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酒店式公寓整体收购与经营
酒店式公寓运行商雅诗阁借力基金信托加速中国扩张
公布时间：-9-10 14:04:55 信息来源：北京房产网
    尽管国内房地产调控政策让众多开发商趋于稳健甚至保守，但作为全球最大服务式公寓运行商雅诗阁却十分看好中国乃至亚太市场。
    凯德置地中国委员会副主席、雅诗阁全球总裁林明彦在接受本报记者专访时表达，到，中国市场将占雅诗阁全球市场份额30%以上。
    “亚太市场将是最重要市场，到，中国市场雅诗阁项目要增长到33家，公寓数量超过6000套。”林明彦直言这对自己是个挑战。
    对未来扩张方式，林明彦表达，将通过直接投资和输出管理方式，扩大雅诗阁在全球市场优势。其资金来源包括自有资金、上市信托基金以及房地产私募基金。
    据悉，除来自于集团自有资金支持之外，目前仅雅诗阁中国房地产私募基金规模就达10亿美元，此外，全球首创亚太区服务公寓信托基金——雅诗阁公寓信托，至今仍是全球唯一服务公寓信托基金，总资产额约75亿元，目前波及38个项目。值得注意是，在38个项目中，有4个项目为中国市场物业。
    “雅诗阁公寓信托以及包括雅诗阁中国基金在内私募基金，为企业迅速发展提供了强大资本平台。”林明彦说。
雅诗阁北亚区董事总经理李志勤告诉记者，雅诗阁多元化资金募集方式，成就了雅诗阁在服务公寓领域领导地位。“也因资金运作与成本控制经验与专业，可认为我们合作方与投资者提供良好资金回报。”

有关雅诗阁
    雅诗阁是全球最大国际服务公寓业主和运行商，在亚太、欧洲及海湾地区22个国家67个都市拥有近25,000 套公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭。
在中国，雅诗阁是最大国际服务公寓业主和运行商。目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。
    雅诗阁是嘉德置地有限企业旗下全资子企业，总部设在新加坡。1984年，雅诗阁推出了亚太地区首个世界级服务公寓。，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金——雅诗阁公寓信托。通过25年耕耘与发展，今日雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。
海外基金“收购”远洋新干线D座酒店式公寓

 来源：北京青年报  作者：全伟
04月14日09:12   我来说两句(0)
　　4月8日,远洋新干线D座酒店式公寓整售签约典礼暨新闻公布会在其接待中心隆重举行。中远房地产、上海实业集团、扬子基金尚有同策房产征询企业协议双方代表均出席了本次签约典礼，同步，国际金融企业IFC、美国科罗尼集团、与扬子基金有长期合作关系OAKWOOD酒店式公寓管理企业也派代表到现场观摩。

　　据理解，本次在全球发行扬子基金选择远洋新干线酒店式公寓作为其投资对象，首先是对中远品牌良好市场形象高度承认，对中远房地产开发实力和良好信誉高度肯定；另一方面是对远洋新干线所在燕莎商圈稀缺地块增值潜力良好预期；最终尚有对未来国际化区域经营酒店式公寓能获得高额投资回报市场预估，“收购”行为是在买方通过大量市场调研和严格投资风险分析，而采用坚决举措。当然，远洋新干线酒店式公寓以现代感极强外立面设计、适中户型面积、优化精装配置、将酒店便利性与公寓舒适性相结合，也获得了国际酒店式公寓经营巨头OAKWOOD高度评价，并深入增强了买家对未来经营前景信心。
　　远洋新干线位置优势、产品品质以及出租市场巨大潜力，引起了OAKWOOD极大爱好，对于酒店式公寓经营表达出强烈合作意向。无疑，由长期经营酒店式公寓国际品牌进入远洋新干线，为该项目提供了高额租金回报和高级配套设施，远洋新干线投资客户也许是这桩交易最大受益人。
以上签约协议双方代表及到场嘉宾均表达，在央行再次调高房贷利率等一系列规范房地产市场政策颁布实行后，房地产市场供求双方行为也更为趋向理性化，因此在京城房产投资变局，“理性消费”观念深入深化时期，高品质、良好口碑传播品牌定将是消费者做出购置行为首要原因。

酒店式公寓发展趋势分析
   成业行研究动态   -5-8

北京成业行投资顾问有限企业 邵念强  赵 毅

      伴随我国房地产业迅速发展，市场上物业类型逐渐增多，供应量持续增长，市场竞争也日趋白热化。作为一种新型房地产产品，酒店服务式公寓在北京、上海、广州等大中型都市蔚然兴起，具有良好市场前景。对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增长了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率一般高于一般住宅，因此受到了人们青睐。

一、北京奥运引起酒店式公寓投资热潮

      建于80年代初北京建国饭店是我国第一家酒店服务式公寓。建国饭店在规划设计时考虑到，有些旅居时间较长客人实际上不乐意长期在营业性餐厅就餐，因此就在六至九层长期包房中增设了厨房。这种超过了酒店房间常规配置居所一经推出，就被美国大使馆所有租用，用作其外交人员公寓。这样公寓与酒店是一体，也有人称之为“公寓式酒店”。

      伴随北京奥运会临近，北京酒店物业市场已经显现出了投资良机，酒店房价借势于北京奥运会而走上了迅速增长道路。由于市场需求不停上升，酒店式公寓在北京市场也逐渐升温。以中关村纽约客为例。这座塔楼6至15层为酒店式公寓，11月开盘时销售均价为8，000元/平方米，到1月已升为16,000元/平方米。目前精装修套房租金为8,500元/月（户型为70平方米）。

      末，凯雷投资、复地集团、凤凰卫视等机构对北京酒店市场频频收购，催热了北京酒店式公寓新一轮投资热潮。根据商务部门记录，北京目前有星级酒店600家左右，合计客房10万间。按照奥组委规定，奥运期间，北京星级酒店数量至少应在800家，客房数量到达13万间。也就是说，酒店和酒店式公寓缺口尚有3万套空间。这也正是奥运商机在房地产（尤其是酒店物业）方面一种集中体现。据不完全记录，以来，北京酒店市场价格不停上涨，基本涨幅在20%左右。估计星级酒店附近酒店服务式公寓在未来3年内，其投资也会有相称可观回报。

二、个人产权成为投资时尚

      北京第一家所有外销酒店式公寓是香榭舍，位于朝阳区东南三环附近，总建筑面积两万六千平方米，1997年11月竣工入住。负责该项目全案代理成业行发明性地提出了“十万块钱买个家，一只皮箱进家门”营销口号，这样筹划方案在当时北京房地产市场无疑还是一种全新理念。产品一经推出，销售率很快就到达了80%。该项目独特定位不仅为开发商实现了良好利润回报，并且还迅速提高了周围区域房产品附加值。与建国饭店部分房间加厨房做法不一样，香榭舍是整体楼盘公寓式设计加上酒店服务式物业管理。这种设计理念为酒店式公寓开拓了另一种发展方向，即物业产权个人拥有。

      目前开发酒店式公寓，大多属于后一种。这样酒店式公寓，一般都是产权独立分割、配置厨卫厅卧物业综合体，整个大厦提供酒店式商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购置一般住宅同样用于自住，又可以交由大厦以酒店房间形式出租。酒店式公寓提供是“公寓式业态，酒店式服务，”以旅居时间相对较长客人 为重要市场目。总之，酒店式公寓既吸取了星级酒店服务功能和管理模式，又吸取了信息时代写字楼特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设施还可以增长银行、超市等其他项目，是一种综合性很强物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。无论是投资还是自住，酒店式公寓都不失为一种值得重视选择。

      从地区别布来看，朝阳区历来是酒店式公寓比较集中区域，在项目总量中约占58%，这与朝阳区集中了大量外企、驻华使领馆及办事机构不无关系。西城区和海淀区拥有酒店式公寓数量仅次于朝阳区，分别为9%、12%，而上述三个区域拥有酒店式公寓数量约占79%市场份额。

      酒店式公寓具有三大特性：地段尊贵、配套完善、服务上乘。星级酒店式建筑设计和大堂服务令人体验到一种浓郁商务气氛，无形中提高了使用者身价和形象。此外，商务中心、会所等服务设施也会给商务活动带来诸多便利。因此，无论政策上与否住宅禁商，酒店式公寓都因其具有商业用地性质，加上酒店式管理高附加值，从而使人们得到“商住两用”真正便利。长期来看，投资这种房产品仍然会有极大升值潜力，因此购置酒店式公寓已经成为当今一种投资时尚。在深圳，当恩格尔系数低于28%时，就有诸多种人投资者纷纷出手，以获得酒店式公寓个人产权为荣。

三、选址定位与经营方式决定升值空间

      酒店式公寓是伴伴随外向型经济发展而出现。中国加入WTO以来，伴随全球经济迅速互融，越来越多国际跨国企业企业来北京设置分企业，而国内中小型企业数量也在迅速增长，商旅人群短期居住和SOHO型小企业办公需求已形成一种特定庞大市场。酒店式公寓重要目客群重要来自这些属于第三产业和创意产业机构。他们对办公场所空间规定不大，但必须便于信息交流、人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具有了这些特质，并且性价比远远优于酒店和一般写字楼，因此会成为他们首选。
酒店式公寓业态常见有通间、一居、二居，也有某些三居户型，以满足市场多样化需求。由于提供了酒店式管理和服务，其租金高于一般住宅，但又低于酒店客房（一般价格是同一原则酒店60%）。从常见8%至10%年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线投资者。

      对于开发商而言，既然酒店式公寓使用重要以商务为主，那么在区域位置选址上，就应当从产品功能出发，明确项目市场细分化定位，以满足各类商旅人士和中小型服务企业需要。一般地说，最有利位置一般要位于中心城区，商务中心区最佳，应选在距星级酒店、写字楼办公区、商业服务中心比较近地方，距离交通枢纽关键位置应当较近，便利交通设施可以极大地节省人们时间成本和交通成本。在北京，高档酒店式公寓一般集中在CBD、金融街、亚奥村和中关村四个区域，讲求成熟商务气氛。此外，某些中等酒店式公寓出目前都市交通枢纽附近区域内，如西直门、东直门、三元桥、四元桥、立水桥等。它们选址更关注交通便捷。

酒店式公寓经营发展有如下六个趋势：

（1）产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型大小到原则高下，越来越符合所处地段独特特性；
（2）返租模式接受市场考验，逐渐改良，使业主投资安全性得到提高；
（3）由更多销售变为更多持有，从而保证物业和服务品质，提高专业化程度；
（4）由散销变为整体销售，基金收购将成特色；
（5）国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提高，出租率有保证，产品服务升级；
（6）市场供应量加大，价格趋升，但投资风险增长尤其是某些相对冷僻地段项目，出租率和租金均有也许下滑。

      在这种趋势下，投资者一定要注意楼盘所处地段功能定位。地段位置决定了市场需求，因此决定着投资升值潜力与否巨大。当然，这并不等于说，非中心城区酒店式公寓就不能选择。由于北京市城区建设不停扩大，有些经营性机构根据自身业务特点开始外迁，去选择更适合自己发展地理位置，而不是一味地向CBD、金融街或使馆区“扎堆”。因此，市场对酒店式公寓需求并没有减少，而是正在形成一种新分布格局。在非中心城区选择产品，假如选址合适，反而会因其稀缺性而迅速升值。例如说，像望京、回龙观等大小区，当时规划时候忽视了商务设施配套，因此几乎成了“卧城”。由于这样区域人口密度很大，因此也会产生对类酒店产品需求。某些中等小户型服务式公寓随之应运而生，也就顺理成章了。

附录：
      北京经典纯经营类酒店式服务公寓：国贸中心公寓、嘉里中心公寓、雅诗阁公寓、东方君悦公寓、华威公寓、万国公寓、东环广场、恒川公寓、光明公寓、新世界太华公寓、凯宾斯基酒店式公寓、银泰中心酒店服务式公寓、世纪金源国际公寓、金融街中心广场酒店式公寓、国贸世纪公寓、赛特公寓、雅宝公寓等。
北京经典销售类酒店式服务公寓：珠江帝景酒店式服务公寓、皇家港湾、棕榈泉国际公寓、金桥国际公寓、和乔丽致酒店公寓、花园公寓、名成国际大厦、长安兴融中心、嘉美风尚、远洋新干线、月亮河度假村公寓、纽约客等。