作业指导书A. 清洁工管理规定。B. 清洁工卫生区域划分表。C. 社区平常清洁方法及施工程序。D. 社区清洁服务细则及清洁工作规定。E. 主管巡检制度。2.1.2卫生管理方法A. 清洁工必须着装上岗，规范作业。根据清洁工管理规定，按照社区平常清洁方法及清洁工工作规定进行平常的清洁工作。B. 保洁主管按照巡检制度的规定，对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查，天天不少于2次。发现问题及时对相关人员予以纠正，并在清洁卫生检查登记表上做好记录。作为对清洁工的工作结果评估依据。C. 保洁根据社区害虫消杀管理规定对杀害灭鼠服务实行过程进行控制。每月（不少于2次）检查社区的虫鼠情况，具体记录填写消杀检查登记表，每月抽查消杀施工记录，贯彻消杀次数和监控消杀效果。D. 健全记录，如：社区清洁工卫生检查登记表、社区消杀检查登记表、清洁卫生工作平分表。2.2环境管理世纪城的环境管理为社区文明洁净、环境质量良好、资源合理运用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，平常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。2.2.1环境管理的内容A. 治理环境污染（空气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染）。B. 做好绿化和环卫工作。即是治理环境污染的一个措施，也是提高环境质量的一个途径。C. 加强市政公用设施管理。D. 搞好车辆交通管理E. 维护管理各种环境小品。F. 建设新型的人文环境。2.2.2环境管理的措施A. 由保洁主管设立专业人员专职管理其掌握所管物业区域的环境状况和发展趋势，拟定物业区域内环境保护的标准和规范，负责具体的环境保护工作。B. 空气污染的防治空气污染防治的目的是消除或减轻物业区域内的机动车和助动车排放的尾气以及扬尘等。其途径为人车分流：机动车只能行驶在社区的外环路上。社区内部严禁机动车行驶，从而减少机动车尾气对物业区域空气的污染。C. 水体污染的防治树立居民的环保意识，不要将废弃物扔进水里，专职人员及时清理水面漂浮物，定期清理喷泉池。D. 固定废弃物污染的防治社区垃圾及时清理，并作到日产日清。E. 噪声污染的防治对噪声污染的控制的基本方法是：E.1、绿化。植物不仅可以净化空气，调节温湿，保持水土、防火，并且可以消声防噪。E.2、社区采用人车分流的交通管理方式，车辆只可行驶在社区外环路，限制车辆进入物业区域，并自社区入口处设立限速禁鸣号标志及限速路路挡，严格控制装修工具的使用，减少噪声。E.3、加强精神文明宣传、制定必要管理办法，从而尽量减少生活噪声。F. 加强市政公用设施管理。区内生活市政公用设施是物业的一个重要组成部分。维修部以每日巡检与定期检修相结合，故障及时解决，保证住户的正常生活。G. 维护管理各种环境小品在世纪城环境小品包含较多，内容十分广泛，大体可分为三大类，即：G.1、功能性，有坐椅、桌、圆灯、垃圾筒、休息亭廊、儿童游戏设施、地面铺垫等。G.2、装饰性，有花坛、水池、人工喷泉、造型等。G.3、分隔空间，有入口标志、围墙、栏杆等。小品具有方便使用、美化环境、组织空间的功能，所以平常管理应勤于维护，定期整修翻新、保持小品常新状态。H、建设新型的人文环境，展开社区文化活动及环境社区文化社区文化是社区成员在居住和管理活动中所发明的具有个性特点的精神财富及其物质形态。社区文化建设是我们始终不渝的追求。我们将承沿中国文化传统，在此基础上，进一步弘扬现代化的生活观念和生活方式，我们以社区成员为中心，尊重住户、依靠住户、相信住户，通过寓教于乐、循序渐进的社区文化建设哺育社区精神，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理迈向新高度。世纪城社区文化建设将在五个层面、全方位展开。H.1、社区文化活动的重要内容重要内容涉及：环境文化建设、行为文化建设、制度文化建设、精神文化建设、网上文化建设。H.1.1世纪城环境文化建设世纪城的自然环境和人文环境构成世纪城的环境文化。它的外在表现影响着住户的心理和情绪，影响着住户的生活质量，对此我们高度重视，措施有：H.1.1.1使社区文明洁净、环境质量良好资源合理运用、生态良性循环、基础设施健全、生活舒适边界，形成环保意识。H.1.1.2环保措施：绿化、水质控制，空气污染控制噪声管制等。H.1.1.3保证环境的高度整洁与和谐，通过优美的环境培养住户的自律意识。从而养成爱惜环境、关心家园的良好习惯。区内景观绿地为人性步道， H.1.1.4世纪城行为文化建设通过传播社区文化，形成邻里亲善的关系。我们将实行社区大活动和会所小活动相结合的形式，开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动。具体做法有：H.1.2.1、开展文化娱乐活动，每年举办23次大型活动，开展各种形式的歌咏、舞会、音乐欣赏会、棋牌类活动、等。H.1.2.2、举办体育健身活动，开展那各种形式的球类活动、游泳、武术、健身操、钓鱼俱乐部活动等。H.1.2.3、组织集体近地旅游、观光、登山等活动。H.1.3世纪城制度文化建设世纪城为了使社区文化事业有长远的发展，拟定组织机构、管理规章，予以保障。对各种社区文化活动加以制度规范，涉及时间、地点、层次、内容、方式、程序等，保证文化活动朝着积极健康、有益的方向发展。H.1.4世纪城精神文化建设精神文化建设是世纪城文化建设的核心，是世纪城社区成员精神观、价值观、道德观等社区精神的重生成途径。回归自然，同时热爱生活，自我实现又能关心别人、长幼有序而又平等沟通。我们将通过各种途径，将精神文化建设落到实处。H.1.4.1运用各纪念日、节假日，传播世纪城文化精神，如：入住典礼、新年升旗典礼、“五四”青年义工服务、“六一”儿童书画大赛、“七一”给党过生日、“十一”爱国注意征文等。H.1.4.2开展各种形式的主题讲座、主题演讲，树立世纪城文化观，如：“现代青年学雷峰的意义”、“爱惜环境从我做起”等。H.1.4.3办好“文化信息栏”、“读报栏”，传播国内外时事，弘扬传统文化，报导科技、经济及物业信息。H.1.4.4举办各种展览，如现代图书展、新型家庭电脑展等。H.1.5网上社区文化建设国际互联网（INTERNET）的应用为社区文化建设提供了新的手段，增添了现代生活的新乐趣。 3.绿化管理绿化的功能是梅花环境。通过我们的管理达成绿草荫荫、绿树成荫，花果满园的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理社区的绿化。绿化管理的重要内容是花木、草坪的养护。3.1花木的养护3.1.1浇水根据气候条件、品种或生长期来决定浇水量和浇水次数，以水分浸润根系分布层和保持土壤浸润为宜。3.1.2施肥A. 行道树、遮荫树等以观叶、观姿为主，施肥促进生长旺盛、枝叶繁茂、叶色浓绿。B. 观花观果植物、施肥后在促进树叶生长的同时，还可粗机花芽形成。C. 施肥次数、数量因树种、树龄、土壤而异，具体施用根据实际情况而定。3.1.3整形的修剪整形修剪是栽培树木的重要养护措施。花木的形态、欣赏效果、生长、开花、结果等方面都要通过整形修剪来解决或调节。A、 整形修剪方式各种树木都有一定的树形，为了提高欣赏性，进行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合的方式，以符合人们欣赏需要。B、 整形修剪的时间即根据树木生长期分为休眠间修剪及生长期修剪。3.1.4除草、松土除草可以减少杂草与树木争夺土壤的水分和养分，也可以清除病虫害的潜伏处，减少病虫害的发生，利于树木的生长；松土达成保水透气增湿的目的。3.1.5防治病虫害病虫害的防治贯彻“防止为主、综合防治”的指导思想，充足运用克制病虫害的多种因素，从栽培技术、药物防治、物理防治、植物免疫等方面着手，清除病虫害的发生和危害的条件。3.1.6其它养护措施A、 涂白。冬季用石灰水加盐，消灭在树皮内越冬的害虫，防止爬虫上树产卵。B、 立支柱。风较大的季节，要立支柱，防止风吹斜、吹倒树木。C、 围护。临路的树木适当加以围护，防止被撞伤或撞倒。D、 加以宣传。人人爱惜树木。3.2、草坪的养护草坪是区内园林绿地的组成部分，通过管理维护，使绿草形成柔软的绿色“地毯”。使整个社区整洁清新，气愤勃勃。草坪养护重要内容是：浇水、施肥、轧剪，除杂草等。4、治安消防管理治安消防管理工作是世纪城重点管理工作之一。我们要贯彻“防止为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。4.1、治安管理是为了保障所管物业区域内的财物不受损失，人员不受伤害，维护正常的工作、生活秩序。4.1.1、治安管理内容A、 贯彻执行公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关条例，健全各项安全保卫制度。B、 负责维护辖区内部治安秩序，防止和查处治安事故。C、 实行封闭式24小时保安制度，各种记录齐全。D、 充足运用社区智能化设施，实现“技防”。4.1.2治安管理事实措施A、 建立健全物业安全保卫组织结构。B、 贯彻保安各岗岗位职责、管理制度。C、 明确责任区域及重点部位，实行定岗与巡查相结合的辖区式管理。D、 实行24小时保安巡视制度，各项记录完整。E、 运用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。F、 根据各管理阶段的情况，制定相应的管理方法及工作重点。G、 制定突发时间解决程序，具有解决能力。4.2、消防管理对消防工作实行管理，防止物业火灾的发生。最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护社区业主、住户的人身和财产的安全。4.2.1、消防管理的重要内容A、 建设高素质的消防队伍。在保安部内设立专职管理负责。并做好义务消防队的建立和培训工作。B、 防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、消防设备状况（位置、功能、状态等）重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。C、 消防岗位责任制度。建立各级负责的逐级防火岗位责任制，从经理到员工，都对消防负有一定的责任。D、 定期进行消防安全检查制度，各种记录完整。E、 专兼职消防员的定期训练和演习制度。F、 管理好消防设施、设备，通过对各种消防设备设施的保养与维修，保持消防设备设施的完好，专业合格状态。G、 以多种宣传形式加强区内住户消防意识。5、车辆交通管理对社区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实行管理工作，保证车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，发明优美的辖区环境。5.1车辆交通管理实行措施：5.1.1保安部根据社区交通、车场情况制订区内车场交通方案。审批后实行。5.1.2社区保安有效组织车流和车辆停放。5.1.3道路眼各种提醒、引导标记牌清楚。5.1.4存车场车辆管理系统设备设施维护、维修按计划实行。5.1.5车场设施设备各种技术资料档案齐全，各种记录完整。6、公共管理6.1住户装修管理在社区物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以保证装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸规定。装修材料及施工过程符合消防管理规定的规定，并安全使用。保障住宅的结构安全及社区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。6.1.1装修管理重要内容；负责办理装修审批手续，实行装修过程的平常管理。6.1.2管理措施A、 住户装修管理A.1、在办理入住过程中向业主介绍办理装修申请的程序，并签署住宅装修责任书缴纳装修保证金。A.2、对业主及住户装修申请予以审批。A.3、对装修过程监管，如遇违章现象，向业主及住户下达违章整改告知书，整改至合格。A.4、加强对公共部位巡查，避免装修对公共区域的污染，如遇污染，公共部位损坏现象，及时下达违章整改告知单，整改至合格。A.5、装修竣工，物业处协同业主验收，不合格的限期改正，复验至合格。B、装修工程队管理B.1、业主及住户装修申请通过物业处审批批准后，工程队与物业签署住宅装修责任书，清楚