四川花水丽景旅游休闲度假房地产项目初步可行性研究报告.doc

《花水丽景》旅游休闲度假房地产项目

初步可行性研究汇报

协助单位：四川省建设投资服务中心
承接单位：四川花水温泉第一村有限企业
7月

第一章 总论
1.1.2项目名称及承接单位概况
一、 项目名称: “花水丽景”扩建
二、 承接单位: 四川花水湾温泉第一村有限企业
1.2承接单位概况
四川花水湾温泉第一村有限企业(如下简称第一村)于1996年7月经四川省工商哼政管理局登记注册成立，法定代表人李竹燕。注册资金：388万元。经营范围:温泉浴、餐饮、文化娱乐、住宿、美容美发、百货销售等。
企业实行董事会领导下总经理负责制,下设总经办、财务部、前厅部、温泉部、客房部、娱乐部、餐饮部、管家部、保安部、市内联络部(营销部)。花水湾温泉第一村在董事长李竹燕带领下,通过十年艰苦奋斗,已经成长为温泉区内最具竞争力企业,经营场所已形成集温泉、休闲度假、会议、住宿、娱乐、餐饮等多功能为一体原则三星级旅游度假酒店，固定资产总值达2800万元.
宾馆已建成区域占地面积近40亩。主楼为欧式风格建筑,能同步接待250人住宿。拥有原则间70个,三人原则间7个,四人套房1个,五人套房2个,双人套房2个,温泉套间1个,温泉原则间3个,温泉单间5个,独立小别墅三幢(含16间住房),前后花园簇拥,并各有独立小温泉池所有房间均设置空调、彩电、电话、独立卫生间。
宾馆设有具有浓郁乡土地区风格生态园林式餐厅,面积约1300平方米,位于宾馆主楼侧,坐落在绿树翠竹之中,四面青山环抱,室内鱼池、山石、树木簇拥,鲜花烂漫,香气沁人心脾。拥有一楼大餐厅、二楼宴会厅,以及豪华包间5套,可以同步承接300余人大小型宴会。茶楼位于餐厅三楼,面积200多平方米,全新藤器茶座。宾馆还拥有大中小会议室各一种,能同步容纳200多人进行会议以及商务洽谈,一种夜总会,二个大型停车场,一种篮球场,后花园钓鱼池,水吧,按摩房,美容美发室,桑拿室，休闲设施一应俱全,能满足多种层次消费者需要。
通过数年经营实践,花水湾温泉第一村在广大消费者中有了很好口碑和著名度,已形成一种行业品牌。1997年,企业被四川省政府、四川省旅游局、四川省记录局评为“四川省宾馆饭店100强”第34名;大邑县授予企业“优秀纳税企业”称号;四川省质量监督局还把企业作为“温泉区重质量守信誉企业”向广大消费者推荐。
1.3项目概况
1.3.1项目地址
该项目选择在紧邻中国国家级风景区“西岭雪山”、四川省著名风景旅游区“花水湾温泉”区内。
1.3.2扩建规模内容
“花水丽景”总规模大概为500亩,首期启动兴建50亩,建筑面积35000㎡,房型为40㎡—80㎡一般多层建筑及原则间式建筑(4层以内),含少许100㎡—200㎡连排连体别墅或独立别墅(4层以内)。
1.3.3扩建条件
当地区水、电、气、通讯都能满足新增用量规定。
1.3.4建设期限
项目建设计划为1年,拟从年终前动工,至年终前竣工验收。
1.3.5项目投资与资金来源
项目总投资:￥4060万元
资金来源企业自筹￥1060万元,尚有￥3000万元缺口,规定合作伙伴投资合作。
1.4概论
本项目是在中国国民经济及房地产高涨状况下展开，具有地产加旅游资源加商业投资三合一特色。发展中成都市是中国西部最大都市,市区人口超过1000万,流感人口上百万。由于国家实行西部大开发,部少跨国企业,国内大企业纷纷看好成都,投资成都,视成都为一块黄金宝地。大量来成都商务考察，办理公务和旅游人们纷至沓来,使得成都人流激增。都市发展速度太快,都市变得越来越大,伴随而来是人居质量问题，住与行被越来越多人关注,购置新住所渐成时尚,远离空气污染、水源污染、噪音污染、温室效应、气候异常以及多种有害物质是有钱有闲族必然选择,顺应市场需要，“花水丽景”应运而生。
本汇报对项目扩建必要性,建设内容与规模等方面作出了初步分析和概要论述,重在阐明无论从技术上,还是从社会效益方面建设“花水丽景”必要性和可行性。项目建成,将大大提高人们旅居环境，并可获得社会和经济方面双重效益。
第二章 项目背景及建设必要性
四川大邑花水湾温泉开发区位于成都市西部,距成都市区80KM,约1小时车程离国家级风景区西岭雪山仅有25公里。沿途尚有道教发源地鹤鸣山、刘氏庄园、南传佛教第一山雾中山等景点。这里海拔近1000多公尺,常年山清水秀,气候宜人。
花水湾温泉第一村位于温泉开发区黄金口岸,是规划一号公共服务设施,李竹燕先生是1994年10月温泉开发区第一种投资者,对所建宾馆，中国著名作家魏老式、天宝、秦传厚、马识途都不约而同题词称其为“天府奇汤,温泉世界”、“源头活水第一村”。
花水湾温泉系古海水药泉,形成于白垩或三叠季四川盆地海陆变迁时期,处在成都平原于青藏高原交汇龙门山地质断裂带,温泉日产量8000立方米,开采能力在1以上。花水湾温泉是“古海水药泉”,有着不一样于国内外其他温泉个性特质。经地矿、卫生权威部门检测,泉水出口水温高达68℃,富含硫磺、碘、氟、锂、镭、氭、偏硼酸、氯化钠(古海水)等七大宝贵矿产物,是珍稀天然高温高矿化复合型古海水药泉,具有极高医疗保健价值,对于关节筋骨、运动创伤、胃肠腑脏、微循环系统、植物神经系统、肌体皮肤等疾病具有综合治疗和保健效果。
伴随中国经济建设步伐加紧,综合国力日益增强,国民手中可供高消费支配资金日渐充盈,人们夜越来越向往清新空气、清洁水资源及优美生态环境，流向地产资金越来越多，居住、休闲环境再选择极其自然。
为此,一种新需求及商机日渐展现出来,5+2生活模式成为诸多人生治现实：5天在都市工作,2天回归大自然生活,与大自然亲密接触,用清新水和洁清空气,用无污染绿色环境营造一种纯净居住空间。
近年来,在成都市风景名胜区“青城山”距成都市七、八十公里“青城外山”边缘平原地带,先后出现了诸如“天下青城”、青城百鹭洲”等十多种依山傍水旅游地产项目。建成后客源异常火爆。
不过,该旅游地产项目在国家级风景名胜区内,根据联合国教科文组织“世界遗产中心”有关条例规定,在世界文化遗产保护区和其缓冲区内严禁出现新人造建筑物,国家建设、文化、环境等有关职能部门相继对类似新建项目紧急叫停。目前,青城山等风景区内所有旅游地产项目用地已经基本告罄,不也许再有大量土地批租建设。
因此,地区条件靠近,与市中心距离相仿著名风景名胜区花水湾,西岭雪山地产开发,展露出全新契机。花水湾第一村在上级政府支持下,抢占先机,拿下了开发“花水丽景”项目开发权。
“花水丽景”开发,符合中国国家政策，符合四川省力争成为一种旅游大省方展方向。这是一种功在现代,利在千秋事业。
第三章 项目扩建规模与建设条件
3.1扩建规模
“花水丽景”第一期占地约50亩,建筑面积约为35000㎡,是一种综合性旅游度假区。
3。2项目选址
该项目在大邑县花水湾温泉区内,土地易完毕“六通一平”并具有动工建设条件。
3.3自然条件
成都气候属于中亚温暖湿润气候,具有无霜长期长,雨量充沛,灾害性气候少特点,当地区年平均气温为14—16℃。年降雨量1100㎜,空气湿度78﹪,日照时间为1375小时。
3.4 供电
该区域电力供应充足,能满足工程建设需要和正常用电需要。
3.5 给排水
该项目在山区,供水管道有三套,有泉水,温泉水，地表水。排水畅通。
3.6 通讯
通讯发达,可供国内国际直拨,顾客传真、因特网、移动通讯十分便利。
3.7 交通
从成都市出发,沿“成温”高速公路,行程40多公里即可抵达大邑县,再从大邑县至花水湾项目所在地,仅32公里，路况为专用高级旅游迅速通道。全程八十公里，1小时可抵达。
成都市西门金沙车站等,每天均有开往大邑“西岭雪山”、“花水湾温泉”区交通车，十分以便快捷。
第四章 总平面布置
4.1布置原则
一、 遵照中国政符有关建筑防火、安全卫生、道路等设计规范及原则。
二、按照生态旅游休闲特点,合理布局。
三、保证布置流程顺畅,分区明确,出入便利。
4.2 规划设计方案
根据中华人民共和国《都市居住规划设计规范》，参照国际、国内原则,力争把“花水丽景”建设成为一种特色鲜明,规划构思和设计富有新意,布局合理,配套设施齐全，环境优美,具有良好条件和环境独特旅游休闲居住小区。
设计房型为组团式、排列式、点式,要发明不一样人文环境,增长欣赏新鲜感,构成友好而富有变化空间,增长组团可识别性、标志性。
我们项目定位为：“休闲、度假、避暑、疗养”，多用途，多功能。建筑风格应体现出生态、环境保护理念。
尽量采用环境保护、节能、实用建材及设施设备,突出环境优势,保证产品天然、环境保护、节能个性特质,竭力让居住者能最大程度地贴近自然。
争取做成生态、环境保护、节能模范项目。在规划上突出依山傍水特点,景观上力争做到“房中见景、景中有房”。
4.3 绿化方案
规划中心广场,中心绿地,组团绿地等低矮空间,灵活布置，自然形成群体空间,展现疏密适度空间形态。与小区总体布局一致,精心发明各具特色户外共享空间,以小区中心绿地为主,各组团绿地为辅,形成点、线、面、排结合绿化布局格式。
第五章 土建工程
5.1 工程地质
根据当地地质资料,该场地地表层为沙土层,其他均为第四季全新土层,依此为沙土、卵石、皇粉质土、岩石，区域内地震烈度6度,建筑设计按防震7度设防。
5.2 建筑内容
先期开发50亩,建筑面积为35000㎡。
5.3 构造设计
一般房为砖混构造,高档别墅为框架构造。
5.4 建筑材料
钢材: 钢筋条用1级4级钢筋。
砂浆: M5水泥砂浆或混合砂浆。
混凝土: 基础采用C10。
柱、楼面及屋面用C20。
5.5 给排水及消防系统
5.5.1 给水设计
花水湾供水有三套,一套为矿泉水,一套为自来水,一套为温泉水。
5.5.2 排水系统
项目排水采用暗管和雨水井结合方式完毕小区内场地排水,保证供水畅通,杜绝倒灌。
5.5.3 消防
在小区内加装10个消防栓,管径不得不不小于DN100,消防水量20L/S。在楼内各层明显处墙壁上安装消防栓和消防水带,室内消防水量15L/S,并均布灭火机。
5.6 供配电系统
低压系统电压为380/220V,采用放射式或树干式对各用电点供电。楼顶加设避雷针装置。
第六章 环境保护、安全与节能
6.1 环境保护
6.1.1 执行原则
一、 GB3095—82《大气环境质量原则》;
二、 国环字第220号文《建设项目环境保护设计规定》;
三、 GB8978—88《污水综合排放原则》。
6.1.2 重要污染物和污染源
本项目没有工业性污染物,小区内污染源及污染物重要是生活污水排放。
6.1.3 治理措施
生活污水经化粪池处理后,排放进小区排污管道。
6.2 安全与卫生
6.2.1 危害原因
电气设备、电力线路也许引起火灾或爆炸。
6.2.2 治理措施
小区总体设计应按照规范最低耐火等级和防火设计,并配置完善灭火系统,对电气设备在保证其安全间距前提下,设置完善保护装置。
6.3 节省能源
本项目没有大型动力设施,重要能耗为水电及能源输送过程中损失,要积极采用新产品、新工艺、新技术,电气设备选用节能型产品。用水防止跑、冒、滴、漏,树立节省能源意识,并加强对多种设备维护和保养。
第六章 项目管理与实行进度
该项目施工管理应严格按照中华人民共和国建设部、国家发改委等有关部门规定,强化工程质量管理,实行招投标和工程监理,切实保证工程质量和工期。
7.1 项目组织
本项目承接单位为:四川花水湾温泉第一村有限企业。项目实行总经理负责,成立专门机构,详细负责该项目组织、协调、管理,严格控制项目进度、质量和资金。
7.1.1 实行工程质量终身负责制
对项目建设工程质量负重要责任领导,对参与单位领导人和直接负责人,实行工程质量终身追究制度。
7.1.2实行工程监理制
项目建设过程中,聘任有资格监理单位和个人,对项目建设进行监理,抓好工程进度。
7.1.3严格项目资金管理
对项目资金实行专账管理,专款专用,严禁挪用、挤占。
7．2项目招标
根据《中华人民共和国招标投标法》，本项目工程应采用招标，以加强和规范工程建设，招标过程应严格按照国家有关规定，组织实行。
7．3项目实行
7．3．1建设计划
项目建设期为一年。
7．3．2项目实行进度安排
该项目拟分二个阶段进行，第一阶段为前期工作，包括项目初步可行性研究汇报编制和审批，初步设计，资金筹措等；第二阶段为施工阶段，为加紧建设进度，缩短建设周期，各阶段工作应尽量提前进行，容许有一定交叉，尽量做好一切前期准备工作。
第八章 投资估算和资金筹措
8。1估算根据
8．1．1按《四川省建筑工程预算定额》和《四川建筑工程费用定额》详细规定进行设计，并按设计方案进行投资估算。
8．1．2根据国家及四川省政府、省发改委、省建设厅等有关部门政策法规及补充、编制文献。
8．2投资估算阐明
8．2．1基础建设投资
8．2．1．1项目重要工程量
1、建筑面积：￥600元×35000㎡ ￥2100万元
2、土地费用支出：￥25万元×50亩 ￥750万元
3、配套费用： ￥200万元
4、前期费用： ￥500万元
5、太阳能热水器： ￥150万元
6、节水设施费： ￥5万元
7、商场、会所：￥1000元×1000㎡ ￥100万元
8、广告费支出 ￥100万元
9、工资等业务支出估算： ￥100万元
10、其他费用： ￥55万元
综上所述，本项目总投资为：￥4060万元
8．3资金筹措
项目总投资为￥4060万元，其中项目单位自筹￥1060万元，寻求合作伙伴投资￥3000万元。
8．4资金使用计划
本项目自资金到位起2年内可所有建成并投入使用。
第九章效益分析
该项目建成，能大大缓和成都市和大邑县旅游、商务、休闲人员对该类房产需求，假如向海外售房，更有也许供不应求。
9．2经济效益
9．2．1收入部分
一、售房款￥元（本土保守价）×35000㎡=￥7000万元
9．2．2支出部分
一、土建工程费及其他=￥4060万元
二、税收￥7000万元×8%=￥560万元
总支出=4620万元
综上所述，该工程可获利￥2380万元。利润率51%。
9．3结论
综上分析可以看出，“花水丽景”项目可行，且效益明显。