金管家物业大翼龙苑服务中心管理制度.doc

办公环境管理规定
为了营造良好的办公环境，提高工作效率，特作如下规定：
1、员工必须严格按公司的考勤制度上班。上午上班后，迅速清洁办公环境并保持办公环境的整洁，不得在办公室内放置杂物，办公桌及办公用品摆放整齐有序，花木摆放整齐美观。
2、员工须着公司制服上班，服装整洁干净，佩带工作牌并注意仪容仪表。
3、工作时间要保持办公室肃静，不得高声喧哗。
4、接待来访应起身笑脸相迎，做到态度和蔼，彬彬有礼；来客告辞，应起身相送。接待来客询问不得泄露公司相关机密。
5、认真履行岗位职责，集中精力做好本职工作。工作时间不得离岗、窜岗、不在办公室接待亲朋好友，不聚众聊天，不上网聊天、游戏，不打瞌睡，不得在办公室内吃零食，严禁吸烟。
6、办公桌上不准摆放公司文献或资料，各类记录本应按规定存档，不得遗失。未经同事允许不得动用别人物品。所有协议或公司文献、质量管理资料外借需经服务中心经理审批。
7、严禁用办公电话拨打私人电话，一经发现扣罚同等金额两倍电话费；使用办公设备（复印机）应经审批，并按操作程序进行操作，否则，导致设备损坏的，由使用者负责补偿。
8、参与会议，应提前五分钟到会，关闭通讯设备，保持会场肃静，并做好会议笔记。
9、下班或因事离开办公室时，应关闭灯具、电器及门窗，并将座椅贴靠办公桌。
10、爱惜公物、节约使用办公用品。

物业主任岗位职责
工作范围
全面负责管理处的工作，对公司负责。
工作目的
物业管理区范围内的工作质量达成一级管理标准
工作规定
重要工作任务
工作标准
工 作 职 责
1、负责制订服务中心工作计划，结合服务中心的具体情况制订相关的工作规定，建立各项管理制度。
1、每月有工作计划，服务中心范围内的管理制度齐全。
2、负责对社区的保安、保洁、绿化、维修及公共设施、设备状况等的综合巡查。指导、监督、检查服务中心各项工作及人员的工作完毕情况。
2、掌握本辖区内各专业组的工作情况，能及时发现问题，没有出现怠工现象。
3、负责制订服务中心的物品需求计划，并保证计划的贯彻。
3、没有因物品需求不到位而影响工作。
4、负责对住户投诉的受理，解决和回访，组织征询业主意见活动，定期了解业主对服务中心的各项服务工作的意见和建议。
4、每季度组织一次个别征询，不定期回访。
5、负责服务中心与公司之间，居委会、派出所及其他政府部门的沟通工作。
5、发生事故及时向公司报告。
6、负责组织员工培训，贯彻例会制度。
6、保证每月例会正常召开，每周2次培训正常进行。
每 日 工 作 任 务
1、每日召开服务中心工作例会，检讨昨天工作，安排新工作任务。
2、对前一天的投诉事件进行跟踪、回访。
3、天天对保安、清洁、绿化、公共设施、设备状况等综合巡查。
4、天天检查一次当天的收款情况。
5、天天安排2小时抽查辖区的总体情况。
1、所有投诉事件均有回复。
2、天天均能掌握回款率的情况
3、了解业界最新管理动态。
4、天天将社区巡查两次，及时发现保安存在的局限性，及时发现保洁、绿化的缺陷，及时发现公共设施的损坏情况，并有记录。
5、社区各专业组的情况在掌控范围。

物业助理岗位职责
岗位名称：前台
工作范围
负责：前台工作及服务中心内部管理
工作目的
物业管理区范围内的工作质量达成一级管理标准
工作规定
重要工作任务
工作标准
工 作 职 责
1、负责前台接待工作。
2、负责对住户投诉进行跟踪解决，跟进贯彻，及时回复，直到住户满意。
3、负责入伙及装修手续的办理工作及业主档案的归档工作。
4、负责整个社区锁匙的管理工作。
5、与住户沟通工作，及时掌握住户的服务需求，征询住户的意见和建议，切实与住户解决实际问题。
6、负责服务中心的文书、档案的整理及管理。
7、负责管理费、停车费等费用收缴。
8、定期将投诉、入住、装修等报表准时准确地上报服务中心主任及公司相关部门。
9、负责宣传物业管理相关知识，定期在社区的分布栏内张贴物业管理相关知识，提高住户对物业管理工作的理解。
1、笑脸相迎，彬彬有礼，所有的接待工作有回复，住（客）户满意。

2、装修手续办理明细记录清楚，告诉业主和装修人员对装修事项的了解。
3、保证社区内装修垃圾及时清运，不引起业主投诉。
4、所有报修及投诉的情况记录清楚并有转相关的职能组别（或负责人）跟进解决，没反复投诉现象，每宗投诉均有回访，并有记录。
5、服务中心的档案资料整齐有序，并装订成册，分类存放。
6、社区内所有的锁匙分类摆放整齐，并做好锁匙借用去向书面记录工作。
7、有住户违反法律、法规或《业主公约》时能及时制止，制止无效的要采用下一步措施计划，并报告服务中心主任或政府相关部门。

物业助理岗位职责
岗位名称：管理员
工作范围
负责:社区平常管理
工作目的
物业管理区范围内的工作质量达成一级管理标准
工作规定
重要工作任务
工作标准
工 作 职 责
1、负责社区的保安，清洁、绿化、公共设施、设备状况等的综合巡查。
2、负责保洁部全面工作。涉及人员安排，工作计划，检查、监督，排班考勤等。
3、负责对社区住户的投诉与跟踪，跟进与贯彻并及时回访。
4、负责每月物品申购及仓库管理。
5、负责发放及收回各类告知。
6、前台不在时顶替前台各项工作。

1、天天小将责任区域巡查两次，及时发现保安存在的局限性及时发现保洁、绿化的缺陷，及时发现公共设施的损坏情况，并有记录。
2、保洁部有全面工作计划。有检查、监督记录。保洁队伍人员稳定，工作状况良好。
3、问题及时跟进解决。有回访记录。
4、物品申购及时全面，仓库物品摆放整齐，保持仓库清洁。每月盘点，物品出入有记录，账务记录规范，账实相符。
5、告知及时发放及回收。
6、前台各项工作规范无错漏。

业主收楼流程
1、 接待：请业主出示：《收楼告知书》、购房协议、备案表、身份证原件、供楼银行存折（卡）、业主及同住人相片各2张。收下《收楼告知书》、复印购房协议、备案表，复印业主身份证3份（一份住户服务中心留底，一份财务留底，一份交银行办理管理费水费托收），复印银行存折（卡）3份（同上）。原件交还业主，复印件留存。

注：
1) 假如是业主委托收楼的，需提供业主身份证原件、经律师签署的《授权委托书》、被委托人身份证原件；公司购买的，需出示公司营业执照原件，法定代表人身份证原件，加盖公司公章的《授权委托书》，被委托人身份证原件；业主假如是两个人或两个以上的，办理手续时也必须是两个人或以上。否则必须有未到场业主的身份证原件和《授权委托书》。
2) 我公司与工行、建行、中行、农信社四家银行合作办理托收事项。假如业主提供的是工行银行卡，则必须业主本人在住户服务中心领取《个人划款授权书》后，前往中山市工行营业网点办理好托罢手续后，再到住户服务中心办理下一步手续。
3) 必须是中山市本地银行存折（卡）。
4) 身份证正反面都要复印。
2、 收费：预收三个月管理费及住宅专项维修资金（钞票）。
注：
1) 管理费开始计费时间以《收楼告知书》注明时间为准。送管理费的仍然要收取三个月钞票。预收三个月指的是从实际收楼之日起预收三个月。之前有欠费的一定要补齐。收费金额要准确无误，使用验钞机点钞以避免收到假钞。
2) 收取维修资金时，请填写《中山市住宅维修资金缴款告知书》，缴款人出现二人时，请填写办理人（业主）一人即可；此告知书不得涂改，并让业主在缴款人确认署名处署名并按指模，另附带缴款人身份证复印件署名按指印（注明此复印件用途， 业主联系电话）。无需银行卡复印件。住房维修资金管理单位处请盖上：中山金管家物业管理有限公司公章（在卢总处）；收款收据上必须写明大翼龙苑（）幢（）单元（）房，不能将“幢”写成“栋”。注意提醒业主保存好收据。等维修资金存入银行后，告知业主以收据换存折并进行签收登记。
3) 相关单位面积以备案表上所注建筑面积为准。
4) 假如业主对管理费计费时间有异议，则应予以合理解释。比较常见的是业主由于漏水、裂缝等问题拒绝收楼，等维修好告知业主再次收楼时，业主表达推迟收楼是由于房屋质量问题，规定管理费计费时间应以实际收楼时间开始计算。尚有的业主自身不急于收楼，于是故意找出一些问题，规定整改好之后再收楼，等整改完毕告知再次收楼时，则业主一拖再拖，甚至拖个一年半载的，对于此类业主，一定要做到以礼相待，但又必须坚持原则。明确告知业主，根据协议约定，不属于房屋主体结构等严重质量问题，业主不得拒绝收楼。因此，业主推迟收楼是违约行为。房屋属于一种特殊商品，出现一些这样那样的质量问题，属于建筑质量通病，任何房屋都很难完全避免。重要的是业主报修之后可以得到及时解决。假如和业主解释不通的，则应及时向上级主管报告解决。
3、 验房：带业主验房，抄水表底数，请业主在房屋验收表上署名。
注：
1) 验房过程中，要对业主提出的问题予以合理解释。并尽量积极引导业主思维。如将业主思维往装修方向引，告知装修时需注意事项，如哪些可以拆，哪些不能拆，对讲机底板勿丢失，阳台不能封闭，厨房排烟管不能拆改，需要设计图纸等，从而掌握积极。
2) 水表应如实准确抄底数，以免日后发生纠纷。
4、 签约：签署《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《银行划款授权书》、填写《业主家庭情况登记表》、《物业接受证明书》。
5、 交接：向业主发放《住户手册》、《装饰装修指南》、业主卡两张、钥匙，并在相关记录本上登记。
注：
1) 《前期物业服务协议》、《临时管理规约》都是一式两份，要署名按手印，住户服务中心和业主各一份。
2) 假如业主花太多时间研读，则提醒那些只是格式条款，基本内容都是差不多的，只是一个形式而已，还望业主抓紧时间签署其它文献。
3) 工行托收是业主事先到工行网点办理好后将资料交给我们。
4) 物业接受证明书上一定要注明钥匙等物品名称及数量明细 。并现场予以解释。
5) 钥匙涉及入户门钥匙（工程钥匙1条，另一条留存服务中心，标准钥匙6条，信箱钥匙2条，有的房屋尚有厨房阳台钥匙3条）。
6) 提醒业主电的开通需要业主本人携带购房协议、备案表、身份证、银行卡等到三乡供电公司办理。详情请致电95598。供电公司开通电之后，会将通电办理表交至住户服务中心。住户服务中心应做好保存，以备查验。
6、 整理好资料，将相关信息及时录入电脑。将资料分类及存档。
注：
1) 所有资料务必齐全，勿漏掉。需细致清点核对。
2) 需要提交财务的资料（用于办理托收资料的及替业主代存维修资金的缴款告知书）单独存放，及时提交给财务并要对方签收。银行划款授权书上要注明银行开始扣费时间。
3) 需要录入电脑的信息涉及收费信息（管理费、维修资金）、银行划款账号信息、业主资料信息。业主资料信息涉及：房号、房屋面积、业主姓名、身份证号码、联系电话、收楼时间、管理费开始收费时间、备注。有几个业主写几个业主，有几个电话留几个电话。
4) 未能成功收楼的要做好记录和记录，要做好跟进。及时催收楼。
业主装修流程
1、 装修申报：由业主到管理处填写《装修申请表》并附装修方案，报服务中心审批。
注：
办理装修前，必须办理收楼手续，缴清所有未缴费用。
物业管理处应确认申报人身份，非业主装修必须有业主的书面批准书及申报人的身份证原件及复印件。以免出现纠纷。
装修负责人必须出示身份证原件及复印件。委托装修单位装修的，必须有装修单位的资质证明（营业执照）及法人代表身份证原件复印件。
必须提供符合规定的电脑制作打印的装修设计图纸。涉及房屋原平面图、平面布置图、拆图、水路图、电路图、电力系统图。各图纸设计必须一致，严禁自相矛盾。严禁拆改梁、柱、楼板、房屋外立面及连接阳台的任何门、窗、墙体。
必须提供真实有效的电工证。
2、 装修审批：物业公司具体审查装修图纸，三个工作日内予以批复。
注：
审批图纸时必须小心谨慎，以免出现漏洞。规定必须是电脑设计制作打印，严禁手绘。严禁对图纸手动进行更改，各图纸设计必须一致，严禁自相矛盾。门、窗、墙体等的标示务必对的规范，以免日后发生纠纷。顶层房屋的规定提供阁楼的设计图纸。图纸设计必须符合我方的规定和规定，凡是不符合我方规定的，一律不得通过审批。应告知业主领回本来设计图纸，直至提供符合规定的设计图纸为止。
3、 签订协议，缴纳相关费用，办理相关证件。
审批合格的，告知业主到服务中心签订《装修管理服务协议》，缴纳装修保证金2023元，垃圾清运费3元/平方米，办理施工许可证（工本费50元），装修人员出入证（押金20元，工本费10元，正本副本两个，办理时需要提交装修人员身份证复印件一张及近期一寸彩照两张）。将房号告知电工张贴装修巡查表跟进。
嘱业主妥善保管好各类收据。如装修保证金收据，出入证押金收据。告知业主收据遗失则无法办理退款手续。办理出入证押金退款手续时需要收据、出入证齐全，缺一不可，否则无法办理退款手续。
告知业主装修时需注意重点事项（装修重点提醒）。及签订防水承诺书。告知必须指定搬运队搬运。
注：为了简化手续，也可以在业主申报的时候即缴纳相关费用，签订装修协议和相关承诺书，（签订协议我方不署名，装修申请表及装修协议暂时不填写装修起止日期，等通过审批后再补齐手续），领取防水验收单（要向业主强调相关事项）。
4、相关信息录入电脑，资料整理分类归档。办理装修许可证的为正装；完毕第一次验收的为已装；
装修登记表：房号、业主姓名及电话、装修负责人姓名及电话、是否缴纳相关费用（管理费、保证金、垃圾清运费）、办证期限、延期期限、第一次验收时间/结果、第二次验收时间/结果、备注
5、装修现场监督检查：
检查现场是否有施工许可证、工人是否有真实有效的出入证、是否配备灭火器、电工是否有电工证、沉箱、阳台是否做闭水实验、是否违规拆改、野蛮施工、是否关门施工、是否按照规定运送堆放材料垃圾、是否超时施工、门口是否有保护板等。发现违规及时制止并下发整改告知书规定限期整改。必要时严禁入场、停电、扣除违约金等。要在巡查表上填写姓名日期。规定工程部至少每两天巡查一次。巡查不能走过场，要可以及时发现问题。特别是违规拆墙要及时发现劝阻并报告。
6、装修验收：业主装修完毕向管理处申请验收，管理处和业主约好时间进行验收，初次验收合格后一个月申请复验，验收不合格由业主进行整改后再次验收，直至合格。复验无异常退还押金。
注：
验收重要是看是否违规拆改房屋外立面及连接阳台的门窗墙体。此外需注意是否安总装漏电开关。由于原设计未安装总漏电开关，容易导致业主家中漏电时单元总闸跳闸。还需要注意是否损坏公共设施设备或污染公共环境。由于电梯厅墙壁没有贴瓷片，易被污染或损伤。验收时仔细检查，假如发现有污染或损伤，则规定装修单位恢复。
第一次验收合格后，告知业主满一个月之后再次申请第二次验收。告知业主领取可视对讲机。两次验收合格后，告知业主可以持装修保证金到服务中心办理退款手续。具体操作环节是：服务中心收下业主保证金收据，并为业主开一个收下收据的证明。叮嘱业主务必妥善保管好此证明，否则届时候无法办理退款手续。服务中心请款成功之后，告知业主前来领取，并规定业主出示证明，服务中心收下证明后，退还保证金给业主。假如是非业主本人办理的，则需电话确认，征得业主本人批准。
6、 装修管理的各部门配合问题：
各部门要严格执行装修管理操作流程，共同配合做好装修管理工作。如门岗的装修管理职责是严格审查装修人员出入证，凭证准时出入，载有沙石等装修材料工具的车辆进场必须严格核算后放行，并告知巡逻岗做好跟进，发现问题及时解决；巡逻岗的装修管理职责是严格及时巡查，规定天天巡查一次，发现搬运时及时跟进检查，发现问题及时解决；物业助理的装修管理职责是及时巡查，全程跟进，协调解决相关事宜。
装修材料、垃圾的临时堆放。运送路线。装修人员进出路线。车辆停放。
装修人员携带物品出场必须有业主或装修负责人的书面批准。业主严禁将业主卡借给装修人员使用。装修人员需要在装修房间午休或过夜需要业主向管理处提出申请经管理处批准并备案方可。

物品放行管理规定
为保证业主（住户）财产安全，维护社区生活秩序，凡从社区内搬出大件家电、家具等物品时均须按以下规定到住户服务中心办理放行证。
一、搬家物品放行
1、物品搬出人持本人身份证或工作证；
2、租赁人持业主委托书、业主身份证复印件、租赁协议及经办人身份证；
3、其它业主委托人持业主身份证复印件和业主委托书及经办人身份证；
4、服务中心收款员核算管理费、水电费缴纳情况。未结清的应结清欠缴费用，已结清的收款员在《放行证》署名确认。
5、前台人员如实、具体地将搬出的物品（名称、数量、规格等）、搬出人情况等登记入《搬出物品登记表》；并根据《搬出物品登记表》填写《放行证》，放行证必须由管理处主任签发，并加盖公章。
6、物品搬出人登记身份证、署名确认。前台人员核算确认，如不具有前三项（其中之一）条件者，不予办理放行手续。
7、业主（住户）或其委托人搬出物品须在《放行证》规定的时限内进行；
8、经办人须将《放行证》交予各岗亭保安员审验（须照单核对物品），并由岗亭值班保安员收存备查；
9、无服务中心开具的有效《放行证》，从社区搬出的物品一律不得放行。
二、小件物品放行
1、住户出示本人有效身份证或工作证。
2、在各岗亭保安员处进行搬出物品登记。
3、搬出人登记证件号码、署名确认。
4、岗亭保安员放行。

配电房安全管理制度
一、配电房应设专人负责，除工作人员处其它无关人员一律不得入内。
二、配电房当值人员应做好当值安全工作记录。
三、配电房的绝缘工具、仪器、仪表不得外借，并做好每年的定期检查工作。
四、配电房应配置合格的消防器具。
五、严禁在配电房吸烟、饮食、闲谈。
六、配电房应做好防鼠工作。
七、配电房当值工作人员不得随意操作配电柜装置，停电作业时要挂安全标记牌，并做好安全措施。
发电机房管理规定
为了保证发电机在市网停电时能起动和良好运营，特制定发电机房管理规定：
一、发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。
二、配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运营时，应作经常性的巡视检查。
三、平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎规定，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运营8小时用油量。
四、发电机每星期空载运营一次，运营时间不大于15分钟，平时应将发电机置于自动起动状态。
五、发电机一旦起动运营，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。
六、严格执行发电机房定期保养制度，做好发电机运营记录和保养记录。
七、定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时解决。
八、加强防火和消防管理意识，保证发电机房消防设施完好齐备。
柴油发电机定期保养规定
为了保证发电机正常起动和运营，特制定发电机定期维护保养规定：
一、每半个月空载试机一次，运营时间10至15分钟，以便及时发现问题，保证蓄电池有足够容量供发电机起动。
二、保养前应断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“止”位置，拆开蓄电池正负极电源线，保证发电机不能起动。
三、检查蓄电池电解液位，液位偏低时应根据电解液浓度加装硫酸溶液或蒸馏水。
四、计算发电机距上次保养的累计运营时间，空气滤器每累积满50小时应清洁一次，机油滤清器、柴油滤清器、水过滤清器每累积满250小时应更换1次滤芯。（新机运营满50小时即更换一次）。
五、检查机组有无漏油，漏水现象，清洁发电机机身。
六、紧固蓄电池电源线和控制屏电线接头，实验故障显示灯应所有亮。
七、检查接地线是否良好。
八、检查机房风机运营状况，检查柴油箱储油是否满足发电机带负荷运营8小时用油量。
九、检查冷却水水位，机油油位应处在正常位置。
十、手动试机运营正常后，合上发电机自动开关，把选择开关置于“自动位置”进行模拟停电实验，观测发电机自动起动状况。
十一、发电机带负荷运营1小时，观测各仪表显示和机组运营是否正常。
十二、认真填写发电机运营记录和保养记录。
供水系统管理规定
一、建立正常的供水、用水管理制度，定期进行水质化验保证水质符合国家标准。
二、防止跑、冒、滴、漏。杜绝平常生活中长流水现象，发现阀门滴水、水龙头关不住的情况应及时修理。
三、采用节水型水箱配件。
四、对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、水表等进行平常维护和定期检修。
五、保持水箱水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。
六、严防供水系统与排水系统混流。
给排水系统维修保养规定
一、给排水系统的平常维修保养由维修组技工负责。
二、主管班长每年12月份负责制订和监督实行下年度的系统保养计划。
三、维修及保养过程如要限、停水，需提前知会受影响的部门或科系。
四、根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。
五、供水泵故障时立即停止故障泵，启动备用泵，以保证楼宇供水。
六、污水泵故障时应立即采用措施，减少集水井水位。
七、所有系统的维修保养工作结束后应填写水泵房设备检查表、潜水泵设备检查表、消防泵房设备检查表。
八、给排水设备的故障应于4小时内修复，无法解决的应立即告知受影响的部门或科系并报告上级领导，限期修复。
消防系统管理规定
一、天天巡视一次消防设备，检查消防报警控制设备的运营情况，烟感、温感、出口指示灯、疏散诱导灯、疏散照明灯是否完好，损坏的及时维修更换。
二、天天检查一次消防箱封条是否完好，否则，开箱检查箱内设备是否齐全，如不齐,应补充齐全，再查找因素。
三、天天检查一次消防栓设备是否完好。
四、定期更换（补充）过期的灭火器，使压力达成绿色刻度以上。
五、每月开机测试消防水泵、喷淋水泵，检查水泵运营情况，并作好记录。
六、保持消防控制中心清洁，消防报警控制设备每周清洁一次。

水电工岗位职责
工作范围
负责社区的平常维修
工作目的
物业管理区范围内的工作质量达成一级管理标准
工作规定
重要工作任务
工作标准

工

作

职

责

1、持证上岗，严格遵守操作规程，执行安全生产管理条例，做好安全保护措施。
2、责社区机电设备的正常运营和组织机电设备的维修保养，制定设备的年度维修保养计划，制定材料、配件购置计划和提出设备的对外委托维修报告，提交上级审批后进行执行。组织实行设备的紧急枪修和突发事件的解决。
3、房屋装修验收和交接工作。负责解决住户维修的申请并组织实行、跟踪维修结果。
4、负责装修现场的管理监督，天天对装修现场及各配电、供水设施进行巡查，不得少于两次。
5、负责公共设施的管理、维修和保养，涉及建筑本体、道路、路灯、喷池、楼梯灯、儿童活动场合、楼顶、停车场、标示、标牌等。
6、负责对供电设备的平常管理、保养和维修，定期巡查线路、设备的工作情况，保持机房室内和设备的整洁，保证设备的完好和正常运作；负责对住户平常用电用水故障的解决，负责水表、电表抄表工作。
7、负责对电梯的、消防系统、智能化监控系统的保养、维修，基础设施管理及维修投诉率不超过5%，并收集保管社区设备设施的相关技术资料。
8负责供、排水设施的平常维修工作，发生停水、停电、水警或其它事故，应立即到位，并迅速查明因素，采用应急措施，保障社区的安全运营，对雨水井、污水井、化粪池等的维修及定期组织清理。
9、负责消防系统设备的保养、维修。
10、负责智能化监控系统的保养和维修，电话线路的保养和维修。
11、服务中心主任交待的其它工作。
1、掌握辖区内设备设施的运营情况，能及时发现问题，解决问题。
2、保证社区的公共设施、供电设备、电梯、消防系统、智能化系统、供水、
排水设施的正常运营。
3、相关资料记录整洁有序，并保存完整。

秩序维护部管理规程
岗位人员配置及工作职责
（一）门岗：人员配置1人
1. 负责现场环境秩序维护。发现异常及时解决。
2. 负责从门岗出入的人员、车辆物品的询问检查登记。
3. 负责岗亭设施设备监管。发现故障及时登记和告知维修。
4. 检查各执勤装备是否能正常使用。
5. 协助公共设施的检查维护，发现有损坏的要及时告知维修。
6. 接待业主征询报修投诉，业主反映的问题及时登记跟进解决。
7. 负责门岗及周边环境卫生监督，做好岗亭及周边卫生。
8. 负责门岗物品管理。
（二）车岗：人员配置1人
1. 负责现场环境秩序维护，发现异常及时解决。
2. 负责从车岗出入的人员、车辆、物品的询问检查登记。
3. 负责车岗收费。
4. 负责岗亭设施设备监管。发现故障及时登记和告知维修。
5. 检查各执勤装备是否能正常使用。
6 协助公共设施的检查维护，发现有损坏的要及时告知维修。
7. 接待业主征询报修投诉；业主反映的问题及时登记跟进解决。
8. 负责门岗及周边环境卫生监督，做好岗亭及周边卫生。
9. 负责车岗物品管理。
（三） 巡逻岗：配置1人。负责区域巡逻。涉及路面、地下室、楼栋天台。开灯关灯；开门锁门。
规定：
1. 每班每单元楼涉及地下室、路面、楼层、天台、售楼部、地产办公室都要巡查到位。
2. 非特殊情况，白天每2小时巡更打点一次；夜班每小时巡更打点一次；
（四）领班：1人
1. 负责当班保安部全面工作。
2. 负责检查、监督队员工作纪律、形象礼仪、操作规范、工作质量。
3. 负责安排开灯关灯、开门锁门、巡更打点。
4. 负责队员有事离岗时顶岗。
5. 负责解决区域内相关事宜。
6. 领导安排的其它工作。
规定：
1. 可以以身作则
2. 可以坚持原则
3. 有魄力，敢于管理；讲方法，善于管理
4. 可以及时发现和解决问题
5. 每小时岗位检查签到一次
6. 岗位严禁空缺
7. 严禁队员随意离岗
8. 高峰期监督装修进场、车辆出入
9. 带领队员做好交接班规范
10. 高峰期站岗示范
保安仪容仪表规定
1、 着装
①　 统一着装，统一穿黑色皮鞋、深色袜子，戴保安帽，佩戴工牌，规定服装整齐、干净。
②　 不得佩戴其它饰物，口袋内不宜装过多物品。
③　 不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。
2、 行为举止
①　 举止应文明、大方。 与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。 
②　 头发要整洁，男的不留长发、大包头，蓄发不得露于帽檐外，不得留长鬓角，长指甲。指甲长不超过指头2毫米。
③　 精神振作，姿态良好，昂首挺胸，不得弯腰驼背，不得东歪西倒、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、插腰或将手插入衣袋，不准吸烟、吃零食。

④　 不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不得随地吐痰、乱丢杂物。
⑤　 注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。
⑥　 不得敲桌椅板凳或玩弄其他物品。
⑦　 坐姿要端正，不得翘起二郎腿，看书报，打瞌睡。不得长时间打私人电话、嬉戏打闹、玩手机、听音乐、做手工、打羽毛球或做其它与工作无关的事情。
⑧　  遇上级领导或有客来访，应即时起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送。 
⑨　 站立的对的姿势是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。 
⑩　 注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧急情况下除外）。 
⑪　 进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩站三下，征得批准后方可入内；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。 
⑫　  进出办公室、电梯时，应积极上前一步先拉开门或按住电梯按钮，请同行的客户、女士或来访人员先行。 
⑬　 对客户或来访人员提出的询问、规定、意见，要耐心倾听，在不违反保密制度的原则下，有问必答并做到回答准确（对自己无把握回答的应婉转表达歉意，联系有关人员给予解答，或留下文字记录，限时予以回复）。 

保安交接班规定
1、 交接班前十五分钟，接班队员到达指定地点集合，并注意自身形象，不得互相追逐打闹，保持良好站姿式，不得蹲坐。
2、 接班组长要组织全班队员整队、点名并记录、做好记录。统一整队步行到各岗位，途中步伐整齐一致，标语宏亮，精神抖擞。
3、 接班组长负责检查队员中是否有醉酒、神志不清或其它不能上岗的现象，若有立即请其出列，取消其上岗资格，并报主管领导查明因素，以做出相应处罚。并注意交代当班注意事项。
4、 准时交接班，不迟到、不早退、交班队员在接班队员未到达前，不准自行下岗。
5、 交接班时，交班队员需将本班的治安情况，值班器械、需特别交代事项等向接班队员交待清楚，并做值班记录。交接班双方签字，以备后查。
6、 交班人员交班之前要做好岗亭卫生。清点好岗亭钱票卡物，填写好登记表，做好交班准备。
7、 接班时遇有突发事件，由交班班组负责解决并做好记录及时报告，接班班组要积极做好协助工作。
8、 交接班填写规范清楚，钱票卡物要相符，未收回卡的去向要确认清楚。接班人确认无误后署名，不要随便署名。笔迹要工整，不得潦草，不要随意涂改，有事情要交代清楚。
9、 出现下列情况不准交接班：
a) 上班情况未交待清楚，工具、装备、钱物等未交接清楚或有损坏尚未分清责任，工作区域周边设施不完整；
b) 上岗人员未到岗接班，下岗人员不准下岗（下班）；
10、 车岗接班之后要在出口将临时卡刷一遍，以防止漏刷产生费用。
11、 交接班时，交接双方要互相敬礼。
岗亭设备使用标准及维护办法
(一) 监控设备
1、 爱惜使用监控设备，不得随意乱动监控设备，擅自更改设立。若出现人为损坏，追究当值人员责任。
2、 若设备出现异常应及时登记报告解决，严禁擅自解决。同时在无监控录像时，提高安防意识。
(二) 电脑设备
1、 当值时间，不得使用电脑做与工作无关的任何事情，不得玩电脑游戏。不得私自将个人U盘连接工作电脑。
2、 任何时段，不得观看或下载与工作无关的任何资料。
3、 爱惜使用及妥善管理电脑设备（涉及机箱里的零件），如遗失或人为损坏则追究当值人员责任。
4、 非人工操作不妥出现设备故障时，应记录备案，及时上报解决，同时在无电脑操作时，做好手工登记明细工作。
(三) 道闸设备
1、 保障正常升降栏杆，开关闸门。
2、 对冲岗者及时控制，并立即上报解决，特殊或危险情况及时报警。
3、 非人工操作不妥出现设备故障时，应记录备案，及时上报解决。故障时，做好现场交通管理及收费管理。
(四) 空调使用说明
1、 空调使用时间：春夏室内温度达成30℃以上，可开冷气，保持室内温度在22—26℃左右；平时应注意节约用电。
2、 妥善保管空调遥控器。
3、 非人工操作不妥出现设备故障时，应记录备案，及时报告解决。
(五) 对讲机及手电筒等使用管理规定
1、 对讲机使用管理规定:
①　 对讲机只供当值人员使用，严禁用作其他用途，特殊情况须由安管部主管批准许可
②　 对讲机严格按规定频率使用，严禁安管员私自乱拆，乱拧或乱调其他频率，否则按违纪解决。
③　 严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。
④　 在交接班时应做好对讲机交接验收工作，发现问题应做好记录并及时上报主管领导。
⑤　 对讲机随时携带，保持通畅，被呼喊时应及时应答。
⑥　 呼喊对方时，先报自己岗位，再呼对方并在最后讲“收到请回答”。
⑦　 收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况后，应回答“清楚”或“明白”。
⑧　 对讲机通话应说普通话，使用规范礼貌用语，严禁在对讲机里说家乡话、说脏活、开玩笑或谈与工作无关的事情。
2、警棍使用管理规定：
安管员要爱惜使用警棍，严禁用警棍嬉戏打闹或交给别人玩耍。
‚所配警棍只供安管员在紧急下防卫使用，非值班，执勤人员严禁佩带和使用。
ƒ严禁将警棍提供别人使用，无特殊情况或未经护卫主管批准，严禁携带警棍外出。
交接班时，对警棍进行检查并记录于《交接班登记表》上。
当值安管员要妥善保管所佩带的警棍，如有损坏或遗失，要照价补偿。
3、电筒、雨衣使用管理规定
安管员要爱惜使用电筒、雨衣，非晚间或下雨时不得使用，严禁将雨衣、电筒、电池占为己用。
‚对雨天用过的雨衣要及时用干布擦拭干净并折叠整齐后交当值班长保管。对使用完毕的电筒要擦试干净并及时充电。
ƒ交接班时，对雨衣、电筒进行检查是否完好或正常，并记录于《交接班登记表》上，发现问题及时报告部门主管。
岗位工作流程
（一） 门岗：
维持现场环境秩序。检查、监督、控制人员、车辆、物品出入。严禁不合规定的车辆进入社区，严禁闲杂及无关人员进入社区，严禁派发广告人员、推销人员、收捡废品人员、乞讨人员进入；大件物品出场须办理放行手续；装修材料垃圾搬运监督控制；对周边环境、秩序进行维护和监督。严禁车辆、物品乱停乱放。及时准确开灯关灯、开门锁门。
1、 人员步行进出：
①　 业主进入时刷卡进入；
②　 外来人员需核算身份后确认是否放行：
装修人员（除1栋外）需从车岗进入，将车停放在地下车库，不得从门岗进入。门岗需把好关。
开锁工：当门岗得知来人为开锁工的时候（通过询问，观测，及住户确认），必须经业主确认并登记注明后方可进入。租户开锁换锁需要业主批准。
注：一般开锁工会积极自我介绍，或者车辆有明显标志，或者长期开锁，门岗熟识，由于开锁涉及到安全问题，因此，务必进行核算（需物业服务中心联系业主），假如是租户需要换锁，必须经业主批准。
供水、供电、电信、有线等单位工作人员：当此类人员进入社区时，门岗应询问清楚对方身份及来访事由后，及时向管理处报告，按管理处指示解决。
注：此类来访，大体分为两类，一类是业主报装方面，如报装电话，宽带，一类是设施设备的维护和其他事宜。业主报装方面，可以由门岗核算登记后放行；设施设备维护和其他事宜，则向管理处报告后按照指示解决。由于也许影响到公共设施设备和公共环境，管理处必须知情并及时跟进。
房产中介人员：此类人员，必须确认身份，并联系业主，经业主批准后方可进入。
注：假如联系不到业主，则无论来访者是何种理由，均不允许进入。
业主有钥匙寄放在管理处的，来访者需要看房，则由业主和管理处联系，确认业主批准后方可看房。
新闻采访人员：门岗无权擅自接受采访和放行。需报告至管理处。
政府官员、公司高层：通常会提前告知做好准备。来届时立正敬礼问候开门。
其别人员：根据实际情况解决。通常是询问核算身份，登记证件，必要时向管理处报告或告知巡逻岗跟进。
注意事项：
a. 碰见业户要面带微笑，积极问好。
b. 当发现业户双手提（拿）着重物进出大门有困难时，应积极提供帮助。
c. 对于来访人员提出的问题要礼貌耐心合理回答。
d. 行人假如携带大件物品出去则需开具放行条。假如是管理处下班时间，则需核算身份，保证安全后放行。
e. 严格控制装修人员进出。1栋装修人员需持真实有效装修出入证，证件过期必须及时补办。必须在规定期间进出。不得提前入场或推迟出场。
f. 发现可疑人员在门口徘徊，应及时询问。通过询问及观测判断对方